ConnexionBail commercial et mise aux normes électriques : comment ça marche ?
Dernière mise à jour le 05/12/2023
- Quelles sont les normes électriques à respecter dans le cadre d’un bail commercial ?
- Bail commercial et loi Pinel : la répartition des travaux entre le propriétaire et le locataire
- Clause dérogatoire à l’obligation du bailleur de travaux de mise aux normes électriques dans un bail commercial
- Mises aux normes électriques : les différences entre le bail commercial et le bail professionnel
- Bail commercial pas aux normes électriques : quels sont les risques ?
Le local faisant l’objet d’un bail commercial doit répondre à certaines normes électriques. En cas de défectuosité, le bien loué doit être mis en conformité avec la réglementation aussi vite que possible. Mais à qui revient la charge des travaux de mise aux normes électriques ?
Quelles sont les normes électriques à respecter dans le cadre d’un bail commercial ?
Un local soumis à la réglementation des baux commerciaux est destiné à des professionnels exerçant une activité commerciale, artisanale ou agricole. La loi est très protectrice du locataire en ce qui concerne les baux commerciaux.
Afin d’être en conformité avec la loi en vigueur, le local commercial doit respecter des obligations d’accessibilité et de sécurité. En cas de non-respect de ces obligations, le propriétaire-bailleur peut s’exposer à une fermeture temporaire ou définitive ordonnée par une autorité administrative ainsi qu’être condamné au versement d’une amende.
Le local commercial doit notamment :
- être éclairé par un système électrique ;
- être pourvu d’un éclairage de sécurité ;
- être pourvu de dispositifs d’alarme incendie, de protection d’incendie et d’évacuation (extincteurs, détecteur de fumée) ;
- tenir ces dispositifs en bon état.
De surcroît, une réponse ministérielle publiée au journal officiel en 2002 précise que l’état de l’installation électrique d’un local commercial doit s’apprécier en fonction du risque apparent qu’elle peut présenter. Il existe une obligation de sécurité à la charge du bailleur en ce qui concerne les installations électriques du local commercial. Les cas échéant, des travaux de mise en conformité aux normes électriques pourront être exigés de la part des autorités compétentes ou du locataire.
Bail commercial et loi Pinel : la répartition des travaux entre le propriétaire et le locataire
La loi Pinel du 18 juin 2014 a modifié en profondeur la réglementation en matière de baux commerciaux. En particulier, la loi Pinel a eu pour visée d’encadrer la répartition des charges et des travaux entre le propriétaire et le locataire dans un bail commercial.
Bon à savoir : La loi Pinel s’applique aux baux commerciaux conclus à compter du 5 novembre 2014.
Les grosses réparations imputables au bailleur
Auparavant, le principe était que les grosses réparations étaient à la charge du bailleur. Toutefois, des clauses de transfert pouvaient être ajoutées au contrat de bail afin que le preneur puisse prendre en charge les frais occasionnés par les travaux de mise en conformité aux normes électriques. Dans ce cas, les parties devaient accepter de transférer au locataire la charge des mises aux normes électriques du local commercial. Ce consensus devait faire l’objet d’une stipulation expresse dans les dispositions du bail commercial. Toutefois, toute clause équivoque était appréciée en faveur du locataire.
Désormais, la question ne se pose plus : les grosses réparations sont entièrement à la charge du bailleur. L’appréciation de « grosses réparations » est d’ailleurs précisée dans l’article 606 du Code Civil.
Par ailleurs, conformément aux articles 1719 et 1720 du Code Civil, le bailleur est tenu d’entretenir le local commercial en état de servir et prévu pour l’usage pour lequel le contrat de bail a été conclu. Il est notamment tenu à une obligation générale de sécurité.
Depuis la loi Pinel, les dispositions du bail commercial ne peuvent pas imposer que les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué imputent au locataire.
Les obligations du bailleur : les réparations et l’entretien locatif
En contrepartie, le locataire est tenu à l’entretien du local commercial ainsi qu’aux petites réparations, appelées réparations locatives. Aucun texte ne précise ce qu’il faut entendre par « réparations locatives » mais la jurisprudence a, à plusieurs reprises, maintenu qu’il s’agissait des réparations inhérentes à l’usage des lieux. En cas de litige, le caractère de « réparations locatives » sera apprécié souverainement par les juges du fond.
Attention ! En cas de force majeure ou de vétusté du local commercial soumis au contrat de bail commercial, aucune réparation réputée locative ne pourra être à la charge du locataire.
Clause dérogatoire à l’obligation du bailleur de travaux de mise aux normes électriques dans un bail commercial
En pratique, le propriétaire-bailleur et le locataire d’un bail commercial peuvent s’entendre pour faire peser les travaux de mise aux normes électriques du local commercial sur le preneur. Il faut, pour ce faire, insérer dans le bail commercial une clause dérogatoire aux dispositions de la loi Pinel.
Dans ce cas, en cas de litige, les juges du fond apprécieront le caractère des travaux pour savoir s’il s’agit d’une « grosse réparation » au sens de l’article 606 du Code Civil. Si tel est le cas, le bailleur devra en assumer la charge et la clause dérogatoire sera réputée nulle.
Mises aux normes électriques : les différences entre le bail commercial et le bail professionnel
Le bail professionnel est un autre type de bail destiné aux professionnels n’exerçant une activité ni commerciale ni artisanale ni agricole. Le bail professionnel n’étant pas soumis à la réglementation des baux commerciaux, il est nettement moins protecteur du locataire.
En effet, pour les baux à usage professionnel :
- soit le bail contient une clause dérogatoire : dans ce cas, les travaux de mises aux normes électriques imputent au preneur qui doit en supporter la charge ;
- soit le bail ne contient pas de clause dérogatoire : dans ce cas, les frais engagés par les travaux de mises aux normes électriques sont supportés par le bailleur.
Bail commercial pas aux normes électriques : quels sont les risques ?
En cas de non-conformité aux normes électriques du local commercial loué, le preneur peut à tout moment ouvrir une action en justice contre le bailleur. Tout d’abord, il est conseillé de tenter de résoudre le litige à l’amiable entre demandant par écrit la mise en conformité aux normes électriques au bailleur.
Si la procédure est infructueuse, une action en justice pourra être ouverte devant le Tribunal de Grande Instance du lieu de situation du local loué. Le juge pourra alors contraindre le bailleur à exécuter les travaux de mise en conformité aux normes électriques, voire prononcer une diminution du montant de loyer ou l’octroi de dommages et intérêts au preneur en réparation du préjudice subi.
Si un local commercial n’est pas aux normes électriques, le bailleur peut également être exposé à des sanctions pénales, notamment si le preneur a été victime d’un accident en raison de la non-conformité du local commercial.Modèle de bail commercial
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 05/12/2023
Rédigé par
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Bonjour.
Jai repris un local commercial en 2021.
Je n’ai pas de compteur électrique car je suis branché sur le compteur de mon proprietaire via un compteur divisionnaire.
Rien n’est marqué dans mon bail et il me demande aujourd’hui 4 ans d’arrières.
A til le droit?
Merci
Bonjour,
Le bail commercial est régi par les articles L145-1 et suivants du Code de commerce. Les obligations financières du locataire résultent du contrat et des charges prévues au bail (art. 1103 C. civ.). La prescription des actions relatives aux loyers et charges est de cinq ans (art. 2224 C. civ.). Les modalités de facturation dépendent des stipulations contractuelles.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat spécialisé en droit immobilier afin d’obtenir une analyse adaptée à votre situation personnelle.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée. L’équipe LegalPlace.
Bonjour.
Je dispose d’un bail 3/6/9.
Mon local ne dispose pas de compteur électrique (je suis branché sur le compteur de mon proprietaire avec un compteur divisionnaire)
Il ne m’a jamais refacturé l’électricité (qui pour moi etait dans les charges au vue du montant)
Il me demande aujourd’hui 4 ans d’arriérés. Est ce normal?
Merci d’avance
Bonjour,
Le bail commercial est régi par les articles L145-1 et suivants du Code de commerce. Les charges récupérables doivent résulter du contrat ou d’une stipulation expresse (art. 1103 C. civ.). Les actions personnelles ou mobilières, dont celles relatives aux charges locatives, se prescrivent par cinq ans (art. 2224 C. civ.).
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat spécialisé en droit immobilier afin d’obtenir une analyse adaptée à votre situation personnelle.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée. L’équipe LegalPlace.
Bonjour,
Je dois reprendre un local commercial mais la personne qui me precede repart avec son compteur électrique, car c’était elle qui l’avait posé d’après ses besoins spécifiques de branchements. Le local n’est pas équipé en prises électriques, que je vais devoir ajouter, et pour ajouter un compteur avec tous les disjoncteurs nécessaires, cela me coûtera plus de 1000€. Le précédent l’avait installé à ses frais. Quelle est la loi? Je n’avais pas prévu ces coûts dans mon budget d’installation. Merci
Bonjour,
En principe, les aménagements réalisés par l’ancien locataire à ses frais, y compris l’installation d’un compteur électrique, ne sont pas automatiquement transmis au locataire suivant. Si le local est repris sans équipement électrique de base, le coût de l’installation peut alors incomber au nouveau locataire, sauf clause contraire dans le bail ou accord spécifique avec le propriétaire.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat spécialisé, qui saura vous renseigner davantage.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace.
mon bail est antérieur à 2014 mais a été renouvelé en 2022 . Il faut remettre l’installation electrique en conformité est ce que la loi Pinel s’applique dans ce cas
Bonjour,
La loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, dite loi Pinel, s’applique aux baux commerciaux renouvelés après son entrée en vigueur. Ainsi, un bail renouvelé en 2022 est soumis à ses dispositions.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat spécialisé, qui saura vous renseigner davantage.
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L’équipe LegalPlace.
merci ,
je vais contacter un avocat
Bonjour,
je vais être preneur d’un local commercial régit par un bail commercial.
le bailleur souhaite me mettre à charge la mise aux normes électriques, de plomberie, d’amiante et de fosse septique.
( le circuit électrique est classé comme vétuste )
est il dans ses droits ? Ou doit-il le réaliser à ses frais ?
peut on dire que ces travaux soient compris dans l’article 606 ?
bien à vous
Bonjour, En matière de bail commercial, la loi impose au bailleur de prendre en charge les travaux liés à la vétusté, à la mise aux normes et aux grosses réparations relevant de l’article 606 du Code civil (gros murs, voûtes, rétablissement de canalisations, etc.). Ces dépenses ne peuvent pas être transférées au locataire par une clause du bail. Ainsi, la mise en conformité électrique ou encore la gestion de l’amiante et de la fosse septique, lorsqu’elles relèvent de travaux de mise aux normes ou de grosses réparations, incombent en principe au bailleur. Le preneur reste toutefois tenu des réparations d’entretien… Lire la suite »
Bonjour, Je souhaiterai savoir s’il est possible de résilier un bail commercial sous motif de dol. Je m’explique je loue un local commercial depuis juillet, le bailleur était pressé de me faire signer donc m’a appâté avec une remise de loyer sur deux mois et lors de mon état des lieux m’informe à la sortie que je dois demander un abonnement en tarif bleu alors qu’il est actuellement en jaune. Je m’exécute cependant ENEDI m’informe qu’il faut changer le compteur électrique et que pour celé il faut ouvrir en jaune durant au moins trois mois et qu’ensuite ils réaliseront le… Lire la suite »
Bonjour,
Le dol suppose, selon l’article 1137 du Code civil, une manœuvre ou dissimulation intentionnelle ayant provoqué le consentement de l’autre partie. Le fait, pour un bailleur, de taire volontairement une information déterminante peut constituer un dol si cela a influencé la signature du bail. Dans ce cas, une action en nullité du contrat ou en résiliation judiciaire pour manquement à l’obligation d’information pourrait être engagée. Il est recommandé de consulter un avocat pour vérifier votre situation.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace.
Merci pour votre aide.
Bonjour,
J’ai repris un fond de commerce avec un bail qui commence à dater, donc la bail donne grosso modo tous les pouvoirs au propriétaire. Il date de 1987, celui-ci après plusieurs reprises de boulangerie a été renouvelé à chaque fois, est-il préférable de signer un nouveau bail ? Les nouvelles lois s’appliquent au vieux bail ?? Ma propriétaire n’a jamais fait d’entretien, de travaux… en 12 ans… Problème d’isolation phonique et thermique… Simple vitrage…
Pouvez-vous m’aider ?
Bonjour,
Le bail commercial de 1987 reste valable, mais les lois récentes s’appliquent en partie, surtout si elles sont d’ordre public (ex. répartition des charges depuis 2015).
Il est possible de demander des travaux au bailleur (isolation, vitrage) sur la base de ses obligations légales.
Signer un nouveau bail est également possible, mais il faut le négocier prudemment, car cela pourrait permettre au propriétaire d’augmenter le loyer ou de modifier d’autres conditions.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace.
Bonjour j’ai vendu mon restaurant tenue pendant 5 ans la mairie propriétaire des murs me demande une conformité du tableau électrique car j’ai rajouté 5 prises et donc des disjoncteur au tableau électrique est-ce normal de plus ils était au courant et je n’est pas eu de contrôle ni de devoir de mettre au norme depuis 5 ans
Bonjour, La demande faîte par la mairie est juridiquement fondée, même si les travaux ont été réalisés avec sa connaissance et qu’aucun contrôle n’a été exigé jusque-là. Le locataire d’un local commercial est responsable des installations modifiées par ce dernier. L’ajout de prises et de disjoncteurs constitue en réalité une modification de l’installation électrique, soumise à la norme NF C 15-100. En vertu de l’article R. 123-43 du Code de la construction et de l’habitation, les établissements recevant du public (ERP), comme un restaurant, doivent maintenir des installations techniques conformes aux règles de sécurité. Même en l’absence de demande initiale,… Lire la suite »
bonjour j’ai vendu mon restaurant tenue pendant 5 ans la mairie propriaitaire des murs me demande une conformité du tableau electrique car jai rajouté 5 prises et donc des disjoncteur au tableau electrique est ce normal de plus ils etait au courant et je n’est pas eu de controle ni de devoir de mettre au norme depuis 5 ans
Bonjour, La mairie en tant que propriétaire des murs est en droit de demander une mise en conformité électrique et cela même si les modifications datent de plusieurs années. Dès lors que l’installation électrique a été modifiée (ajout de prises et de disjoncteurs), un travail assimilé à une installation nouvelle ou modifiée, soumise aux règles de sécurité définies par la norme NF C 15-100 a été réalisé. Au sens de l’article R. 123-43 du Code de la construction et de l’habitation, tout établissement recevant du public (ERP), comme un restaurant, doit maintenir ses installations techniques conformes et sécurisées. A noter… Lire la suite »