Skip to content

Bail commercial et mise aux normes électriques : comment ça marche ?

Bail commercial et mise aux normes électriques : comment ça marche ?

Le local faisant l’objet d’un bail commercial doit répondre à certaines normes électriques. En cas de défectuosité, le bien loué doit être mis en conformité avec la réglementation aussi vite que possible. Mais à qui revient la charge des travaux de mise aux normes électriques ?

Quelles sont les normes électriques à respecter dans le cadre d’un bail commercial ?

Un local soumis à la réglementation des baux commerciaux est destiné à des professionnels exerçant une activité commerciale, artisanale ou agricole. La loi est très protectrice du locataire en ce qui concerne les baux commerciaux.

Afin d’être en conformité avec la loi en vigueur, le local commercial doit respecter des obligations d’accessibilité et de sécurité. En cas de non-respect de ces obligations, le propriétaire-bailleur peut s’exposer à une fermeture temporaire ou définitive ordonnée par une autorité administrative ainsi qu’être condamné au versement d’une amende.

Le local commercial doit notamment :

  • être éclairé par un système électrique ;
  • être pourvu d’un éclairage de sécurité ;
  • être pourvu de dispositifs d’alarme incendie, de protection d’incendie et d’évacuation (extincteurs, détecteur de fumée) ;
  • tenir ces dispositifs en bon état.

Bon à savoir : Avant l’exploitation d’un fonds de commerce dans le local commercial, un expert en sécurité vérifiera la mise en conformité de celui-ci.

De surcroît, une réponse ministérielle publiée au journal officiel en 2002 précise que l’état de l’installation électrique d’un local commercial doit s’apprécier en fonction du risque apparent qu’elle peut présenter. Il existe une obligation de sécurité à la charge du bailleur en ce qui concerne les installations électriques du local commercial. Les cas échéant, des travaux de mise en conformité aux normes électriques pourront être exigés de la part des autorités compétentes ou du locataire.

Bail commercial et loi Pinel : la répartition des travaux entre le propriétaire et le locataire

La loi Pinel du 18 juin 2014 a modifié en profondeur la réglementation en matière de baux commerciaux. En particulier, la loi Pinel a eu pour visée d’encadrer la répartition des charges et des travaux entre le propriétaire et le locataire dans un bail commercial.

Bon à savoir : La loi Pinel s’applique aux baux commerciaux conclus à compter du 5 novembre 2014.

Les grosses réparations imputables au bailleur

Auparavant, le principe était que les grosses réparations étaient à la charge du bailleur. Toutefois, des clauses de transfert pouvaient être ajoutées au contrat de bail afin que le preneur puisse prendre en charge les frais occasionnés par les travaux de mise en conformité aux normes électriques. Dans ce cas, les parties devaient accepter de transférer au locataire la charge des mises aux normes électriques du local commercial. Ce consensus devait faire l’objet d’une stipulation expresse dans les dispositions du bail commercial. Toutefois, toute clause équivoque était appréciée en faveur du locataire.

Désormais, la question ne se pose plus : les grosses réparations sont entièrement à la charge du bailleur. L’appréciation de « grosses réparations » est d’ailleurs précisée dans l’article 606 du Code Civil.

Par ailleurs, conformément aux articles 1719 et 1720 du Code Civil, le bailleur est tenu d’entretenir le local commercial en état de servir et prévu pour l’usage pour lequel le contrat de bail a été conclu. Il est notamment tenu à une obligation générale de sécurité.

Depuis la loi Pinel, les dispositions du bail commercial ne peuvent pas imposer que les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué imputent au locataire.

Les obligations du bailleur : les réparations et l’entretien locatif

En contrepartie, le locataire est tenu à l’entretien du local commercial ainsi qu’aux petites réparations, appelées réparations locatives. Aucun texte ne précise ce qu’il faut entendre par « réparations locatives » mais la jurisprudence a, à plusieurs reprises, maintenu qu’il s’agissait des réparations inhérentes à l’usage des lieux. En cas de litige, le caractère de « réparations locatives » sera apprécié souverainement par les juges du fond.

Attention ! En cas de force majeure ou de vétusté du local commercial soumis au contrat de bail commercial, aucune réparation réputée locative ne pourra être à la charge du locataire.

Clause dérogatoire à l’obligation du bailleur de travaux de mise aux normes électriques dans un bail commercial

En pratique, le propriétaire-bailleur et le locataire d’un bail commercial peuvent s’entendre pour faire peser les travaux de mise aux normes électriques du local commercial sur le preneur. Il faut, pour ce faire, insérer dans le bail commercial une clause dérogatoire aux dispositions de la loi Pinel.

Dans ce cas, en cas de litige, les juges du fond apprécieront le caractère des travaux pour savoir s’il s’agit d’une « grosse réparation » au sens de l’article 606 du Code Civil. Si tel est le cas, le bailleur devra en assumer la charge et la clause dérogatoire sera réputée nulle.

Mises aux normes électriques : les différences entre le bail commercial et le bail professionnel

Le bail professionnel est un autre type de bail destiné aux professionnels n’exerçant une activité ni commerciale ni artisanale ni agricole. Le bail professionnel n’étant pas soumis à la réglementation des baux commerciaux, il est nettement moins protecteur du locataire.

En effet, pour les baux à usage professionnel :

  • soit le bail contient une clause dérogatoire : dans ce cas, les travaux de mises aux normes électriques imputent au preneur qui doit en supporter la charge ;
  • soit le bail ne contient pas de clause dérogatoire : dans ce cas, les frais engagés par les travaux de mises aux normes électriques sont supportés par le bailleur.

Bail commercial pas aux normes électriques : quels sont les risques ?

En cas de non-conformité aux normes électriques du local commercial loué, le preneur peut à tout moment ouvrir une action en justice contre le bailleur. Tout d’abord, il est conseillé de tenter de résoudre le litige à l’amiable entre demandant par écrit la mise en conformité aux normes électriques au bailleur.

Si la procédure est infructueuse, une action en justice pourra être ouverte devant le Tribunal de Grande Instance du lieu de situation du local loué. Le juge pourra alors contraindre le bailleur à exécuter les travaux de mise en conformité aux normes électriques, voire prononcer une diminution du montant de loyer ou l’octroi de dommages et intérêts au preneur en réparation du préjudice subi.

Si un local commercial n’est pas aux normes électriques, le bailleur peut également être exposé à des sanctions pénales, notamment si le preneur a été victime d’un accident en raison de la non-conformité du local commercial.

Dernière mise à jour le

Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

21
Laisser un commentaire

avatar
10 Fils de commentaires
11 Réponses de fil
1 Abonnés
 
Commentaire avec le plus de réactions
Le plus populaire des commentaires
13 Auteurs du commentaire
JACCILIEN JEAN-FRANÇOISsaidLina DinariMarine89LegalPlace SAS Auteurs de commentaires récents
  S’abonner  
le plus récent le plus ancien
Notifier de
david roques
Invité
david roques

bonjour le bailleur peut il demander une attestation de conformité electrique du local commercial au preneur sous peine de résiliation du bail ?

LegalPlace SAS
Invité
LegalPlace SAS

Bonjour,
Il incombe au bailleur de s’assurer de la conformité électrique du local commercial : en cas d’accident dû au non-respect des normes, c’est lui qui sera tenu responsable. Ce n’est donc pas au preneur de fournir l’attestation de conformité électrique, et le bailleur ne peut résilier le bail pour cette raison.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace

Rodolphe DVV
Invité
Rodolphe DVV

Bonjour,

La mise en conformité des systèmes de sécurité incendie est-elle assimilable à la mise en conformité électrique, et donc imputable au bailleur ?
Notre bail date d’avant Nov 2014 et une clause stipule que tous travaux rendus nécessaires par la réglementation/législation/… seront à la charge exclusive du preneur : la clause reste-t-elle valable ?

Ito massy
Invité
Ito massy

bonjour, j’ai un restaurant dont les murs appartiennent à la ville, j’ai eu des personnes de la sécurité incendiaire et hygiène qui sont venus pour contrôler et demande la mise en conformité éléctriques l établissement, je voulais savoir si les travaux sont à ma charge ou à la charge du propriétaire ?
Depuis quelques années le restaurant souffre d’une mauvaise isolation et d’une grosse perte de chaleur en hiver, je souhaiterais faire des travaux d’isolation, sont ils à ma charge ou celle du propriétaire ? merci

LegalPlace SAS
Invité
LegalPlace SAS

Bonjour,
La mise en conformité électrique de votre local commercial incombe au bailleur.
Quant aux travaux d’isolation que vous mentionnez, ils sont normalement à la charge du bailleur, sauf si le bail commercial comporte une clause mettant à la charge du preneur les grosses réparations du local. Afin d’être valide, une telle clause doit toutefois être précise. Dans le cas contraire, elle sera réputée non écrite.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace

Ito massy
Invité
Ito massy

bonjour, merci de vos réponses,
pour continuer sur le même sujet,
Pouvez vous me citer l’article de loi qui indique que les travaux sont bien à la charge du bailleur ?
Les travaux ont été déjà éffectués et lorsque j’en ai parlé à la personne en charge de l’urbanisme, elle m’a répondu que les travaux étaient à ma charge.
J’étais à ce moment là en fermeture administrative à cause de la conformité.
Est il possible de demander un remboursement des frais de travaux ?
Faut il envoyer un courrier recommandé avec AR ?
merci

LegalPlace SAS
Invité
LegalPlace SAS

Bonjour, L’article 1754 du Code civil liste les réparations locatives à la charge du preneur. Il s’agit ainsi des « réparations à faire : – Aux âtres, contre-coeurs, chambranles et tablettes de cheminées – Au récrépiment du bas des murailles des appartements et autres lieux d’habitation à la hauteur d’un mètre – Aux pavés et carreaux des chambres, lorsqu’il y en a seulement quelques-uns de cassés – Aux vitres, à moins qu’elles ne soient cassées par la grêle ou autres accidents extraordinaires et de force majeure, dont le locataire ne peut être tenu – Aux portes, croisées, planches de cloison ou… Lire la suite »

Jean-pierre Kellens
Invité
Jean-pierre Kellens

Bonjour,
Je dois prendre très prochainement un bail commercial. Le local est sur équipé en arrivé électrique ( contrat jaune 140kva) alors que j’ai besoin de 9kva (contrat bleu). a qui incombent les couts de mise à niveau.
merci

LegalPlace SAS
Invité
LegalPlace SAS

Bonjour,
Ce type de travaux incombe normalement au bailleur.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace

ARNAUD MARGOT
Invité
ARNAUD MARGOT

bonjour
je souhaite louée un bar restaurant a la commune.
Etablissements fermée depuis 5 ans.
le maire m’indique ne pas pouvoir le louée car Electricité et autre ne sont plus au norme
Est donc il na pas le droit de me faire un bail commercial.
Est il possible de faire un bail commercial en indiquant que le locataire donc moi prend en charges les travaux d’Electricité et mise au normes?
merci arnaud

hoggui
Invité
hoggui

Bonjour j ai un bail commercial depuis 3 ans l’électricité est obsolète a qui revient les frais de mise au norme merci

LegalPlace SAS
Invité
LegalPlace SAS

Bonjour,
La charge des travaux de mise en conformité du local commercial appartient en totalité au bailleur.
Toutefois, une clause dérogatoire peut être insérée dans le contrat, transférant la charge des travaux de mise en conformité au locataire.
En espérant que cette réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace

V.
Invité
V.

Bonjour, Je viens juste de lire ces obligations. J’ai une situation un peu hybride. si vous pouviez m’éclairer, au moins en partie. Nous avons signé un bail précaire avec un locataire (association qui accueillait du public, donc soumis à certaines règles de sécurité) accordant une réduction de loyer en échange de certains travaux dans un local qui n’avait pas servi depuis longtemps. La liste des travaux fournie par le preneur et jointe au bail devait prévoir la mise au norme de l’électricité. Le preneur a finalement fourni une liste qui remplaçait l’électricité par par une réfection des murs. Nous avons… Lire la suite »

BOSC remy
Invité
BOSC remy

bonjour nous sommes 2 commerces contigus avec un seul compteur électrique général , dans ma partie . jadis c’était un restaurant qui a été coupé en deux , mon voisin a ouvert en premier donc c’est lui qui reçoit la facture d’électricité , rien n’est indiqué dans mon bail autre que :le preneur assurera les charges liées aux branchements eau, électricité et gaz . mon voisin ne me fait pas payer l’electricité , ni l’eau puisque il y a également qu’un seul compteur . est ce légal. chaque fois que les plombs sautent , mon voisin rentre chez moi pour… Lire la suite »

LegalPlace SAS
Invité
LegalPlace SAS

Bonjour,
Différentes méthodes permettent la répartition des charges d’électricité ou d’eu entre locataire. Tout d’abord, les parties peuvent opter pour une répartition aux tantièmes, c’est-à-dire en fonction de la surface occupée par chacun des locataires, soit par individualisation des consommations en procédant donc à l’installation de compteurs individuels dans chacun des locaux.
Cette dernière solution nécessitent des frais d’installation non négligeables. Ces frais sont supportés en principe supportés par le locataire, car ils sont considérés comme des charges liées à la consommation courante.
En espérant que cette réponse vous sera utile.
L’équipe Legalplace

Marine89
Invité
Marine89

Bonjour, Je projette de racheter un droit au bail (conclu en juin 2014, mais il est prévu de re-signer directement un nouveau bail lors de la vente) et de louer un local commercial. Les installations électriques ne sont pas aux normes et sont à changer. J’ai bien compris que cette charge importe incombe au bailleur. Mais dans quelle mesure le propriétaire, récalcitrant à l’idée de payer ses travaux, peut-il décider finalement d’augmenter son loyer (par exemple le passer de 700 à 800euros) dans ce nouveau bail, pour compenser les travaux obligatoires ? L’agent immobilier m’a présenté la chose dans ce… Lire la suite »

SAID
Invité

Bonjour, j’ai louer un local commercial en bail précaire (je ne savais pas ce que c’était) car mon engagement c’était pour rester plus longtemps que ça, seulement j’ai louer le local avec un tableau électrique arracher et les câbles suspendu et sans même pas une seule ampoule, après avoir terminer tout les travaux de mise en norme (Électricité, plomberie, toilette handicapé etc…) et j’ai démarrer mon activité dans une semaine maintenant dans la restauration (ça se passe plutôt bien), mon bailleur pour quelques mois du loyer en retard (faute des moyens pour finir son local et le mettre a neuf)… Lire la suite »

SAID
Invité

J’ai oublié un détail, j’ai signé mon bail chez ORPI et j’ai payé les frais d’agence.

Lina Dinari
Administrateur
Lina Dinari

Bonjour,
Nous vous recommandons de prendre contact avec un avocat afin de faire valoir vos droits auprès du propriétaire du local. En effet, les travaux de mise aux normes incombent normalement au propriétaire, ce qui n’a pas été le cas dans votre situation.
Nous vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace

said
Invité

Merci pour votre réponse rapide, ce qui concerne un avocat j’ai pris rendez-vous le 23 en plus il connais le lieu car son cabinet derrière mon local, c’est clair je vais exploiter les faille pour valoir mes droits et freiner tel abus.

je vous tiens informer si ça pourrais aider d’autre personnes dans même cas que moi !!

merci encore

JACCILIEN JEAN-FRANÇOIS
Invité

C’est génial, comme concept et très utile, tant qui n’y-est de problème en se sens pas concerné.
Merci et bonne continuation, dans votre éditoriale.