Tout savoir sur le bail solidaire
Dernière mise à jour le 24/02/2021
Il existe une alternative au classique bail individuel : le bail solidaire, également connu sous le nom officiel de Solibail. En raison de la hausse constante des loyers et de la baisse du pouvoir d’achat de nombreux français, il devient de plus en plus difficile d’obtenir un logement pour certains. Pour justifier les montants des loyers pratiqués, les propriétaires évoquent les nombreuses et importantes charges locatives à couvrir. Ainsi, ces dernières années, le secteur de l’immobilier a cherché de nouvelles solutions pour améliorer l’investissement locatif. Le bail solidaire, aussi appelé Solibail, est l’une de ces solutions, qui permet au propriétaire ainsi qu’aux ménages aux revenus modestes de trouver un terrain d’entente.
Qu’est-ce qu’un bail solidaire ?
Contrairement au bail réel solidaire (BRS), qui est la cession des droits réels immobiliers, détenu par une OFS, à des personnes en quête de logements mais tout en gardant la propriété foncière.
Dans les grandes lignes, le bail solidaire ou Solibail est en quelque sorte un compromis entre l’Etat et le propriétaire. Ce dispositif instauré par l’Etat permet à des personnes ou ménages mal-logés de bénéficier de logements corrects à prix abordable. Ce dispositif est gratuit pour le bailleur et des associations prennent à leur charge sans faute le loyer et l’entretien du bien. Concrètement, le locataire se voit attribuer un logement éco-performant pour un loyer relativement bon marché proche de celui pratiqué en HLM (habitation à loyer modéré). En échange, les charges fiscales dues par le propriétaire sont réduites, sous la forme de baisse des impôts immobiliers.
Le bail solidaire tend à se développer car il présente des avantages substantiels à la fois pour les locataires et pour les propriétaires. D’abord, les familles ne disposant que de revenus modestes et se retrouvant dans la difficulté de trouver un bien peuvent, grâce au Solibail, louer à prix raisonnable un appartement ou une maison répondant aux dernières normes en vigueur et présentant des caractéristiques plutôt attractives. L’investissement locatif est également encouragé et dynamisé. Ainsi, c’est l’ensemble du secteur locatif qui voit peu à peu sa situation s’améliorer grâce à une hausse des offres de locations.
Il s’agit donc d’une solution plutôt efficace et intéressante pour toutes les parties et l’ensemble du secteur immobilier. La simplicité, la sécurité et la solidarité sont les grandes valeurs mises en avant par le Ministère de la Cohésion des Territoires relativement au dispositif d’intermédiation locative qu’est le bail solidaire.
A qui s’adresse le bail solidaire ?
Pour pouvoir en tant que propriétaire proposer un bail solidaire, il faut que le logement en question soit aux normes et ne dispose pas de plus de 5 pièces. Il doit évidemment répondre parfaitement aux normes de décence citées dans le décret du 30 janvier 2002. Pour la ville de Paris, le logement doit proposer une superficie d’au moins 16 m2. Il doit également se trouver au sein de l’une des régions inclues dans le dispositif :
- L’Ile de France ;
- Le Pays de la Loire ;
- Le Nord-Pas-de-Calais ;
- Le Languedoc-Roussillon ;
- Le Rhône-Alpes ;
- La région Provence-Alpes-Côte d’Azur (PACA).
Officiellement et légalement, le locataire est l’association partenaire. Le logement va en revanche être occupé par des ménages modestes ou des personnes isolées en recherche d’un logement décent. Une convention d’occupation est alors conclue avec l’association et un accompagnement social leur est proposé en permanence. Le bail s’étend alors sur une période de 18 mois au maximum et n’est pas renouvelable. Les occupants du logement contribuent au paiement du loyer en fonction des moyens dont ils disposent et dans le respect des termes de la convention d’occupation conclue plus tôt avec l’association partenaire qui se porte gestionnaire.
Le fonctionnement du bail solidaire
Comment fonctionne le bail solidaire en pratique ? Le dispositif fonctionne donc selon le principe suivant : le propriétaire loue directement son logement à une association partenaire de Solibail agréée par l’Etat. L’association en question sous-loue ensuite simplement le logement aux occupants réels de celui-ci, c’est à dire les ménages aux revenus modestes ou les individus isolés hébergés alors à l’hôtel ou en foyer. L’association est donc juridiquement locataire du bien et elle verse chaque mois le montant du loyer au bailleur tout en assurant l’entretien du logement.
Le fonctionnement du bail solidaire, bien qu’original et inhabituel, est finalement assez simple dans les faits. Plus de 80% des propriétaires déclarent en être satisfaits et l’impact social du dispositif est réellement positif.
Cependant, le concept du Solibail a déjà été testé sous d’autres dénominations auparavant. Au sein de la ville de Grenoble, par exemple, avec Loca++, qui est également un dispositif immobilier permettant à chacune des parties d’y trouver des avantages. Le propriétaire est éligible à une prime financière variable mais conséquente, pouvant se situer entre 5 600 € à 6 100 € pour chaque logement ainsi que de 60 % de déduction sur ses revenus fonciers pour toute la durée de la location. Ce sont toutes des différentes caractéristiques du bien immobilier loué qui influencent le montant de cette prime. Certaines conditions pour louer une maison doivent cependant être respectées, comme l’obligation pour le propriétaire de louer son bien pour 6 années minimum, en pouvant aller jusqu’à 15 années. Les loyers grenoblois ont baissé suite à cette initiative de 1 300 € environ à 1 100 €, ce qui n’est pas négligeable.
Quels intérêts économiques pour le bailleur d’opter pour un bail solidaire ?
Pour un propriétaire, les avantages économiques du Solibail sont nombreux. Parmi ces divers avantages financiers, on peut citer :
- La garantie de paiement des loyers chaque mois, étant donné que c’est l’association gestionnaire qui en a la charge.
- Le propriétaire peut bénéficier d’importants avantages fiscaux sur ses revenus locatifs : de 30 à 70 % en général et même jusqu’à 85% en fonction des différentes communes pratiquant le Solibail.
- L’association s’occupe de l’ensemble des démarches administratives nécessaire à la location et à la gestion en bonne et due forme du logement loué.
- L’entretien courant et nécessaire du logement est assuré par l’association partenaire.
- Une prime d’un montant de 1000 euros est parfois attribuée aux propriétaires optant pour le bail solidaire. Pour cela, il est utile de se renseigner auprès de sa commune et de sa région.
- Ce qui constitue un avantage mais qui peut être considéré comme un inconvénient par certains propriétaires zélés est le fait que le montant du loyer est fixé en vertu des prix moyens du marché.
Les démarches pour obtenir un bail solidaire
Pour obtenir un bail solidaire et être guidé dans les démarches en tant que locataire ou en tant que propriétaire pour louer solidaire, il faut s’adresser à la préfecture de la région où le logement se trouve, il est également possible de s’inscrire directement en ligne puis de contacter les diverses associations partenaires du Solibail sur le site officiel du dispositif Solibail. Les démarches sont relativement simples et il suffit de suivre les étapes après avoir été mis en relation avec les personnes et services concernés.
Modèle de contrat de location
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 24/02/2021
Rédigé par
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Bonjour, si un colocataire d’un bail solidaire refuse de signer un nouveau bail dans le but de nuire, est-on obligé de payer un loyer pendant 6 mois à la fin du préavis même si l’on a l’accord écrit d’une personne voulant nous remplacer ? Même si la majorité des personnes restantes dans la colocation sont d’accord pour accueillir la nouvelle personne dans la colocation? (Cette situation est en train d’arriver à ma petite amie)
Bonjour,
Dans la conjoncture où un logement en colocation est régi par un bail unique comportant une clause de solidarité, en cas de départ d’un des colocataires, ce dernier reste tenu pendant 6 mois après son départ du logement au paiement du loyer et des charges locataires en cas de d’impayés. Ce délai peut être réduit dès lors qu’un nouveau colocataire signe le bail.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
Bonjour, Quelles sont les conditions de reprise du bien une fois le bail solibail à échéance ? Doit-on faire référence aux mêmes raisons que lors d’un bail classique : reprise pour loger un proche, vente du bien ou reprise due aux comportement locataires ?
Bonjour,
Pour un bailleur les conditions de résiliation du bail à échéance en respectant un préavis (6 mois pour un logement vide et 3 mois pour un logement meublé) sont la vente du logement, la reprise pour y habiter ou loger des membres de sa famille ou un motifs légitime et sérieux. Afin d’obtenir de plus amples informations, nous vous invitons a vous rapprocher de votre bailleur ou de l’organisme de location.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
Peut on mettre fin à un bail solidaire avec uniquement 1 mois de prévis si un seul des colocataires à une situation le permettant (ex : nouvel emploi) ?
Merci d’avance.
Bonjour,
Le délai de préavis peut être ramené à 1 mois dans les cas suivants, sous réserve de présenter un justificatif dans la lettre de congé :
En zone tendue, le préavis est de 1 mois quelle que soit la situation du locataire.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace
Bonjour , si un des locataire quitte le logement avant la date du renouvellement comment ce passe les loyer impayée ?
Après les 6 mois de solidarité après avoir donner congé les deux parties peuvent être mis en demeure ou que celui qui a quitter le logement ?
Bonjour,
Lorsqu’un locataire quitte un logement régit par un bail solidaire, il peut être tenu du paiement du loyer des charges durant les 6 mois suivant son départ en cas d’impayés de loyer et de charges par les locataires occupant encore le logement. A l’issue des 6 mois à compter du départ du locataire, il ne peut plus être tenu des éventuels impayés.
En espérant avoir su répondre à vos interrogation.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
J’ai signé un bail solidaire mais il écrit que je peux me retirer du logement si je laisse 1 mois de préavis et on a signé. est ce que dans ce cas la je vais encore continuer à payer jusqu’à 6 mois s’il n’y a pas de remplaçant ?
Bonjour,
En cas de résiliation d’un bail solidaire, le locataire partant peut être tenu au paiement du loyer et des charges locatives durant les 6 mois qui suivent son, épart en cas d’impayés de loyers et de charges locatives. Cette solidarité peut toutefois prendre fin avant les 6 mois, si un locataire remplace le locataire sortant avant ce délai.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
Bonjour les avantages fiscaux pour le bailleur ont changé en 2022 voir site ANAH et loc avantage
Bonjour,
Merci pour votre retour, nous allons effectuer la mise à jour nécessaire au plus vite.
En vous souhaitant une belle journée.
L’équipe LegalPlace
Bonjour, Merci pour votre article que je trouve élogieux sur le dispositif mais oublit d’aborder les désavantages de ce dispositif. Je l’utilise depuis plus de 10 ans (avant c’était un autre nom mais similaire) et je me demandais si vous connaissez les procédure de recours pour les propriétaires si l’association ne libère pas le logement à la fin du bail (notifié par huissier 6 mois avant la fin de bail) et si les locataires dégradent le bien ainsi que ceux de la copropriété et que l’association en charge de sa maintenance est défectueuse (car dépassée par le volume des appartements… Lire la suite »
Bonjour, L’absence de libération des lieux entraîne une procédure contentieuse. Quant aux dégradations, c’est à l’association de les prendre en charge pendant toute la durée de location. Par ailleurs, le logement doit être rendu dans un état conforme à l’état des lieux d’entrée. En cas de litige vous pouvez adresser une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception. En l’absence de réaction, il est possible de saisir un conciliateur de justice. Le dernier recours consistera à saisir le juge. En parallèle, nous vous recommandons de prendre contact avec un avocat afin d’être accompagnée dans la réalisation de… Lire la suite »
Bonjour,
je suis locataire dans le cas d’un bail solidaire sur Paris. Notre propriétaire souhaite récupérer le logement pour y habiter. Il est difficile que mes colocataires et moi-même partons en même de l’appartement avec un marché aussi tendu que Paris.
Comment se passe le paiement du loyer sur la fin lorsque qu’il ne reste plus que 2 ou 1 (co)locataire(s)? Peut-on rompre la clause de solidarité lorsque la résiliation du bail est à l’initiative du propriétaire?
Merci pour vos éventuels réponses. Je n’ai pas trouvé d’article concernant la rupture d’un bail avec clause de solidarité à l’initiative du propriétaire.
Bonjour,
Lorsque les colocataires sont soumis à un bail unique dans lequel est insérée une clause de solidarité, les règles restent les mêmes lorsque le propriétaire donne congé.
En espérant que notre réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace