Logement décent : Obligations du bailleur, droits du locataire

La signature d’un bail locatif entraîne l’obligation pour le propriétaire de délivrer un logement décent au locataire. La décence d’un logement s’apprécie au regard de certains critères définis par le législateur. S’ils ne sont pas respectés, le propriétaire s’expose à des sanctions. Modèles de contrats de location Quels logements doivent être qualifiés de “logement décent”? L’obligation de qualifier un logement destiné à la location de décent concerne les logements loués à titre principal ou à usage mixte. Sont concernés les locations nues, meublées, les logements de fonction et HLM. Quelles sont les obligations du propriétaire bailleur ? Le bailleur a une obligation de délivrance à l’égard du locataire. Cette obligation de délivrance mérite d'être précisée. En effet, le propriétaire ne peut délivrer n’importe quel bien, il s’agit d’un logement décent. Bon à savoir : La décence d’un logement doit être assurée à la remise des clés du logement, mais aussi tout au long du bail de location. Cette obligation ne suppose pas de refaire toutes les installations de l'appartement, mais uniquement de veiller à la santé et la sécurité du locataire. Pour cela, le bon sens du propriétaire est requis. Par exemple, ce dernier doit se questionner sur l’humidité et les installations électriques. 🔎 Zoom: Afin de sécuriser la location de votre logement et d’éviter tout litige lié à la conclusion du bail, LegalPlace met à votre disposition, un modèle de contrat de location sur-mesure et en accord avec vos besoins. Que veut dire un logement décent ? La décence du logement s’apprécie au regard de la surface du bien, la sécurité et la santé du locataire, l’absence d’animaux nuisibles, la performance énergétique et la mise à disposition d’équipements. Le critère de surface minimale Un logement décent doit avoir une surface minimale. Le calcul d’une surface minimum se fait différemment si le logement est un location ou une colocation. Le logement en location Dans un bail unique, est considéré comme un logement décent, celui-ci doit disposer d’au moins une pièce principale dont : La surface habitable est au moins égale à 9 m carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2m20 ; Ou un volume habitable au moins égale à 20m3. Le logement en colocation En cas de colocation en bail unique, la surface minimale est de 16m2 pour 2 colocataires. Pour chaque colocataire supplémentaire, il faut compter 9m2 supplémentaires. Si chaque colocataire signe un bail, ce bail doit préciser la chambre dont chacun à l’usage privatif et les parties communes. Chaque colocataire doit disposer d’une surface au moins égale à 9m2. Attention : Le caractère décent de chaque pièce est aussi évalué en prenant en compte tous les éléments et équipements du logement. La sécurité et santé physique du locataire Le logement est qualifié de décent s’il ne laisse pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité ou santé du locataire. En effet, un logement qui garantit la sécurité et santé du locataire doit : Assurer le clos et le couvert ; Proposer une bonne protection contre les infiltrations d’eau dans l'habitation ; Avoir des portes et fenêtres qui présentent une étanchéité à l’air suffisante ; Avoir des réseaux et branchements d'électricité et de gaz conformes aux normes de sécurité ; Avoir des équipements de chauffage et de production d’eau chaude conformes aux normes de sécurité ; Avoir un éclairement naturel suffisant. Le refus d’animaux nuisibles Un logement décent ne doit pas être infesté d’animaux nuisibles tels que des rats ou parasites. S’il est prouvé par le bailleur que c’est un manque d’hygiène ou toute autre faute du locataire qui est à l’origine de l’infestation, c’est ce dernier qui devra prendre en charge les interventions et réparations nécessaires. Les éléments d'équipements Un logement décent doit disposer des éléments et équipements nécessaires pour rendre le logement conforme à l’usage d’habitation. En effet, un logement décent doit comporter les éléments d'équipements et conforts suivants : Une installation permettant un chauffage normal ; Une installation d’alimentation d’eau potable ; Des installations d’évacuation d’eaux usées ; Une cuisine ou un coin cuisine ; Une installation sanitaire intérieure au logement ; Un réseau électrique. Des performances énergétiques décentes Pour être qualifié de décent, le logement ne doit pas dépasser un certain seuil de performance énergétique. Pour les contrats conclus après le 1er janvier 2023, le logement est décent si sa consommation d'énergie est inférieure à 450 kWh par mètre carré de surface habitable par an. Attention : ⚡Flash actu : suivant la loi Climat et résilience du 22 août 2021, afin de lutter contre les passoires énergétiques, à compter du 1er avril 2023, un audit énergétique sera demandé en cas de vente d’une maison ou d’un appartement dont le DPE est classé F ou G. Les sanctions possibles Si le juge constate que le logement ne convient pas aux normes de décence imposées, il peut : Contraindre le propriétaire à réaliser les travaux et aménagements nécessaires ; Imposer une réduction du loyer ; Imposer le paiement de dommages et intérêts au locataire. A noter : Le bailleur d’un logement indécent s’expose également à des sanctions pénales si l’état du logement (logement mal ventilé, système électrique défaillant) a provoqué un accident ou entraîné le déclenchement d’une maladie chez le locataire. Quels sont les recours pour le locataire en cas de logement non décent ? Il arrive que l’obligation du propriétaire de délivrer un logement décent ne soit pas respectée. Dans ce cas, il est conseillé au locataire d’en avertir le propriétaire. Le locataire peut se retrouver dans une forte déconvenue puisque la décence du logement entraîne le versement d’aides au logement pour celui-ci. Ainsi, si le logement n’est pas qualifié de décent, aucune aide financière ne peut être versée. En cas de logement indécent, le locataire peut : Demander la mise en demeure du propriétaire ; Saisir une instance de justice ; Se voir exonéré du loyer ou d’une partie en attendant la régularisation. FAQ [sc_fs_multi_faq headline-0"h3" question-0"Quels sont les critères de décence d’un logement ? " answer-0"Afin d’être considéré comme décent, il est nécessaire qu’un logement : Dispose bien de la surface minimale légale, qui varie en fonction du type de contrat locatif ; Ne pose pas de risques pour la sécurité et la santé de ses occupants ; Ne soit pas infesté par des animaux nuisibles ou parasites ; Soit énergétiquement décent ; Comporte bien certains équipements. " image-0"" headline-1"h3" question-1"Le locataire d’un logement indécent est-il dispensé de payer son loyer ?" answer-1"En principe, non : le manquement du bailleur à son obligation de décence ne dispense pas le locataire de son obligation principale de payer le loyer. Cependant le loyer peut être suspendu sur décision d’un juge pendant la réalisation des travaux de mise en conformité du logement. " image-1"" headline-2"h3" question-2"Quels recours sont disponibles au locataire d’un logement indécent ? " answer-2"Le locataire devra d’abord tenter une résolution amiable du problème, en informant le bailleur des signes d’indécence. Ce n’est que si ce dernier conteste ou n’agit pas dans un délai de 2 mois que le locataire pourra saisir la justice. " image-2"" count"3" html"true" css_class""]