Logement décent : définition, obligations, critères à respecter

Quels logements doivent être qualifiés de “logement décent”?

L’obligation de qualifier un logement destiné à la location de décent concerne les logements loués à titre principal ou à usage mixte. Sont concernés les locations nues, meublées, les logements de fonction et HLM.

Quelles sont les obligations du propriétaire bailleur ?

Le bailleur a une obligation de délivrance à l’égard du locataire. Cette obligation de délivrance mérite d’être précisée. En effet, le propriétaire ne peut délivrer n’importe quel bien, il s’agit d’un logement décent.

Cette obligation ne suppose pas de refaire toutes les installations de l’appartement, mais uniquement de veiller à la santé et la sécurité du locataire.

Pour cela, le bon sens du propriétaire est requis. Par exemple, ce dernier doit se questionner sur l’humidité et les installations électriques.

Que veut dire un logement décent ?

La décence du logement s’apprécie au regard de la surface du bien, la sécurité et la santé du locataire, l’absence d’animaux nuisibles, la performance énergétique et la mise à disposition d’équipements.

Le critère de surface minimale

Un logement décent doit avoir une surface minimale. Le calcul d’une surface minimum se fait différemment si le logement est un location ou une colocation.

Le logement en location

Dans un bail unique, est considéré comme un logement décent, celui-ci doit disposer d’au moins une pièce principale dont :

• La surface habitable est au moins égale à 9 m carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2m20 ;
• Ou un volume habitable au moins égale à 20m3.

Le logement en colocation

En cas de colocation en bail unique, la surface minimale est de 16m2 pour 2 colocataires. Pour chaque colocataire supplémentaire, il faut compter 9m2 supplémentaires.

Si chaque colocataire signe un bail, ce bail doit préciser la chambre dont chacun à l’usage privatif et les parties communes. Chaque colocataire doit disposer d’une surface au moins égale à 9m2.

La sécurité et santé physique du locataire

Le logement est qualifié de décent s’il ne laisse pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité ou santé du locataire.

En effet, un logement qui garantit la sécurité et santé du locataire doit :

• Assurer le clos et le couvert ;
• Proposer une bonne protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation ;
• Avoir des portes et fenêtres qui présentent une étanchéité à l’air suffisante ;
• Avoir des réseaux et branchements d’électricité et de gaz conformes aux normes de sécurité ;
• Avoir des équipements de chauffage et de production d’eau chaude conformes aux normes de sécurité ;
• Avoir un éclairement naturel suffisant.

Le refus d’animaux nuisibles

Un logement décent ne doit pas être infesté d’animaux nuisibles tels que des rats ou parasites.

S’il est prouvé par le bailleur que c’est un manque d’hygiène ou toute autre faute du locataire qui est à l’origine de l’infestation, c’est ce dernier qui devra prendre en charge les interventions et réparations nécessaires.

Les éléments d’équipements

Un logement décent doit disposer des éléments et équipements nécessaires pour rendre le logement conforme à l’usage d’habitation.

En effet, un logement décent doit comporter les éléments d’équipements et conforts suivants :

• Une installation permettant un chauffage normal ;
• Une installation d’alimentation d’eau potable ;
• Des installations d’évacuation d’eaux usées ;
• Une cuisine ou un coin cuisine ;
• Une installation sanitaire intérieure au logement ;
• Un réseau électrique.

Des performances énergétiques décentes

Pour être qualifié de décent, le logement ne doit pas dépasser un certain seuil de performance énergétique. Pour les contrats conclus après le 1er janvier 2023, le logement est décent si sa consommation d’énergie est inférieure à 450 kWh par mètre carré de surface habitable par an.

Les sanctions possibles

Si le juge constate que le logement ne convient pas aux normes de décence imposées, il peut :

• Contraindre le propriétaire à réaliser les travaux et aménagements nécessaires ;
• Imposer une réduction du loyer ;
• Imposer le paiement de dommages et intérêts au locataire.

Quels sont les recours pour le locataire en cas de logement non décent ?

Il arrive que l’obligation du propriétaire de délivrer un logement décent ne soit pas respectée. Dans ce cas, il est conseillé au locataire d’en avertir le propriétaire. Le locataire peut se retrouver dans une forte déconvenue puisque la décence du logement entraîne le versement d’aides au logement pour celui-ci. Ainsi, si le logement n’est pas qualifié de décent, aucune aide financière ne peut être versée.

En cas de logement indécent, le locataire peut :

• • Demander la mise en demeure du propriétaire ;
  • Saisir une instance de justice ;
  • Se voir exonéré du loyer ou d’une partie en attendant la régularisation.

FAQ

Samuel Goldstein

Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris