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Logement décent : définition, obligations, critères à respecter

Dernière mise à jour le 01/07/2022

La signature d’un bail locatif, qu’il s’agisse d’un logement meublé ou non-meublé, fait naître des obligations pour le bailleur comme pour le locataire.

Parmi les règles à respecter par le bailleur figure notamment l’obligation de proposer un logement décent. Afin d’être loué, un bien doit impérativement obéir à certains critères de décence définis par le législateur.

Touchant directement au bien-être du locataire, cette obligation est cruciale : il convient alors de l’appréhender.

Qu’est-ce qu’un logement décent ?

L’obligation de décence d’un logement proposé à la location est extrêmement importante : elle permet de s’assurer que les droits du locataire soient correctement respectés. Il convient alors de définir ce devoir du bailleur avant d’en appréhender le contenu.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs définit le logement décent comme ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Bon à savoir: la décence d’un logement doit être assurée à la remise des clés du logement, mais aussi tout au long du bail de location. Il s’agit en effet d’une des obligations du bailleur envers son locataire.

La décence est obligatoire à la mise en location d’un logement. Afin de protéger les locataires, la loi française interdit ainsi aux bailleurs de louer leurs biens s’ils ne peuvent être qualifiés de décents. Il s’agit alors de lutter contre la pratique des “marchands de sommeil” en garantissant aux locataires les équipements modernes nécessaires à leur confort, leur sécurité et leur santé.

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Quels sont les critères d’un logement décent ?

Fixée dans l’arsenal législatif par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, la notion de logement décent a fait l’objet d’évolutions afin de garantir les droits des locataires. Le décret du 30 janvier 2002 précise notamment les critères de décence d’un logement faisant l’objet d’un contrat de location, qu’il convient alors d’explorer.

Surface minimale

Un logement proposé à la location doit obligatoirement avoir une surface minimum. Les règles varient selon qu’il s’agit d’une location simple ou d’une colocation.

Dans le cadre d’une location simple, il est nécessaire que le logement comporte au moins une pièce principale, disposant :

  • Soit d’une surface habitable d’au moins 9m² et 2,20 mètres de hauteur sous-plafond ;
  • Soit d’un volume habitable d’au moins 20m³.

Dans le cadre d’une colocation, en revanche, les règles varient encore selon qu’il s’agit d’un bail unique ou que chaque colocataire ait signé un bail.

Les colocataires signent un bail unique lorsque la location est établie à la signature d’un même document comportant les noms et signatures de chacun d’eux. Les mêmes règles que pour la location simple s’appliquent alors. Le logement doit comporter au moins une pièce principale, disposant :

  • Soit d’une surface habitable d’au moins 9m² et 2,20 mètres de hauteur sous-plafond ;
  • Soit d’un volume habitable d’au moins 20m³.

En revanche, lorsque les colocataires signent chacun un contrat de bail avec le bailleur, les règles régissant la surface minimale diffèrent. Chaque bail doit préciser la chambre dont dispose le locataire et dont il a l’usage privatif, ainsi que les parties communes (salle de bains, cuisine, salon etc) mises à la disposition de tous les colocataires. Chacune de ces chambres doit alors disposer :

  • Soit d’une surface habitable d’au moins 9m² et 2,20 mètres de hauteur sous-plafond ;
  • Soit d’un volume habitable d’au moins 20m³.

Absence de risques pour la sécurité et la santé du locataire

Il s’agit ici de préserver la santé et la sécurité des occupants. L’article 2 du décret du 30 janvier 2002 fait état de nombreux critères à respecter. On y trouve notamment les obligations suivantes :

  • Le logement assure le clos et le couvert : les locaux sont protégés contre les ruissellements, remontées et infiltrations d’eaux ;
  • Le logement est protégé (portes, fenêtres, murs, parois) contre les infiltrations d’air parasites ;
  • Le logement et ses accès comportent des dispositifs de retenue des personnes (garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons) dans un état conforme à leur usage ;
  • La nature, l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
  • Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz sont conformes aux normes de sécurité et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;
  • Les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;
  • Le logement permet une aération suffisante ;
  • Les pièces principales (séjour, chambres) ont un éclairement naturel suffisant et un ouvrant donnant directement à l’air libre ou sur un volume donnant à l’air libre.

Absence d’animaux nuisibles et parasites

Un logement décent ne doit pas être infecté par des animaux nuisibles ou autres parasites : puces de lits, rats, cafards etc.

Il s’agit d’un critère de décence relativement récent. Il a été ajouté à la liste de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 suite à la promulgation de la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique.

Attention: s’il est prouvé par le bailleur que c’est un manque d’hygiène ou toute autre faute du locataire qui est à l’origine de l’infestation, c’est ce dernier qui devra prendre en charge les interventions et réparations nécessaires.

Performance énergétique minimale

Autre critère relativement récent, tout logement doit depuis le 1er janvier 2018 être énergétiquement décent. Cela se traduit déjà par un certain nombre d’obligations : le logement doit présenter une étanchéité à l’air et une aération suffisantes.

Les exigences de performance énergétique évoluent. À partir du 1er janvier 2023, un logement sera considéré comme énergétiquement décent si sa consommation d’énergie est inférieure à 450 kWh/m².

Il s’agit ici de lutter contre les “passoires énergétiques” : les logements les plus énergivores ne seront alors plus disponibles à la mise en location.

Attention: cette disposition ne s’applique pas aux logements situés Outre-Mer ou aux contrats de location conclus avant le 1er janvier 2023.

Mise à disposition de certains équipements

Il s’agit ici d’assurer le confort basique et moderne des occupants du logement. Un logement décent comporte ainsi obligatoirement :

  • Une installation permettant un chauffage normal et adaptée aux caractéristiques du logement ;
  • Une installation d’alimentation en eau potable permettant la distribution de l’eau avec un débit et une pression suffisante ;
  • Une installation d’évacuation des eaux usées qui doit empêcher le refoulement des odeurs et effluents ;
  • Une cuisine (ou coin cuisine) comportant un évier raccordé à l’eau et aménagée de manière à permettre l’installation d’un appareil de cuisson ;
  • Une installation sanitaire intérieure au logement : WC séparé de la pièce où sont pris les repas, équipements pour la toilette corporelle aménagés de manière à garantir l’intimité personnelle ;
  • Un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et l’alimentation en électricité des appareils ménagers.

Logement indécent ou insalubre : quelles différences ?

Les mauvaises conditions liées à l’état d’un logement pouvant être de nature et de niveaux différents, différents cadres juridiques ont été développés afin d’assurer une protection optimale aux locataires.

Logement indécent ou insalubre : ces dénominations emportent des différences qu’il convient d’appréhender. Voici un tableau récapitulatif.

Logement indécent Logement insalubre
Suspension du loyer Pas automatique mais peut résulter d’une décision de justice Automatiquement suite à l’arrêté d’insalubrité
Obligation de relogement Non Oui, si prévue par l’arrêté et aux frais du bailleur
Constat de l’état de logement Le locataire identifie les signes d’indécence Par arrêté préfectoral après rapport du directeur général de l’Agence régionale de santé (ARS) ou du directeur du service communal d’hygiène et de santé (SCHC)
Sanctions à l’encontre du bailleur – Mise en conformité

– Réduction ou suspension de loyer

– Versement de dommages et intérêts au locataire

– Sanctions pénales

– Jusqu’à 3 ans d’emprisonnement et 100000€ d’amende dans certains cas

 

Le logement décent est celui qui ne répond pas aux normes minimales d’habitabilité : est alors concerné l’habitat qui laisse apparaître des risques pour la sécurité physique ou la santé des occupants ou n’est pas doté des éléments essentiels à son utilisation à des fins d’habitation.

Les signes d’indécence du logement sont constatés par le locataire qui en fait lieu à son bailleur. À défaut d’accord amiable, le bailleur peut se voir imposer diverses sanctions par décision judiciaire.

Le logement insalubre est l’habitat fortement dégradé qui présente des risques pour la santé des personnes (occupants, visiteurs, voisins). Il s’agit alors d’un état de dangerosité et d’inconfort supérieur à l’indécence.

L’insalubrité est constatée par arrêté préfectoral. Cette décision entraîne automatiquement la suspension du loyer et détermine les obligations et conditions de relogement du locataire. Le bailleur est sanctionné de 3 ans d’emprisonnement et 100000€ d’amende dans les cas suivants :

  • La location ou relocation d’un logement concerné par un arrêté d’insalubrité ;
  • La destruction, dégradation ou détérioration d’un logement pour en faire fuire les occupants ;
  • La menace ou l’intimidation d’un locataire afin de le faire renoncer à ses droits en matière de relogement ou de suspension du loyer ;
  • La perception d’un loyer en contrepartie de l’hébergement dans le logement déclaré insalubre ;
  • Le refus, sans motif légitime, d’effectuer les travaux nécessaires à la mise en conformité du logement ;
  • Le refus d’héberger ou de reloger ses locataires alors qu’il a les moyens de le faire.

Quels recours pour le locataire d’un logement indécent ?

La nature indécente du logement mis en location peut poser de nombreux problèmes, notamment de santé, au locataire. Il existe cependant une procédure pour pallier ces problèmes, qu’il convient ici d’aborder.

Les démarches amiables

Il est d’abord nécessaire de tenter de résoudre le problème par la voie amiable. Le locataire doit indiquer par écrit au bailleur les signes de non-conformité du logement aux différentes conditions de décence. La marche à suivre diffère ensuite selon que le bailleur accepte ou non les signes d’indécence.

Attention: il peut être tentant pour le locataire de ne pas payer son loyer tant que les travaux n’ont pas été réalisés. Le manquement du bailleur à son obligation de décence ne dispense cependant pas le locataire de son obligation principale de payer le loyer. Il sera toujours préférable de favoriser l’introduction d’une action en justice.

Si le bailleur accueille les signes d’indécence, le locataire doit faire préciser au bailleur (via une lettre recommandée avec accusé de réception) :

  • Les travaux de conformité qu’il s’engage à effectuer ;
  • Les délais de réalisation de ces travaux.

Le recours en justice

Si, cependant, le bailleur du logement indécent conteste les signes identifiés par le locataire, alors une action en justice peut être envisagée. La procédure est la suivante :

  • Mise en demeure (via lettre recommandée avec accusé de réception) du bailleur d’effectuer les travaux nécessaires ;
  • À défaut d’accord ou en l’absence de réponse après 2 mois, le locataire peut initier une action en justice devant le tribunal judiciaire.
À noter: locataire ou bailleur peuvent également faire le choix de saisir la commission départementale de conciliation. Cet organisme intervient gratuitement afin de régler les litiges entre locataire et bailleur.

Quelles sont les sanctions de la non-conformité d’un logement aux critères de décence ?

La mise en location par un bailleur d’un logement indécent mène naturellement à des sanctions, notamment pénales dans les cas les plus sérieux. Cependant, il est important de noter que le risque de telles sanctions pèse également dans certains cas sur le locataire du logement.

Pour le locataire inactif

Un logement proposé à la location doit obligatoirement être décent pour ouvrir droit aux allocations logement proposées par la Caisse d’allocations familiales (CAF). On y retrouve notamment l’aide personnalisée au logement (APL), l’allocation de logement familiale (ALF) ou l’allocation de logement sociale.

Il incombe au locataire de justifier que le logement qu’il loue est bien décent. S’il ressort que le logement n’est pas décent, les allocations logement seront suspendues à moins que le locataire ne fasse la demande à son bailleur d’effectuer les travaux nécessaires à la mise en conformité.

Dans ce dernier cas, la CAF consigne les allocations : le locataire ne devra verser à son bailleur que les charges et le montant du loyer qui n’est pas couvert par ces aides. Ce n’est qu’une fois les travaux de mise en conformité réalisés que les allocations consignées seront versées au bailleur.

L’indécence du logement n’a donc pas d’impact financier sur le locataire qui a demandé la mise en conformité du logement, mais seulement sur le bailleur.

Pour le bailleur

Le bailleur d’un logement non-conforme à l’obligation de décence et qui conteste les signes d’indécence s’expose à une large panoplie de sanctions :

  • Obligation de mise en conformité du logement par la réalisation des travaux nécessaires ;
  • Réduction du loyer perçu, ou même suspension durant les travaux ;
  • Versement de dommages et intérêts au locataire ayant subi un préjudice du fait de l’indécence du logement.
À noter : le bailleur d’un logement indécent s’expose également à des sanctions pénales si l’état du logement (logement mal ventilé, système électrique défaillant) a provoqué un accident ou entraîné le déclenchement d’une maladie chez le locataire.

FAQ

Quels sont les critères de décence d’un logement ?

Afin d’être considéré comme décent, il est nécessaire qu’un logement :

  • Dispose bien de la surface minimale légale, qui varie en fonction du type de contrat locatif ;
  • Ne pose pas de risques pour la sécurité et la santé de ses occupants ;
  • Ne soit pas infesté par des animaux nuisibles ou parasites ;
  • Soit énergétiquement décent ;
  • Comporte bien certains équipements.

Le locataire d’un logement indécent est-il dispensé de payer son loyer ?

En principe, non : le manquement du bailleur à son obligation de décence ne dispense pas le locataire de son obligation principale de payer le loyer.

Cependant le loyer peut être suspendu sur décision d’un juge pendant la réalisation des travaux de mise en conformité du logement.

Quels recours sont disponibles au locataire d’un logement indécent ?

Le locataire devra d’abord tenter une résolution amiable du problème, en informant le bailleur des signes d’indécence. Ce n’est que si ce dernier conteste ou n’agit pas dans un délai de 2 mois que le locataire pourra saisir la justice.

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Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

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