Le bail réel solidaire (BRS)
Dernière mise à jour le 19/11/2020
Le bail réel solidaire (BRS) est un contrat de location conclu entre un Organisme de foncier solidaire (OFS) et un preneur. Alors que l’OFS conserve la propriété foncière, le titulaire du bail détient la propriété immobilière. Ce type de location s’adresse aux ménages, aux opérateurs revendant des immeubles et aux bailleurs qui optent pour la mise en location. Les bénéficiaires du bail réel solidaire, selon la loi Elan, se conforment à certaines conditions :
- Niveau de ressources ;
- Occupation du logement en résidence principale et non en bail de résidence secondaire;
- Paiement d’une redevance et de mensualités.
Qu’est-ce que le bail réel solidaire ?
Le bail réel solidaire (BRS) est une location à longue durée. Elle est mise en place au profit des organismes fonciers solidaires (OFS) et des personnes en quête de logement. Alors que les OFS acquièrent et conservent la propriété foncière sur le bien, les preneurs, quant à eux, bénéficient de la propriété immobilière. En d’autres termes, les attributaires deviennent propriétaires de la maison, mais sont locataires du terrain sur lequel elle est construite.
Lancé en 2016, ce dispositif est fonctionnel dans les grandes villes où les prix du foncier empêchent la construction de logements neufs. Par exemple, le bail réel solidaire est valable à Paris et à Rennes.
Les avantages du BRS ?
Si les avis sur le bail réel solidaire sont pour la plupart positifs, c’est en raison de ses avantages. Fiscalement, le titulaire profite d’une réduction de TVA sur la construction immobilière. Elle passe de 10 à 5,5 %, si le logement est neuf. Aussi, selon la commune, un abattement est appliqué sur la taxe foncière lors de l’annonce du bail réel solidaire dans l’un des services de publicité foncière.
Par-dessus tout, grâce au BRS, l’attributaire devient propriétaire d’une résidence principale à moindre prix. Le montant est régi par la loi pour éviter les exactions. Il est généralement conclu sur une marge de 15 à 30 % de la valeur du bien immobilier, de quoi permettre à tous les ménages de se loger. En outre, la durée du bail étant renouvelable, la location meublée ou location vide ou meublée est sécurisée.
La possibilité d’acquérir son bien en profitant du Prêt à Taux Zéro (PTZ) constitue un autre avantage. En effet, les logements en BRS y sont éligibles, alors que ce crédit est normalement destiné aux achats en pleine propriété. De plus, l’assistance de l’OFS, tout au long du bail, lors de la revente par exemple, est une garantie du respect des engagements.
Comment fonctionne-t-il ?
Le fonctionnement du BRS repose sur deux volets. Dans un premier temps, l’OFS, organisme obligatoirement agréé par le préfet de la région, acquiert des terrains (bâtis ou non) et s’occupe de leur gestion. Il peut y construire des équipements collectifs ou des logements. En vertu des dispositions de l’article L.329-1 du Code de l’urbanisme, ils sont destinés à divers usages.
Dans un second temps, aux termes d’un contrat de location, et pour un prix abordable, l’OFS cède les droits réels immobiliers sur le bien aux personnes concernées par le bail réel solidaire. Une fois ces droits acquis, ils peuvent faire l’objet d’une transmission. Mais elle doit être agréée par l’OFS.
L’agrément entraîne l’augmentation de la durée du bail de location initial (18 à 99 ans). Afin de l’obtenir, le vendeur transmet, grâce à une lettre avec accusé de réception, le compromis de vente ou la promesse synallagmatique de vente. Cette démarche est à accomplir dans un délai de 30 jours après la signature.
Si l’OFS refuse d’accorder l’agrément et qu’il s’agit d’une vente, le cédant peut lui exiger un acquéreur. Afin que celui-ci sache que le bien est sous bail réel solidaire, la loi Elan prévoit que le contrat de vente mentionne l’indissociabilité du BRS de son contrat d’achat. Et si l’agrément n’est pas accordé pour une donation ? Le contrat est résilié et le bénéficiaire dédommagé.
Les droits réels immobiliers acquis auprès de l’OFS peuvent aussi faire l’objet de succession. Si l’héritier remplit les conditions requises, le BRS est prolongé en son nom. Sinon, il dispose d’un délai d’un an pour céder (donner ou vendre) le bail à un acquéreur agréé par l’organisme foncier solidaire. En cas de non-cession, l’OFS récupère le bien et indemnise l’héritier.
Qui peut profiter du bail réel solidaire ?
Sous condition d’un plafond de revenus, le bail réel solidaire peut être accordé aux ménages modestes. Il l’est aussi à tout opérateur qui acquiert des biens immobiliers pour les revendre à des personnes remplissant les critères. Le prix de revente est encadré.
Un bailleur qui achète ou réhabilite les logements (via un bail à réhabilitation) en vue de les mettre à la disposition des ménages peut aussi bénéficier du BRS. Toutefois, il ne peut librement fixer le prix du loyer. C’est l’organisme foncier solidaire qui le fait à sa place.
Quels logements sont concernés ?
Plusieurs types d’habitations sont éligibles à un BRS. Il y a d’abord les constructions existantes et n’impliquant pas de travaux. Celles qui sont bâties, mais nécessitent une réhabilitation ou une rénovation par le locataire en profitent également. Enfin, les maisons à construire sont elles aussi concernées.
Sous quelles conditions peut-on avoir accès au BRS ?
Niveau de ressources financières
Seules les personnes disposant d’un certain seuil de revenus peuvent accéder au BRS. Ce seuil varie selon les régions. Par exemple, les ressources requises pour un bail réel solidaire en Île-de-France ne sont pas les mêmes que dans le Nord. Outre la zone, le nombre de personnes occupant le logement définit aussi la possibilité de bénéficier du contrat.
Pour un occupant de la Zone A ou des Zones B et C, il faut disposer respectivement d’un revenu de 31 999 € et de 24 255 €. Suivant le même principe, pour :
- 2 occupants : le niveau de ressources est de 44 797 € et 32 344 € ;
- 3 locataires : le BRS est valable avec 51 197 € et 37 413 € de ressources ;
- 4 personnes : 58 237 et 41 457 € sont nécessaires ;
- À partir de 5 occupants : le seuil est de 66 429 € et 45 490 €.
En raison des conditions susmentionnées, certains optent pour la copropriété. Mais en BRS, elle implique des particularités. La loi Elan prévoit que la gestion du sol soit accordée au syndicat des copropriétaires, ce qui s’oppose à la copropriété classique où le terrain est un bien commun.
Par ailleurs, au cours des AG des copropriétaires, le titulaire d’un bail réel solidaire peut voter. Pour des décisions qu’il a prises, aucune charge financière ne peut lui être appliquée.
Occupation du logement en résidence principale
L’occupation du logement acquis en BRS se fait à titre de résidence principale. Aucune maison ou aucun appartement ne peut servir de logement secondaire pour les occupants. Que le bien soit existant (avec ou sans travaux de rénovation ou réhabilitation) ou qu’il soit à construire, ce critère est à observer.
Paiement d’une redevance et de mensualités
Profiter d’un BRS implique de s’acquitter d’une redevance dérisoire auprès de l’OFS. Elle sert à couvrir les frais de gestion du terrain par l’organisme. Elle prend également en compte le droit d’occupation du terrain. En plus de ce montant, le bénéficiaire du bail est tenu de s’acquitter de mensualités d’emprunt.
Modèle de contrat de location vide
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 19/11/2020
Rédigé par
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Bonjour,
Je cherche à savoir si j’ai le droit de louer mon appartement acquis dans le cadre BRS, en cas de mutation, ou choix de déménagement quelconque.
Merci
Bonjour,
Une des conditions pour bénéficier du bail réel solidaire est de conserver le logement à titre de résidence principal, ce dispositif visant en premier lieu à loger des ménages modestes. Il n’est donc pas possible de le louer à un tiers.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace
Achat en BRS, donc je suis propriétaire du construit mais pas du terrain (il s’agit d’un immeuble) . Donc si le propriétaire du terrain venait à décider de raser l’immeuble comment suis je indemnisé ? Si je souhaite revendre pour un autre projet immobilier ou un changement de situation familiale, comment cela se passe ? Je cherche moi même mon vendeur ou la société propriétaire du foncier se charge des démarches pour respecter les conditions ? Je ne trouve pas de forum ou de témoignage sur l’expérience de propriétaire en BRS, si vous en avez je suis preneuse. Merci d’avance… Lire la suite »
Bonjour, Selon l’article L255-10 du Code de la construction et de l’habitation, lorsque le preneur souhaite vendre ou donner ses droits réels afférents au bien objet du bail réel solidaire, il doit obtenir un agrément de l’organisme foncier solidaire. Ainsi, il appartient au preneur de chercher le nouvel acquéreur et de lui communiquer toutes les informations liées à au bail réel solidaire (son caractère temporaire, sa date d’extinction, etc). Une fois l’offre acceptée par l’acquéreur, le preneur devra solliciter auprès de l’organisme foncier solidaire un agrément en lui communiquant les pièces permettant d’établir l’éligibilité du nouvel acquéreur. En espérant que… Lire la suite »
Bonjour,
Si j’achète un logement en BRS en 2021, on va donc me demander mes ressources de 2019. Mais si la date d’entrée du logement est en 2022, va t’on me demander mes ressources de 2020.
Je m’explique, en 2019 mes ressources sont en dessous du maximum mais en 2020 je suis au dessus.
Merci pour votre aide.
Bonjour,
En principe, les conditions de ressources sont à respecter au moment de l’entrée dans le logement. Toutefois, si l’agrément a déjà été donné au moment de l’acquisition du logement, il est possible que ce ne soit pas le cas.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
Peut-on faire l’acquisition d’un BRS, en faire son domicile principal et faire une colocation ?
Je m’explique j’investis seul dans un t4 j’occupe une chambre et loue les 2 autres.
Merci
Bonjour,
En principe, le Code de la construction et de l’habitation ne comporte aucune disposition s’opposant à la location d’une partie du logement par le preneur qui occupe le bien à titre de résidence principal.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
Si j’achète seule en BRS et je me marie par la suite, qu’en est-il pour mon conjoint ? Peut il être ajouter sur le bail ? Si nos revenus dépassent les seuils que se passe-t-il ?
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec l’un de nos avocats partenaires, par le biais de notre page contact : https://www.legalplace.fr/contact/
Pour cela, sélectionnez « Parler à un avocat » dans la section « Objet de votre demande », choisissez le produit concerné puis expliquez en détail votre situation dans la partie « Votre message ».
N’oubliez pas de préciser votre numéro de téléphone dans le corps du texte, afin d’être contacté plus rapidement.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
Je me pose la même question, avez-vous eu une réponse ?
Bonjour,
Lors de la revente d’un logement en BRS, génère-t-on une plus value comme lors d’une vente classique ? Si ce n’est pas le cas, réalise-t-on au minimum une opération blanche afin de ne pas être en perte lors de la revente du bien ?
Je suis sur le point de me lancer dans un achat avec ce dispositif mais j’ai l’impression que le prix de revente sera uniquement égal au prix d’achat sans compter le cout du crédit + taxes, donc je serai en perte.
Merci
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat, un notaire ou un professionnel de l’immobilier afin de bénéficier de conseils adaptés à votre situation personnelle.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace
j’ai un terrain en zone C les prix de construction augmentent et le terrain, même pas cher est trop cher, quelle possibilité de valorisation
Bonjour,
Dans le cadre d’un bail réel solidaire, il est possible de contacter votre OFS (organisme de foncier solidaire) afin de lui faire part de votre demande.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace