ConnexionLe bail réel solidaire (BRS)
Dernière mise à jour le 11/03/2025
- Qu’est-ce qu’un bail réel solidaire ?
- Comment fonctionne-t-il ?
- Quelles sont les conditions pour conclure un bail réel solidaire ?
- A qui s’adresse le bail réel solidaire ?
- Quels logements sont concernés par ce bail ?
- Quels sont ses avantages ?
- Comment se passe la revente ou la transmission d’un tel bail ?
- FAQ
Le bail réel solidaire (BRS) est un contrat de location conclu entre un Organisme de foncier solidaire (OFS) et un preneur. Alors que l’OFS conserve la propriété foncière, le titulaire du bail détient la propriété immobilière.
Ce type de location s’adresse aux ménages, aux opérateurs revendant des immeubles et aux bailleurs qui optent pour la mise en location. Néanmoins, les bénéficiaires du bail réel solidaire, selon la loi Elan, se conforment à certaines conditions.
Qu’est-ce qu’un bail réel solidaire ?
Le bail réel solidaire (BRS) est une location à longue durée, mise en place au profit des organismes fonciers solidaires (OFS) et des personnes en quête de logement.
Alors que les OFS acquièrent et conservent la propriété foncière sur le bien, les preneurs, quant à eux, bénéficient de la propriété immobilière.
En d’autres termes, les attributaires deviennent propriétaires de la maison, mais sont locataires du terrain sur lequel elle est construite. Elle doit constituer leur résidence principale.
Lancé en 2016, ce dispositif est fonctionnel dans les grandes villes où les prix du foncier empêchent la construction de logements neufs.
Comment fonctionne-t-il ?
Le fonctionnement du BRS repose sur deux volets.
Dans un premier temps, l’OFS acquiert des terrains (bâtis ou non) et s’occupe de leur gestion. Il peut y construire des équipements collectifs ou des logements.
En vertu des dispositions de l’article L.329-1 du Code de l’urbanisme, ils sont destinés à divers usages.
Dans un second temps, aux termes d’un contrat de location, et pour un prix abordable, l’OFS cède les droits réels immobiliers sur le bien aux personnes concernées par le bail réel solidaire.
Une fois ces droits acquis, ils peuvent faire l’objet d’une transmission. Mais elle doit être agréée par l’OFS.
L’agrément entraîne l’augmentation de la durée du bail de location initial (18 à 99 ans). Afin de l’obtenir, le vendeur transmet, grâce à une lettre avec accusé de réception, le compromis de vente ou la promesse synallagmatique de vente. Cette démarche est à accomplir dans un délai de 30 jours après la signature.
Si l’OFS refuse d’accorder l’agrément et qu’il s’agit d’une vente, le cédant peut lui exiger un acquéreur. Afin que celui-ci sache que le bien est sous bail réel solidaire, la loi Elan prévoit que le contrat de vente mentionne l’indissociabilité du BRS de son contrat d’achat.
Ensuite, en pratique et à la suite de la signature du contrat entre le preneur et l’OFS, le preneur verse une redevance généralement modeste à l’OFS et en contrepartie il devient propriétaire de son logement mais l‘OFS reste propriétaire du terrain sur lequel il se trouve.
Quelles sont les conditions pour conclure un bail réel solidaire ?
Pour conclure une bail réel solidaire, il y a 3 conditions à remplir, à savoir :
- Etre en dessous d’un plafond de ressources ;
- Occuper le logement en résidence principale et non en bail de résidence secondaire ;
- Payer une redevance et des mensualités.
Le plafonds de ressources
Seules les personnes disposant d’un certain seuil de revenus peuvent accéder au BRS.
Ce seuil varie selon les régions (Zone A, B ou C détaillées dans les paragraphes suivants). De plus, il peut également varier selon le nombre de personnes occupant le logement.
A ce titre, voici un tableau récapitulatif indiquant le plafonds de ressources à ne pas dépasser pour 2023 ( en fonction du revenu fiscal de référence n-2) en fonction de la zone géographique et du nombre de personnes occupant le logement.
| Nombre de personnes occupant le logement | Zone A | Zone B et C |
| 1 | 35 515€ | 26 921€ |
| 2 | 49 720€ | 35 899€ |
| 3 | 56 825€ | 41 525€ |
| 4 | 64 638€ | 46 014€ |
| 5 et plus | 73 732€ | 50 489€ |
Pour la copropriété, La Loi Elan prévoit que la gestion du sol soit accordée au syndicat des copropriétaires, ce qui s’oppose à la copropriété classique où le terrain est un bien commun.
L’occupation du logement à titre de résidence principale
L’occupation du logement acquis en BRS se fait à titre de résidence principale.
Aucune maison ou aucun appartement ne peut servir de logement secondaire pour les occupants avec une acquisition en bail réel solidaire.
Paiement d’une redevance et de mensualités
Profiter d’un BRS implique de s’acquitter d’une redevance modeste auprès de l’OFS.
Elle permet de couvrir les frais de gestion du terrain par l’organisme. Elle prend également en compte le droit d’occupation du terrain.
En plus de ce montant, le bénéficiaire du bail est tenu de s’acquitter de mensualités d’emprunt.
A qui s’adresse le bail réel solidaire ?
Sous condition d’un plafond de revenus, le bail réel solidaire peut être accordé aux ménages modestes. Il l’est aussi à tout opérateur qui acquiert des biens immobiliers pour les revendre à des personnes remplissant les critères. Le prix de revente est encadré.
Un bailleur qui achète ou réhabilite les logements (via un bail à réhabilitation) en vue de les mettre à la disposition des ménages peut aussi bénéficier du BRS.
Toutefois, il ne peut librement fixer le prix du loyer. C’est l’organisme foncier solidaire qui le fait à sa place
Quels logements sont concernés par ce bail ?
Plusieurs logements peuvent être concernés par le BRS et dans plusieurs zones géographiques.
Les logements
Plusieurs types d’habitations sont éligibles à un BRS.
Il y a d’abord les constructions existantes et n’impliquant pas de travaux. Celles qui sont bâties, mais nécessitent une réhabilitation ou une rénovation par le locataire en profitent également. Enfin, les maisons à construire sont elles aussi concernées.
Les zones
La possibilité de conclure un bail réel solidaire est aujourd’hui possible dans de nombreuses grandes villes mais également dans plusieurs plus petites agglomérations.
Ainsi, il existe 3 zones avec des plafonds de revenus différents :
- La zone A : qui comprend l’agglomération parisienne la Côte d’Azur, le genevois français et les grandes métropoles telles que Lyon Lille, Marseille et Montpellier ;
- La zone B : qui comprend toutes les autres agglomérations de plus de 50 000 et les départements d’outre-mer ;
- La zone C : qui s’applique à tout le reste du territoire français.
Quels sont ses avantages ?
Le bail réel solidaire comporte de nombreux avantages à savoir :
- 15% à 40% d’économie en pleine propriété sur le projet immobilier ;
- Une réduction de TVA sur la construction immobilière : elle passe de 10 à 5,5 %, si le logement est neuf. Aussi, selon la commune, un abattement est appliqué sur la taxe foncière lors de l’annonce du bail réel solidaire dans l’un des services de publicité foncière.
- Le preneur devient propriétaire d’une résidence principale à moindre prix : le montant est conclu sur une marge de 15 à 30 % de la valeur du bien immobilier, de quoi permettre à tous les ménages de se loger. En outre, la durée du bail étant renouvelable, la location meublée ou location vide ou meublée est sécurisée ;
- L’acquisition d’un bien en profitant du prêt à taux Zéro (PTZ) ;
- Un abattement de 30 à 100% de la taxe foncière sur les propriétés bâties selon les décisions de la commune ;
- Une garantie de rachat du logement par l’OFS, si besoin.
De plus, l’assistance de l’OFS, tout au long du bail, lors de la revente par exemple, est une garantie du respect des engagements
Comment se passe la revente ou la transmission d’un tel bail ?
La revente d’un bien bénéficiant d’un bail réel solidaire est possible. Toutefois, il y a également, à ce stade, des conditions à respecter aussi bien pour le vendeur que pour les futurs preneurs.
En effet, les futurs acquéreurs doivent bénéficier des conditions similaires aux vôtres lors de votre acquisition.
De ce fait, le prix de revente doit se limiter à prix d’achat et est seulement actualisé en appliquant l’indice choisi par l’OFS.
L’acquéreur doit également justifier de revenus inférieurs aux plafonds énoncés ci-avant.
Enfin, si passé un délai d’un le preneur ne trouve pas d’acquéreur, alors c’est l’OFS qui reprend le logement.
FAQ
Qui a le droit au bail réel solidaire ?
Quelle banque finance le dispositif BRS ?
Pourquoi acheter en bail réel solidaire ?
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 11/03/2025
Rédigé par
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Bonjour. Particulier propriétaire d’un terrain devant favoriser la réalisation de logements de type BRS selon le PLUi H, puis-je le vendre directement à un Office de Foncier Soldaire ou dois-je passer par la mairie?
Bonjour,
Le bail réel solidaire est encadré par les articles L255-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation. Les organismes de foncier solidaire (OFS) peuvent acquérir des terrains en vue de dissocier le foncier du bâti. La cession d’un terrain relève du droit commun des contrats (art. 1582 C. civ.), sous réserve des règles d’urbanisme et du droit de préemption éventuel des collectivités.
Nous vous invitons à prendre contact avec un notaire afin d’obtenir une analyse adaptée à votre situation personnelle.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée. L’équipe LegalPlace.
Bonjour.je suis intéressé par un F2 en brs.a un prix très intéressant.pui je le payer sans crédit.ma famille me prête une partie de l achat
Bonjour,
En principe, si vous disposez des fonds nécessaires pour financer le prix de cession du bâti, soit par votre épargne, soit grâce à un prêt familial, il est possible d’acquérir le logement sans recourir à un crédit bancaire. Toutefois, le financement, même familial, doit être justifié (par une attestation de prêt ou de donation, avec traçabilité des fonds) pour s’assurer de la solvabilité de l’acquéreur. Le notaire peut aussi exiger une déclaration écrite du prêt familial.
En vous souhaitant une agréable journée.
L’équipe LegalPlace
Bonjour , Je vais acquérir probablement un logement dans le cadre BRS . Je suis pour le moment seul avec mon fils , dans l’éventualité que ma situation évolue d’ici quelques années , est-ce que je pourrais mettre mon logement en location à l’année ? J’ai vu une nouvelle loi depuis Juillet 2024 mais l’organisme me dit que non . Voici ce qui est écrit dans le contrat : Le PRENEUR s’étant engagé à occuper les Biens à titre de résidence principale. Il est ici précisé que pour les biens réservés, les locations touristiques, saisonnières ou en meublé de courte… Lire la suite »
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat spécialisé, qui saura vous renseigner.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Bonjour, 1/ Pensez-vous qu’il soit possible d’acheter les droits fonciers de l’OFS en cours de bail afin d’obtenir la pleine propriété du bien immo ? 2/ Avez-vous des précisions concernant la vétusté, restitution, gros travaux, est-ce d’ordre légal ou contractuel ? 3/ Qui évalue ou détermine le prix de vente ?Merci pour vos retours.
Bonjour,
Il n’est pas possible d’acheter le foncier à l’OFS pendant le bail BRS.
Les règles sur vétusté, restitution et travaux sont fixées dans le contrat.
Le prix de revente est plafonné par l’OFS, selon des indices et le marché local.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace.
Bonjour, je souhaite acheter en BRS n’ayant pas les revenus suffisants pour acheter dans le privé.
J’ai acheté il y a quelques années un petit studio que je loue à un étudiant ( n’ayant pas eu les moyens d’acheter plus grand pour moi et mes enfants en résidence principale)
Puis-je bebeficier du dispositif BRS pour acheter un T4 en résidence principale pour moi et les enfants ? Ou le fait detre déjà propriétaire de ce studio en résidence secondaire fera blocage ?
Merci d’avance pour votre réponse.
Bonjour,
Dans une telle situation, nous vous invitons à contacter l’OFS compétent afin que votre situation soit examinée eu égard au plafond de revenus en vigueur pour bénéficier du dispositif.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
Bonjour.
On vient de refuser un logement en BRS en Vendée, à ma sœur qui pourtant avait toutes les conditions requises, sous le seul prétexte qu’elle est retraitée et que l’organisme préfère vendre les logements à des actifs. Elle devait signer mercredi, c’est annulé. Que faire ? Merci
Bonjour,
Dans un premier temps, il est possible de contester la décision par lettre recommandée avec accusé de réception.
Par ailleurs, il existe des procédures amiables engagées avec un conciliateur de justice.
Enfin, la dernière solution est de passer par la voie judiciaire et de prendre conseil auprès d’un avocat spécialisé.
En espérant que notre réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace
Merci pour votre réponse
Bonjour, En général, tant que votre activité ne contrevient pas aux règles et aux conditions du bail réel solidaire et respecte les réglementations locales en matière d’exercice d’une activité professionnelle à domicile, vous devriez pouvoir exercer votre activité à l’adresse de votre domicile. Il n’est pas interdit d’ exercer une activité libérale non conventionnée de thérapeute et domicilier cette activité à l’adresse de votre maison en tant que propriétaire d’une maison en bail réel solidaire (BRS). Toutefois, il est important de vérifier les termes spécifiques de votre contrat de bail réel solidaire pour vous assurer qu’il n’y a pas de… Lire la suite »
Bonjour, je suis propriétaire classique en région Centre depuis 1,5 ans, mais j’ai une mutation professionnelle dans une métropole chère (Nantes) : je dois partir mais si je revends ma maison, je perds beaucoup d’argent (frais notaire, agence, dévaluation de l’immobilier). Je pense donc la louer. Seule avec un enfant, je suis largement sous le plafond de ressources. Ai-je droit à un nouvel achat dans le cadre du BRS ? Merci
Bonjour,
Dans votre situation et selon votre niveau de revenus par rapport aux plafonds légaux, n’hésitez pas à solliciter un organisme foncier solidaire (OFS) afin de savoir si vous êtes éligibles à un achat via un bail réel solidaire (BRS).
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace