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Le bail réel solidaire (BRS)
Dernière mise à jour le 11/12/2023
Le bail réel solidaire (BRS) est un contrat de location conclu entre un Organisme de foncier solidaire (OFS) et un preneur. Alors que l’OFS conserve la propriété foncière, le titulaire du bail détient la propriété immobilière.
Ce type de location s’adresse aux ménages, aux opérateurs revendant des immeubles et aux bailleurs qui optent pour la mise en location. Néanmoins, les bénéficiaires du bail réel solidaire, selon la loi Elan, se conforment à certaines conditions.
Qu’est-ce qu’un bail réel solidaire ?
Le bail réel solidaire (BRS) est une location à longue durée, mise en place au profit des organismes fonciers solidaires (OFS) et des personnes en quête de logement.
Alors que les OFS acquièrent et conservent la propriété foncière sur le bien, les preneurs, quant à eux, bénéficient de la propriété immobilière.
En d’autres termes, les attributaires deviennent propriétaires de la maison, mais sont locataires du terrain sur lequel elle est construite. Elle doit constituer leur résidence principale.
Lancé en 2016, ce dispositif est fonctionnel dans les grandes villes où les prix du foncier empêchent la construction de logements neufs.
Comment fonctionne-t-il ?
Le fonctionnement du BRS repose sur deux volets.
Dans un premier temps, l’OFS acquiert des terrains (bâtis ou non) et s’occupe de leur gestion. Il peut y construire des équipements collectifs ou des logements.
En vertu des dispositions de l’article L.329-1 du Code de l’urbanisme, ils sont destinés à divers usages.
Dans un second temps, aux termes d’un contrat de location, et pour un prix abordable, l’OFS cède les droits réels immobiliers sur le bien aux personnes concernées par le bail réel solidaire.
Une fois ces droits acquis, ils peuvent faire l’objet d’une transmission. Mais elle doit être agréée par l’OFS.
L’agrément entraîne l’augmentation de la durée du bail de location initial (18 à 99 ans). Afin de l’obtenir, le vendeur transmet, grâce à une lettre avec accusé de réception, le compromis de vente ou la promesse synallagmatique de vente. Cette démarche est à accomplir dans un délai de 30 jours après la signature.
Si l’OFS refuse d’accorder l’agrément et qu’il s’agit d’une vente, le cédant peut lui exiger un acquéreur. Afin que celui-ci sache que le bien est sous bail réel solidaire, la loi Elan prévoit que le contrat de vente mentionne l’indissociabilité du BRS de son contrat d’achat.
Ensuite, en pratique et à la suite de la signature du contrat entre le preneur et l’OFS, le preneur verse une redevance généralement modeste à l’OFS et en contrepartie il devient propriétaire de son logement mais l‘OFS reste propriétaire du terrain sur lequel il se trouve.
Quelles sont les conditions pour conclure un bail réel solidaire ?
Pour conclure une bail réel solidaire, il y a 3 conditions à remplir, à savoir :
- Etre en dessous d’un plafond de ressources ;
- Occuper le logement en résidence principale et non en bail de résidence secondaire ;
- Payer une redevance et des mensualités.
Le plafonds de ressources
Seules les personnes disposant d’un certain seuil de revenus peuvent accéder au BRS.
Ce seuil varie selon les régions (Zone A, B ou C détaillées dans les paragraphes suivants). De plus, il peut également varier selon le nombre de personnes occupant le logement.
A ce titre, voici un tableau récapitulatif indiquant le plafonds de ressources à ne pas dépasser pour 2023 ( en fonction du revenu fiscal de référence n-2) en fonction de la zone géographique et du nombre de personnes occupant le logement.
| Nombre de personnes occupant le logement | Zone A | Zone B et C |
| 1 | 35 515€ | 26 921€ |
| 2 | 49 720€ | 35 899€ |
| 3 | 56 825€ | 41 525€ |
| 4 | 64 638€ | 46 014€ |
| 5 et plus | 73 732€ | 50 489€ |
Pour la copropriété, La Loi Elan prévoit que la gestion du sol soit accordée au syndicat des copropriétaires, ce qui s’oppose à la copropriété classique où le terrain est un bien commun.
L’occupation du logement à titre de résidence principale
L’occupation du logement acquis en BRS se fait à titre de résidence principale.
Aucune maison ou aucun appartement ne peut servir de logement secondaire pour les occupants avec une acquisition en bail réel solidaire.
Paiement d’une redevance et de mensualités
Profiter d’un BRS implique de s’acquitter d’une redevance modeste auprès de l’OFS.
Elle permet de couvrir les frais de gestion du terrain par l’organisme. Elle prend également en compte le droit d’occupation du terrain.
En plus de ce montant, le bénéficiaire du bail est tenu de s’acquitter de mensualités d’emprunt.
A qui s’adresse le bail réel solidaire ?
Sous condition d’un plafond de revenus, le bail réel solidaire peut être accordé aux ménages modestes. Il l’est aussi à tout opérateur qui acquiert des biens immobiliers pour les revendre à des personnes remplissant les critères. Le prix de revente est encadré.
Un bailleur qui achète ou réhabilite les logements (via un bail à réhabilitation) en vue de les mettre à la disposition des ménages peut aussi bénéficier du BRS.
Toutefois, il ne peut librement fixer le prix du loyer. C’est l’organisme foncier solidaire qui le fait à sa place
Quels logements sont concernés par ce bail ?
Plusieurs logements peuvent être concernés par le BRS et dans plusieurs zones géographiques.
Les logements
Plusieurs types d’habitations sont éligibles à un BRS.
Il y a d’abord les constructions existantes et n’impliquant pas de travaux. Celles qui sont bâties, mais nécessitent une réhabilitation ou une rénovation par le locataire en profitent également. Enfin, les maisons à construire sont elles aussi concernées.
Les zones
La possibilité de conclure un bail réel solidaire est aujourd’hui possible dans de nombreuses grandes villes mais également dans plusieurs plus petites agglomérations.
Ainsi, il existe 3 zones avec des plafonds de revenus différents :
- La zone A : qui comprend l’agglomération parisienne la Côte d’Azur, le genevois français et les grandes métropoles telles que Lyon Lille, Marseille et Montpellier ;
- La zone B : qui comprend toutes les autres agglomérations de plus de 50 000 et les départements d’outre-mer ;
- La zone C : qui s’applique à tout le reste du territoire français.
Quels sont ses avantages ?
Le bail réel solidaire comporte de nombreux avantages à savoir :
- 15% à 40% d’économie en pleine propriété sur le projet immobilier ;
- Une réduction de TVA sur la construction immobilière : elle passe de 10 à 5,5 %, si le logement est neuf. Aussi, selon la commune, un abattement est appliqué sur la taxe foncière lors de l’annonce du bail réel solidaire dans l’un des services de publicité foncière.
- Le preneur devient propriétaire d’une résidence principale à moindre prix : le montant est conclu sur une marge de 15 à 30 % de la valeur du bien immobilier, de quoi permettre à tous les ménages de se loger. En outre, la durée du bail étant renouvelable, la location meublée ou location vide ou meublée est sécurisée ;
- L’acquisition d’un bien en profitant du prêt à taux Zéro (PTZ) ;
- Un abattement de 30 à 100% de la taxe foncière sur les propriétés bâties selon les décisions de la commune ;
- Une garantie de rachat du logement par l’OFS, si besoin.
De plus, l’assistance de l’OFS, tout au long du bail, lors de la revente par exemple, est une garantie du respect des engagements
Comment se passe la revente ou la transmission d’un tel bail ?
La revente d’un bien bénéficiant d’un bail réel solidaire est possible. Toutefois, il y a également, à ce stade, des conditions à respecter aussi bien pour le vendeur que pour les futurs preneurs.
En effet, les futurs acquéreurs doivent bénéficier des conditions similaires aux vôtres lors de votre acquisition.
De ce fait, le prix de revente doit se limiter à prix d’achat et est seulement actualisé en appliquant l’indice choisi par l’OFS.
L’acquéreur doit également justifier de revenus inférieurs aux plafonds énoncés ci-avant.
Enfin, si passé un délai d’un le preneur ne trouve pas d’acquéreur, alors c’est l’OFS qui reprend le logement.
FAQ
Qui a le droit au bail réel solidaire ?
Un tel bail est réservé aux ménages les plus modestes. En effet, pour bénéficier d'un tel dispositif, le ménage doit avoir des revenus en dessous d'un certain seuil selon les différentes zones géographiques. Ils sont mis à jour annuellement.
Quelle banque finance le dispositif BRS ?
La banque postale s'est illustrée comme leader de financement de ce dispositif. Mais de nombreux autres organismes financiers le font également.
Pourquoi acheter en bail réel solidaire ?
Acheter en BRS permet de devenir propriétaire d'un bâti à un moindre coût en versant une redevance à une organisme foncier solidaire.
Modèle de contrat de location vide
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 11/12/2023
Rédigé par
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Bonjour,
Je cherche à savoir si j’ai le droit de louer mon appartement acquis dans le cadre BRS, en cas de mutation, ou choix de déménagement quelconque.
Merci
Bonjour,
Une des conditions pour bénéficier du bail réel solidaire est de conserver le logement à titre de résidence principal, ce dispositif visant en premier lieu à loger des ménages modestes. Il n’est donc pas possible de le louer à un tiers.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace
Achat en BRS, donc je suis propriétaire du construit mais pas du terrain (il s’agit d’un immeuble) . Donc si le propriétaire du terrain venait à décider de raser l’immeuble comment suis je indemnisé ? Si je souhaite revendre pour un autre projet immobilier ou un changement de situation familiale, comment cela se passe ? Je cherche moi même mon vendeur ou la société propriétaire du foncier se charge des démarches pour respecter les conditions ? Je ne trouve pas de forum ou de témoignage sur l’expérience de propriétaire en BRS, si vous en avez je suis preneuse. Merci d’avance… Lire la suite »
Bonjour, Selon l’article L255-10 du Code de la construction et de l’habitation, lorsque le preneur souhaite vendre ou donner ses droits réels afférents au bien objet du bail réel solidaire, il doit obtenir un agrément de l’organisme foncier solidaire. Ainsi, il appartient au preneur de chercher le nouvel acquéreur et de lui communiquer toutes les informations liées à au bail réel solidaire (son caractère temporaire, sa date d’extinction, etc). Une fois l’offre acceptée par l’acquéreur, le preneur devra solliciter auprès de l’organisme foncier solidaire un agrément en lui communiquant les pièces permettant d’établir l’éligibilité du nouvel acquéreur. En espérant que… Lire la suite »
Bonjour,
Si j’achète un logement en BRS en 2021, on va donc me demander mes ressources de 2019. Mais si la date d’entrée du logement est en 2022, va t’on me demander mes ressources de 2020.
Je m’explique, en 2019 mes ressources sont en dessous du maximum mais en 2020 je suis au dessus.
Merci pour votre aide.
Bonjour,
En principe, les conditions de ressources sont à respecter au moment de l’entrée dans le logement. Toutefois, si l’agrément a déjà été donné au moment de l’acquisition du logement, il est possible que ce ne soit pas le cas.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
Peut-on faire l’acquisition d’un BRS, en faire son domicile principal et faire une colocation ?
Je m’explique j’investis seul dans un t4 j’occupe une chambre et loue les 2 autres.
Merci
Bonjour,
En principe, le Code de la construction et de l’habitation ne comporte aucune disposition s’opposant à la location d’une partie du logement par le preneur qui occupe le bien à titre de résidence principal.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
Si j’achète seule en BRS et je me marie par la suite, qu’en est-il pour mon conjoint ? Peut il être ajouter sur le bail ? Si nos revenus dépassent les seuils que se passe-t-il ?
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec l’un de nos avocats partenaires, par le biais de notre page contact : https://www.legalplace.fr/contact/
Pour cela, sélectionnez « Parler à un avocat » dans la section « Objet de votre demande », choisissez le produit concerné puis expliquez en détail votre situation dans la partie « Votre message ».
N’oubliez pas de préciser votre numéro de téléphone dans le corps du texte, afin d’être contacté plus rapidement.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
Je me pose la même question, avez-vous eu une réponse ?
Bonjour,
Lors de la revente d’un logement en BRS, génère-t-on une plus value comme lors d’une vente classique ? Si ce n’est pas le cas, réalise-t-on au minimum une opération blanche afin de ne pas être en perte lors de la revente du bien ?
Je suis sur le point de me lancer dans un achat avec ce dispositif mais j’ai l’impression que le prix de revente sera uniquement égal au prix d’achat sans compter le cout du crédit + taxes, donc je serai en perte.
Merci
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat, un notaire ou un professionnel de l’immobilier afin de bénéficier de conseils adaptés à votre situation personnelle.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace
j’ai un terrain en zone C les prix de construction augmentent et le terrain, même pas cher est trop cher, quelle possibilité de valorisation
Bonjour,
Dans le cadre d’un bail réel solidaire, il est possible de contacter votre OFS (organisme de foncier solidaire) afin de lui faire part de votre demande.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
Que se passe-t-il si on n’arrive pas à vendre dans le délai d’un an après que nos revenus aient dépassé le plafond eligible?
Bonjour,
Lorsque vous souhaitez vendre le logement acquis via la bail réel solidaire (BRS) et que vos revenus dépassent les plafonds, il est recommandé de prendre contact avec votre notaire ou l’organisme foncier solidaire afin de trouver la solution la plus adaptée selon votre situation personnelle.
En vous souhaitant une belle journée.
L’équipe LegalPlace
bonjour, j’aimerais acheter un bien en BRS, ou dois-je m’addresser pour les dossiers? merci
Bonjour,
Afin d’acheter un bien en BRS vous pouvez vous rapprocher d’un OFS ; un organisme foncier solidaire qui vous indiquera les logements disponibles ainsi que la procédure à suivre.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
Est ce que le bail solidaire est possible pour un retraité vivant seul ?
Bonjour,
Dans le cadre du bail solidaire, les associations favorisent les ménages en difficulté. Toutefois, elles peuvent également prendre en charge des personnes isolées à la recherche d’un logement décent.
En espérant que notre réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace
Bonjour, mon mari et moi souhaiterions acheter en BRS un T4. On nous a dit que la commission n’acceptera pas de nous laisser un T4 alors que nous ne sommes que deux (on a un pojet bébé…). Est-ce que c’est vrai ?
Bonjour,
La commission pour l’attribution d’un logement en bail réel solidaire évalue effectivement plusieurs critères avant d’allouer un logement.
Il peut s’agir du lieu de travail, la composition du foyer, les revenus, etc.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
J’achete ma RP en BSR, que se passe
t il si dans quelques années je ne respecte plus le plafond de ressource ?
merci
Bonjour,
En effet, le bénéfice du BSR concernent les personnes justifiant de ressources en dessous d’un certain plafond.
Sur ce point, nous vous invitons à contacter l’organisme en charge du bail.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPLace
Bonjour, je suis propriétaire classique en région Centre depuis 1,5 ans, mais j’ai une mutation professionnelle dans une métropole chère (Nantes) : je dois partir mais si je revends ma maison, je perds beaucoup d’argent (frais notaire, agence, dévaluation de l’immobilier). Je pense donc la louer. Seule avec un enfant, je suis largement sous le plafond de ressources. Ai-je droit à un nouvel achat dans le cadre du BRS ? Merci
Bonjour,
Dans votre situation et selon votre niveau de revenus par rapport aux plafonds légaux, n’hésitez pas à solliciter un organisme foncier solidaire (OFS) afin de savoir si vous êtes éligibles à un achat via un bail réel solidaire (BRS).
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
Je voudrais savoir si, étant propriétaire d’une maison en BRS, il est possible d’exercer une activité libérale non conventionnée de therapeute et de domicilier cette activité à l’adresse de la maison ?
Merci à vous,
Nour
Bonjour, En général, tant que votre activité ne contrevient pas aux règles et aux conditions du bail réel solidaire et respecte les réglementations locales en matière d’exercice d’une activité professionnelle à domicile, vous devriez pouvoir exercer votre activité à l’adresse de votre domicile. Il n’est pas interdit d’ exercer une activité libérale non conventionnée de thérapeute et domicilier cette activité à l’adresse de votre maison en tant que propriétaire d’une maison en bail réel solidaire (BRS). Toutefois, il est important de vérifier les termes spécifiques de votre contrat de bail réel solidaire pour vous assurer qu’il n’y a pas de… Lire la suite »
Bonjour
Une amie est en train d’essayer d’acheter en BRS. Le promoteur ne lui “permet” pas de prendre son choix de notaire, ayant attribué un deuxième pour la représenter et en retenant le sien. Il y a des dispositions spéciales qui lui permettent d’imposer un notaire de cette manière?
Bonjour.
On vient de refuser un logement en BRS en Vendée, à ma sœur qui pourtant avait toutes les conditions requises, sous le seul prétexte qu’elle est retraitée et que l’organisme préfère vendre les logements à des actifs. Elle devait signer mercredi, c’est annulé. Que faire ? Merci
Bonjour,
Dans un premier temps, il est possible de contester la décision par lettre recommandée avec accusé de réception.
Par ailleurs, il existe des procédures amiables engagées avec un conciliateur de justice.
Enfin, la dernière solution est de passer par la voie judiciaire et de prendre conseil auprès d’un avocat spécialisé.
En espérant que notre réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace
Merci pour votre réponse
Bonjour, je vais acquérir un logement en brs et on me propose le parking avec est ce que je pourrais le louer par la suite et si non est ce que je peux le refuser et ne prendre que l appartement.
Bonjour,
J’aimerais comprendre le termes du contrat. Si nous achetons un logement pour un durée 60ans par exemple. Que se passe t-il après ? Devons nous quitter le logement ? Ça se renouvelle automatiquement ? Je vous remercie
Bonjour, je souhaite acheter en BRS n’ayant pas les revenus suffisants pour acheter dans le privé.
J’ai acheté il y a quelques années un petit studio que je loue à un étudiant ( n’ayant pas eu les moyens d’acheter plus grand pour moi et mes enfants en résidence principale)
Puis-je bebeficier du dispositif BRS pour acheter un T4 en résidence principale pour moi et les enfants ? Ou le fait detre déjà propriétaire de ce studio en résidence secondaire fera blocage ?
Merci d’avance pour votre réponse.
Bonjour,
Dans une telle situation, nous vous invitons à contacter l’OFS compétent afin que votre situation soit examinée eu égard au plafond de revenus en vigueur pour bénéficier du dispositif.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
Bonjour, 1/ Pensez-vous qu’il soit possible d’acheter les droits fonciers de l’OFS en cours de bail afin d’obtenir la pleine propriété du bien immo ? 2/ Avez-vous des précisions concernant la vétusté, restitution, gros travaux, est-ce d’ordre légal ou contractuel ? 3/ Qui évalue ou détermine le prix de vente ?Merci pour vos retours.
Bonjour , Je vais acquérir probablement un logement dans le cadre BRS . Je suis pour le moment seul avec mon fils , dans l’éventualité que ma situation évolue d’ici quelques années , est-ce que je pourrais mettre mon logement en location à l’année ? J’ai vu une nouvelle loi depuis Juillet 2024 mais l’organisme me dit que non . Voici ce qui est écrit dans le contrat : Le PRENEUR s’étant engagé à occuper les Biens à titre de résidence principale. Il est ici précisé que pour les biens réservés, les locations touristiques, saisonnières ou en meublé de courte… Lire la suite »