ConnexionCharges locatives : tout comprendre en 2026
Dernière mise à jour le 19/06/2026
- Les charges locatives sont des dépenses payées d’abord par le propriétaire, puis remboursées par le locataire en plus du loyer.
- Seules les charges inscrites dans le décret du 26 août 1987 sont récupérables sur le locataire, le reste demeure à la charge du propriétaire.
- En location vide, le locataire verse une provision mensuelle régularisée une fois par an, alors qu’en location meublée le bail peut prévoir un forfait fixe.
- Le propriétaire comme le locataire disposent de 3 ans pour réclamer un rappel de charges ou le remboursement d’un trop-versé.
Chaque mois, lorsque vous avez un contrat de location, vous réglez votre loyer accompagné d’une somme au titre des charges. Ces charges locatives, aussi appelées charges récupérables, correspondent aux dépenses que le propriétaire avance pour le logement et l’immeuble avant de s’en faire rembourser. Leur liste est encadrée par la loi, leur montant doit être justifié et leur régularisation suit des règles précises que locataire comme propriétaire ont tout intérêt à connaître.
Que sont les charges locatives ?
Les charges locatives sont les dépenses liées au logement et à l’immeuble que le propriétaire règle en premier, avant de se les faire rembourser par le locataire. On parle aussi de charges récupérables, car le bailleur les récupère auprès de son locataire en contrepartie de services dont ce dernier profite.
Quelle est la définition des charges locatives ?
Les charges locatives ou charges récupérables couvrent les services rendus liés à l’usage du logement, l’entretien courant des parties communes et certaines taxes. Concrètement, il s’agit de l’eau, du chauffage collectif, de l’électricité des couloirs, de l’entretien de l’ascenseur ou encore du nettoyage des espaces communs. Le locataire profite directement de ces prestations, il participe donc à leur coût.
Les charges locatives restent distinctes du loyer. Le loyer rémunère la jouissance du logement, alors que les charges remboursent des dépenses réelles et justifiées. Cette distinction se retrouve dans tout contrat de location, qui mentionne le loyer « hors charges » d’un côté et les charges récupérables de l’autre.
Quel est le cadre légal des charges locatives ?
Le principe des charges récupérables repose sur l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, qui régit les rapports entre bailleurs et locataires. Le décret du 26 août 1987 en fixe la liste limitative, ce qui change tout pour le locataire. Une charge qui ne figure pas dans cette liste ne peut jamais lui être réclamée, même si le bail le prévoit. Cette protection est d’ordre public, ce qui signifie que ni le propriétaire ni le locataire ne peuvent y déroger dans le bail. Toute clause qui tenterait de récupérer une dépense absente de la liste est réputée non écrite, c’est-à-dire considérée comme inexistante.
Quelles charges sont récupérables sur le locataire ?
Les charges récupérables se répartissent en grandes familles fixées par le décret de 1987. Elles concernent surtout les services collectifs, l’entretien courant et certaines taxes liées à l’occupation du logement.
| Charges récupérables | Charges non récupérables |
|---|---|
| Eau et chauffage collectif | Taxe foncière |
| Entretien des parties communes | Honoraires de syndic |
| Ascenseur (fonctionnement courant) | Gros travaux et ravalement |
| Taxe d’enlèvement des ordures ménagères | Assurance propriétaire non occupant |
| Gardien (75 % ou 40 %) | Frais de gestion locative |
Quelle est la liste des charges récupérables ?
Le décret n°87-713 organise les charges récupérables autour de plusieurs catégories de dépenses :
- Les frais de fonctionnement de l’ascenseur et du monte-charge, comme l’électricité et les menues réparations ;
- L’eau froide, l’eau chaude et le chauffage collectif de l’ensemble des occupants ;
- Les installations individuelles de chauffage et de distribution d’eau dans le logement ;
- L’entretien des parties communes intérieures, leur électricité et les produits de nettoyage ;
- L’entretien des espaces extérieurs, des voies de circulation, des aires de stationnement et des espaces verts ;
- Les taxes et redevances locatives, notamment la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et la redevance d’assainissement.
Quelles charges restent à la charge du propriétaire ?
Toute dépense absente de la liste du décret reste supportée par le propriétaire. C’est le cas des gros travaux, du ravalement de façade, du remplacement d’une chaudière ou des honoraires du syndic de copropriété. Ces dépenses relèvent de la gestion du patrimoine du bailleur, pas de l’usage quotidien du locataire.
La taxe foncière ne peut jamais être refacturée au locataire, contrairement à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères qui figure pourtant sur le même avis d’imposition. De même, l’assurance du propriétaire non occupant reste à la charge exclusive du bailleur.
Comment sont calculées les charges locatives ?
Le mode de calcul des charges locatives dépend du type de bail. En location vide, le locataire paie une provision ajustée chaque année. En location meublée, le bail peut prévoir un forfait fixe sans régularisation.
Provision ou forfait, quelle différence ?
La provision sur charges est une avance mensuelle versée avec le loyer, calculée à partir des dépenses estimées. Elle est obligatoirement régularisée une fois par an pour coller aux dépenses réelles. Ce système s’applique à toute location vide et reste possible en meublé.
Le forfait, lui, est un montant fixe inscrit dans le bail, sans régularisation ni complément possible. Il concerne uniquement la location meublée et le bail mobilité. Le forfait doit rester proportionné aux charges réelles et ne peut être révisé qu’une fois par an, dans les mêmes conditions que le loyer.
Comment est fixé le montant de la provision mensuelle ?
Le propriétaire fixe la provision mensuelle à partir des charges récupérables réelles de l’année précédente ou du budget prévisionnel de la copropriété. Il additionne les charges récupérables annuelles, puis divise par douze pour obtenir la mensualité. Pour un premier bail sans historique, il s’appuie sur l’estimation transmise par le syndic.
Comment fonctionne la régularisation annuelle des charges ?
La régularisation des charges locatives consiste à comparer les provisions versées par le locataire aux dépenses réelles du propriétaire. Elle est obligatoire au moins une fois par an pour les locations payées par provisions.
Quelles sont les obligations du propriétaire ?
Le propriétaire doit transmettre au locataire un décompte des charges locatives par nature de dépenses, au moins un mois avant la régularisation. Ce décompte précise aussi le mode de répartition des charges entre les logements. Le bailleur tient ensuite les justificatifs, comme les factures et les relevés de copropriété, à la disposition du locataire pendant six mois après l’envoi du décompte.
Que se passe-t-il en cas de trop-perçu ou de complément ?
Si les provisions versées par le locataire dépassent les dépenses réelles, le propriétaire rembourse le trop-perçu au locataire. Dans le cas inverse, il réclame un complément correspondant à la différence. Tout repose sur les dépenses réellement engagées et justifiées, jamais sur une estimation forfaitaire en location vide.
Quels recours en cas de litige sur les charges locatives ?
En cas de désaccord sur les charges, le locataire peut d’abord exiger les justificatifs, puis saisir un conciliateur de justice avant d’aller plus loin. Les délais de réclamation sont strictement encadrés par la loi.
Quel est le délai de prescription des charges locatives ?
Le propriétaire dispose de 3 ans pour réclamer des charges impayées. L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi ALUR, a ramené ce délai de cinq à trois ans. Passé ce délai, les sommes ne sont plus exigibles. Le même délai de 3 ans s’applique au locataire qui souhaite récupérer un trop-versé.
Que faire en cas de désaccord sur les charges locatives ?
Le locataire qui conteste son décompte commence par demander les justificatifs des dépenses au propriétaire. Si le doute persiste, il peut saisir gratuitement un conciliateur de justice pour trouver une solution amiable. Le juge des contentieux de la protection reste compétent en dernier recours, notamment lorsqu’un rappel paraît déloyal ou brutal. En cas d’accord entre les parties, il est aussi possible de modifier les charges du bail au moyen d’un avenant.
Les charges locatives sont les dépenses du logement et de l’immeuble que le propriétaire avance puis récupère sur le locataire, dans la limite stricte de la liste fixée par le décret de 1987. En location vide, elles se paient par provision avec une régularisation annuelle obligatoire, tandis qu’en location meublée un forfait fixe est possible. Le propriétaire doit justifier chaque dépense et transmettre un décompte détaillé. En cas de litige, locataire comme propriétaire disposent d’un délai de 3 ans pour réclamer leur dû.
FAQ
Les charges locatives sont-elles les mêmes en location meublée ?
La taxe d'enlèvement des ordures ménagères est-elle récupérable ?
Le propriétaire peut-il réclamer des charges oubliées plusieurs années après ?
Que faire si le propriétaire ne fournit jamais de décompte de charges ?
Les charges sont-elles dues pendant la vacance entre deux locataires ?
Un forfait de charges peut-il être révisé en cours de bail ?
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 19/06/2026
Sources de l'article
Rédigé par
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
bonjour,j’ai vendu mon appartement en viager le 17/04/2024;or le syndic continue à me demander de payer des charges de copro??(?eau et électricité individuels)je n’arrive pas à avoir un décompte actualisé;en plus on me réclame des charges pour des travaux payés il y a plus de 3 ans.merci de me dire quoi faire.
Bonjour, De manière générale, lors de la vente d’un bien en copropriété, la répartition des charges entre le vendeur et l’acquéreur est encadrée par la loi. Le principe est que le vendeur reste redevable des charges correspondant à la période antérieure au transfert de propriété, tandis que l’acquéreur supporte celles qui courent à compter de cette date. Le transfert s’opère en principe au jour de la signature de l’acte authentique de vente. Par ailleurs, le notaire ayant instrumenté la vente joue un rôle central dans l’établissement des comptes entre les parties et peut être sollicité pour obtenir un décompte précis.… Lire la suite »
Sur la ligne 230 de la déclaration d’impôts convient il d’indiquer le total des charges incombant au locataire qui figure sur le décompte annuel des charges donné par le syndic ?
Bonjour,
Les modalités de déclaration des revenus fonciers sont prévues par le Code général des impôts. Les charges récupérables sur le locataire ne constituent pas des charges déductibles pour le bailleur (art. 31 CGI). Seules les charges effectivement supportées par le propriétaire peuvent être prises en compte selon les règles fiscales applicables.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat en droit fiscal afin d’obtenir une analyse adaptée à votre situation personnelle.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée. L’équipe LegalPlace.
Je paie 60 € de charges mensuelles rentrée en août 2023 jamais aucune régularisation de charges n’a été faite malgré mes demandes que puis-je faire ?
Bonjour,
La régularisation annuelle des charges locatives constitue une obligation légale pour le bailleur, qui doit communiquer au locataire le décompte par nature de charges un mois avant la régularisation.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat spécialisé, qui saura vous renseigner davantage.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace.
Si un bailleur estime que toutes les charges de copropriété sont récupérables et l’a inscrit dans le contrat de bail. Est-ce légal ? Peut-on demander un remboursement du trop perçu ?
merci.
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat spécialisé, qui saura vous renseigner.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Bonjour J ai eu la surprise de mon propriétaire qui nous demande de régler la facture d eau. Or sur notre bail il est indiqué que le montant du loyer comprend les taxes et charges. Nous sommes 4 locataires sur un même compteur pour une certaine période (mais le propriétaire ne sait plus de quand à quand car des defalcateurs ont été installés bien après notre entrée sans rien nous dire) La Mairie vient d infliger au propriétaire l installation de compteur individuel. Sur la quittance d entrée il est bien noté 560€ comprenant taxes et charges. Doit on lui… Lire la suite »
Bonjour,
Si le bail indique que le loyer comprend les charges et qu’il n’y avait pas de répartition individuelle de l’eau à votre entrée, la facture d’eau est considérée incluse. En l’absence de précision sur la période ou d’accord formel, la demande du propriétaire peut poser difficulté au regard de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace.
Bonjour,
locataire d’un fond de commerce depuis 17 ans, avec un bail 3-6-9, nous réglons chaque année les charges liés aux ordures ménagères.
Cette année, surprise, mon bailleur souhaite me faire régler la taxe foncière! Je suis étonnée, j’appelle mon notaire, qui me répond qu’il ne trouve rien à ce sujet sur mon bail.
Mais je m’interroge, la loi Pinel peut elle changer la donne?
C’est assez complexe a en démêler le sens, et je cherche donc une réponse.
En vous remerciant d’avance.
Bonjour,
En principe, un bailleur ne peut pas faire payer la taxe foncière si cela n’est pas prévu clairement dans le bail, même après la loi Pinel. En l’absence de clause écrite, la taxe reste à sa charge.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace.
Bonjour,
en tant que propriétaire d’une colocation sans pacte de solidarité. Ici un des colocataires est parti en cours de route et m’a soufflé qu’il verrait s’il paiera le recalcule des charges de fin d’année sachant que les provisions ne sont pas suffisantes. J’hésite donc à garder sa garantie locative pour m’assurer que le montant sera payer mais je ne sais pas si je peux. Si je ne peux pas, qui paiera ces charges ?
Bonjour,
En cas de bail de colocation sans clause de solidarité, les locataires restant sont tenus au paiement de l’intégralité du loyer et des charges locatives sans que le bailleur ne puisse solliciter auprès du locataire sortant des impayés de loyer ou de charges locatives.
De plus, il est possible de retenir tout ou partie de la caution, dans le cas où l’état des lieux de sortie mentionne des dégradations imputables au locataire.
Si besoin, n’hésitez pas à consulter un professionnel en la matière qui saura vous conseiller personnellement.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
Dans ma location je paie 20€ de charge locative , mais c’est moi qui m’occupe de l’entretien des parties communes et la charge des poubelles, nous n’avons plus d’électricité depuis plus de 15 mois dans les parties communes, notre propriétaire a mandaté un électricien depuis mars et celui-ci ne vient pas , le notaire qui est censé s’occuper des locations ne fait rien, n’envoie pas nos requêtes à notre propriétaire et nous avons dû nous même le joindre et le mettre au courant des problèmes que nous rencontrons , devons-nous continuer à payer les charges ? Merci