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Loyer supérieur au loyer de référence majoré dans un bail d’habitation
Dernière mise à jour le 05/12/2023
Le loyer de référence majoré, créé par la loi ELAN du 23 novembre 2018, instaure à titre expérimental, un dispositif permettant un encadrement des loyers dans des zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un important déséquilibre entre l’offre et la demande de logement.
Ainsi dans ces zones, le loyer de référence majoré est donc être envisagé comme la valeur maximale de loyer au mètre carré, fixé par arrêté préfectoral.
Qu’est-ce qu’est le loyer de référence majoré ?
Le loyer de référence majoré s’inscrit dans la continuité de la loi ALUR sur les notions d’encadrement des loyers qui avait pour but de réguler les loyers dans les zones géographiques où le marché locatif est tendu, telles que Paris.
Toutefois, ce dispositif a été invalidé par décision de justice.
Donc, intervient ensuite la loi ELAN de 2018 venant encadrer le montant du loyer sur la base de loyers de référence : minoré et majoré, sur une période expérimentale de 5 ans.
Ce dispositif s’applique dans les zones tendues, c’est-à-dire dans les agglomérations de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre entre l’offre et la demande de logement.
Les agglomérations volontaires peuvent également mettre en place ce dispositif expérimental d’encadrement des loyers.
Généralement, le loyer de référence majoré est calculé par majoration du loyer de référence et ne peut pas être fixé à un montant supérieur à 20% du loyer de référence.
A quels logements s’applique le loyer de référence majoré ?
Ce dispositif de loyer de référence majoré s’applique aussi bien aux locations vides ou aux contrats de location meublées, à usage d’habitation principale ou en vertu d’un bail mixte (c’est-à-dire pour un usage d’habitation et professionnel).
Le dispositif s’applique également aux logements loués en vertu d’un bail mobilité.
En revanche, cet encadrement ne s’applique pas aux baux sur les logements suivants :
- Les logements sociaux : tels que les HLM, les logements conventionnés APL et ANAH) ;
- Les logements soumis à la loi de 1948 ;
- Les logements soumis à des baux de locations saisonnières.
Comment calculer ce loyer ?
Le loyer de référence majoré est calculé à partir du loyer de référence.
Ensuite, le loyer de référence est déterminé selon différents critères liés au logement à savoir :
- La situation géographique du logement : par exemple en centre ville, à proximité des grands axes, des transports, etc. ;
- La type de location : à savoir un logement vide ou meublé car le loyer pour un logement meublé est généralement plus cher que pour un logement vide ;
- Le nombre de pièces et la superficie du logement ;
- La date de construction du logement ou de l’immeuble.
Ces données sont ensuite collectées par l’observatoire local des loyers du territoire, qui participe par conséquent à la détermination du loyer de référence par le préfet.
Ensuite, et conformément à la loi ELAN susvisée une fois le montant du loyer de référence médian déterminé, celui du loyer de référence majoré ne peut pas être supérieur à 20% du loyer de référence médian.
Où s’applique le loyer de référence majoré ?
Lorsque l’on parle de loyer de référence majoré, il existe 2 situations d’encadrement des loyers à distinguer ;
- Les zones géographiques dites “zones tendue” ;
- Les règles spécifiques à appliquer à d’autres villes.
Zone tendue
Dans les zones géographiques dites “tendues”, lors de la 1ere mise en location du logement, le propriétaire fixe librement le montant du loyer.
Ensuite, le renouvellement est possible à condition que cela soit inscrit dans le contrat de bail.
Dans ce cas, et si le loyer est sous évalué en comparaison du prix du marché , le loyer peut être augmenté lors du renouvellement, en respectant certaines conditions.
Autres villes
Au-delà des zones tendues, dans des grandes métropoles françaises, le loyer est plafonné au loyer de référence majoré.
Elles sont également assujetties aux complément de loyer et au loyer de référence minoré.
Ainsi, les bailleurs doivent déterminer comme valeur applicable, une valeur située entre le loyer de référence minoré, et le loyer de référence majoré, sans jamais excéder celui-ci.
Les villes concernées sont les suivantes :
- Paris : pour les baux signés ou renouvelés depuis le 1er juillet 2019 ;
- Bordeaux : pour les baux signés ou renouvelés depuis le 15 juillet 2022 ;
- L’est Ensemble à savoir, Bagnolet, Bobigny, Bondy, le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin, Romainville: pour les baux signés ou renouvelés depuis le 1er décembre 2021 ;
- Lille, Hellemmes et Lomme : pour les baux signés ou renouvelés depuis mars 2022 ;
- Lyon et Villeurbanne : pour les baux signés ou renouvelés depuis le 1er novembre 2021 ;
- Montpellier : pour les baux signés ou renouvelés depuis le 1er juillet 2022 ;
- La plaine commune à savoir, Aubervilliers, La Courneuve, Épinay-sur-Seine, L’Île-Saint-Denis, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains, Villetaneuse : pour les baux signés ou renouvelés depuis le 1er juin 2021.
Dans les villes susvisées, le bail doit impérativement mentionner les éléments suivants :
- Le loyer de base : c’est-à-dire le montant du loyer hors charges et hors complément de loyer ;
- Le loyer de référence ainsi que le loyer de référence majoré correspondant au logement et en vigueur lors de la signature du contrat de bail.
Ainsi, le loyer de base ne doit pas excéder le loyer de référence majoré lors de la conclusion du bail et lors du renouvellement.
Quelle est la différence entre le loyer de référence majoré et le complément de loyer ?
Le loyer de référence et le complément de loyer sont 2 notions différentes.
Effectivement, le complément de loyer permet de louer à un prix supérieur au loyer de référence majoré, dans certaines situations exceptionnelles.
Cette exception au principe est encadrée par l’article 3 du décret du 10 Juin 2015. e
En effet, le législateur prévoit qu’un complément de loyer peut être applicable lorsque le logement présente des caractéristiques particulières de localisation et de confort qui :
- N’ont pas été prises en compte pour la détermination du loyer de référence correspondant au logement;
- Sont déterminantes pour la fixation du loyer, notamment en comparaison avec d’autres logements de la même zone;
- Ne donnent pas lieu à récupération par le bailleur au titre de charges.
En règle générale, les critères ci-dessous sont pris en compte pour l’application d’un complément de loyer :
- La présence d’une grande terrasse ou d’un jardin ;
- Une hauteur de plafond de 3,3 mètres ;
- Des équipements luxueux ;
- Une vue directe et exceptionnelle sur un monument.
En revanche, si le logement possède une des caractéristiques ci-après il est impossible d’appliquer un complément de loyer :
- Des sanitaires sur le palier ;
- Des signes d’humidité sur les murs et des infiltrations ou des inondations provenant de l’extérieur ;
- Un DPE de classe F ou G ;
- Des fenêtres laissant passer anormalement l’air ;
- Un vis à vis de moins de 10 mètres ;
- Des problèmes d’évacuation d’eau au cours des 3 derniers mois ;
- Un système électrique dégradé ;
- Une mauvaise exposition de la pièce principale.
Que se passe-t’il lors du renouvellement du bail ?
Le loyer de référence majoré est applicable dans les zones concernées dès que le loyer de référence médian est connu.
Il s’applique lors d’une première mise en location et lors du renouvellement du bail, et en cas de relocation.
En revanche, le dispositif ne peut donc pas s’appliquer pour les contrats en cours, ou pour ceux qui ont fait l’objet d’une reconduction tacite.
Quelles sont les sanctions en cas de dépassement ?
Dans le cas où, le loyer de base excède le loyer de référence majoré alors le locataire peut solliciter une réduction de loyer en saisissant la commission départementale de conciliation au maximum dans les 3 ans qui suivent la conclusion du bail.
Ensuite, et si besoin, une action en diminution du loyer être engagée.
De plus, coté bailleur en cas de dépassement, des sanctions fixées par le décret N°2019-437 du 13 Mai 2019, seront applicables.
Si le propriétaire ne se met pas en conformité dans le délai indiqué, il s’expose à une amende dont le montant varie entre 5 000 et 15 000 € (s’il s’agit d’une personne morale).
En revanche, dans les zones qui ne sont pas concernées par l’encadrement des loyers, le propriétaire est libre de fixer le montant du loyer de son choix.
FAQ
Comment calculer le montant du loyer de référence plafonné ?
Conformément à la loi ELAN, le loyer de référence majoré est calculé à partir du loyer de référence médian en ajoutant 20%.
Quand appliquer le loyer de référence minoré ?
Le loyer de référence minoré, égal à 30% en dessous du loyer de référence médian, peut être appliqué dans les zones concernées par l'encadrement des loyers à la suite d'une action en réduction.
Peut-on augmenter le loyer rétroactivement ?
Non, la révision de loyer en vertu d'une clause de révision annuelle, ne peut s'effectuer rétroactivement. En effet, la révision est faite à la date de la demande. Par conséquent, une fois le délai d'un an écoulé, le bénéfice de la révision du loyer est perdu pour le propriétaire.
Modèle de quittance de loyer
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 05/12/2023
Rédigé par
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Bonjour
Qu’est ce qui est inclus dans le loyer de référence meublé ? Les charges ? Les frais internet/électricité/la mise à disposition de meubles et d’électroménager non obligatoire sont-ils inclus ou peuvent-ils être inclus dans la majoration ?
Merci
Bonjour,
Le loyer de référence meublé est calculé hors charges. Les charges s’ajouteront au loyer. Cependant, le bail d’habitation meublé contient des meubles permettant au locataire d’y dormir, de manger et de vivre convenablement. Il s’agit notamment des éléments suivants : un lit, des draps, des plaques de cuisson, un réfrigérateur, des ustensiles de cuisine, une table, des chaises.
En espérant que cette réponse vous a été utile.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
Dans quelle mesure le propriétaire peut-il librement choisir un loyer de référence majoré plutôt que médian ? A savoir réhausser le montant du loyer de 20 %. Enfin dans le cas d’un logement meublé, les 12 % peuvent-ils s’appliquer en supplément du loyer de référence majoré ? Merci pour vos éclairages.
Bonjour,
Dans le respect du loyer maximal pouvant être fixé c’est-à-dire le loyer de référence majoré dans les zones bénéficiant du mécanisme d’encadrement des loyers, le choix du montant revient au propriétaire.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
Le propriétaire peut librement choisir d’appliquer le loyer de référence majoré?
Il n’y a pas besoin de justifier pourquoi? (Etat du bien, qualité…).
Dans ce cas, à quoi sert le loyer de référence, tout les propriétaires vont imposer le loyer majoré, non?
Merci
Bonjour,
Le loyer de référence majoré est calculé en fonction du loyers de référence qui lui est calculé selon des critères objectifs.
Ainsi, dans la limite du loyer de référence majoré dans les zones géographiques concernées, le bailleur est libre d’appliquer le montant du loyer de son choix.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
J’ai signé un bail en début d’année, et le loyer est bien supérieur au loyer de référence majoré. Cependant le bail ne précise ni le loyer de référence ni le loyer de référence majoré. Puis-je tout de même faire une réclamation pour régulariser le loyer?
Bonjour, L’encadrement des loyers dans les villes concernées vient poser une limite au loyer pratiqué par les bailleurs, on parle alors du loyer de référence majoré. Dans le cas, où le loyer dépasse le montant du loyer de référence majoré le décret n° 2019-437 du 13 mai 2019 vient prévoir des sanctions. Ce plafond peut seulement être dépassé en cas de complément de loyer, c’est-a-dire si le logement compte des caractéristiques “exceptionnelles”. De plus, le montant du loyer doit figurer sur le bail au titre des mentions obligatoires. Ainsi, n’hésitez pas à adresser une LRAR au bailleur afin de demander… Lire la suite »
Bonjour,
Mon loyer augmente chaque année en suivant le taux de révision IRL fixé.
De ce fait, mon loyer dépasse désormais le taux d’encadrement majoré (soit 27,1/m2 sur mon 2 pièce de 58 m2).
Est ce normal ?
De plus, le DPE de mon immeuble doit être F ou G probablement mais aucun DPE n’a été remis au départ de ma location (en 2019), est normal que j’ai une révision de loyer si cet indice dépasse F.
Puis-je imposer au gestionnaire de me communiquer le DPE de mon logement ?
Dans l’attente de votre retour.
cordialement,
Bonjour,
En règle générale, si votre logement est situé dans une zone soumise à l’encadrement des loyers, alors le loyer une fois révisé ne doit pas être supérieur au loyer majoré maximum.
De plus, lors de la mise en location d’un logement un DPE valide doit être fourni. Vous pouvez ainsi en faire la demande à votre bailleur et en cas d’absence, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire.
Ainsi, selon l’indice du DPE, l’augmentation peut également être plafonnée.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
Bonjour, Je suis locataire d’un appartement meublé à Paris dans le 10ème depuis 4ans. A chaque renouvèlement de bail, le montant du loyer a été révisé suivant l’indice légal communiqué par l’INSEE de quelques euros, mais le montant final du loyer n’a jamais dépassé le montant de référence majoré. Pour ce 5ème renouvellement de bail, le loyer a de nouveau été révisé en suivant bien toujours l’indice d’augmentation légal, mais cette fois-ci, le montant final de loyer dépasse de 30€ le loyer de référence majoré. (hors charges bien sûr). Le propriétaire a-t-il le droit de dépasser le montant mensuel de… Lire la suite »
avez-vous obtenu une réponse?
Bonjour,
Dans le cadre de l’encadrement des loyers, lorsque le loyer de base est supérieur au loyer de référence majoré, le locataire peut engager une action en diminution de loyer.
En revanche, dans certains cas, un complément de loyer peut être prévu dans le bail, ce dernier ayant pour effet de porter le loyer du logement au-delà du loyer de référence majoré.
Par ailleurs, en cas de litige entre le propriétaire et le locataire, chaque partie peut saisir (gratuitement) la commission départementale de conciliation.
En espérant que notre réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
Dans les zones géographiques soumises à l’encadrement des loyers, le loyer y compris révisé, ne peut pas excéder le loyer de référence majoré.
Dans ce cas, n’hésitez pas à contacter un professionnel ou vous renseigner sur le site de ville de Paris dédié à cet effet.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
bonjour,
au dela du loyer de reference qui ne stipule que le logement, puis je ajouter des frais supplémentaire en y rajoutant une place de parking et une cave ?
Bonjour, Dans les zones concernées par l’encadrement des loyers, les bailleurs doivent respecter un loyer de référence qu’ils peuvent majorer ou minorer entre 20 et 30% Le loyer de référence tient compte du type de location, du lieu où se trouve le logement, du nombre de pièces et de la date de construction de l’immeuble. Ainsi, il est exprimé en euros par mètre carré habitables et les annexes non habitables sont exclues du calcul ( les caves, les parkings). En revanche, si le logement comporte des caractéristiques de logement et de confort, un complément de loyer peut être appliqué au… Lire la suite »
Bonjour, je loue un appartement en zone tendue depuis 2 ans (pas d’ancien locataire indiqué sur le bail).
Au moment de la signature du bail, le loyer hors charges était supérieur au loyer de référence majoré. De plus, le loyer a été révisé deux fois (comme prévu dans le contrat de location) et le loyer révisé était à chaque fois supérieur au loyer de référence majoré.
Puis-je demander une réduction de loyer rétroactive ?
Merci d’avance
Bonjour,
Dans le cadre de la loi sur l’encadrement des loyers, il est possible de demander une régularisation rétroactive si le loyer payé est supérieur au loyer de référence majoré.
Cependant, cela dépend des conditions spécifiques de votre situation.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations, nous vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
Merci pour votre réponse.
Quelle condition pourrait empêcher cette demande ?
Merci,
Nico
Bonjour,
J’ai récemment fait remarquer à l’agence gérant l’appartement que je loue et dans lequel je vis depuis 2 ans que le loyer, que je payais depuis mon entrée dans les lieux, dépassait le loyer de référence majoré (calculé avec la superficie et la valeur indiquées dans le contrat de location).
Celle-ci demande maintenant de venir re-mesurer la superficie de l’appartement, est-ce une demande normale ?
Merci.
Nicolas
Bonjour,
Si besoin, des démarches et des expertise peuvent être accomplies en cours de bail.
A cette fin, n’hésitez pas à contacter l’agence afin de convenir d’un créneau.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
Un contrat de bail signé en août 2021 sans la mention du loyer de référence majoré indiqué, le locataire avait 1 mois pour le dénoncer en justice mais ne l’a pas fait : peut-il encore le faire en juin 2024 ? soit 3 ans après en demandant une diminution du loyer et un remboursement de trop-perçu de loyers au bailleur en sachant que le bail arrive à échéance le 1er août 2024, y a-t-il un délai prévu pour cette prise en considération par la justice ? Merci de votre réponse, svp
Bonjour,
En l’absence de mention du loyer de référence majoré dans le bail, le délai pour agir pour le locataire est effectivement d’1 mois. Passé ce délai, il n’est plus possible de dénoncer ce manquement.
En espérant que notre réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
Mais le locataire peut demander un remboursement du trop-perçu sur la période dans ce cas ? C’est le délai des 3 ans qui s’applique ? ou ne peut-il plus le faire s’il n’a pas agit sous 1 mois post signature ?
Merci par avance de votre réponse