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La révision du loyer dans le bail de location d’habitation

La révision du loyer dans le bail de location d’habitation

Le loyer d’un contrat de location d’habitation (bail de location meublée ou bail de location non-meublée) pour un logement privé peut être révisé une fois par an à la condition qu’une clause inscrite dans le bail le prévoit. Dans le cas où le bail ne contient pas de clause de révision, le montant du loyer reste le même durant toute la durée du bail.

Exceptionnellement, le loyer peut être majoré en cours de bail si des travaux d’amélioration sont exécutés aux frais du bailleur.

Attention, certains logements sont soumis à des règles particulières : ainsi, le loyer des logements soumis à la loi de 1948 est réévalué chaque année selon des règles spécifiques, de même que les logements conventionnés Anah dont la révision annuelle est plafonnée.

Révision annuelle du loyer dans le bail d’habitation

Le loyer d’un logement du secteur privé peut être révisé une fois par an si une clause inscrite dans le bail le prévoit. La date de révision est alors celle indiquée dans le bail.

À défaut, il faut tenir compte de la date de la signature du bail.

Méthode de calcul du nouveau loyer révisé

Le loyer d’un local à usage d’habitation peut être révisé chaque année sur l’initiative du bailleur, à la date indiquée dans le contrat de location ou, à défaut, à la date anniversaire de ce contrat. En l’absence d’une clause de révision, le loyer restera le même pendant toute la durée du bail.

La clause de révision prend pour référence le dernier indice de référence des loyers (IRL) publié à la date de signature du contrat ou à sa date d’entrée en vigueur. Celui-ci fixe les plafonds des augmentations annuelles des loyers que peuvent exiger les propriétaires de leurs locataires.

S’agissant de la date de l’indice de référence à prendre en compte, soit le bail le précise, soit à défaut de clause contractuelle fixant cette date, c’est la date du dernier indice publié à la date de signature du contrat qui s’applique. Dans ce dernier cas, par exemple pour un nouveau contrat conclu le 1er mars, l’indice du 4etrimestre de l’année précédente sera alors utilisé, chaque année, pour calculer la révision du loyer.

L’indice de référence des loyers est publié chaque trimestre par l’Insee :

  • l’indice de référence des loyers du 1er trimestre est publié vers le 15 avril ;
  • l’indice de référence des loyers du 2e trimestre est publié vers le 15 juillet ;
  • l’indice de référence des loyers du 3e trimestre est publié vers le 15 octobre ;
  • l’indice de référence des loyers du 4e trimestre est publié vers le 15 janvier suivant.

Ainsi, pour réviser le montant du loyer, il faut se munir :

  • du montant du loyer hors charge avant l’augmentation (L) ;
  • de la nouvelle valeur de l’indice de référence des loyers (N) correspondant au trimestre de référence prévu dans le contrat (si le bail ne le précise pas, c’est le trimestre du dernier indice de référence des loyers connu lors de la signature du contrat de location) ;
  • de l’IRL du même trimestre de l’année précédente (P).

La méthode de calcul pour déterminer le nouveau loyer révisé consiste à effectuer l’opération suivante : (L x N) / P = nouveau loyer.

Il est également possible d’utiliser ce simulateur.

Rétroactivité de la révision du loyer

Lorsqu’un bailleur n’augmente pas son loyer annuellement, malgré les clauses prévues au contrat, il peut réclamer rétroactivement sur 5 ans les augmentations non effectuées.

Exemple : un bailleur n’augmente pas son loyer pendant 7 ans. Au début de la 8e année, il décide de réviser le coût de sa location. Pour calculer l’augmentation, il ne pourra prendre en compte que l’IRL d’il y a 5 ans, et non pas l’IRL d’il y a 7 ans.

Le cas échéant, le bailleur doit avertir son locataire par lettre recommandée avec accusé de réception, ou alors par pli d’huissier. Au sein du courrier, il sera préférable que le bailleur mentionne la loi lui permettant cette révision rétroactive, avec la phrase suivante : « en vertu de la loi du 6 juillet 1989, article 17D, modifié par la loi du 8 février 2008, j’ai l’honneur de vous demander… ».

A noter que le locataire doit avoir le temps de modifier le montant de son virement bancaire.

Bon à savoir : une personne notifiée par pli d’huissier est supposée avoir eu connaissance du commandement à payer, même si elle est absente. En revanche, un courrier recommandé avec avis de réception n’ayant pas trouvé son récipiendaire ne pourra pas valoir de preuve face à un tribunal.

Contestation par le locataire de la révision du loyer

En cas d’erreur de calcul, le locataire peut contester l’augmentation fixée par son bailleur, il est alors fortement conseillé d’adresser au bailleur un courrier recommandé avec accusé de réception.

Ce courrier est 1ère étape préalable incontournable pour engager ensuite un recours éventuel devant le juge.

En cas de refus (ou d’absence de réponse) de la part du bailleur, il est possible pour le locataire :

  • d’engager une procédure de conciliation auprès d’une commission départementale de conciliation (étape facultative et gratuite) ;
  • ou de saisir le juge du tribunal d’instance dans un délai d’un an à partir de la date de révision du loyer.

Il est important de noter que pour ce type de procédure, le recours à un avocat n’est jamais obligatoire.

Majoration exceptionnelle du loyer en cours de bail

A titre exceptionnel, le loyer peut être majoré en cours de bail en cas de travaux d’amélioration exécutés aux frais du bailleur.

Les travaux d’amélioration consisteront en des travaux apportant une valeur ajoutée au logement loué : équipement ou service nouveau ou de qualité supérieure à l’existant, réduction de dépenses d’entretien et d’exploitation, sécurisation de l’immeuble et de ses occupants. Par exemple : pose de parquet, installation d’une cuisine équipée, installation d’un digicode, installation d’un ascenseur…

Le bailleur et son locataire conviennent ensemble de la majoration de loyer consécutive à ces travaux :

  • par une clause présente dans le contrat de location,
  • par avenant intégré au contrat en cours de bail.

La majoration de loyer est applicable après l’achèvement des travaux.

Révision annuelle du loyer d’un logement soumis à la loi de 1948

L’augmentation du loyer d’un logement loué sous le régime dit « de la loi de 48 » est plafonnée. Toute augmentation annuelle ou ponctuelle (après travaux modificatifs) éventuellement appliquée par le bailleur doit respecter les plafonds réglementaires fixés chaque année selon la catégorie du logement.

Cas d’un logement situé dans l’agglomération parisienne

L’agglomération parisienne correspond à Paris, la petite couronne (92, 93 et 94) et certaines communes de la grande couronne (77, 78 91 et 95).

Dans le cas d’un logement situé dans cette zone géographique, le loyer peut être révisé le 1er juillet de chaque année sans pouvoir dépasser le plafond applicable à la catégorie du logement. Le taux de révision à appliquer est alors de :

  • 0,51 % à partir du 1er juillet 2017,
  • 0,06 % du 1er juillet 2016 au 30 juin 2017.

Par ailleurs, le plafond applicable à la catégorie du logement correspond à la surface corrigée du logement, multipliée par le prix de base du mètre carré de la catégorie du logement. Le prix de base du m² est fixé de la manière suivante :

Catégorie du logementPrix de base de chacun des 10 premiers m² de surface corrigéePrix de base des m² suivants
II A12,12 €7,18 €
II B8,33 €4,51 €
II C6,38 €3,41 €
III A3,86 €2,07 €
III B2,29 €1,20 €
IV0,26 €0,12 €

Cas d’un logement situé dans une autre région

Dans le cadre d’un logement situé dans une autre région que l’agglomération parisienne, la méthode de calcul sera la même que celle concernant l’agglomération parisienne. Seul différera le prix de base au mètre carré, ainsi :

Catégorie du logementPrix de base de chacun des 10 premiers m² de surface corrigéePrix de base des m²suivants
II A9,90 €5,90 €
II B6,82 €3,71 €
II C5,22 €2,80 €
III A3,17 €1,75 €
III B1,88 €0,97 €
IV0,26 €0,12 €

Révision du loyer d’un logement conventionné Anah

Le montant du loyer initial d’un logement conventionné avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah) est déterminé par le propriétaire dans la limite d’un loyer maximal fixé par la convention, qui doit être inférieur à celui du prix du marché.

Une fois fixé, le propriétaire a la possibilité d’augmenter le loyer en cours de bail, ou de le réévaluer à l’occasion du renouvellement du bail.

Loyer initial plafonné

Le loyer initial d’un logement conventionné avec l’Agence nationale de l’amélioration de l’habitat (Anah) ne doit pas dépasser un montant maximal mensuel par mètre carré de surface habitable fiscale.

La surface habitable fiscale se calcule en additionnant la surface habitable, et la moitié de la surface des annexes à l’usage exclusif du locataire (cave, balcon, etc.), dans la limite de 8 m2Ce montant varie en fonction du type de conventionnement et de la localisation du logement.

Le loyer initial pratiqué est inscrit dans la convention.

Augmentation du loyer

Les mêmes règles s’appliquent quelle que soit la convention signée.

Ainsi, en cours de bail, le loyer peut être augmenté au 1er janvier de chaque année dans la limite :

  • du loyer maximal prévu dans la convention,
  • et de l’indice de référence des loyers (IRL).

Le locataire qui conteste cette augmentation peut demander à son propriétaire de le réévaluer dans les mêmes conditions que celles énoncée plus haut pour un logement standard.

Au renouvellement du bail, le loyer peut être réévalué dans la limite du loyer maximal prévu par la convention. Cependant, cette réévaluation est possible uniquement si le propriétaire considère qu’il est sous-évalué au regard des loyers pratiqués dans le voisinage.

Les méthodes de calcul à appliquer par la suite sont les mêmes que celles pour un logement standard (voir plus haut).