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Complément de loyer : définition, modalités d’application et règles de contestation

Dernière mise à jour le 30/08/2022

Un complément de loyer peut être demandé par le propriétaire d’un bien loué dans certaines villes, telles que Paris, Lille, Bordeaux, Montpellier, etc. Dans ce cas, le locataire doit une somme supplémentaire qui s’ajoute au loyer de base.

Toutefois, pour y être éligible, le logement doit répondre à certaines caractéristiques. Enfin, si le logement ne remplit pas les caractéristiques de validité, il est possible de contester ce complément.

Qu’est-ce qu’un complément de loyer ?

Un complément de loyer est une somme acquittée par le locataire en plus du montant du loyer.

En pratique, cela correspond à augmentation du prix du loyer, au-delà des plafonds prévus par la loi ALUR du 24 mars 2014 et des mesures d’encadrement des loyers.

Cette possibilité d’augmenter le loyer de base est possible uniquement et cumulativement si :

  • Le contrat de bail a été signé après le 1er juillet 2019 ;
  • Le logement présente des caractéristiques particulières de localisation (Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, etc.) et de confort, etc.

Dans cette situation, le montant du loyer hors charges est composé du loyer de base (HT) et du complément de loyer.

Bon à savoir : les critères de localisation et de confort sont appréciés comparativement aux logements de même catégorie dans un même secteur.

A quoi sert un tel complément ?

Face à la loi ALUR venant encadrer et plafonner les loyers, les propriétaires des logements situés dans les zones visées doivent respecter un loyer de référence majoré. A l’inverse, ils encourent des sanctions.

Le complément de loyer s’inscrit alors dans le but de redéfinir le prix du loyer, tout en respectant les dispositions de la loi ALUR.

En effet, il se justifie par des caractéristiques distinguant le logement des autres logements du même type dans un même secteur.

🔎 Zoom : La rédaction du contrat de bail doit être minutieuse. Pour cela, LegalPlace met à votre disposition des modèles de contrats de location contenant toutes les mentions requises. Ils sont totalement personnalisables et adaptables grâce à un questionnaire à remplir en ligne.

Dans quelles villes le complément de loyer est-il applicable ?

Les villes concernées par l’application d’un complément de loyer sont celles soumises à l’encadrement des loyers et dans lesquelles les loyers sont élevés.

La demande de logement peut également être importante pour une zone géographique plutôt petite.

A ce titre, il s’agit de :

  • Paris ;
  • Bordeaux ;
  • Montpellier ;
  • Lille, Hellemmes et Lomme ;
  • Lyon et Villeurbanne ;
  • La plaine commune : comprenant Aubervilliers, La Courneuve, Epinay-sur-Seine, L’Ile-Saint-Denis, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains et Villetaneuse ;
  • L’est ensemble : composé de Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville.

Quelles sont les conditions pour bénéficier d’un complément de loyer ?

Pour appliquer un complément de loyer, des conditions doivent être réunies. Certaines sont relatives au montant du loyer de base, d’autres au logement en lui-même et les dernières sont relatives au contrat de bail.

Le montant du loyer de base

Le montant du loyer de base doit être inscrit dans le bail.

Ce montant doit, a minima, être égal au loyer de référence majoré :

  • De la catégorie du logement : en fonction du nombre de pièces, de sa localisation, etc. ;
  • En vigueur lors de la signature du bail.

Ainsi, il est possible d’appliquer un complément de loyer que si le loyer de base inscrit dans le contrat de location ne dépasse pas déjà le loyer de référence majoré.

Les caractéristiques du logement

L’application d’un complément de loyer est conditionnée à la réunion de différentes caractéristiques concernant le logement :

  • Il doit se démarquer des autres logements de même catégorie situés dans la même zone géographique : par exemple, disposer d’une vue sur un monument historique ;
  • Cette particularité ne doit pas avoir déjà été prise en compte dans le calcul du loyer de base. Ainsi, l’ancienneté du bâtiment ou un nombre élevés de pièces ne sont pas suffisants pour appliquer un complément de loyer, puisque ces éléments ont déjà été considérés lors de la détermination du loyer de référence ;
  • Le complément de loyer ne peut pas être demandé au titre de la récupération par le propriétaire, de charges ou de travaux d’économies d’énergies effectués.

Par exemple, et à titre indicatif, peuvent faire l’objet d’un complément de loyer les logements qui disposent des éléments suivants : une terrasse, un jardin, un grand balcon, un parking, une grande cave, une vue exceptionnelle, des équipements luxueux, etc.

À l’inverse, un petit balcon même en plein cœur de Paris ou la présence de moulures ou de parquets ne semblent pas justifier un complément de loyer.

Attention : le caractère exceptionnel du bien à justifier en cas de complément de loyer est soumis à interprétation et ne fait pas l’objet d’une loi ni d’une liste exhaustive.

Les caractéristiques du bail

Enfin, pour appliquer un complément de loyer le bail doit être signé ou renouvelé après le 1er juillet 2019, pour les logements situés à Paris.

En revanche, pour des logements situés dans les autres zones géographiques éligibles au complément de loyer, la date de signature du bail varie.

Voici un tableau reprenant la date de signature du bail pour l’éligibilité au complément de loyer selon les villes.

Zone géographique  Date de signature du bail pour le complément de loyer 
Montpellier 1er juillet 2022
Bordeaux 15 juillet 2022
Lille, Hellemmes et Lomme 1er mars 2020
Lyon et Villeurbanne 1er novembre 2021
Plaine commune (Aubervilliers, La Courneuve, Epinay-sur-Seine, L’Ile-Saint-Denis, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains, Villetaneuse) 1er juin 2021
Est ensemble (Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin, Romainville) 1er décembre 2021

Dans tous les cas, le bail doit mentionner :

  • Le montant du complément de loyer ;
  • Les caractéristiques du logement qui justifient le complément de loyer.
A noter : le bailleur a un devoir d’information et de transparence envers ses locataires. A cet égard, il doit expliquer les raisons l’ayant conduit à appliquer un complément de loyer. Il doit également s’assurer que les locataires ont réellement pris conscience de leur engagement.

Dans quelles situations le complément de loyer est-il interdit ?

Dans les villes où le complément de loyer est possible, lorsque le bail est signé postérieurement au 18 août 2022 et que le logement revêt une des caractéristiques ci-après, le complément de loyer est interdit :

  • Les sanitaires sur le pallier ;
  • Des traces d’humidité sur les murs ;
  • Des inondations ou des infiltrations extérieures au logement ;
  • Un DPE F ou G ;
  • Des fenêtres laissant passer l’air de manière anormale ;
  • Un vis-à-vis de moins 10 mètres ;
  • Des problèmes avérés d’évacuation d’eau sur les 3 derniers mois ;
  • Un système d’installation électrique dégradé ;
  • Une mauvaise exposition de la pièce principale.

Comment contester un complément de loyer ?

En cas de complément de loyer abusif ou injustifié, le locataire peut le contester.

En effet, il dispose de 3 mois après la signature du bail pour le contester devant la commission départementale de conciliation.

A l’issue de la conciliation, 2 issues sont possibles :

  • Un accord est trouvé : le montant du loyer est désormais celui fixé par la commission ;
  • Le désaccord persiste : à compter de l’avis rendu par la commission, le locataire à 3 mois pour saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire dont dépend le logement. Dans une telle conjoncture, le montant du loyer sera celui fixé par le tribunal.
Bon à savoir : c’est au propriétaire qu’il revient de prouver que le complément de loyer est justifié.

FAQ

Comment calculer le loyer de référence d'un logement ?

Pour tout renseignement concernant les loyers de référence, il est possible de contacter la DRIHL de votre département, qui vous fournira les informations recherchées.

Quelles sont les aides allouées pour le loyer ?

Sous certaines conditions, le locataire peut recevoir une allocation logement. A ce titre, il existe 3 types d'allocation logement :

  • L'aide personnalisée au logement (APL) ;
  • L'allocation de logement familiale (ALF) ;
  • L'allocation de logement sociale (ALS).

Comment augmenter le montant d'un loyer ?

Le propriétaire bailleur d'un logement loué dans le secteur privé peut augmenter le loyer un fois par an, au titre de la révision annuelle, si le bail contient une clause de révision. A défaut d'une telle clause, le montant du loyer reste le même pendant toute la durée du bail.

Modèle de quittance de loyerModèle de quittance de loyer

Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

Dernière mise à jour le 30/08/2022

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ROUDIES
ROUDIES
juin 22, 2020 9:19

Bonjour, Tout d’abord, merci beaucoup pour la qualité de ce site et cet article très instructif. Je me permets de vous demander un éclaircissement sur l’interprétation du paragraphe : “le critère retenu classiquement par la jurisprudence, à savoir la moitié de la valeur du m² du logement. Ainsi, si le loyer majoré équivaut à 20€/m², une terrasse pourra être valorisée à hauteur de 10€/m²”. Dans mon cas, j’ai un studio dans le 15ème dont le loyer est au-dessus du loyer médian mais en dessous du loyer majoré. Ce studio comprend également une cave, un parking gardé personnel et d’un balcon… Lire la suite »

karlito
karlito
août 7, 2021 4:45

Bonjour, Merci pour cet article qui m’a fait comprendre ce qu’était un complément de loyer. J’aurais tout de même une question car c’est encore un peu flou pour moi sur un détail. Le complément de loyer pouvait s’appliquer n’importe où en France ou c’était limité à Paris et Lille ? Car nous payons un complément de loyer(à coté de Béziers) et la propriétaire ne nous a pas signalée le complément de loyer elle nous a fait croire que c’était des charges locatives. Elle a cochée complément de loyer dans le bail et nous a pas signalé ou expliquée quoi que… Lire la suite »

Sadiah
Éditeur
Sadiah
octobre 18, 2022 12:11
Reply to  karlito

Bonjour,

Nous vous remercions pour votre commentaire encourageant.

Voici la liste des villes concernées par le complément de loyer :

Paris ;
Bordeaux ;
Montpellier ;
Lille, Hellemmes et Lomme ;
Lyon et Villeurbanne ;
La plaine commune : comprenant Aubervilliers, La Courneuve, Epinay-sur-Seine, L’Ile-Saint-Denis, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains et Villetaneuse ;
L’est ensemble : composé de Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville.

En espérant que notre réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace

PUJOL
PUJOL
octobre 25, 2022 9:36

Bonjour,
Je souhaite savoir s’il existe des clauses d’interdiction de complément de loyer pour un bail signé avant le 18/08/2022. Merci.

Sadiah
Éditeur
Sadiah
octobre 28, 2022 10:59
Reply to  PUJOL

Bonjour,

Nous ne sommes pas sûrs d’avoir compris votre question, pourriez-vous la reformuler afin que nous puissions vous fournir une réponse adaptée ?

En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace

Rédigé par

Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris