Complément de loyer : définition, modalités d’application et règles de contestation

Complément de loyer : définition, modalités d’application et règles de contestation

Depuis le 29 novembre 2017 le propriétaire ne peut plus attacher à un contrat de bail un complément de loyer, si celui-ci était appliqué avant la disparition du plafonnement des loyers, la loi dispose :

« Dans les cas où un propriétaire imposerait toutefois un complément de loyer, le locataire aura la possibilité :

  • D’adresser au bailleur un courrier recommandé avec accusé de réception (démarche indispensable pour pouvoir ensuite saisir le juge),
  • D’engager une procédure de conciliation (gratuite et facultative) devant la commission départementale de conciliation,
  • De saisir le juge du tribunal d’instance (le recours à un avocat n’est pas obligatoire) »

En effet depuis une annonce du ministère de la cohésion des territoires l’encadrement des loyers n’est plus effectif dans les villes concernées par le complément de loyer (Lille et Paris) :

« L’encadrement des loyers, publié le mercredi 27 décembre 2017.

L’encadrement du niveau des loyers, mis en place sur la commune de Paris depuis le 1er août 2015 et sur la commune de Lille (lieux où s’appliquait le complément de loyer) depuis le 1er février 2017, n’est plus effectif.

En effet, par un jugement du 17 octobre 2017, le tribunal administratif de Lille a prononcé l’annulation de l’arrêté préfectoral du 16 décembre 2016 fixant les loyers de référence, les loyers de référence majorés et les loyers de référence minorés sur la commune de Lille.

Par jugement du 28 novembre 2017, le tribunal administratif de Paris a annulé les arrêtés préfectoraux des 25 juin 2015, 20 juin 2016 et 21 juin 2017 fixant les loyers de référence, les loyers de référence majorés et les loyers de référence minorés depuis le 1er août 2015.

En revanche, en zone tendue, dans 28 agglomérations, le dispositif d’encadrement annuel de l’évolution des loyers est maintenu : lors d’un changement de locataire, le loyer est fixé en fonction du loyer appliqué à l’ancien locataire et revalorisé à certaines conditions. »

Nous allons quand même vous présenter dans cet article, une fiche complète sur le complément de loyer, sa définition, son maximum et ses conditions d’application pour sa légalité.

Néanmoins il faut prendre ces informations avec prudence, la Loi ALUR encadrant le complément de loyer, étant récente et imprécise, il est fort possible que la jurisprudence puisse encore y apporter des interprétations et précisions différentes. De plus même si la notion de complément de loyer est récente, celle-ci est déjà obsolète. En effet depuis le 29 novembre 2017, aucun complément de loyer ne peut être appliqué au nouveau contrat de bail (le plafonnement des loyers n’étant plus appliqué)

Le complément de loyer est une augmentation du prix du loyer, au-dessus du plafond prévu par les règles d’encadrement des loyers, pour les villes de Lille et Paris (or, la loi ALUR sur le plafonnement des loyers n’est plus appliquée à Lille et Paris…). Cette augmentation était conditionnée à certaines caractéristiques du logement.

 

Les villes et dates qui étaient concernées par le complément de loyer

Il faut savoir que ce dispositif ne s’appliquait pas partout, certaines régions, zones et villes n’étaient pas concernées par le plafonnement des loyers. Au temps où le complément s’appliquait, deux grandes villes étaient concernées : Lille et Paris.

Enfin, le complément de loyer peut être aujourd’hui encore appliqué qu’à certain contrat de bail ayant eu lieu à un moment très précis : Entre le 1 er Août 2015 et le 28 novembre 2017 exactement.

Ainsi, même si ces dispositifs tendent à disparaitre, depuis la fin du plafonnement des loyers, ils existent toujours pour certains contrats de bail, faits dans les lieux et aux dates concernées.

Sont encore soumis à un complément de loyer les baux signés avant les jugements des tribunaux administratifs, respectivement de Lille et Paris (« La loi ne dispose que pour l’avenir, elle n’a point d’effet rétroactif » Article 2 du Code civil disposant qu’une nouvelle loi ne peut avoir d’effet que sur le futur). Il est donc intéressant de traiter le formalisme lié à cette dérogation qui exista pendant un temps, et qui est toujours appliquée à certains contrats.

De plus ce plafonnement du loyer pourrait resurgir, que ce soit par suite d’une nouvelle décision de justice ou à une réforme législative qui pourrait figurer dans la future loi Logement qui sera débattue courant 2018.

 

Les règles qu’il fallait respecter pour un complément de loyer valable

Un devoir de transparence

Le bailleur à un devoir d’information envers ses locataires et doit donc veiller à expliquer le possible supplément de loyer au plafond fixé par la loi, et les raisons qui l’ont entrainé (équipement particuliers ex..).

Ce devoir de transparence demeure une obligation du bailleur « Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant sont mentionnés au contrat de bail » (Loi ALUR). De plus cette mesure, au-delà d’apporter une protection au locataire, apporte aussi une garantie au bailleur que les cocontractants ont bien pris conscience (de bonne foi) de la portée de leur engagement.

Un loyer de référence respecté

Autre condition, le loyer en question ne doit pas déjà dépasser le loyer de référence majoré. De plus le propriétaire ne peut vous imposer un loyer supérieur à celui de l’ancien locataire, sauf revalorisation dans certaines conditions. Cette condition est importante quand on sait, qu’avant les arrêts des tribunaux administratifs de 2017, plus de 40% des bailleurs parisiens n’appliquaient pas l’encadrement des loyers…

Une exceptionnalité

Condition la plus importante pour l’existence d’un complément de loyer à Paris ou Lille : Une exceptionnalité. La jurisprudence est longue sur ce sujet, et le critère d’exceptionnalité s’apprécie au cas par cas.

Les règles théoriques de l’exceptionnalité

Il convient de se référer au Décret du 10 juin 2015 qui dispose que le complément de loyer peut être demandé si les caractéristiques permettant sa détermination sont réunies, à savoir:

  • «Elles n’ont pas été prises en compte pour la détermination du loyer de référence correspondant au logement ;
  • Elles sont déterminantes pour la fixation du loyer, notamment par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique ;
  • Elles ne donnent pas lieu à récupération par le bailleur au titre des charges, ni à la contribution pour le partage des économies d’énergie pour les travaux réalisés par le bailleur »

L’application des règles en pratique

La commission départementale de conciliation, qui a compétence pour statuer sur la validité d’un complément de loyer dans le lieu de l’immeuble ne publie pas ses décision qu’elle rend.

Peuvent faire l’objet, a priori, d’un complément de loyer, les éléments suivants : terrasse, jardin, grand balcon, parking, grande cave, vue exceptionnelle, équipements luxueux.

À l’inverse, un petit balcon même en plein cœur de Paris ou la présence de moulures ou de parquets ne semblent pas justifier un complément de loyer. Après avoir déterminé qu’un élément du bien permet de justifier un complément de loyer, il convient de s’interroger sur le montant qui peut lui être alloué.

De toute évidence, l’appréciation est là encore purement subjective, à l’appréciation du juge ou de la commission. Les membres de la commission départementale de conciliation, appliquent cependant le critère retenu classiquement par la jurisprudence, à savoir la moitié de la valeur du m² du logement. Ainsi, si le loyer majoré équivaut à 20€/m², une terrasse pourra être valorisée à hauteur de 10€/m².

Comment contester un complément de loyer ?

Seul le locataire peut contester le complément de loyer dans un délai de trois mois à compter de la signature du bail (en saisissant la commission départementale de conciliation compétente). Le lieu de la commission sera celle de l’immeuble. Il sera alors au bailleur de prouver que le l’immeuble présente des caractéristiques exceptionnelles justifiant un complément de loyer. Le conciliateur cherchera donc à trouver une solution aux deux parties

En l’absence de conciliation, le locataire peut saisir le tribunal d’instance dans un délai de trois mois à compter de la réception de l’avis de la commission. L’avis de la commission n’étant pas adressé en recommandé, des difficultés font souvent leur apparition, en effet il est impossible de prouver une date précise de réception. La saisine du tribunal d’instance signifie l’enrôlement de l’assignation et non la date de signification de cette dernière par l’Huissier de justice.

Toute diminution du loyer ou du complément de loyer est rétroactive à la date d’effet du bail.

Pourquoi le complément de loyer a-t-il été abandonné ?

Le complément de loyer était une exception, au plafonnement des loyers intervenu depuis leur encadrement à Lille et Paris.  Depuis que le tribunal administratif de Lille par un jugement du 17 octobre 2017, puis le tribunal administratif de Paris par un jugement du 28 novembre 2017, ont rendu inefficace les arrêtés municipaux fixant les loyers de référence, plus aucun plafond n’est appliqué aux loyers. Ainsi le complément de loyer, qui permettait de « contourner » ce plafond, n’a plus lieu d’être et est donc inutile. Enfin, le complément de loyer apparaissait d’autant plus instable, que sa rédaction était floue. En effet, le complément de loyer possédait une jurisprudence obscure, un encadrement souvent difficile à anticiper etc.

Il faut tout de même préciser que seul l’encadrement des loyers, relatifs au prix du loyer d’un locataire à l’autre, est resté en vigueur dans les zones tendues. Ainsi il reste impossible pour un propriétaire de modifier le prix du loyer comme il l’entend à l’expiration du bail.

Dans toutes les villes situées en zone tendue, les loyers des logements qui font l’objet d’une relocation sont encadrés. En pratique cela signifie que le loyer du nouveau locataire ne peut pas excéder le dernier loyer appliqué au locataire précédent, sauf rares exceptions.

Ce dispositif d’encadrement s’applique à toutes locations vides ou meublées à usage de résidence principale du locataire. Les logements vides ou meublés à usage de résidence secondaire du locataire ou à usage de logement de fonction ne sont donc pas concernés.

En zone tendue le nouveau loyer est donc par principe équivalent au précédent. Il existe cependant quelques exceptions :

  • il y a trois hypothèses dans lesquelles la fixation du loyer est totalement libre. C’est le cas des logements neufs ou anciens faisant l’objet d’une première location, des logements inoccupés par un locataire depuis plus de dix-huit mois et des logements qui ont fait l’objet depuis moins de six mois de travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer ;
  • il y a deux cas où la fixation du loyer est encadrée mais dans lesquels le nouveau loyer est toutefois supérieur à l’ancien. C’est le cas d’un logement où le propriétaire bailleur a réalisé des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer. Dans cette hypothèse, la hausse du loyer annuelle est de 15% du coût réel des travaux. C’est également le cas si le propriétaire prouve, à l’aide de références de voisinage, que le loyer est manifestement sous-évalué. Dans ce cas, la hausse du nouveau loyer ne peut excéder la moitié de la différence entre le montant moyen d’un loyer du voisinage et le dernier loyer appliqué au précédent locataire.

 

Un possible retour du complément de loyer ?

Le complément de loyer est abandonné pour le moment, dû au fait que le plafonnement soit suspendu, cependant rien n’empêche qu’une nouvelle loi ou décret le remette en place. En effet la ville de Paris a déjà fait savoir qu’elle interjetait appel de la décision du tribunal administratif annulant le décret de plafonnement.

Cet article vous a-t-il été utile ?