ConnexionComplément de loyer : définition, modalités d’application et règles de contestation
Dernière mise à jour le 20/01/2025
Le complément de loyer permet au bailleur d’un bien exceptionnel d’ajouter un montant au loyer de base de ce bien, en raison de ses particularités. Il est réservé aux biens situés dans certaines grandes villes généralement considérées comme faisant partie des zones dites « tendues ».
Ce supplément ne peut toutefois pas être appliqué à tous les logements. Pour y être éligible, ils doivent respecter un certain nombre de conditions liées aux caractéristiques du logement, au contrat de location ainsi qu’au montant du loyer de base.
Qu’est-ce que le complément de loyer ?
Le complément de loyer est un mécanisme par lequel les bailleurs peuvent, sous certaines conditions, réclamer un montant complémentaire à celui du loyer de base d’une habitation.
Il ne peut s’appliquer que dans le cadre des locations soumises à une politique d’encadrement des loyers spécifique (comme par exemple, en zone tendue).
Ce droit du bailleur est très encadré par la loi. En effet, afin d’éviter les abus, le logement doit correspondre à des caractéristiques précises. A Paris et Montpellier, le contrat de bail doit notamment avoir été signé (ou renouvelé) après le 1er juillet 2019 pour qu’un complément de loyer puisse être appliqué.
Quand peut-on appliquer un complément de loyer ?
Pour qu’un bailleur soit autorisé à appliquer un complément de loyer, plusieurs conditions doivent être réunies. Elles se regroupent en 3 catégories :
- Celles relatives au contrat de bail ;
- Celles relatives au logement objet du bail ;
- Celles relatives au montant du loyer de base.
Les conditions relatives au bail
L’instauration d’un complément de loyer est soumise à des conditions concernant le contrat de location. Il doit respecter les éléments suivants :
- Mention du montant du loyer de base ;
- Mention des caractéristiques particulières du logement justifiant l’application d’un complément.
De plus, pour être éligible, le bail doit avoir été conclu après une date précise, qui varie selon l’implantation géographique du logement concerné.
Voici un tableau récapitulant les dates à partir desquels les logements sont éligibles au complément de loyer, en fonction de leur localisation.
| Zone géographique | Date de signature bail à respecter |
| Paris ; Montpellier | 1er juillet 2022 |
| Bordeaux | 15 juillet 2022 |
| Lille, Hellemmes et Lomme | 1er mars 2020 |
| Lyon ; Villeurbanne | 1er novembre 2021 |
| Plaine commune (Aubervilliers, La Courneuve, Epinay-sur-Seine, L’Ile-Saint-Denis, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains, Villetaneuse) | 1er juin 2021 |
| Est ensemble (Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin, Romainville) | 1er décembre 2021 |
Les conditions relatives au logement
La loi ELAN (évolution du logement, de l’aménagement et du numérique) a posé plusieurs conditions à réunir concernant les caractéristiques du logement, pour pouvoir imposer au locataire un complément de loyer.
Le logement concerné doit répondre aux exigences suivantes :
- Se démarquer des autres logements de même catégories situés dans la même zone géographique : il peut par exemple s’agir d’une vue imprenable sur un monument historique ou d’équipements de luxe intégrés au logement ;
- Cette particularité ne doit pas avoir déjà été prise en compte dans le calcul du loyer de base : par exemple la taille du logement ou l’ancienneté du bâtiment ne constituent pas des critères valables pour appliquer un complément de loyer, car cela a été pris en compte dans le loyer de référence.
Également, le complément ne peut être demandé au titre de la récupération par le propriétaire de charges liées à des travaux effectués pour la mise en conformité énergétique du logement.
Les conditions relatives au montant de base du loyer
Concernant le montant du loyer, outre le fait qu’il doit obligatoirement figurer dans le contrat de bail, d’autres conditions s’appliquent.
Pour être en mesure d’appliquer un complément au montant du loyer de base, il faut que le montant du loyer de base soit au minimum égal au montant du loyer de référence majorée.
Cela implique de respecter à la fois le montant de référence qui correspond à la catégorie du logement (nombre de pièces, date de construction du bâtiment, location vide ou meublée, etc.) et à la date de signature du bail.
Quand est-il proscrit ?
Le complément de loyer est extrêmement encadré, c’est pourquoi la loi ne se contente pas de donner les conditions pour son applicabilité, elle donne également les cas dans lesquels il est formellement interdit de l’appliquer.
L’article 140 III.B alinéa 5 de la loi ELAN du 23 novembre 2018 liste les caractéristiques des logements ne pouvant bénéficier d’un complément de loyer, sous aucun prétexte, comme étant les suivantes :
- Sanitaires sur le palier ;
- Signes d’humidité sur les murs ;
- Niveau de performance énergétique (DPE) de classe F ou G ;
- Fenêtres laissant passer l’air de manière anormale (hors grille de ventilation) ;
- Vis-à-vis de moins de 10 mètres ;
- Infiltrations/inondations provenant de l’extérieur du logement ;
- Problèmes d’évacuation d’eau au cours des 3 derniers mois ;
- Installation électrique dégradée ;
- Mauvaise exposition de la pièce principale.
Une seule de ces caractéristiques empêche l’application d’un complément au montant du loyer. Tous les logements loués à partir du 18 aout 2022 sont concernés par cette interdiction.
Quelles sont les zones concernées par l’application d’un complément de loyer ?
Seules certaines zones dans le paysage géographique français peuvent faire l’objet de l’application d’un supplément de loyer. Il s’agit principalement des zones tendues faisant déjà l’objet d’une politique stricte d’encadrement des loyers.
Ainsi, sont concernées les villes suivantes :
- Paris ;
- Bordeaux ;
- Montpellier ;
- Lille, Hellemmes et Lomme ;
- Lyon et Villeurbanne ;
- La plaine commune : comprenant Aubervilliers, La Courneuve, Epinay-sur-Seine, L’Ile-Saint-Denis, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains et Villetaneuse ;
- L’est ensemble : composé de Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville.
Comment calculer le complément de loyer ?
La loi n’impose pas de méthode de calcul pour déterminer le complément de loyer. Le supplément est laissé à la discrétion du propriétaire, qui devra le déterminer lui-même en fonction des particularités qu’offre son logement.
Il devra toutefois veiller à ne pas exagérer le montant du supplément de loyer, sous peine de se voir opposer des contestations de la part des locataires.
Le locataire peut-il contester son application ?
La loi Alur et la loi Elan encadrent la contestation du complément de loyer.
La loi Elan dispose notamment que le locataire a un délai de 3 mois suivant la signature du bail pour faire entendre sa contestation du supplément de loyer auprès de la Commission départementale de conciliation.
Il lui suffit de notifier par écrit à la commission les informations suivantes :
- Caractéristiques du bien ;
- Coordonnées du propriétaire ;
- Raisons de la contestation.
Ensuite, la commission demandera au propriétaire de justifier le montant du complément par des éléments concrets. La commission cherchera alors à concilier les deux parties, et, si elle y arrive, leur transmettra un document de conciliation entérinant le nouveau montant du loyer, complément compris.
En cas de désaccord entre les parties, le locataire dispose à nouveau d’un délai de 3 mois suivant réception du document pour faire parvenir une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer au juge de la commission.
Dans les deux cas, le loyer résultant du document de conciliation ou de la décision de justice s’applique à compter de la prise d’effet du bail.
FAQ
Comment calculer le loyer de référence d'un logement ?
Quelles sont les aides allouées pour le loyer ?
- L'aide personnalisée au logement (APL) ;
- L'allocation de logement familiale (ALF) ;
- L'allocation de logement sociale (ALS).
Comment augmenter le montant d'un loyer ?
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 20/01/2025
Rédigé par
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Bonjour, Je vais mettre en location un appartement d’une surface habitable de 14m2 avec une terrasse de 21m2 et un sas privatif entre la porte palière et l’appartement de 4m2 (non comptabilisé dans les 14m2) permettant au locataire de stocker ses effets personnels (ce sas privatif est partagée entre 2 appartements, il en a donc la jouissance de 50%). La terrasse a une vue dégagée et l’appartement est localisé à 200m de l’entrée du parc de la tête d’or à Lyon. Quel complément de loyer dois-je considérer en plus du loyer majoré sur les 14m2 compte tenu des éléments décrits… Lire la suite »
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat spécialisé, qui saura vous renseigner.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Bonjour
Propriétaire d’un logement au sein de l’aglo du pays basque , je souhaiterai mettre en place un complément de loyer (vue mer imprenable , quartier prisé)
Je comprends que celui ci est soumis a ma « discretion et mesure »
Ce complément s’ajouterai t-il au loyer majoré prévu dans l’encadrement ?
Pour info :bien loué jusqu’a maintenant , et recherche de nouveau locataire a venir
Merci de vos lumières
Bonjour,
En principe, dans les zones soumises à l’encadrement des loyers (comme l’agglomération du Pays Basque), le complément de loyer est possible uniquement si le logement présente des caractéristiques particulières de localisation ou de confort qui ne sont pas prises en compte dans le loyer de référence majoré (article 17 de la loi du 6 juillet 1989).
Ce complément vient donc s’ajouter au loyer de base, lequel ne peut excéder le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace.
Bonjour, Je vous contacte car je n’arrive pas à trouver une réponse. Je suis locataire à Paris dans le 10e arrondissement, le bail a été signé en septembre 2022 (soit juste après la loi sur les passoires thermiques). Le DPE était F. Néanmoins un complément de loyer (pour une place de parking, ce qui ne manque pas dans le quartier) a été appliqué. Je ne m’en suis pas préoccupée dans les trois mois, n’étant pas informée de la nouvelle réglementation. Bien que j’ai largement dépassé le délai de trois mois pour contester l’existence de ce complément de loyer, est-ce que… Lire la suite »
Bonjour, Vous avez signé votre bail en septembre 2022 pour un logement classé F au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Depuis le 24 août 2022, la loi interdit l’application d’un complément de loyer pour les logements classés F ou G. Cependant, la contestation d’un complément de loyer doit être effectuée dans les trois mois suivant la signature du bail. Passé ce délai, il est généralement considéré que le locataire a accepté le complément de loyer. Toutefois, étant donné que l’application d’un complément de loyer pour un logement classé F est illégale, vous pourriez tenter une action en remboursement, même après… Lire la suite »
Bonjour je m’apprête a signé un bail pour une maison meublée de 150m2 avec piscine a Valras ( bail de un an ) la propriétaire me demande 2500€ sous prétexte quel ne peu le loué en juin juillet et août . Cela rentre t’il dans la clause du complément de loyer ?
Bonjour, Le complément de loyer s’applique uniquement dans les zones dites “tendues” et concerne les baux régis par la loi ALUR (location nue ou meublée à usage de résidence principale). À Valras, si la commune est située hors zone tendue ou si le logement ne répond pas aux critères stricts du complément de loyer (valeur exceptionnelle comme vue panoramique, équipements haut de gamme non standards, etc.), cette demande pourrait ne pas être justifiée. Le fait que la maison ne soit pas louable en été ne constitue pas un motif valable pour un complément de loyer. Une vérification sur le statut… Lire la suite »
Bonjour
Je suis un peu perdue avec ce complément de loyer. Est ce valable aussi pour les bails commerciaux? Nous avons signé un bail commercial en juillet 2020, l’année dernière et cette Annee ils nous demandent un complément de loyer en juillet. La notion de complément de loyer n’est pas inscrite dans notre bail. ont ils le droit de faire cela?
Je vous remercie pour votre aide
Bonjour,
En principe, le complément de loyer représente une partie du loyer qui s’applique depuis le 1er juin 2021. De ce fait, si le bail commercial signé en juillet 2020 ne mentionne pas de complément de loyer, votre propriétaire ne peut pas légalement vous demander un complément de loyer annuel.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace
Bonjour. Merci déjà pour votre site qui rentre dans le détail et aide (je pense) beaucoup de monde. J’ai une question particulière me concernant car je ne savais pas qu’il y avait des conditions pour le compléments de loyers. Je suis locataire depuis Mars 2021 et le complément de loyers est de 550 euros (justifié par le fait que la résidence a été livré neuve en 2019 et que le choix du carrelage, parquet est de qualité, une terrasse, une cuisine semi équipé (bail vide), des placards …), tout le monde me dit que le tout est bien trop cher… Lire la suite »
Bonjour, Merci beaucoup pour ce retour positif. En règle générale, le complément de loyer, une somme additionnelle, est utilisée pour dépasser le loyer de référence majoré justifié par la présence d’éléments exceptionnels en comparaison aux autres logements similaires d’un même périmètre géographique tels qu’une vue sur un bâtiment, un parking, une cave, un aménagement luxueux, etc. Il est applicable dans les villes concernées par l’encadrement des loyers. Clichy ne semble pas être concerné par tel encadrement. N’hésitez pas à vous rapprocher d’un professionnel en la matière qui saura vous conseiller . En espérant avoir su répondre à vos interrogations. L’équipe… Lire la suite »
Bonjour,
toujours par rapport au complément de loyer :
je loue un studio avec parking à Paris depuis plus de 10 ans avec le même locataire.
A quel moment puis-je appliquer le complément de loyer pour le parking ? est-ce chaque année en juillet à l’anniversaire du renouvellement du bail ou est-ce en juillet tous les 3 ans lors du renouvellement du bail avec le locataire actuel ?
Merci d’avance pour vos précieux conseils.
Bien cordialement.
Bonjour, En règle générale, le complément de loyer est fixé dès le début du bail. Néanmoins, le bail peut contenir une clause de révision annuelle, permettant une augmentation du loyer annuellement selon l’indice applicable en vigueur. Ensuite lors du terme du bail, ce dernier peut être renouvelé à de nouvelles condition. Ainsi, à ce moment il sera possible de prévoir un complément de loyer. A cet égard, le locataire est libre d’accepter ou de refuser le renouvellement et donc de rester dans logement ou pas si vous ne parvenez pas à trouver un accord sur les modalités de location. En… Lire la suite »
Bonjour,
merci beaucoup pour ces informations.
Dans mon bail signé en mai 2022, il n’y a aucune mention de complément de loyer, uniquement une révision annuelle possible basée sur l’indice de L’INSEE. Mon bail a une durée de 3 ans car c’est un non meublé.
Hors, cette année, mon propriétaire révise mon loyer + m’ajoute un complément de loyer.
Est-il en droit de m’ajouter ce complément de loyer non prévu ? Quels sont les justificatifs valables pour cet ajout ?
Merci pour votre aide,
Chloé
Bonjour,
Pour être appliqué, le complément de loyer doit avoir été prévu dans le bail. En effet, le montant du complément de loyer doit être intégré dans le contrat.
En cas de litige, il est possible de se tourner vers un conciliateur de justice. Cette saisine est gratuite.
En espérant que notre réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
Si le complément de loyer n’est pas inscrit sur le bail (qui a été signé il y a plus de trois mois) est-ce que le locataire peut refuser de le payer ? Et demander un remboursement des trop-perçus ?
Dans mon cas il s’agit d’un appartement meublé à Paris dont le contrat de bail a été reconduit tacitement récemment. Le loyer est de 30% plus élevé que le loyer de référence majoré. D’après le propriétaire c’est du à ce complément de loyer, sauf que cela n’apparait nul part sur le contrat de bail.
Merci beaucoup !!
Cordialement,
Bonjour, En cas de complément de loyer dans le cadre d’un contrat de bail, le dit bail doit indiquer le montant du complément de loyer ainsi que les caractéristiques du logement qui justifient un tel complément de loyer. Ainsi, le locataire peut tout à fait contester un tel complément du loyer. A cette fin, il doit saisir la commission départementale de conciliation dans les 3 mois qui suivent la conclusion du bail. A cet instant, il revient au propriétaire de prouver que le complément loyer pratiqué est justifié. Si un accord est trouvé à l’issue à alors le nouveau loyer… Lire la suite »