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Les modalités de renouvellement du bail de location (vide, meublé)

Les modalités de renouvellement du bail de location (vide, meublé)

Juridiquement, on distingue la prorogation (augmentation de la durée initialement prévue au contrat), le renouvellement (un nouveau contrat est conclu à l’issue du premier) et la reconduction (les relations contractuelles entre les parties sont poursuivies sans qu’aucun mécanisme de prorogation ou de renouvellement ne soit intervenu). Si dans les deux premiers cas il s’agit d’actes juridiques, le dernier correspond plutôt à un fait.

Toutefois, on utilise couramment le terme de « renouvellement » pour indiquer le fait d’avoir poursuivi un contrat initial (da façon expresse ou tacite).

Le renouvellement du bail de location est en principe automatique, par tacite reconduction. Toutefois, dans certains cas, des modifications au contrat de location initial sont envisageables comme une augmentation de loyer.

Dans d’autres cas encore, le bail ne peut pas être renouvelé.

Quels sont les différents cas de poursuite d’un bail de location ?

La tacite reconduction du bail de location vide

En principe, la durée d’un bail de location vide est de 3 ans lorsque le bailleur est une personne physique, et de 6 ans si le propriétaire est une personne morale comme une SCI professionnelle ou une société commerciale.

Attention : La durée du bail de location est de 3 ans lorsque le bailleur est une SCI familiale.

A l’issue de ces 3 ans, le bail se renouvelle par tacite reconduction, c’est-à-dire qu’il est automatiquement reconduit pour une nouvelle durée de 3 ans, sans que le bailleur ou le locataire n’aient à intervenir. Il est donc inutile de signer un nouveau contrat de location ou un avenant à ce contrat.

Dans la plupart des cas, le propriétaire va simplement appliquer une augmentation annuelle du loyer si celle-ci est prévue dans le contrat. Le montant de cette augmentation est encadré par l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE.

Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, le propriétaire dispose d’une année pour revendiquer l’augmentation du loyer. Cette augmentation de loyer ne peut pas être rétroactive.

À noter : Tous les ans, le propriétaire peut également revoir à la hausse ou à la baisse du montant des provisions pour charges, dès lors qu’elles ne sont pas prévues au forfait dans le contrat.

Le propriétaire a tout de même la possibilité de s’opposer au renouvellement du bail dans des cas limités par la loi :

  • Le congé pour vendre ;
  • Le congé pour reprise ;
  • Le congé pour motif légitime et sérieux.

Dans ce cas, il doit délivrer son congé au locataire en lui adressant , au moins 6 mois avant l’échéance du bail, un courrier recommandé avec accusé de réception, ou un acte d’huissier, ou encore une lettre remise en main propre contre émargement ou récépissé. Cette lettre devra toujours être accompagnée d’une notice d’information.

À noter : Quand bien même le propriétaire souhaiterait la résiliation du bail de location d’une personne âgée, il ne pourra pas s’opposer au renouvellement si celle-ci bénéficie du statut de locataire protégé.

La tacite reconduction du bail de location meublée

La durée d’un bail de location meublée est d’un an. Dans le cadre d’une location meublée,  le bail se renouvelle également par tacite reconduction en principe.

En revanche, il existe des cas exceptionnels dans lesquels le renouvellement n’est pas permis.

En premier lieu, le bail étudiant d’une durée de 9 mois ne peut pas être renouvelé. Ainsi, si le locataire et son bailleur souhaite poursuivre leurs relations contractuelles, ils devront conclure un nouveau contrat.

De la même façon, le bail mobilité est prévu pour une durée de 1 à 10 mois et ne peut pas être renouvelé au-delà.

À noter : Un bail mobilité de 3 mois peut être renouvelé pour 2 mois si la mission de l’étudiant se prolonge. En revanche, il est impossible que la durée du bail mobilité initial et de son renouvellement excède 10 mois.

Enfin, le contrat de location saisonnière, soumis à un régime particulier, est prévu pour quelques jours ou quelques semaines et ne se renouvelle pas.

Le renouvellement de bail avec hausse de loyer

Six mois avant l’expiration du bail, le propriétaire peut demander une augmentation de loyer, comme par exemple pour le renouvellement d’un bail professionnel, le renouvellement du bail précaire ou la demande de renouvellement du bail commercial.

Pour cela il doit justifier que celui-ci est sous-évalué par rapport aux loyers habituellement pratiqués autour du logement et pour des habitations comparables.

L’article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989 doit être reproduit dans le courrier du bailleur adressé au locataire. Il doit aussi inscrire le montant du nouveau loyer proposé et les références pertinentes : 6 références pour les communes de plus d’un million d’habitants, 3 références pour les autres.

Dans les zones tendues dans lesquelles l’offre et la demande de logements sont déséquilibrées, la fixation du nouveau loyer nécessite l’accord du locataire. A défaut de réponse dans les 4 mois ou s’il refuse la proposition, le propriétaire peut alors saisir la commission de conciliation.

Si cette démarche échoue, il peut saisir le juge d’instance avant l’échéance du bail. Autrement, sinon le bail est renouvelé aux conditions antérieures, sans augmentation du loyer.

Si un accord est trouvé ou est déterminé par le juge, l’augmentation de loyer s’applique progressivement :

  • Si le bail dure 3 ans, le loyer est augmenté par tiers chaque année ;
  • Si le bail dure 6 ans ou si l’augmentation est supérieure à 10% du loyer initial, il est augmenté par sixième chaque année.

Lorsque l’augmentation de loyer est applicable, le renouvellement du contrat de location peut alors faire l’objet d’un nouveau bail écrit ou d’un avenant.

Le renouvellement de bail pour une plus courte période

Dans les locations vides, le propriétaire peut renouveler le contrat pour une période comprise entre 1 et 3 ans si un événement familial ou professionnel le contraint de reprendre possession du bien plus tôt.

Dans ce cas de figure, il informe son locataire 6 mois avant l’échéance du bail et signe un nouveau contrat de location qui doit préciser l’événement en question.

Lors de sa réalisation, le bailleur a deux mois pour confirmer la fin du bail par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte d’huissier ou par remise en main propre contre émargement ou récépissé.

À noter : Dans les cas de non renouvellement du bail pour les motifs prévus à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, la fin du bail signifie le départ du locataire. Un rendez-vous est généralement fixé entre bailleur et locataire pour organiser la remise des clés et l’état des lieux de sortie.

Modèle de lettre de renouvellement de bail

Voici un modèle de lettre de renouvellement de bail vide avec augmentation d’un loyer manifestement sous-évalué.

Par lettre recommandée avec accusé de réception ou remise en main propre contre décharge :

Monsieur,

Nous avons signé un contrat de location d’un appartement vide situé (adresse exacte) le (date de signature du bail) avec une date d’effet le (date d’entrée en vigueur du bail). Ce contrat de 3 ans arrive à échéance le (date expiration du bail).

Le loyer actuel semble manifestement sous-évalué, je vous propose de renouveler ce contrat de location sur la base d’un loyer réévalué à (montant du nouveau loyer proposé). A l’appui de cette demande, j’ai constaté les loyers suivants dans le voisinage pour des logements similaires :

Indiquer plusieurs références détaillées

Je porte à votre connaissance les dispositions de l’article 17-II de la loi du 6 juillet 1989 : « Lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s’il est manifestement sous-évalué.

Dans ce cas, le bailleur peut proposer au locataire plusieurs choix. Au moins six mois avant le terme du contrat et dans les conditions de forme prévues à l’article 1. Un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.

Les loyers servant de références doivent être représentatifs de l’ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, situés soit dans le même groupe d’immeubles, soit dans tout autre groupe d’immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique. Un décret en Conseil d’Etat définit les éléments constitutifs de ces références.

Le nombre minimal de références à fournir est de trois. Toutefois, il est de six dans les communes, dont la liste est fixée par décret, faisant partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants.

Lorsque le bailleur fait application des dispositions du présent article, il ne peut donner congé au locataire pour la même échéance du contrat.

La notification reproduit intégralement, à peine de nullité, les dispositions du présent article et mentionne le montant du loyer ainsi que la liste des références ayant servi à le déterminer.

En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire quatre mois avant le terme du contrat, l’une ou l’autre des parties saisit la commission départementale de conciliation.

A défaut d’accord constaté par la commission, le juge est saisi avant le terme du contrat. A défaut de saisine, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé. Le contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour la durée définie à l’article 10 à compter de la date d’expiration du contrat. La décision du juge est exécutoire par provision.

La hausse convenue entre les parties ou fixée judiciairement s’applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat.

Toutefois, cette hausse s’applique par sixième annuel au contrat renouvelé, puis lors du renouvellement ultérieur, dès lors qu’elle est supérieure à 10 % si le premier renouvellement avait une durée inférieure à six ans.

La révision éventuelle résultant de l’article 17-1 s’applique à chaque valeur ainsi définie.»

Formule de politesse.

Signature

FAQ

Le bail de location se renouvelle-t-il automatiquement ?

En principe, le bail de location vide ou meublée est reconduit tacitement lorsque ni le bailleur, ni le locataire n'a manifesté son opposition au renouvellement ou que les conditions du contrat restent inchangées. Néanmoins, il existe des baux de location qui ne peuvent être renouvelés.

Quand est-ce que le bail de location se termine ?

Le bail de location est reconduit tacitement lorsque ni le bailleur, ni le locataire ne s'y est opposé. Toutefois, le locataire peut résilier le contrat de bail à tout moment et sans justification, dès lors qu'il respecte un préavis de 1 mois pour une location meublée et 3 mois pour une location vide. Le bailleur quant à lui ne peut pas mettre fin au contrat avant la date d'échéance prévue. En revanche, il peut s'opposer à sa reconduction en délivrant un congé au locataire en respectant un délai de préavis de 3 mois avant la fin du bail pour une location meublée et 6 mois avant la fin du bail pour une location vide. Toutefois, le bailleur ne peut délivrer un congé que dans des cas spécifiques.

Qu'est-ce qu'un avenant au bail ?

L'avenant est un document permettant de mettre à jour les conditions du contrat de bail lorsqu'un changement intervient. Il permet alors de modifier le bail initial, sans pour autant réviser la totalité du contrat.

Modèle de contrat de locationModèle de contrat de location

Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

Dernière mise à jour le 31/10/2020

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VINCENT BERNARDEAU
juillet 5, 2020 7:07

Bonjour,
J’ai écrit à mon locataire (particulier) en bonne et due forme pour ne pas renouveler le bail à son terme, souhaitant y loger mon fils.
Dans le cas de figure où nous serions d’accord pour renouveler le bail pour une période plus courte d’un an, est-il possible de conclure un nouveau bail sans risque pour les 2 parties?
Merci de votre éclairage.

Alissia Buland
Éditeur
Alissia Buland
juillet 10, 2020 2:20

Bonjour,
Si le logement en question est la résidence principale de votre locataire, vous ne pouvez proposer un bail d’une durée inférieure à trois ans que si vous avez une raison professionnelle ou familiale qui le justifie. Cependant même dans ce cas, le contrat de bail ne peut être conclu pour une durée inférieure à un an.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace

Julien darmon
Julien darmon
août 19, 2020 3:20

Bonjour
Je voudrais modifier le prix du loyer et les charges récupérables sur le meublé que je loue actuellement à ma locataire…
Cela fait 20 mois qu’elle paye un loyer ou les charges ont été mal calculées et je vais devoir lui rembourser un certain montant…
Quelle procédure dois-je faire pour être dans les règles ?
En vous remerciant par avance de vos retours !

MUSSARD
MUSSARD
septembre 8, 2020 9:50

Bonjour
Je souhaiterais rompre le renouvellement du bail au terme des 3 ans.
Mon locataire a souvent des difficultés pour payer, mais fini par le faire;
est ce que c’est une raison de rompre ?

Cordialement

gajewski
gajewski
novembre 18, 2020 10:40

bonjour !
Voila, j’aimerais envoyer une courrier à mon locataire pour lui demander si il a l’intention de renouveler le bail tout en sachant que çà fera 3 ans en mais 2021.
Puis je lui demander dès maintenant ? pour ne pas etre pris a dépourvu.
Merci davance.

Sadiah
Éditeur
Sadiah
novembre 29, 2020 6:29
Reply to  gajewski

Bonjour,

Vous pouvez lui demander de façon amiable mais votre locataire n’a aucune obligation légale de vous faire part de son départ avant le délai de préavis légal qui lui est imposé.

En espérant que notre réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace

Mme Balland
Mme Balland
décembre 4, 2020 5:27

Bonjour, mon père vient de décéder et était propriétaire et bailleur de deux appartements dont les baux finissent dans deux ans.
Nous souhaitons vendre ces appartements dans un délai d’une année :
est il possible de proposer un bail pour une durée d’un an à l’occasion d’un changement de bailleur en faveur de ma mere ? Merci

sci la familia
sci la familia
décembre 10, 2020 11:35

Bonjour, je souhaite renouveller le bail de mes locataires en y ajoutant quelques avenants. dans ce cas faut il modifier aussi la date de prise d’effet du contrat de bail initial?Merci de votre réponse . cordialement