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Les modalités de renouvellement du bail de location (vide, meublé)

Les modalités de renouvellement du bail de location (vide, meublé)

Le renouvellement du bail de location est en principe automatique, par tacite reconduction. Toutefois, dans certains cas, des modifications au contrat de location initial sont envisageables comme une augmentation de loyer.

 

Renouvellement d’un bail de location : les différents cas de figure

bail de location vide : la reconduction tacite

Quelle est la durée d’un bail de location vide ? La durée générale du contrat de location est de 3 ans. Elle peut être de 6 ans si le propriétaire est une personne morale comme une SCI professionnelle ou une société commerciale.

Le bail se renouvelle par tacite reconduction. Qu’est-ce que la tacite reconduction ? La tacite reconduction consiste en un prolongement automatique du bail, sans intervention du bailleur ou du locataire. Il est inutile de signer un nouveau contrat de location ou un avenant à ce contrat.

Dans la plupart des cas, le propriétaire va simplement appliquer une augmentation annuelle du loyer. Si elle est prévue dans le contrat, d’un montant encadré par l’indice de référence des loyers (IRL) publiée par l’INSEE. Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, le propriétaire dispose d’une année pour revendiquer l’augmentation du loyer. Elle ne peut être rétroactive. Il peut également tous les ans revoir à la hausse ou à la baisse le montant des provisions pour charges, dès lors qu’elles ne sont pas prévues au forfait dans le contrat.

Le propriétaire a bien évidemment la possibilité de s’opposer au renouvellement du bail dans des cas limités par la loi :

  • Le non-renouvellement du contrat de location pour vendre le logement,
  • Un non-renouvellement pour loger des membres de la famille
  • Et le non-renouvellement pour des motifs sérieux et légitimes, comme les troubles répétés de voisinage du locataire…

Il doit alors adresser 6 mois avant l’échéance du bail un courrier recommandé, avec accusé de réception ou un acte d’huissier. Ceci accompagné d’une notice d’information pour tous les congés délivrés depuis le 1er janvier 2018.

À savoir : si le propriétaire souhaite la résiliation du bail de location d’une personne âgée qui a le statut de personne protégée, alors ce statut lui confère une protection particulière qui ne permet pas au bailleur de s’opposer au renouvellement tacite du contrat.

Bail de location meublée

Quelle est la durée bail meublée ? La durée générale d’un contrat de location meublé est de 12 mois et se renouvelle alors également par tacite reconduction en principe. En revanche, le renouvellement n’est pas permis pour le bail étudiant de 9 mois.

De la même façon, le tout nouveau bail mobilité est prévu pour une durée de 1 à 10 mois. Ce bail ne peut être renouvelé au-delà de ce seuil. Il est destiné aux locataires étudiants ou en situation de mutation professionnelle ou en mission temporaire, en stage, en formation, contrat d’apprentissage ou en engagement volontaire dans un service civique. Un contrat de location mobilité de 3 mois peut être renouvelé pour 2 mois. C’est possible si la mission se prolonge. En revanche, il est impossible que la durée du
bail mobilité initial et de son renouvellement excède 10 mois.

Ce bail mobilité permet aux propriétaires de louer non seulement une résidence secondaire ou un investissement locatif mais aussi leur résidence principale si eux-mêmes s’absentent quelques mois. Le bailleur bénéficie d’un accès au cautionnement VISALE (anciennement garantie universelle des loyers) géré par l’organisme action logement en échange de l’interdiction de solliciter un dépôt de garantie.

A noter : le contrat de location saisonnière soumis à un régime particulier est prévu pour quelques jours ou quelques semaines et ne se renouvelle pas.

Renouvellement de bail avec hausse de loyer

6 mois avant l’expiration du bail, le propriétaire peut demander une augmentation de loyer, comme par exemple pour le renouvellement d’un bail professionnel, renouvellement du bail précaire ou la demande de renouvellement du bail commercial. Pour cela il doit justifier que celui-ci est sous-évalué par rapport aux loyers habituellement pratiqués autour du logement et pour des habitations comparables. L’article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989 doit être reproduit dans ce courrier. Il faut aussi le montant du nouveau loyer proposé et les références pertinentes : 6 références pour les communes de plus d’un million d’habitants, 3 références pour les autres.

Dans les zones tendues dans lesquelles l’offre et la demande de logements sont déséquilibrées, la fixation du nouveau loyer nécessite l’accord du locataire. A défaut de réponse dans les 4 mois ou s’il refuse la proposition, le propriétaire peut alors saisir la commission de conciliation. Si cette démarche échoue, il peut saisir le juge d’instance avant l’échéance du bail, sinon ce dernier se renouvelle avec les conditions antérieures, sans augmentation du loyer ! Le renouvellement du contrat de location peut alors faire l’objet d’un nouveau bail écrit ou d’un avenant.

Si un accord est trouvé ou est déterminé par le juge, l’augmentation de loyer s’applique progressivement :

  • le bail dure 3 ans, le loyer est augmenté par tiers chaque année,
  • si le bail dure 6 ans ou si l’augmentation est supérieure à 10% du loyer initial, il est augmenté par sixième chaque année.

Renouvellement de bail pour une plus courte période

Dans les locations vides, le propriétaire peut renouveler le contrat pour une période comprise entre 1 et 3 ans si un événement familial ou professionnel le contraint à reprendre possession du bien plus tôt. Il informe son locataire 6 mois avant l’échéance du bail et signe un nouveau contrat de location qui doit préciser l’événement en question. Lors de sa réalisation, le bailleur a deux mois pour confirmer la fin du bail par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier.

 

La procédure à suivre pour le renouvellement d’un bail de location

Si vous souhaitez que le bail se renouvelle par tacite reconduction, aucune démarche n’est requise. Le propriétaire et le locataire n’ont aucune procédure à suivre ni aucun échange de courrier. Le bail se poursuit automatiquement.

Dans les autres cas que la tacite reconduction du contrat de location, le propriétaire doit respecter les délais et le formalisme prévus comme nous l’avons vu : envoi d’une lettre recommandée avec avis de réception 6 mois avant la fin du contrat de location pour un renouvellement de courte durée ou avec augmentation du loyer.

 

Que se passe-t-il si en cas de non-renouvellement du bail d’habitation ?

Dans les cas de non renouvellement du bail pour les motifs prévus à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, la fin du bail signifie le départ du locataire.

Un rendez-vous est généralement fixé entre bailleur et locataire pour organiser la remise des clés et l’état des lieux de sortie.

 

Modèle de lettre de renouvellement de bail

Voici un modèle de lettre de renouvellement de bail vide avec augmentation d’un loyer manifestement sous-évalué.

Par lettre recommandée avec accusé de réception ou remise en main propre contre décharge :

Monsieur,

Nous avons signé un contrat de location d’un appartement vide situé (adresse exacte) le (date de signature du bail) avec une date d’effet le (date d’entrée en vigueur du bail). Ce contrat de 3 ans arrive à échéance le (date expiration du bail).

Le loyer actuel semble manifestement sous-évalué, je vous propose de renouveler ce contrat de location sur la base d’un loyer réévalué à (montant du nouveau loyer proposé). A l’appui de cette demande, j’ai constaté les loyers suivants dans le voisinage pour des logements similaires :

Indiquer plusieurs références détaillées

Je porte à votre connaissance les dispositions de l’article 17-II de la loi du 6 juillet 1989 : « Lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s’il est manifestement sous-évalué.

Dans ce cas, le bailleur peut proposer au locataire plusieurs choix. Au moins six mois avant le terme du contrat et dans les conditions de forme prévues à l’article 1. Un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.

Les loyers servant de références doivent être représentatifs de l’ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, situés soit dans le même groupe d’immeubles, soit dans tout autre groupe d’immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique. Un décret en Conseil d’Etat définit les éléments constitutifs de ces références.

Le nombre minimal de références à fournir est de trois. Toutefois, il est de six dans les communes, dont la liste est fixée par décret, faisant partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants.

Lorsque le bailleur fait application des dispositions du présent article, il ne peut donner congé au locataire pour la même échéance du contrat.

La notification reproduit intégralement, à peine de nullité, les dispositions du présent article et mentionne le montant du loyer ainsi que la liste des références ayant servi à le déterminer.

En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire quatre mois avant le terme du contrat, l’une ou l’autre des parties saisit la commission départementale de conciliation.

A défaut d’accord constaté par la commission, le juge est saisi avant le terme du contrat. A défaut de saisine, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé. Le contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour la durée définie à l’article 10 à compter de la date d’expiration du contrat. La décision du juge est exécutoire par provision.

La hausse convenue entre les parties ou fixée judiciairement s’applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat.

Toutefois, cette hausse s’applique par sixième annuel au contrat renouvelé, puis lors du renouvellement ultérieur, dès lors qu’elle est supérieure à 10 % si le premier renouvellement avait une durée inférieure à six ans.

La révision éventuelle résultant de l’article 17-1 s’applique à chaque valeur ainsi définie.»

Formule de politesse.

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Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

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VINCENT BERNARDEAU
juillet 5, 2020 7:07

Bonjour,
J’ai écrit à mon locataire (particulier) en bonne et due forme pour ne pas renouveler le bail à son terme, souhaitant y loger mon fils.
Dans le cas de figure où nous serions d’accord pour renouveler le bail pour une période plus courte d’un an, est-il possible de conclure un nouveau bail sans risque pour les 2 parties?
Merci de votre éclairage.

Alissia Buland
Éditeur
Alissia Buland
juillet 10, 2020 2:20

Bonjour,
Si le logement en question est la résidence principale de votre locataire, vous ne pouvez proposer un bail d’une durée inférieure à trois ans que si vous avez une raison professionnelle ou familiale qui le justifie. Cependant même dans ce cas, le contrat de bail ne peut être conclu pour une durée inférieure à un an.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace

Julien darmon
Julien darmon
août 19, 2020 3:20

Bonjour
Je voudrais modifier le prix du loyer et les charges récupérables sur le meublé que je loue actuellement à ma locataire…
Cela fait 20 mois qu’elle paye un loyer ou les charges ont été mal calculées et je vais devoir lui rembourser un certain montant…
Quelle procédure dois-je faire pour être dans les règles ?
En vous remerciant par avance de vos retours !

MUSSARD
MUSSARD
septembre 8, 2020 9:50

Bonjour
Je souhaiterais rompre le renouvellement du bail au terme des 3 ans.
Mon locataire a souvent des difficultés pour payer, mais fini par le faire;
est ce que c’est une raison de rompre ?

Cordialement