Le délai de préavis fixé par la loi Alur

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En matière de baux d’habitation dans différentes zones notamment les zones tendues encadrées par la loi Alur, des préavis différents sont prévus en fonction par exemple du type de location (location meublée ou d’une location non meublée), de la personne qui donne congé (le locataire ou le bailleur). Avec la loi ALUR, le préavis applicable aux locations non meublées n’a pas été modifié. Il est toujours de 6 mois pour le bailleur et de 3 mois pour le locataire. La loi ALUR a introduit un préavis pour la location meublée : 3 mois pour le bailleur et 1 mois pour le locataire.

Obligation de respecter le préavis de la loi ALUR

Location non meublée

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs a été modifié par la loi ALUR. Cet article se rapporte au congé (appelé couramment « résiliation ») donné par le locataire et le bailleur.

Les délais de préavis n’ont pas été modifiés par la loi ALUR : avant 2014, le délai de préavis applicable au congé était déjà de 3 mois lorsqu’il émanait du locataire et de 6 mois lorsqu’il émanait du bailleur.

Des exceptions étaient possibles : en effet, en cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi, le locataire pouvait donner congé au bailleur en respectant un délai de préavis d’1 mois. Le délai était également d’1 mois pour les locataires âgés de plus de 60 ans dont l’état de santé justifiait un changement de domicile ainsi que pour les bénéficiaires du revenu minimum d’insertion ou du revenu de solidarité active.

Après la loi ALUR, l’article 15 de la loi précitée mentionnait toujours un délai de préavis de 6 mois lorsque le congé était la décision du bailleur et de 3 mois lorsque la décision émanait du locataire.

Toutefois, les exceptions au délai de 3 mois se sont étendues. Ainsi, le délai est réduit à 1 mois dans les cas suivants :

• lorsque le logement loué est situé dans les zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social. Les communes comprises dans ces zones sont listées par décret. Il s’agit par exemple des communes situées dans les agglomérations de Lille, Lyon, Paris, Marseille – Aix-en-Provence.
• en cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi
• pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile
• pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé
• pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement visé par l’aide personnalisée au logement (ex : les logements à usage locatif appartenant à des organismes d’habitations à loyer modéré ou gérés par eux, les logements-foyers de jeunes travailleurs)

Attention ! En cas d’exception du délai de préavis de 3 mois, le locataire ne doit pas oublier de préciser dans sa lettre de congé un des motifs ci-dessus qui lui est applicable.

Vous pouvez consulter notre modèle de lettre de résiliation de bail avec 1 mois de prévis.

Location meublée

La loi ALUR a permis de soumettre les baux d’habitation meublée à la loi du 6 juillet 1989 et a créé un article 25-8 relatif au congé en cas de location meublée.

Le locataire est en droit de résilier son contrat de location, résilier un bail étudiant<:a> par exemple, à tout moment à condition de respecter un préavis d’1 mois, y compris lorsque la durée du bail est réduite à neuf mois ( préavis pour bail étudiant ).

Le bailleur, quant à lui, est tenu de respecter un délai de préavis de 3 mois s’il veut donner congé.

Bon à savoir ! L’instauration d’un préavis permet au propriétaire de disposer d’un délai raisonnable pour rechercher un nouveau locataire et limiter ainsi la vacance du logement. Du côté du locataire, cela lui permet d’avoir suffisamment de temps pour trouver un nouveau logement.

Comment respecter le préavis de la loi ALUR ?

Pour que le délai de préavis soit considéré comme respecté, la remise du congé doit respecter certaines formes : le congé peut être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre au contre récépissé ou émargement.

La date de réception du congé (réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre) permettra de faire courir le délai de préavis.

Pour la location meublée, la loi ALUR avait toutefois prévu d’autres formes de congé : uniquement par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier.

Depuis 2015, les formes de congé autorisées sont les mêmes qu’il s’agisse d’une location meublée ou non meublée : le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement.

Que faire en cas de non respect du préavis de la loi ALUR ?

Possibilité de ne pas respecter le préavis

Dans certaines situations exceptionnelles, il est possible au locataire de ne pas respecter les préavis mentionnés plus haut. Par circulaire, le ministère du logement a précisé ces exceptions. Des décisions de justice avaient déjà autorisé des locataires à quitter leur logement de façon prématurée en raison de l’insalubrité du logement (ex : humidité, puces). Le préavis pouvait dans ces cas être réduit ou bien complètement supprimé.

La réponse du ministère à la question de l’absence de respect du préavis est la suivante : «  dans un nombre limité de cas expressément prévus par la loi, ce délai peut être réduit […] pour tenir compte d’un changement de situation professionnelle, ou de situations particulières. Les dérogations à la durée du préavis ont été instaurées par le législateur pour protéger le locataire contre des circonstances qui le contraignent à quitter rapidement les lieux. Par ailleurs, effectivement le juge reconnaît, sous certaines conditions, la possibilité pour le locataire de ne pas respecter le délai de préavis prévu par la loi précitée. Il en est ainsi notamment lorsque le preneur quitte un logement, reconnu insalubre, mais pas nécessairement à titre irrémédiable, sans avoir donné congé, et sans avoir respecté le préavis […], ni explicitement fondé le congé en application de l’article 1724 du code civil. Plusieurs arrêts rendus par des cours d’appel ont ainsi admis cette possibilité. Il en est ainsi de la Cour d’appel de Metz, dans un arrêt du 8 septembre 2005, qui reconnaît que « compte tenu de l’insalubrité du logement, attesté par rapport des services de la ville, les locataires n’avaient pas à respecter le délai de préavis de trois mois ». De même, la Cour d’appel de Rennes, dans un arrêt du 8 mai 2006, estime que « le logement ayant été déclaré insalubre et non louable en l’état (…), M. ne peut prétendre à un préavis ». La Cour de cassation confirme cette orientation : le locataire peut être dispensé de son préavis, en se fondant sur un manquement grave du bailleur à ses obligations. Ainsi, dans un arrêt rendu par la 3e chambre civile, du 2 mai 2007, le juge conclut que le preneur n’est pas redevable d’un préavis dès lors qu’il quitte son logement en raison d’une coupure de l’alimentation en eau qui s’est prolongée sur plusieurs mois, alors que le bailleur s’était engagé à rétablir l’alimentation en eau par décision de justice. »

Ainsi, lorsque le bailleur manque à ses obligations résultant du contrat de location (fournir un logement décent et salubre), le locataire peut mettre fin au contrat sans avoir besoin de respecter un quelconque préavis. Quelques exemples de logements insalubres ou dangereux : logements avec une installation électrique défaillante et représentant un danger pour le locataire, logements avec d’importants problèmes d’humidité mettant en danger la santé du locataire.

Avant de quitter le logement sans respecter de préavis, le locataire est toutefois tenu d’en informer le bailleur et de le mettre en demeure d’effectuer le nécessaire pour résoudre les problèmes affectant le logement.

Lorsque le locataire ne respecte pas ses obligations, notamment en cas d’impayés, le contrat de location peut être résilié automatiquement si une clause résolutoire est prévue dans le contrat. Le bailleur doit alors envoyer une mise en demeure au locataire. A l’issue d’un délai de 2 mois, si le locataire ne procède toujours pas au paiement des loyers impayés, le bailleur pourra entamer une procédure d’expulsion du locataire.

Sanction en cas de non-respect du préavis

Si le locataire ou le bailleur ne respectent pas les délais de préavis qui leur sont imposés (et s’ils n’entrent pas dans les cas d’exception mentionnés plus haut), la résiliation du contrat de location ne sera pas effective. Le bail continuera donc de produire des effets.

Chaque partie, le locataire comme le bailleur sont toujours tenus à leurs obligations respectives jusqu’à ce que la résiliation prenne effet.

Bon à savoir ! Si c’est le bailleur qui a donné congé au locataire, le locataire ne doit payer le loyer et les charges que pour le temps où il a réellement occupé le logement. Si c’est le locataire qui a donné congé au bailleur, il est tenu de payer le loyer et les charges correspondants à tout le délai de préavis. Toutefois, il peut en être dispensé si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

Il convient de noter que la loi Alur a profondément modifié le régime des contrats de location. En particulier, des clauses sont réputées non écrites depuis l’entrée en vigueur de cette loi.