Le délai de préavis fixé par la loi Alur
Avec l’entrée en vigueur de la loi ALUR du 24 Mars 2014, le préavis applicable aux locations non meublées n’a pas été modifié. En effet, il est toujours de 6 mois pour le bailleur et de 3 mois pour le locataire.
Toutefois, la loi ALUR a introduit un préavis pour les baux de locations meublées : 3 mois pour le bailleur et 1 mois pour le locataire.
En matière de baux d’habitation dans les zones tendues encadrées par la loi Alur notamment, des préavis différents sont prévus en fonction par exemple du type de location (location meublée ou location non meublée) et de la personne qui donne congé (le locataire ou le bailleur).
Quel est la durée de préavis prévue par la loi ALUR ?
Le cas des locations non meublées
L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, tendant à améliorer les rapports locatifs, a été modifié par la loi ALUR. Cet article concerne le congé (appelé couramment « résiliation ») donné par le locataire ou le bailleur.
Dans le cadre des locations vides, les délais n’ont pas été modifiés par la loi ALUR. En effet, avant 2014 le préavis à respecter pour donner congé était déjà de 3 mois lorsqu’il émanait du locataire et de 6 mois lorsqu’il émanait du bailleur.
Depuis la loi ALUR, le délai de préavis reste inchangé. Aujourd’hui, le locataire qui souhaite donner congé à son bailleur peut le faire à tout moment en respectant un préavis de 3 mois. Le bailleur quant à lui devra respecter un préavis de 6 mois avant la fin du contrat de bail.
En revanche, les exceptions au délai de 3 mois se sont étendues. Ainsi, le préavis peut être réduit à 1 mois pour le locataire dans les cas suivants :
Le cas des locations meublées
La loi ALUR a permis de soumettre les baux d’habitations meublées à la loi du 6 juillet 1989 et a créé un article 25-8 relatif au congé en cas de location meublée.
Le locataire est en droit de résilier son contrat de location ou de résilier un bail étudiant à tout moment, à condition de respecter un préavis de 1 mois, y compris lorsque la durée du bail est réduite à 9 mois (pour bail étudiant ).
Le bailleur, quant à lui, est tenu de respecter un délai de 3 mois s’il veut donner congé.
Comment donner congé en respectant le préavis de la loi Alur ?
Pour que le délai soit considéré comme respecté et que le congé soit valable, le congé doit être délivré dans le respect certaines règles de forme et de fond.
S’agissant de la forme, le congé ne peut être délivré que par :
- Lettre recommandée avec accusé de réception ;
- Acte d’huissier ;
- Lettre remise en main propre contre récépissé ou émargement.
La date de réception du congé fait courir le délai de préavis.
S’agissant du fond, la lettre de congé doit contenir certains éléments précis en fonction du motif du congé.
En effet, le locataire n’est soumis à aucune obligation de justifier la résiliation de son contrat, sauf lorsqu’il souhaite bénéficier du préavis réduit à un mois. Ainsi, lorsqu’il souhaite délivrer son congé pour l’un des motifs exceptionnels justifiant la réduction du préavis, alors ce motif doit clairement apparaître dans sa lettre de congé.
Quant au bailleur, celui-ci ne peut donner congé avant la fin du contrat de bail. Par ailleurs, lorsqu’il ne souhaite pas renouveler le bail, il peut délivrer un congé au locataire uniquement pour 3 motifs :
- Le congé pour vendre ;
- Le congé pour motif légitime et sérieux ;
- Le congé pour reprise.
Pour chacun de ces motifs, le propriétaire devra indiquer précisément certaines mentions. Par exemple, lorsqu’il délivre un congé pour vendre et que le locataire bénéficie d’un droit de préemption, la lettre de congé du bailleur vaut offre de vente. Ainsi, le bailleur doit invoquer le motif, décrire le logement et ses éventuelles annexes, préciser le prix et les conditions de vente et intégrer les 5 premiers alinéas du II de l’article 15 de la loi du 6 Juillet 1989.
Que faire en cas de non-respect du préavis de la loi ALUR ?
Les situations exceptionnelles dans lesquelles les délais de préavis légaux ne sont pas applicables
Dans certaines situations exceptionnelles, il est possible au locataire de ne pas respecter les préavis mentionnés plus haut.
Par circulaire, le ministère du logement a précisé ces exceptions. Également, des décisions de justice avaient déjà autorisé des locataires à quitter leur logement avec un délai de préavis réduit, voire complètement supprimé.
Les situations exceptionnelles reconnues sont les suivantes :
- Le changement de situation professionnelle ou de situations particulières ;
- Le preneur quitte un logement reconnu insalubre (pas nécessairement à titre irrémédiable) ;
- Le locataire peut être dispensé de son préavis en se fondant sur un manquement grave du bailleur à ses obligations.
Enfin, lorsque le locataire ne respecte pas ses obligations, notamment en cas d’impayés, le contrat de location peut être résilié automatiquement si une clause résolutoire est prévue dans le contrat.
Le bailleur doit alors envoyer une mise en demeure au locataire. A l’issue d’un délai de 2 mois, si le locataire ne procède toujours pas au paiement des loyers impayés, le bailleur pourra entamer une procédure d’expulsion du locataire.
Les sanctions en cas de non-respect du préavis
Si le locataire ou le bailleur ne respectent pas les délais qui leur sont imposés (et s’ils n’entrent pas dans les cas exceptionnels mentionnés ci-dessus), la résiliation du contrat de location sera considérée comme nulle.
Le bail continuera donc de produire des effets.
Chaque partie, le locataire comme le bailleur, sont toujours tenus à leurs obligations respectives jusqu’à ce que la résiliation prenne effet.
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FAQ
Quels justificatifs pour un préavis réduit ?
Si vous rentrez dans l'un des cas pouvant justifier la réduction du préavis à un mois, vous devez mentionner le motif dans votre lettre de congé. De plus, vous devez transmettre un justificatif à votre bailleur. Il s'agit de tout document pouvant attester que le motif est avéré. Par exemple, dans le cas d'une perte d'emploi, une attestation de l'employeur ou un document attestant d'une situation de chômage sont des justificatifs recevables.
Comment réduire un préavis de 3 à 1 mois ?
Les cas dans lesquels votre préavis peut être réduit de 3 à 1 mois sont les suivants : - Lorsque le logement loué est situé dans les zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social ; - En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ; - Lorsque le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie de la nécessité de changer de domicile ; - Lorsque le locataire est bénéficiaire du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ; - Lorsque le locataire s’est vu attribuer un logement visé par l’aide personnalisée au logement (ex : les logements à usage locatif appartenant à des organismes d’habitations à loyer modéré ou gérés par eux, les logements-foyers de jeunes travailleurs).
Qu'est-ce qu'une zone tendue selon la loi ALUR ?
Selon la loi ALUR, une zone tendue se définit par une zone géographique, plus précisément une agglomération, au sein de laquelle la demande en matière de logement est particulièrement importante en comparaison avec l’offre de logements disponibles. Ce sont également des zones d’urbanisation continue comptant en général un nombre d’habitants supérieur à 50 000, où le déséquilibre entre l’offre et la demande de logements est avéré et réellement problématique, ce qui cause de sérieuses difficultés d’accès au logement. Elles se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social. La liste complète des villes qui sont classées en zone tendue figure en annexe du décret n°2013-392 en date du 10 mai 2013.
Modèle de contrat de location
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Bonjour, je suis étudiant et on m’a fait signé un bail meublé de 6 mois qui mentionne préavis de 3 mois lorsque donné par locataire. Je trouve le contrat de durée illogique et incohérente et non tenable car délai non raisonnable. J’ai donné mon préavis durant le confinement à mon bailleur et celui-ci peut réduire exceptionnellement (au vu de la crise sanitaire exceptionnelle) de 2 mois. Le bailleur est FONCIA. Nulle part je ne trouve le cas de préavis de 3 mois pour un meublé donné par le locataire. La loi Alur n’est pas respectée. Est-ce que Foncia a des… Lire la suite »
bonjour,
j’ai donné congé pour vente du bien . Mon locataire m’a répondu qu’il ne souhaitait pas acheter le bien. Il quitte le bien et me paie un prorata. quel est son délai pour partir et que doit’il payer?
Bonjour, Je souhaite réduire mon préavis sur la base de l’article L 831-1 du code de la construction et de l’habitation, car je vais louer logement intermédiaire géré par un bailleur du secteur locatif définis au quatrième alinéa de l‘article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété des logements sociaux et le développement de l’offre foncière, à condition que ces bailleurs s’engagent à respecter les obligations précisées par des conventions régies par le chapitre III du titre V du livre III, ainsi que les logements à usage locatif appartenant… Lire la suite »