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Le délai de préavis fixé par la loi Alur

Le délai de préavis fixé par la loi Alur

Avec l’entrée en vigueur de la loi ALUR du 24 Mars 2014, le préavis applicable aux locations non meublées n’a pas été modifié. En effet, il est toujours de 6 mois pour le bailleur et de 3 mois pour le locataire.

Toutefois, la loi ALUR a introduit un préavis pour les baux de locations meublées : 3 mois pour le bailleur et 1 mois pour le locataire.

En matière de baux d’habitation dans les zones tendues encadrées par la loi Alur notamment, des préavis différents sont prévus en fonction par exemple du type de location (location meublée ou location non meublée) et de la personne qui donne congé (le locataire ou le bailleur).

Quel est la durée de préavis prévue par la loi ALUR ?

Le cas des locations non meublées

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, tendant à améliorer les rapports locatifs, a été modifié par la loi ALUR. Cet article concerne le congé (appelé couramment « résiliation ») donné par le locataire ou le bailleur.

Dans le cadre des locations vides, les délais n’ont pas été modifiés par la loi ALUR. En effet, avant 2014 le préavis à respecter pour donner congé était déjà de 3 mois lorsqu’il émanait du locataire et de 6 mois lorsqu’il émanait du bailleur.

Depuis la loi ALUR, le délai de préavis reste inchangé. Aujourd’hui, le locataire qui souhaite donner congé à son bailleur peut le faire à tout moment en respectant un préavis de 3 mois. Le bailleur quant à lui devra respecter un préavis de 6 mois avant la fin du contrat de bail.

Préavis à respecter par le bailleur et par le locataire pour donner congé

En revanche, les exceptions au délai de 3 mois se sont étendues. Ainsi, le préavis peut être réduit à 1 mois pour le locataire dans les cas suivants :

Cas exceptionnels de réduction du préavis à 1 mois pour le locataire

Attention : Le locataire doit nécessairement préciser le motif qui lui est applicable dans sa lettre de congé.

Le cas des locations meublées

La loi ALUR a permis de soumettre les baux d’habitations meublées à la loi du 6 juillet 1989 et a créé un article 25-8 relatif au congé en cas de location meublée.

Le locataire est en droit de résilier son contrat de location ou de résilier un bail étudiant à tout moment, à condition de respecter un préavis de 1 mois, y compris lorsque la durée du bail est réduite à 9 mois (pour bail étudiant ).

Le bailleur, quant à lui, est tenu de respecter un délai de 3 mois s’il veut donner congé.

Préavis à respecter par le bailleur et par le locataire pour donner congé

À noter : L’instauration d’un préavis permet au propriétaire de disposer d’un délai raisonnable pour rechercher un nouveau locataire et limiter ainsi la vacance du logement. Du côté du locataire, cela lui permet d’avoir suffisamment de temps pour trouver un nouveau logement.

Comment donner congé en respectant le préavis de la loi Alur ?

Pour que le délai soit considéré comme respecté et que le congé soit valable, le congé doit être délivré dans le respect certaines règles de forme et de fond.

S’agissant de la forme, le congé ne peut être délivré que par :

  1. Lettre recommandée avec accusé de réception ;
  2. Acte d’huissier ;
  3. Lettre remise en main propre contre récépissé ou émargement.

La date de réception du congé fait courir le délai de préavis.

S’agissant du fond, la lettre de congé doit contenir certains éléments précis en fonction du motif du congé.

En effet, le locataire n’est soumis à aucune obligation de justifier la résiliation de son contrat, sauf lorsqu’il souhaite bénéficier du préavis réduit à un mois. Ainsi, lorsqu’il souhaite délivrer son congé pour l’un des motifs exceptionnels justifiant la réduction du préavis, alors ce motif doit clairement apparaître dans sa lettre de congé.

Quant au bailleur, celui-ci ne peut donner congé avant la fin du contrat de bail. Par ailleurs, lorsqu’il ne souhaite pas renouveler le bail, il peut délivrer un congé au locataire uniquement pour 3 motifs :

  1. Le congé pour vendre ;
  2. Le congé pour motif légitime et sérieux ;
  3.  Le congé pour reprise.

Pour chacun de ces motifs, le propriétaire devra indiquer précisément certaines mentions. Par exemple, lorsqu’il délivre un congé pour vendre et que le locataire bénéficie d’un droit de préemption, la lettre de congé du bailleur vaut offre de vente. Ainsi, le bailleur doit invoquer le motif, décrire le logement et ses éventuelles annexes, préciser le prix et les conditions de vente et intégrer les 5 premiers alinéas du II de l’article 15 de la loi du 6 Juillet 1989.

Que faire en cas de non-respect du préavis de la loi ALUR ?

Les situations exceptionnelles dans lesquelles les délais de préavis légaux ne sont pas applicables

Dans certaines situations exceptionnelles, il est possible au locataire de ne pas respecter les préavis mentionnés plus haut.

Par circulaire, le ministère du logement a précisé ces exceptions. Également, des décisions de justice avaient déjà autorisé des locataires à quitter leur logement avec un délai de préavis réduit, voire complètement supprimé.

Les situations exceptionnelles reconnues sont les suivantes :

  • Le changement de situation professionnelle ou de situations particulières ;
  • Le preneur quitte un logement reconnu insalubre (pas nécessairement à titre irrémédiable) ;
  • Le locataire peut être dispensé de son préavis en se fondant sur un manquement grave du bailleur à ses obligations.
À noter : Quelques exemples de logements insalubres ou dangereux : logements avec une installation électrique défaillante et représentant un danger pour le locataire, logements avec d’importants problèmes d’humidité mettant en danger la santé du locataire.
Attention: Avant de quitter le logement sans respecter de préavis, le locataire est toutefois tenu d’en informer le bailleur et de le mettre en demeure d’effectuer le nécessaire pour résoudre les problèmes affectant le logement.

Enfin, lorsque le locataire ne respecte pas ses obligations, notamment en cas d’impayés, le contrat de location peut être résilié automatiquement si une clause résolutoire est prévue dans le contrat.

Le bailleur doit alors envoyer une mise en demeure au locataire. A l’issue d’un délai de 2 mois, si le locataire ne procède toujours pas au paiement des loyers impayés, le bailleur pourra entamer une procédure d’expulsion du locataire.

Les sanctions en cas de non-respect du préavis

Si le locataire ou le bailleur ne respectent pas les délais qui leur sont imposés (et s’ils n’entrent pas dans les cas exceptionnels mentionnés ci-dessus), la résiliation du contrat de location sera considérée comme nulle.

Le bail continuera donc de produire des effets.

Chaque partie, le locataire comme le bailleur, sont toujours tenus à leurs obligations respectives jusqu’à ce que la résiliation prenne effet.

À noter : Si c’est le bailleur qui a donné congé au locataire, le locataire ne doit payer le loyer et les charges que pour le temps où il a réellement occupé le logement. Si c’est le locataire qui a donné congé au bailleur, il est tenu de payer le loyer et les charges correspondants à tout le délai de préavis. Toutefois, il peut en être dispensé si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

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FAQ

Quels justificatifs pour un préavis réduit ?

Si vous rentrez dans l'un des cas pouvant justifier la réduction du préavis à un mois, vous devez mentionner le motif dans votre lettre de congé. De plus, vous devez transmettre un justificatif à votre bailleur. Il s'agit de tout document pouvant attester que le motif est avéré. Par exemple, dans le cas d'une perte d'emploi, une attestation de l'employeur ou un document attestant d'une situation de chômage sont des justificatifs recevables.

Comment réduire un préavis de 3 à 1 mois ?

Les cas dans lesquels votre préavis peut être réduit de 3 à 1 mois sont les suivants : - Lorsque le logement loué est situé dans les zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social ; - En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ; - Lorsque le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie de la nécessité de changer de domicile ; - Lorsque le locataire est bénéficiaire du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ; - Lorsque le locataire s’est vu attribuer un logement visé par l’aide personnalisée au logement (ex : les logements à usage locatif appartenant à des organismes d’habitations à loyer modéré ou gérés par eux, les logements-foyers de jeunes travailleurs).

Qu'est-ce qu'une zone tendue selon la loi ALUR ?

Selon la loi ALUR, une zone tendue se définit par une zone géographique, plus précisément une agglomération, au sein de laquelle la demande en matière de logement est particulièrement importante en comparaison avec l’offre de logements disponibles. Ce sont également des zones d’urbanisation continue comptant en général un nombre d’habitants supérieur à 50 000, où le déséquilibre entre l’offre et la demande de logements est avéré et réellement problématique, ce qui cause de sérieuses difficultés d’accès au logement. Elles se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social. La liste complète des villes qui sont classées en zone tendue figure en annexe du décret n°2013-392 en date du 10 mai 2013.

Modèle de contrat de locationModèle de contrat de location

Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

Dernière mise à jour le 02/06/2021

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Ciril_1201
Ciril_1201
avril 22, 2020 6:50

Bonjour, je suis étudiant et on m’a fait signé un bail meublé de 6 mois qui mentionne préavis de 3 mois lorsque donné par locataire. Je trouve le contrat de durée illogique et incohérente et non tenable car délai non raisonnable. J’ai donné mon préavis durant le confinement à mon bailleur et celui-ci peut réduire exceptionnellement (au vu de la crise sanitaire exceptionnelle) de 2 mois. Le bailleur est FONCIA. Nulle part je ne trouve le cas de préavis de 3 mois pour un meublé donné par le locataire. La loi Alur n’est pas respectée. Est-ce que Foncia a des… Lire la suite »

BONNET
BONNET
mai 5, 2020 11:50

bonjour,

j’ai donné congé pour vente du bien . Mon locataire m’a répondu qu’il ne souhaitait pas acheter le bien. Il quitte le bien et me paie un prorata. quel est son délai pour partir et que doit’il payer?

Lucie
Lucie
juillet 9, 2021 12:49
Reply to  BONNET

Bonjour,
Si votre logement est meublé, il dispose de 3 mois pour libérer les lieux. Aussi, s’il est vide (non-meublé), il dispose de 6 mois pour libérer les lieux. Si le locataire libère les lieux avant l’échéance de ces délais, il n’est pas tenu de vous verser un loyer jusqu’à la date de fin du préavis puisque c’est vous qui lui avez donné congé.

En vous souhaitant une agréable journée,
L’équipe LegalPlace

HALFAOUI
HALFAOUI
novembre 27, 2020 11:25

Bonjour, Je souhaite réduire mon préavis sur la base de l’article L 831-1 du code de la construction et de l’habitation, car je vais louer logement intermédiaire géré par un bailleur du secteur locatif définis au quatrième alinéa de l‘article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété des logements sociaux et le développement de l’offre foncière, à condition que ces bailleurs s’engagent à respecter les obligations précisées par des conventions régies par le chapitre III du titre V du livre III, ainsi que les logements à usage locatif appartenant… Lire la suite »

claude bernardelli
claude bernardelli
juin 28, 2021 7:02

bonjour, je suis en attente de la vente de ma maison ou la signature et la vente et prévue par notaire le 23/07/2021 j ai dont décide de louer en appartement je signe le bail pour ce logement le 29/06/2021 ma question est :
si le 23/07/2021 la vente de ma maison ne se fait pas et en conséquence la location de mon appartement est ce que j ai droit au préavis d un mois ou sans préavis pour ce problème qui n est pas de ma volonté

Lucie
Lucie
juillet 20, 2021 10:40

Bonjour, Le locataire peut librement donner congé au propriétaire, sans avoir besoin d’indiquer le motif de son départ ou de fournir un justificatif. Toutefois, il doit effectuer son préavis : – d’un mois lorsqu’il s’agit d’un bail meublé – de trois mois lorsqu’il s’agit d’un bail vide S’il décide toutefois de libérer le logement avant la date de fin du préavis, alors il sera tenu de verser le loyer jusqu’à la date initialement convenue. Pour plus d’informations, nous vous invitons à prendre contact avec l’un de nos avocats partenaires, par le biais de notre page contact : https://www.legalplace.fr/contact/ Pour cela,… Lire la suite »

Diego
Diego
juillet 21, 2021 7:12

Bonjour,
je suis dans un logement social et je pars pour un autre logement social d’un autre bailleur.
quel est mon délai de préavis ?
Merci

Alissia
Éditeur
Alissia
juillet 21, 2021 11:19
Reply to  Diego

Bonjour,
Dans votre situation le préavis est porté à 1 mois.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace.

Lina Dinari
Éditeur
Lina Dinari
juillet 23, 2021 6:10
Reply to  Diego

Bonjour,
Le délai de préavis applicable est fixé à 1 mois.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace

Ced
Ced
septembre 8, 2021 12:54

Bonjour,

le 1er septembre 2021 j’ai signé un bail meublé pour un an , nous sommes contraints de prendre un logement plus grand ( mutation de ma femme et enfants dans ma ville de résidence ). Je me suis renseigné, l’agence me dit qu’il y a un préavis de 6 mois, or les textes prévoient un délai d’1 mois. L’agent évoque également des pénalités etc … je suis perdu. Est ce que le délai d’un mois est applicable dans mon cas? dois je honorer le contrat d’un an? Merci pour votre aide. Cordialement.

Valérie
Valérie
septembre 13, 2021 2:34

bonjour, suite à la découverte de punaises de lit dans le studio étudiant que je loue, puis-je quitter le logement immédiatement ou dois-je respecter un délai de préavis d’un mois ?