ConnexionLe délai de préavis fixé par la loi Alur
Dernière mise à jour le 08/12/2023
La loi ALUR du 24 Mars 2014 n’a pas modifié le préavis applicable aux locations vides. Il est toujours de 6 mois pour le bailleur et de 3 mois pour le locataire.
Toutefois, la loi ALUR a introduit un préavis pour les baux de locations meublées. Ce préavis est de 3 mois pour le bailleur, et d’un mois pour le locataire.
Quelle est la durée de préavis prévue par la loi ALUR ?
La loi ALUR apporte de nombreuses modifications à propos de divers enjeux juridiques. Les principaux enjeux concernent la location et notamment les délais de préavis en cas de résiliation des baux. En effet, la durée légale du préavis varie selon que le logement soit meublé ou vide, et que la résiliation intervienne à l’initiative du bailleur ou du locataire.
La durée du préavis du bail de location vide
L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, à des fins d’amélioration des rapports locatifs, s’est trouvé modifié par la loi ALUR. Cet article concerne le congé (appelé couramment « résiliation ») donné par le locataire ou le bailleur.
Dans le cadre des locations vides, les délais n’ont pas été modifiés par la loi ALUR. En effet, avant 2014 le préavis à respecter pour donner congé était déjà de 3 mois lorsqu’il émanait du locataire et de 6 mois lorsqu’il émanait du bailleur.
Depuis la loi ALUR, le délai de préavis reste inchangé aujourd’hui :
La durée du préavis du bail de location meublée
La loi ALUR a permis de soumettre les baux d’habitations meublées à la loi du 6 juillet 1989 et a créé un article 25-8 relatif au congé en cas de location meublée.
Selon la qualité de la personne à l’origine de la résiliation du bail, la durée du préavis varie :
Voici un schéma récapitulatif des différents délais légaux de préavis applicables aux locataires et aux bailleurs, en fonction du type de bail conclu:
| Location vide | Location meublée | |
| Durée du préavis pour le bailleur | 6 mois | 3 mois |
| Durée du préavis pour le locataire | 3 mois | 1 mois |
Quelles sont les exceptions aux délais de préavis institués par la loi ALUR?
Les exceptions au délai de préavis de 3 mois du locataire dans le cas d’une location vide se sont multipliées.
Ainsi, le préavis sera de 1 mois, en matière de baux d’habitation, pour le locataire dans les cas suivants :
- Le logement est situé dans une des zones tendues, encadrées par la loi Alur: elle liste les communes urbaines où le marché de l’immobilier est tendu et où le prix des loyers est élevé;
- Le locataire obtient son premier emploi, une mutation, perd son emploi ou trouve un nouvel emploi à la suite d’une perte d’emploi;
- L’état de santé du locataire: il doit être constaté par un certificat médical qui justifie d’un changement de domicile;
- Le locataire bénéficie du Revenu de solidarité active (RSA) ou de l’Allocation adulte handicapé (AAH);
- Il est attribué au locataire un logement visé par l’aide personnalisée au logement: il s’agit des logements HLM, des logements-foyers de jeunes travailleurs, etc.
Comment donner congé en respectant le préavis de la loi ALUR ?
Selon que le congé soit délivré par le locataire ou le bailleur, les formalités diffèrent.
Le congé est délivré par le locataire
Afin de respecter le délai de préavis et délivrer un congé valable, celui-ci doit être délivré dans le respect des modalités d’envoi et de contenu du préavis.
Concernant les modalités d’envoi, le congé ne peut être délivré que par :
- Lettre recommandée avec accusé de réception ;
- Acte d’huissier ;
- Lettre remise en main propre contre récépissé ou émargement.
La date de réception effective du congé par le bailleur fait courir le délai de préavis.
S’agissant du fond, la lettre de congé doit contenir certains éléments précis en fonction du motif du congé.
En effet, le locataire n’est pas tenu de justifier la résiliation de son contrat, sauf lorsqu’il se prévaut d’un prévis d’un mois.
Ainsi, lorsqu’il souhaite délivrer son congé pour l’un des motifs exceptionnels justifiant la réduction du préavis, alors ce motif doit clairement apparaître dans sa lettre de congé. En fonction du motif visé, il doit également joindre le justificatif de la situation.
Le congé est délivré par le bailleur
Quant au bailleur, il ne peut pas donner congé au locataire avant le terme de son bail. A l’instar du locataire, il doit délivrer son congé selon les mêmes règles de forme.
Par ailleurs, lorsqu’il ne souhaite pas renouveler le bail, il peut délivrer un congé au locataire pour 3 motifs seulement:
- Le congé pour vendre ;
- Le congé pour motif légitime et sérieux ;
- Le congé pour reprise.
Pour chacun de ces motifs, le propriétaire devra indiquer précisément certaines mentions.
Par exemple, lorsqu’il délivre un congé pour vendre, le locataire dispose d’un droit de préemption,. Dans ce cas, la lettre de congé du bailleur vaut offre de vente. Ainsi, le bailleur doit invoquer le motif, décrire le logement et ses éventuelles annexes, préciser le prix et les conditions de vente et intégrer les 5 premiers alinéas du II de l’article 15 de la loi du 6 Juillet 1989.
Que faire en cas de non-respect du préavis de la loi ALUR ?
Malgré des délais légaux de préavis imposés par la loi ALUR, certaines situations exceptionnelles permettent de ne pas appliquer ces délais. A l’inverse, ne pas respecter ce délai vous expose à des sanctions.
Les situations exceptionnelles dans lesquelles les délais de préavis légaux ne sont pas applicables
Dans certaines situations exceptionnelles, il est possible pour le locataire de ne pas respecter les préavis mentionnés plus haut dans l’article.
Par circulaire, le ministère du logement a précisé ces exceptions. Également, des décisions de justice avaient déjà autorisé des locataires à quitter leur logement avec un délai de préavis réduit, voire complètement supprimé.
Les situations exceptionnelles généralement reconnues sont les suivantes :
- Le changement de situation professionnelle;
- Le preneur quitte un logement reconnu insalubre : pas nécessairement à titre irrémédiable;
- Le locataire peut être dispensé de son préavis en se fondant sur un manquement grave du bailleur à ses obligations.
Enfin, lorsque le locataire ne respecte pas ses obligations, notamment en cas d’impayés, le contrat de location peut être résilié automatiquement si une clause résolutoire est prévue dans le contrat.
Le bailleur doit alors mettre en demeure son locataire. A l’issue d’un délai de 2 mois, si le locataire ne procède toujours pas au paiement des loyers impayés, le bailleur pourra entamer une procédure d’expulsion du locataire.
Les sanctions face à l’irrespect du préavis
Si le locataire ou le bailleur ne respectent pas les délais qui leur sont imposés (et s’ils n’entrent pas dans les cas exceptionnels mentionnés ci-dessus), la résiliation du contrat de location sera considérée comme nulle.
Le bail continuera donc de produire des effets.
Chaque partie, le locataire comme le bailleur, sont toujours tenus à leurs obligations respectives jusqu’à ce que la résiliation prenne effet.
FAQ
Quels justificatifs pour un préavis réduit ?
Comment réduire un préavis de 3 à 1 mois ?
- Lorsque le logement loué est situé dans une zone tendue;
- En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;
- Lorsque le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie de la nécessité de changer de domicile ;
- Lorsque le locataire est bénéficiaire du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ;
- Lorsque le locataire s’est vu attribuer un logement visé par l’aide personnalisée au logement (ex : les logements à usage locatif appartenant à des organismes d’habitations à loyer modéré ou gérés par eux, les logements-foyers de jeunes travailleurs).
Qu'est-ce qu'une zone tendue selon la loi ALUR ?
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 08/12/2023
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Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Bonjour,
Une invasion de rongeurs dans les murs de la maison aucune mesure n’a été prise par le bailleur. Puis je rompre le bail et réduire le préavis a 1mois?
Merci
Bonjour, Il est légalement possible de réduire le préavis à un mois en cas de logement insalubre ou impropre à l’habitation, ce qui peut être le cas en présence d’une invasion de rongeurs non traitée, en application de l’article 15, I de la loi du 6 juillet 1989. Le bailleur étant tenu d’assurer un logement décent (article 6 de la même loi), son inaction peut justifier la résiliation anticipée du bail. Il est recommandé de faire constater l’infestation (par la mairie ou un service d’hygiène) pour justifier le préavis réduit. En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous… Lire la suite »
Bonjour,
Ma soeur a conclu un contrat de location en qualité de locataire début juillet afin d’intégrer le logement au 1er septembre.
Ayant changé de projet professionnel, elle souhaite résilier le contrat et récupérer sa caution.
Doit-elle respecter un délai de préavis et peut-elle récupérer sa caution puisqu’elle n’a jamais emménagée dans ce logement.
Je précise que c’est une location meublée.
Je vous remercie.
Bonjour,
En principe, dès lors que le contrat de location est signé, il produit ses effets, même si le logement n’a pas été occupé. Votre sœur doit donc respecter un préavis d’un mois pour une location meublée (article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989), à compter de la notification au bailleur.
Le dépôt de garantie ne peut être retenu que pour couvrir d’éventuelles sommes dues, mais pas du seul fait d’une non-entrée dans les lieux.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace.
Bonjour, J’ai un contrat de location vide du 01/07/2022 au 01/07/2025. Je souhaite faire un non renouvellement du ditbien. Le propriétaire mincombe de faire un préavis de 3 mois. Mais il me semble que lorsque qu’intervient la fin de bail le locataire a le droit de faire un non renouvellement sans faire de preavis quand celui ci pars a la date d’echeance du ditbail. Pourriez vous m’aiclairer ? Car aucun texte de loi ne mentionne le depart a echeance du bail. Je trouve uniquement des article concernant un congé sur le bail qui effectivement ouvre droit à un preavis obligatoire.… Lire la suite »
Bonjour, Dans le cadre d’un bail de location vide régi par la loi du 6 juillet 1989, le locataire peut mettre fin au contrat à tout moment, y compris à son échéance, à condition de respecter un préavis d’un mois en zone tendue ou de trois mois en zone non tendue. Contrairement au bailleur, le locataire n’a pas à justifier son départ, mais la loi ne prévoit pas de dispense de préavis, même lorsque le congé est donné pour coïncider avec la fin du bail. Le congé doit donc être notifié par lettre recommandée, acte d’huissier ou remise en main… Lire la suite »
Bonjour, ma propriétaire me signifie la reprise du logement pour habitation principale, sans motif, bien que je l’aie appris par d’autre personne(mari décédé). De plus elle m’envoie la nouvelle en recommandé, sans accusé de réception le 30 décembre 2024. Je suis allée le chercher à la poste le 6 janvier 2025. Mon bail de 3 ans est daté du 7 mai 2022. Le respect du préavis de 6 mois n’est pas valable. Puis je le refusé par recommandé?, lui expliqué et doit elle daté le prochain préavis de 6 mois à partir du 7 novembre 2025 au 07 mai 2026… Lire la suite »
Bonjour,
Le congé envoyé par le propriétaire n’est pas valable : il est hors délai (reçu après le 6 novembre 2024) et non motivé comme la loi l’exige.
Il est possible de le refuser par recommandé avec accusé de réception.
Elle devra, si elle veut reprendre le logement, envoyer un nouveau congé avant le 6 novembre 2025 pour une fin de bail au 7 mai 2026.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace.
Bonjour, moi, ma femme et nos 2 enfants majeur avons signés un bail non meublé en cotitularite. Ma femme et nos 2 enfants travaillent, moi je suis en invalidité et je perçois de l AAH. Quel serait le preavis pour nous 4 ? Merci d avance.
Bonjour, Dans le cadre d’un bail de location non meublée signé en cotitularité, le préavis applicable en cas de départ des locataires est en principe de trois mois. Toutefois, ce délai peut être réduit à un mois dans certains cas, notamment si l’un des cotitulaires perçoit l’AAH (allocation aux adultes handicapés), ce qui semble être votre situation. La réduction de préavis à un mois est alors valable pour l’ensemble des cotitulaires, dès lors qu’elle est mentionnée dans la lettre de congé adressée au bailleur avec les justificatifs correspondants. En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une… Lire la suite »
Merci pour votre réponse.
Par contre, l état des lieux est-il obligatoire s’il y a un désaccord entre bailleur et locataire ? Merci d avance.
Bail signé en 2022 logement situé en zone tendue en 2023 puis je bénéficier du préavis d’un mois
Bonjour, Il est possible de bénéficier du préavis réduit à un mois, même si le bail a été signé avant que la commune ne soit classée en zone tendue. La jurisprudence a confirmé que le classement postérieur d’un logement en zone tendue rend applicable le préavis réduit de plein droit, conformément à l’article 15, I, alinéa 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Il suffit donc, en principe, de mentionner le motif du préavis réduit dans le courrier de résiliation et de joindre un justificatif, par exemple un extrait du décret listant les communes concernées. En espérant… Lire la suite »
Bonjour,
J’ai envoyé mon préavis de 1 mois pour quitter ma location non meublée en lettre recommandée à mon baileur et envoyé par mail l’attestation de mutation avec la signature de mon employeur actuel mais il manquait la signature du futur employeur. J’ai fourni le document signé par les 2 parties 2 semaines après avoir envoyé la lettre recommandée et mon propriétaire me dit que le préavis a effet seulement à partir de ce moment et non pas du moment où j’ai envoyé la lettre recommandée. Est-ce normal?
Bonjour,
Ceci n’est pas normal. Le préavis réduit à 1 mois pour mutation professionnelle prend effet à la date de réception de la lettre recommandée, si le motif est justifié ensuite.
Il était, par ailleurs, possible de compléter la preuve après. Le préavis commence bien à la date de réception du courrier initial.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace.
Bonjour,
Je vous remercie pour votre réponse. Peut-on retrouver cette infromation dans un texte de loi? Mon propriétaire soutient toujours que c’est à partir de la date où il a reçu le document attestant ma mutation et non pas la date de réception du préavis..
Merci!
Bonjour, une promesse d’embauche est-elle un document suffisant pour ramener le prévis à un mois pour un logement vide ?
Bonjour, Une promesse d’embauche peut suffire à ramener le préavis de départ à un mois pour un logement vide, à condition que celle-ci soit valable et suffisamment précise. L’article 15, I, alinéa 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire peut bénéficier d’un préavis réduit à un mois en cas d’obtention d’un premier emploi, ce qui inclut la signature d’une promesse d’embauche, à condition qu’il s’agisse d’un emploi non encore débuté et que le locataire n’était pas encore en poste. Pour être recevable, la promesse d’embauche doit être écrite, datée, signée par l’employeur et… Lire la suite »