Etat des lieux du bail de location

Etat des lieux

Modèles d’état des lieux d’entrée et de sortie

Téléchargez l’état des lieux qui correspond à votre location :

Etat des lieux du bail d’habitation
Modèle d’état des lieux d’entrée et de sortie conforme à la loi ALUR / PDF / Gratuit

Etat des lieux du bail commercial
Modèle d’état des lieux d’entrée et de sortie conforme à la loi ALUR / PDF / Gratuit

Etat des lieux du bail professionnel
Modèle d’état des lieux d’entrée et de sortie conforme à la loi ALUR / PDF / Gratuit

Etat des lieux pour garage ou place de parking
Modèle d’état des lieux d’entrée et de sortie conforme à la loi ALUR / PDF / Gratuit

Etat des lieux pour box
Modèle d’état des lieux d’entrée et de sortie conforme à la loi ALUR / PDF / Gratuit

Un état des lieux (état des lieux pour bail commercial ou état des lieux pour bail d’habitation) consiste en l’examen, de manière contradictoire entre le bailleur et le locataire (ou leurs représentants, par exemple l’agence immobilière représentant le bailleur) au titre d’un contrat de location, des lieux qui sont loués. Il doit être réalisé à l’entrée du locataire lors de la remise des clés (il s’agit de l’état des lieux d’entrée), puis à la sortie du locataire lorsqu’il restitue les clés des lieux loués au propriétaire bailleur (il s’agit de l’état des lieux de sortie).

Quelle est l’utilité de l’état des lieux ?

L’état des lieux, une fois réalisé, est annexé au contrat de location. Il a dès lors une valeur contractuelle et tant le bailleur que le locataire seront liés par ce qu’ils auront constaté dans l’état des lieux contradictoires.

A la fin du contrat, lors de la restitution par le locataire des locaux loués, il sera réalisé un état de lieux de sortie. Les différences entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie, s’il s’agit de détériorations ou de dégradations, permettront au bailleur de réclamer, en s’appuyant sur l’état des lieux, que le locataire remette les lieux loués dans l’état dans lesquels il en a initialement pris possession. A l’inverse, le bailleur ne pourra pas exiger d’indemnité du locataire ou retenir tout ou partie de son éventuel dépôt de garantie si l’état des lieux de sortie ne relève pas de telles détériorations ou dégradations.

L’état des lieux est donc un document très important dans le cadre d’un contrat de location qui protège tant le bailleur (contre les éventuelles dégradations du fait du locataire) que le locataire (contre les éventuelles velléités du bailleur d’imputer au locataire des défaut qui existaient avant sa prise de possession des lieux loués).

 

L’état des lieux est-il obligatoire ?

L’état des lieux est obligatoire pour plusieurs types de contrats de location.

Il est ainsi obligatoire pour tout bail de location vide ou bail de location meublée, conformément aux dispositions de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, qui prévoit qu’”un état des lieux est établi (…) dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location”.

Il est également obligatoire pour tout bail commercial conformément aux dispositions de l’article L. 145-40-1 du code de commerce tel que modifié par la loi Pinel, qui en a alourdi le formalisme et l’importance.

en ce qui concerne les autres types de contrats de location, même lorsque la loi ne l’impose pas explicitement, le régime général du contrat de location posé par le code civil le rend nécessaire, puisque l’article 1731 dudit code précise que “s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire”. Ainsi, même si l’état des lieux n’est pas obligatoire (lorsque le contrat de location n’est ni un bail d’habitation ni un bail commercial), son absence est dangereuse, essentiellement pour le locataire, qui sera présumé avoir pris possession des lieux loués en bon état.

Que se passe-t-il en l’absence de réalisation d’état des lieux ?

Si l’état des lieux n’a pas été fait, le principe général est celui posé par l’article 1731 du Code civil, en vertu duquel le locataire est présumé avoir reçu les locaux loués en bon état.

Ce principe est celui du droit commun des contrats de location.

Il est toutefois très défavorable au locataire et il peut arriver que le bailleur omet délibérément de proposer de réaliser un état des lieux sans que le locataire (parfois non familier des locations) ne pense à le lui rappeler.

C’est pour éviter de tels abus, préjudiciables au locataire, que dans certains régimes spécifiques, la loi instaure des mécanismes de protection imposant un état des lieux et inversant la charge de la preuve des dégradations en l’absence de réalisation d’état des lieux..

Ainsi, en ce qui concerne le régime du bail commercial, depuis l’entrée en vigueur de la loi Pinel, la réalisation d’un état des lieux est une obligation d’ordre public et en l’absence d’état des lieux d’entrée, la sanction pèse sur le bailleur qui se voit dans l’impossibilité d’invoquer la présomption de délivrance du bien en bon état. en d’autres termes, le locataire ne sera pas présumé avoir pris les locaux loués en bon état et le bailleur devra, s’il veut imputer des détériorations ou dégradations au locataire, en apporter la preuve.

En ce qui concerne le bail d’habitation (vide ou meublé), l’établissement d’un état des lieux est également une obligation d’ordre public et si le bailleur ne s’exécute pas, alors le locataire peut faire intervenir un huissier de justice pour réaliser l’état les lieux. Les tarifs de l’huissier de justice sont encadrés et le bailleur devra en supporter la moitié. Cette procédure est également valable si le locataire se dérobe et refuse d’effectuer l’état des lieux.

Si c’est le bailleur qui refuse, le locataire a également la possibilité de le mettre en demeure de réaliser l’état des lieux. Si le bailleur ne s’est pas exécuté, alors comme en matière de bail commercial, ce sera à lui d’apporter la preuve qu’il a délivré un logement en bon état si, en fin de bail de location, il reproche des dégradations au locataire.

Il arrive enfin que le locataire et le bailleurs oublient de réaliser l’état des lieux d’entrée tout simplement par négligence. Dans un tel cas :

– le locataire sera présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives – les réparations locatives étant celles des réparations qui, en vertu de la loi du 6 juillet 1989, sont à la charge du locataire, à savoir (raccords de peinture, entretien des sols, etc.).

– le bailleur, quant à lui, s’il veut imputer au locataire des dégradations plus importantes, ne relevant pas de réparations locatives (vétusté, grosses réparations, etc.), devra prouver qu’elles n’existaient pas lors de la prise de possession du logement par le locataire.

Quand et comment l’état des lieux doit-il être réalisé ?

Dans chaque cas, qu’il s’agisse d’un état des lieux dicté par un régime légal d’ordre public ou d’un état des lieux décidé par les parties, celui-ci doit être réalisé de manière contradictoire entre le bailleur et le locataire, lors de la remise des clés au locataire.

Ils peuvent également être représentés par leurs mandataires. ainsi, il est fréquent que l’agence immobilière en charge de la gestion locative du bien du propriétaire réalise l’état des lieux pour le compte du bailleur.

En pratique, cela veut dire que les parties vont effectuer ensemble la visite des lieux loués, pièce par pièce, et annoter le document matérialisant l’état des lieux en précisant l’état des murs, sols, huisseries, etc. (neuf, bon état, état d’usage, mauvais état, etc.) et en précisant à chaque fois s’il existe des dégradations particulières (fissures, tâches, trous, etc.).  

Les équipements devront également être contrôlés en présence d’une installation de chauffage ou d’eau chaude sanitaire individuelle ou collective avec compteur individuel, avec un relevé des compteurs.

Une fois l’état des lieux réalisé, il doit être paraphé, daté et signé par le bailleur et le locataire.

Il sera alors considéré comme réalisé de manière contradictoire et attestera de l’état du logement à la remise des clés.

La loi précise qu’il doit être joint au contrat ou conservé par chacune des parties.

Une fois d’accord, elle le signeront en autant d’exemplaire que de partie et une copie sera annexée aux exemplaires du contrat de location. L’état des lieux sera ainsi réalisé à l’amiable.

Chaque partie devra bien prendre soin de conserver son exemplaire original de l’état des lieux, ce qui évitera la situation dans laquelle l’autre partie, de mauvaise fois, venait à ajouter des éléments a posteriori dans l’état des lieux.

Si les parties ne sont pas d’accord, alors celle d’entre elle qui le souhaite pourra faire effectuer l’état des lieux par huissier de justice, étant précisé que cette procédure est strictement réglementé lorsque le contrat de location est un bail d’habitation vide ou meublée.

en matière de bail d’habitation (soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989), le locataire dispose par ailleurs de la possibilité de demander au bailleur ou à son représentant de modifier l’état des lieux d’entrée dans les cas suivants :

– dans les 10 jours suivant la réalisation de l’état des lieux (notamment s’il a découvert des éléments qu’il conviendrait de transcrire dans l’état des lieux)

– le premier mois de la période de chauffe concernant l’état des éléments de chauffage.

Si le bailleur refuse de modifier l’état des lieux d’entrée, alors le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation compétente (par rapport au lieu du logement loué).

Quel est le contenu de l’état des lieux ?

L’état des lieux se présente sous forme de document précisant l’adresse des lieux loués, ainsi que la date du contrat de bail et de la prise de possession des lieux.

Sa forme est libre, mais en général, il intègre un tableau avec une ligne par pièce et des colonnes pour annoter dans chaque cas l’état d’usage de la pièce et si des dégradations particulières sont relevée. Il est nécessaire de ne pas se contenter de viser les pièces mais également les autres parties des lieux loués tels que les couloirs, les pièces d’eaux, wc, buanderies, etc., afin d’être certain de n’avoir omis d’examiner aucune partie des lieux mis en location.

Des lignes particulières peuvent par ailleurs concerner les équipements éventuels des lieux loués.

Il est enfin important de relever les compteurs de gaz, d’électricité et d’eau.

Plus l’état des lieux sera ainsi complet, plus le locataire sera protégé contre toute revendication indue du bailleur et plus le bailleur pourra aisément prouver une dégradation réelle imputable au locataire.

En matière de bail d’habitation, le contenu de l’état des lieux est fixé par le décret 2016-382 du 31 mars 2016 fixant les modalités d’établissement de l’état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale.

Un document unique peut être utilisé pour les états des lieux d’entrée et de sortie.

Il doit comporter les informations suivantes :

A l’entrée et à la sortie du logement :

  1. a) Le type d’état des lieux : d’entrée ou de sortie ;
  2. b) Sa date d’établissement ;
  3. c) La localisation du logement ;
  4. d) Le nom ou la dénomination des parties et le domicile ou le siège social du bailleur ;
  5. e) Le cas échéant, le nom ou la dénomination et le domicile ou le siège social des personnes mandatées pour réaliser l’état des lieux ;
  6. f) Le cas échéant, les relevés des compteurs individuels de consommation d’eau ou d’énergie ;
  7. g) Le détail et la destination des clés ou de tout autre moyen d’accès aux locaux à usage privatif ou commun ;
  8. h) Pour chaque pièce et partie du logement, la description précise de l’état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement. Il peut être complété d’observations ou de réserves et illustré d’images ;
  9. i) La signature des parties ou des personnes mandatées pour réaliser l’état des lieux ;

A la sortie du logement :

  1. a) L’adresse du nouveau domicile ou du lieu d’hébergement du locataire ;
  2. b) La date de réalisation de l’état des lieux d’entrée ;
  3. c) Éventuellement, les évolutions de l’état de chaque pièce et partie du logement constatées depuis l’établissement de l’état des lieux d’entrée”.
Question pour un avocat

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