Skip to content

La grille de vétusté dans l’état des lieux

La grille de vétusté dans l’état des lieux

Lorsque le locataire au titre d’un bail de location (bail vide ou bail meublé) quitte le logement, il doit le rendre dans le même état que celui existant lors de la conclusion du bail. Le locataire et le bailleur établissent à ce moment-là un état des lieux de sortie de façon amiable et contradictoire, dont la comparaison avec l’état des lieux d’entrée permettra d’établir les dégradations imputables au locataire.

Modèle d’état des lieux PDF à télécharger gratuitement

En revanche, le locataire ne pourra être tenu responsable des dégradations provoquées par l’usure normale du logement : il faut distinguer les réparations qui incombent au locataire telles que celles résultant d’un entretien courant du bien et celles qui relèvent du propriétaire. Pour ces dernières, et afin de fixer leur coût, une vétusté différenciée selon la nature des travaux est déterminée via une grille de vétusté. Cette vétusté comprend également une franchise.

Or, depuis le Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, la prise en compte de la vétusté des locaux et équipements est obligatoire lors de la réalisation de l’état des lieux.

Cependant, ce décret est très vague et n’institue pas de grille de vétusté standard comme cela pouvait être attendu :  il précise simplement que le bailleur et le locataire peuvent se mettre d’accord sur l’utilisation d’un grille de vétusté « ayant fait l’objet d’un accord collectif de location conclu conformément à l’article 41 ter de la loi du 23 décembre 1986 susvisée, même si le logement en cause ne relève pas du secteur locatif régi par l’accord ».

Définition de la vétusté

En général, est considéré comme vétuste un bien dont l’état de détérioration produit par le temps est constaté. Cependant, il n’y a pas de définition réglementaire de la vétusté.

D’une manière générale, dès que l’on se situe dans le cadre d’un logement, la vétusté est simplement présentée comme l’état d’usure ou de dégradation normale dû au temps ou à l’usage normal des lieux, que cela soit pour des matériaux (peinture, moquette, carrelage) ou pour des équipements (tels que robinetterie, menuiseries). Lorsqu’elle résulte de l’utilisation normale de la location, elle relève du bailleur.

L’utilisation normale de la location est caractérisée dès lors que le logement  :

  • ne présente pas de détériorations,
  • a été convenablement entretenu,
  • dont les éléments ont été abîmés de manière normale ou naturelle dans le temps.

La location doit également pouvoir être reconnue conforme à sa destination.

A l’inverse, l’usage anormal du logement est caractérisé dans le cas où le logement est abîmé de manière volontaire soit à un moment précis, soit durablement, parce qu’il n’a pas été entretenu.

A noter que l’usage anormal est également reconnu lorsque l’usage de la location ne correspond pas à sa destination (par exemple, utilisation d’un appartement comme bureau, ou local de stockage, et inversement).

Le locataire doit prendre à sa charge les travaux qui résultent de l’entretien courant et les petites réparations qui permettent de jouir normalement du logement. Il doit être stipulé dans le contrat de location que le locataire doit assurer le bien loué et doit également signaler à son bailleur le moindre incident nécessitant travaux, pour que les deux parties s’accordent sur leur prise en charge financière notamment.

La grille de vétusté

La grille de vétusté est établie de manière indicative (et donc arbitraire), entre les deux parties concernées. Elle se présente le plus souvent de la manière suivante.

Une colonne liste les équipements concernés :

  • plomberie : canalisations, appareils sanitaires ;
  • chauffage : réseau et radiateurs, appareil gaz de chauffage et/ou production d’eau chaude sanitaire, appareil électrique de chauffage et/ou production eau chaude sanitaire (et organe de régulation) ;
  • réseau électrique (compris dans le tableau) ;
  • quincaillerie ;
  • robinetterie (y compris mécanisme de chasse et robinet de radiateur) ;
  • appareils ménagers ;
  • menuiseries intérieures et extérieures ;
  • meubles sous éviers ;
  • parquet/carrelage/faïence, dalles ou revêtements plastiques pièces humides, dalles ou revêtements plastiques autres pièces, moquettes et aiguilleté ;
  • peinture/papiers peints, stores, persiennes et volets roulants, etc.

Les autres colonnes précisent, pour chaque équipement :

  • la durée de vie,
  • la franchise,
  • le pourcentage d’abattement par année,
  • le pourcentage d’abattement après franchise,
  •  en pourcentage, la valeur résiduelle restant à la charge du locataire au-delà de la durée de vie.

D’après les pratiques constatées, les principes suivants peuvent être retenus :

  • durée de vie des peintures et papiers peints : 7 ans ;
  • durée de vie des moquettes : 7 ans ;
  • durée de vie des éléments d’équipement ménagers : 8 ans.

Exemple de grille de vétusté

EquipementsDurée de vieFranchiseAbattement/anRésiduelle
Parquet20 ans5 ans5%25%
Moquette et aiguillette7 ans1 ans15%10%
Carrelage, faïence20 ans5 ans5%25%
Faïence murale20 ans10 ans8%20%
Papiers peints7 ans1 an15%10%
Peinture7 ans1 an15%10%
Dalles plastiques15 ans5 ans8%20%
Dalles plastiques (pièces humides)10 ans2 ans10%20%
Plomberie, canalisation15 ans5 ans8%20%
Chauffage25 ans5 ans4%20%
Réseau électrique20 ans5 ans5%25%
Appareils électrique/gaz de chauffage15 ans5 ans8%20%
Quincaillerie10 ans2 ans10%20%
Robinetterie10 ans2 ans10%20%
Appareils sanitaires20 ans5 ans5%25%
Appareils ménagers8 ans5 ans2%25%

Calcul de la vétusté à appliquer sur les réparations locatives

La grille de vétusté détermine pour chaque type d’élément une durée de vie théorique, un taux d’usure annuel qui intervient ou non après une période de franchise et éventuellement une valeur minimum résiduelle.

En fonction de la durée d’utilisation du bien, on calcule le taux d’usure « naturelle » et on applique ce taux en réduction au montant des réparations restant à la charge du locataire sortant.

Prenons à titre d’exemple la réfection des peintures d’un logement, en appliquant la grille de vétusté de l’OPAC de Paris : dans ce cas de figure, un locataire X quitte son logement après 5 ans de location, alors que les peintures du logement venaient d’être refaites à l’entrée dans les lieux du locataire X. En théorie, le coût de la réfection des peintures s’élèverait alors à 1500 euros.

Or selon la grille choisie, le barème d’usure des peinture est une franchise d’un an, suivie d’une « perte de valeur » de 15% par an avec valeur résiduelle minimum de 10%. Dans le cas qui nous concerne, on considère alors que le taux d’usure « naturelle » après 5 ans, selon la grille choisie, s’élève à 0% la première année et 4×15% ensuite soit une usure totale de 60%.

Si le coût total pour refaire les peintures est chiffré à 1500 euros, le coût restant à la charge du locataire sera alors de 1500 – 60% =  600 euros. Le reste devra être supporté par le bailleur.

Dans le cas où le locataire X serait parti après 10 ans de location, il aurait tout de même conservé 10% du prix de réfection des peintures à sa charge, soit 150 euros. En effet, la grille prévoit une valeur résiduelle de 10% quelque soit la durée écoulée depuis la réalisation des peintures par le propriétaire.

Dans quel cas n’y a-t-il pas lieu d’appliquer une vétusté sur la part du locataire ?

Le premier cas est tout simplement le cas où le locataire quitte le logement pendant la période de franchise prévue par la grille de vétusté choisie. Dans ce cas, il est considéré que le bien n’a pas encore subi de perte de valeur et que par conséquent le locataire doit remettre les biens dégradés à neuf.

En outre, le décret engage le bailleur à prendre en compte la vétusté, aussi si l’usure a été aggravée par un usage non approprié de la part du locataire, et par conséquent que le coût de remise en état s’en trouve majoré, le locataire devra supporter seul ces coûts supplémentaires dont il sera tenu comme totalement responsable.

Dernière mise à jour le

Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

17
Laisser un commentaire

avatar
13 Fils de commentaires
4 Réponses de fil
0 Abonnés
 
Commentaire avec le plus de réactions
Le plus populaire des commentaires
14 Auteurs du commentaire
chrisbourbonVernimontAlexGeno BARRAL Auteurs de commentaires récents
  S’abonner  
le plus récent le plus ancien
Notifier de
Cathy Sardet Herbert
Invité
Cathy Sardet Herbert

Ma mère âgée de 87 ans est décédée le 31 décembre 2017, elle était locataire au 4e étage d’un immeuble d’un T3 qu’elle payait 697 euros, somme considérable. Elle a loué en 2003 et a refait pas mal de rénovation dans cet appartement, prise de courant ici, une autre là, cuisine entièrement équipée, climatisation, parquets des chambres, dalles dans la SdB, meuble dans les WC, bref, elle a arrangé son petit nid avec goût. J’ai donc dû déménager toutes ses affaires et faire un peu de nettoyage surtout la cuisine que j’ai fait à fond. Lorsque j’ai rendu les clefs,… Lire la suite »

orzechowski
Invité
orzechowski

Mettez un bon coup de poing sur la table et menacez le de reprendre tout ce que votre maman a installé. Nous vivons en ce moment un cas similaire c est usant ce genre de personne. Ne vous laissez pas intimider, demandez conseil à l ADIL, Agence Départementale d’Information sur le Logement, trouvez une association de défense des locataires, allez voir un avocat gratuit, état des lieux avec huissier, mais ne restez pas seule. Je vous souhaite beaucoup de courage, je sais combien c est dur de perdre sa maman. Bien cordialement, Christine

HOUDART
Invité
HOUDART

c’est connu ce genre de propriétaire j’ai un probléme moi aussi je suis en location depuis 12 ans chez FRANCE LOIRE à VIERZON . Mon chat a fait ses griffes sur le papier du vestibule et france loire a décidé que ce n’était pas une usure normale c’est vrai mais la durée de vie pour les papiers peints est de 7 ans et l’abattement est de 18% par an donc même si mon chat n’avait pas fait ses griffes ils auraient du le changer pour vétusté pouvez vous me renseigner merci beaucoup pour votre aide

Marine
Invité
Marine

Non mais là faut être logique… J’ai 2 chats, s’ils « dégradent » le papier peint avec leur griffe c’est clairement pas de l’usure normale…

LegalPlace SAS
Invité
LegalPlace SAS

Bonjour, La détermination de la nature de l’usure des différents éléments du logement est effectuée comparativement à l’état des lieux d’entrée. Dans votre situation, l’usure du papier peint ne correspond pas à une usure normale, et il vous incombe donc d’effectuer des réparations de façon à restituer le logement dans l’état où vous l’avez reçu. La liste des réparations ayant le caractère de réparations locatives établie par le décret n°87-712 du 26 août 1987 indique en effet que les « menus raccords de peintures et tapisseries » et la « remise en place ou le remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement »… Lire la suite »

Delphts
Invité
Delphts

Bonjour, En l’absence d’état des lieux entrant comme sortant, un propriétaire peut-il se prévaloir d’une grille de vétusté? Nous connaissons le cas avec un studio meublé occupé par mon fils un peu moins de deux ans, et loué avec confiance à une personne par relation; cette dernière a refusé de nous restituer la caution au motif que les murs n’étaient pas assez propres (traces d’usure anciennes qu’elle avait promis de repeindre à l’entrée de mon fils, mais dont elle lui impute aujourd’hui la responsabilité). Nous souhaiterions faire un recours mais encore faut-il que cela soit possible étant donné que nous… Lire la suite »

LegalPlace SAS
Invité
LegalPlace SAS

Bonjour, En l’absence d’état des lieux d’entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparation locative. Il lui incombe donc de restituer les locaux en bon état. Toutefois, le locataire peut prouver par tous moyens que le logement ne lui a pas été délivré dans cet état. En cas de conflit portant sur l’état des lieux, il vous est possible de solliciter l’aide de la Commission départementale de conciliation. Cette procédure présente l’avantage d’être gratuite et d’éviter toute action devant le Tribunal d’instance. Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon… Lire la suite »

Nicolas Lupine
Invité
Nicolas Lupine

Bonjour, Mon garçon a loué une chambre étudiante en collocation dans un immeuble. L’état des lieux a été effectué entre le propriétaire et mon garçon. La tapisserie de la chambre était défraichie et décollement sur certains bords notamment à l’entrée de la chambre. Mon fils a malencontreusement arraché une partie de la tapisserie en sortant avec son sac. Lors de la restitution des clés le propriétaire nous dit qu’il va faire intervenir un artisan et bloquer notre caution (2 mois de loyer). Nous avons refusé de signer l’état des lieux. Ayant rendu les clés avant la fin du bail j’ai… Lire la suite »

Vayana
Invité
Vayana

bonjour,
j’ai emménégé en 2008 et déménagé de mon logement y’a peu et l’agence foncia me demande de payer des travaux locatifs comme la moquette, peinture alors que lors de mon entrée dans les lieux, je n’ai signé aucun documents m’informant de cette grille de vétsté qui n’est applicable que depuis le décret de la loi ALUR en 2014. J’ai bien pris soin de mon logement toutes ses années, et il n’y a que de la vétusté dû à un usage normal du logement. suis je soumis à devoir payer ses travaux?

Vayana
Invité
Vayana

bonjour,
j’ai emménégé en 2008 et déménagé de mon logement y’a peu et l’agence foncia me demande de payer des travaux locatifs comme la moquette, peinture alors que lors de mon entrée dans les lieux, je n’ai signé aucun documents m’informant de cette grille de vétsté qui n’est applicable que depuis le décret de la loi ALUR en 2014. J’ai bien pris soin de mon logement toutes ses années, et il n’y a que de la vétusté dû à un usage normal du logement. suis je soumis à devoir payer ses travaux?

Andreas
Invité
Andreas

comment faut-il comprendre le tableau de vétusté? L’abattement par an, ne devrait-il correspondre à la durée restant après la franchise, en prenant en compte la valeur résiduelle?
par ex
Appareils ménagers 8 ans 5 ans 2% 25%
pour moi, l’abattement pour la 6e à 8e année devrait être 25%. Il s’agit peutêtre d’une faute de saisie !?

Andreas
Invité
Andreas

Il semble que l’abattement pour l’électroménager dans la grille de vétusté n’est pas correcte. ça devrait être 25% pour la 6e-8e année

Geno BARRAL
Invité
Geno BARRAL

Bonjour, Vous ne parlez pas de la vétusté des volets, et volets roulants. Pouvez-vous m’indiquer la durée de vie de ceux-ci ? Mon propriétaire, alors que j’occupe l’appartement depuis 40 ans, ne veut pas changer un volet roulant en PVC qui grince anormalement et dont je crains que le tablier ne se casse et tombe. Il prétend avoir le droit de rentrer chez moi, pour voir avec l’homme de l’art, ce qu’il y a lieu de faire, en argumentant de la loi du 6 juillet 1989, article 7. Or je ne vois nulle part écrit que sa présence soit obligatoire.… Lire la suite »

Alex
Invité
Alex

Bonjour, je suis locataire depuis 13 ans. Pour certaines raison je suis obligé de déménager en pleine période de confinement. Certains objets de la liste d’état des lieux ont été récupérés par ma propriétaire, certains par sa mère qui habitait dans le même palier que chez moi. La date de déménagement étant prévue pour le 20 avril j’ai demandé à ma propriétaire à plusieurs reprises, depuis le début avril, de me dire ce que je dois faire pour les objets manquants afin que je puisse preparer en amont l’état des lieux de sortie, et de pouvoir restituer ma caution en… Lire la suite »

Vernimont
Invité

qu en est il de la Vétusté d un canapé et sa période de franchise? Mon locataire est resté dans mon logement 23 mois et déclare que le canapé que nous avions installé 2 mois avant son entrée dans les lieux est « bon à changer » . Est ce normal qu un canapé soit bon à changer au bout de 2 ans ? Puis je considérer qu’ il a été mal utilisé au point de devoir le changer si tôt ? Et si les degats sont liés à son chien , que puis je (quel %?) deduire de la caution ?… Lire la suite »

bourbon
Invité
bourbon

Bonjour, De juillet 2017 à février 2020 j’ai loué dans un immeuble des années 1970, un studio meublé de 19 m² au 5ème étage avec une baie vitrée (6m²) pour la façade sud et un mur sans mitoyenneté à l’ouest. L’hiver, l’eau ruisselait à l’intérieur de la vitre et a donc laissé des traces d’humidité. Après 2h30, d’inspection, la propriétaire a signé un état des lieux reconnaissant que je n’étais pas responsable de l’humidité. Fin mars 2020, elle me restitue la moitié de mon dépôt de garantie justifiant d’une facture de grattage, ouverture des fissures, rebouchage, peinture, changement de plinthe,… Lire la suite »

chris
Invité
chris

Bonjour, Fin novembre 2015, mes parents ont donné mis en location un appartement T4 tout neuf (acheté en VEFA).(cuisine équipée meubles Schmidt + uniquement hotte aspirante). Le locataire a notifié la fin du bail pour le 31/07/2020. (Il a un chien bichon) Il vient de faire visiter l’appartement à une future locataire (très intéressée) mais qui apparemment serait déçue par l’état de l’appartement et qui s’attendait à le trouver dans un état « neuf ». Il nous prévient que l’appartement « est et sera dans les attentes d’un âge de 5 ans. La dame pensait que c’était neuf. Aucun trou pour suspension ou… Lire la suite »