La grille de vétusté dans l’état des lieux

La grille de vétusté dans l’état des lieux

Lorsque le locataire au titre d’un bail de location (bail vide ou bail meublé) quitte le logement, il doit le rendre dans le même état que celui existant lors de la conclusion du bail. Le locataire et le bailleur établissent à ce moment-là un état des lieux de sortie de façon amiable et contradictoire, dont la comparaison avec l’état des lieux d’entrée permettra d’établir les dégradations imputables au locataire.

Modèle état des lieux

En revanche, le locataire ne pourra être tenu responsable des dégradations provoquées par l’usure normale du logement : il faut distinguer les réparations qui incombent au locataire telles que celles résultant d’un entretien courant du bien et celles qui relèvent du propriétaire. Pour ces dernières, et afin de fixer leur coût, une vétusté différenciée selon la nature des travaux est déterminée via une grille de vétusté. Cette vétusté comprend également une franchise.

Or, depuis le Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, la prise en compte de la vétusté des locaux et équipements est obligatoire lors de la réalisation de l’état des lieux.

Cependant, ce décret est très vague et n’institue pas de grille de vétusté standard comme cela pouvait être attendu :  il précise simplement que le bailleur et le locataire peuvent se mettre d’accord sur l’utilisation d’un grille de vétusté “ayant fait l’objet d’un accord collectif de location conclu conformément à l’article 41 ter de la loi du 23 décembre 1986 susvisée, même si le logement en cause ne relève pas du secteur locatif régi par l’accord”.

Définition de la vétusté

En général, est considéré comme vétuste un bien dont l’état de détérioration produit par le temps est constaté. Cependant, il n’y a pas de définition réglementaire de la vétusté.

D’une manière générale, dès que l’on se situe dans le cadre d’un logement, la vétusté est simplement présentée comme l’état d’usure ou de dégradation normale dû au temps ou à l’usage normal des lieux, que cela soit pour des matériaux (peinture, moquette, carrelage) ou pour des équipements (tels que robinetterie, menuiseries). Lorsqu’elle résulte de l’utilisation normale de la location, elle relève du bailleur.

L’utilisation normale de la location est caractérisée dès lors que le logement  :

  • ne présente pas de détériorations,
  • a été convenablement entretenu,
  • dont les éléments ont été abîmés de manière normale ou naturelle dans le temps.

La location doit également pouvoir être reconnue conforme à sa destination.

A l’inverse, l’usage anormal du logement est caractérisé dans le cas où le logement est abîmé de manière volontaire soit à un moment précis, soit durablement, parce qu’il n’a pas été entretenu.

A noter que l’usage anormal est également reconnu lorsque l’usage de la location ne correspond pas à sa destination (par exemple, utilisation d’un appartement comme bureau, ou local de stockage, et inversement).

Le locataire doit prendre à sa charge les travaux qui résultent de l’entretien courant et les petites réparations qui permettent de jouir normalement du logement. Il doit être stipulé dans le contrat de location que le locataire doit assurer le bien loué et doit également signaler à son bailleur le moindre incident nécessitant travaux, pour que les deux parties s’accordent sur leur prise en charge financière notamment.

La grille de vétusté

La grille de vétusté est établie de manière indicative (et donc arbitraire), entre les deux parties concernées. Elle se présente le plus souvent de la manière suivante.

Une colonne liste les équipements concernés :

  • plomberie : canalisations, appareils sanitaires ;
  • chauffage : réseau et radiateurs, appareil gaz de chauffage et/ou production d’eau chaude sanitaire, appareil électrique de chauffage et/ou production eau chaude sanitaire (et organe de régulation) ;
  • réseau électrique (compris dans le tableau) ;
  • quincaillerie ;
  • robinetterie (y compris mécanisme de chasse et robinet de radiateur) ;
  • appareils ménagers ;
  • menuiseries intérieures et extérieures ;
  • meubles sous éviers ;
  • parquet/carrelage/faïence, dalles ou revêtements plastiques pièces humides, dalles ou revêtements plastiques autres pièces, moquettes et aiguilleté ;
  • peinture/papiers peints, stores, persiennes et volets roulants, etc.

Les autres colonnes précisent, pour chaque équipement :

  • la durée de vie,
  • la franchise,
  • le pourcentage d’abattement par année,
  • le pourcentage d’abattement après franchise,
  •  en pourcentage, la valeur résiduelle restant à la charge du locataire au-delà de la durée de vie.

D’après les pratiques constatées, les principes suivants peuvent être retenus :

  • durée de vie des peintures et papiers peints : 7 ans ;
  • durée de vie des moquettes : 7 ans ;
  • durée de vie des éléments d’équipement ménagers : 8 ans.

Exemple de grille de vétusté :

EquipementsDurée de vieFranchiseAbattement/anRésiduelle
Parquet20 ans5 ans5%25%
Moquette et aiguillette7 ans1 ans15%10%
Carrelage, faïence20 ans5 ans5%25%
Faïence murale20 ans10 ans8%20%
Papiers peints7 ans1 an15%10%
Peinture7 ans1 an15%10%
Dalles plastiques15 ans5 ans8%20%
Dalles plastiques (pièces humides)10 ans2 ans10%20%
Plomberie, canalisation15 ans5 ans8%20%
Chauffage25 ans5 ans4%20%
Réseau électrique20 ans5 ans5%25%
Appareils électrique/gaz de chauffage15 ans5 ans8%20%
Quincaillerie10 ans2 ans10%20%
Robinetterie10 ans2 ans10%20%
Appareils sanitaires20 ans5 ans5%25%
Appareils ménagers8 ans5 ans2%25%

Calcul de la vétusté à appliquer sur les réparations locatives

La grille de vétusté détermine pour chaque type d’élément une durée de vie théorique, un taux d’usure annuel qui intervient ou non après une période de franchise et éventuellement une valeur minimum résiduelle.

En fonction de la durée d’utilisation du bien, on calcule le taux d’usure “naturelle” et on applique ce taux en réduction au montant des réparations restant à la charge du locataire sortant.

Prenons à titre d’exemple la réfection des peintures d’un logement, en appliquant la grille de vétusté de l’OPAC de Paris : dans ce cas de figure, un locataire X quitte son logement après 5 ans de location, alors que les peintures du logement venaient d’être refaites à l’entrée dans les lieux du locataire X. En théorie, le coût de la réfection des peintures s’élèverait alors à 1500 euros.

Or selon la grille choisie, le barème d’usure des peinture est une franchise d’un an, suivie d’une “perte de valeur” de 15% par an avec valeur résiduelle minimum de 10%. Dans le cas qui nous concerne, on considère alors que le taux d’usure “naturelle” après 5 ans, selon la grille choisie, s’élève à 0% la première année et 4×15% ensuite soit une usure totale de 60%.

Si le coût total pour refaire les peintures est chiffré à 1500 euros, le coût restant à la charge du locataire sera alors de 1500 – 60% =  600 euros. Le reste devra être supporté par le bailleur.

Dans le cas où le locataire X serait parti après 10 ans de location, il aurait tout de même conservé 10% du prix de réfection des peintures à sa charge, soit 150 euros. En effet, la grille prévoit une valeur résiduelle de 10% quelque soit la durée écoulée depuis la réalisation des peintures par le propriétaire.

Dans quel cas n’y a-t-il pas lieu d’appliquer une vétusté sur la part du locataire ?

Le premier cas est tout simplement le cas où le locataire quitte le logement pendant la période de franchise prévue par la grille de vétusté choisie. Dans ce cas, il est considéré que le bien n’a pas encore subi de perte de valeur et que par conséquent le locataire doit remettre les biens dégradés à neuf.

En outre, le décret engage le bailleur à prendre en compte la vétusté, aussi si l’usure a été aggravée par un usage non approprié de la part du locataire, et par conséquent que le coût de remise en état s’en trouve majoré, le locataire devra supporter seul ces coûts supplémentaires dont il sera tenu comme totalement responsable.

  • Cathy Sardet Herbert

    Ma mère âgée de 87 ans est décédée le 31 décembre 2017, elle était locataire au 4e étage d’un immeuble d’un T3 qu’elle payait 697 euros, somme considérable. Elle a loué en 2003 et a refait pas mal de rénovation dans cet appartement, prise de courant ici, une autre là, cuisine entièrement équipée, climatisation, parquets des chambres, dalles dans la SdB, meuble dans les WC, bref, elle a arrangé son petit nid avec goût. J’ai donc dû déménager toutes ses affaires et faire un peu de nettoyage surtout la cuisine que j’ai fait à fond. Lorsque j’ai rendu les clefs, j’ai signé l’état des lieux du propriétaire, celui de ma mère était perdu dans les caisses de déménagement, je l’ai retrouvé rapidement, mais il n’a pas été signé par le propriétaire. Maintenant je me retrouve avec des problèmes par-dessus la tête avec lui, il a trouvé une vitre fendue après l’état des lieux (bon admettons… je suis de bonne volonté, je lui ai proposé de la changer, vitre simple, appartement hors normes), mais entre temps, il me réclame toujours plus, genre… vous auriez pu lessiver les plinthes, les prises interrupteurs, et tous les jours j’ai droit à une nouvelle réclamation. Il faut savoir que je lui ai laissé la cuisine équipée ainsi que la clim, ce qui représente un plus pour son appartement. A la date de ce matin, je suis venue pour prendre les mesures de la vitre avec un professionnel, et il a largement dépassé les bornes. Et je ne sais plus quoi faire pour être débarrassé de cette personne qui est reconnue dans tout l’immeuble comme la pire des crapules. Je ne sais pas si j’ai été claire dans mes descriptions mais j’avoue que je suis assez énervée par son chantage abusif. J’ai les factures de ce que ma mère a acheté… des volets pliants qui n’existaient pas par exemple. Moi je suis dans la situation peu enviable d’avoir eu le décès de ma mère, de ne pas connaître parfaitement l’appartement mais en revanche, je constate que le propriétaire fait tout pour ne pas rendre la caution de 900 euros.