Établir l’état des lieux d’un local professionnel

L’état des lieux d’un local professionnel permet de faire un constat de l’état du bien sous contrat de location par écrit. L’état des lieux d’entrée et de sortie constitue une obligation légale. Le document à joindre au bail commercial doit :

• Être contradictoire ;
• Détaillé pour chaque pièce du local ;
• Comporter les signatures du bailleur et du locataire.

L’état des lieux pour un local professionnel est-il obligatoire ?

L’état des lieux pour un local commercial est obligatoire depuis la loi Pinel de 2014 sur le bail commercial. Dans le cadre de la location de bureaux ou de local commercial, effectuer un état des lieux lors de l’entrée et de la sortie du locataire constitue une obligation légale lors de la remise des clés par le bailleur ou le repreneur. L’état des lieux doit être joint au bail professionnel comme preuve de l’état du local professionnel avant l’entrée du locataire et après la remise de clés.

Savoir différencier bail professionnel et bail commercial

L’état des lieux d’entrée et de sortie est obligatoire pour un bail commercial. Pour un bail professionnel, il n’est pas imposé par la loi, mais il reste vivement conseillé. Il est donc important de distinguer ces deux contrats :

• Le bail commercial est conclu pour un local affecté à l’exploitation d’un fonds commercial, industriel ou artisanal. Il relève du statut des baux commerciaux et de la loi Pinel.
• Le bail professionnel concerne les professions libérales (médecin, avocat, architecte…) et la location de bureaux qui n’entrent pas dans le champ des baux commerciaux.

Le choix entre bail professionnel et bail commercial dépend de la nature de votre activité.

Importance de l’état des lieux d’un local professionnel

Réaliser l’état des lieux est aussi important pour le bailleur que le locataire. Le document constitue une preuve formelle attestant l’état du local et des équipements loués à l’entrée et à la sortie du locataire.

Importance de l’état des lieux pour le propriétaire

Pour le propriétaire du local professionnel, l’état des lieux d’entrée permet de prouver qu’il a remis un bien en bon état au repreneur. Ainsi, il peut demander une retenue sur le dépôt de garantie pour la remise en état du local si des dégradations (autres que celles liées à la vétusté) sont remarquées après la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de l’état des lieux de sortie.

Importance de l’état des lieux pour le locataire

L’état des lieux d’entrée permet au repreneur de détecter les éventuelles anomalies dans le local avant la réception du bien. De cette manière, il sera en mesure de prouver que les dégradations étaient déjà présentes à la remise des clés par le propriétaire si le propriétaire vient à exiger des réparations. L’état des lieux de sortie permet, par ailleurs, au locataire de prouver qu’il a remis le bien au même état qu’à sa réception et qu’il a bien assuré son entretien.

Absence d’état des lieux pour un local professionnel : les conséquences

Les conséquences de l’absence d’état des lieux dépendent du type de bail. Pour un bail commercial, l’article L145-40-1 du Code de commerce protège le locataire : un bailleur qui n’a pas fait toutes les diligences pour établir l’état des lieux ne peut pas invoquer la présomption de l’article 1731 du Code civil. Autrement dit, il ne peut pas présumer que le local a été remis en bon état et doit prouver l’origine des dégradations pour en réclamer la réparation.

Pour un bail professionnel, en revanche, aucune règle équivalente n’existe. La présomption de l’article 1731 du Code civil s’applique : sans état des lieux d’entrée, le locataire est présumé avoir reçu le local en bon état et devra le restituer dans le même état, sauf preuve contraire. Dans tous les cas, l’absence d’état des lieux favorise les litiges sur la répartition des réparations en fin de bail.

Les règles à suivre pour l’état des lieux d’un local professionnel

Les règles à suivre pour l’état des lieux d’un local concernent la date de réalisation de l’état des lieux et la manière dont le document est rédigé. Si l’intervention d’un huissier est requise, des règles s’appliquent, notamment sur la répartition des frais de service du professionnel.

Réaliser l’état des lieux à la date indiquée

L’état des lieux doit se faire lors de la remise des clés au locataire pour l’état des lieux d’entrée. Cela s’effectue généralement le même jour que la signature du contrat de location. La date de l’état des lieux de sortie correspond le plus souvent à la date de remise des clés au propriétaire ou à la fin du bail.

Réaliser un état des lieux contradictoire pour un local professionnel

L’état des lieux d’un local professionnel doit se faire de manière contradictoire. Pour réaliser un état des lieux contradictoire, il faut que le propriétaire et le locataire ou leurs représentants soient présents lors de la réalisation de l’état des lieux du local professionnel. Sinon, l’état des lieux se fait obligatoirement sous le contrôle d’un commissaire de justice (anciennement huissier de justice).

Pour trouver un commissaire de justice, il suffit de consulter le site officiel des huissiers de justice de la France.

Engager un commissaire de justice pour l’état des lieux : les règles applicables

L’intervention d’un commissaire de justice pour l’état des lieux d’un local professionnel est souvent utile lorsque les deux parties n’arrivent pas à s’accorder sur l’état du local ou lorsque l’une d’elles est absente.

Pour un bail commercial, l’article L145-40-1 du Code de commerce prévoit alors que les frais de l’état des lieux sont partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. Le commissaire de justice convoque les parties, généralement par lettre recommandée avec accusé de réception, en respectant un délai raisonnable avant la date prévue.

Rédiger un état des lieux complet du local professionnel

L’état des lieux d’un local professionnel doit être le plus détaillé possible et comporter la description de tous les éléments présents dans le local. Il doit, entre autres, présenter les différentes pièces du local et les divers équipements présents. Le document doit aussi décrire l’état des différentes pièces et les éléments qui les composent. Il est possible d’appuyer la description à l’aide de photographies. Bien évidemment, l’état des lieux doit comporter les signatures du propriétaire et du locataire (valable pour tous les exemplaires établis).

Quelles mentions obligatoires sur l’état des lieux d’un local professionnel ?

L’article L145-40-1 du Code de commerce impose que l’état des lieux d’un bail commercial soit établi de façon contradictoire, à l’entrée et à la sortie, mais il ne fixe pas de liste précise de mentions obligatoires. En pratique, pour que le document soit complet et probant, il est recommandé d’y faire figurer :

• La date de l’état des lieux ;
• L’adresse du local professionnel loué ;
• Les coordonnées du bailleur et du locataire ;
• Les relevés des compteurs d’eau, de gaz et d’électricité ;
• La description détaillée de chaque pièce ;
• La description des éléments de chaque pièce (sol, mur, fenêtre, revêtement, plafond…) ;
• L’état des équipements rattachés au local pour une location meublée ;
• La présence de défauts ou de dégradations ;
• La nouvelle adresse du locataire pour l’état des lieux de sortie.

Conseils pour bien rédiger l’état des lieux d’un local professionnel

L’état des lieux doit être bien rédigé afin de prouver efficacement l’état du logement à la remise des clés par le propriétaire et le locataire. Il convient de le réaliser sérieusement pour éviter les éventuels litiges. Ces quelques conseils peuvent aider à bien rédiger l’état des lieux d’un local professionnel.

Vérifier tous les éléments du local lors de l’état des lieux

Lors de l’état des lieux, il est conseillé de vérifier avec minutie tous les éléments qui constituent le local professionnel à louer. Il est, par exemple, nécessaire de s’assurer que :

• L’installation électrique et le réseau du gaz fonctionnent correctement ;
• Toutes les lampes et les interrupteurs marchent ;
• Les serrures et les poignées des portes et des fenêtres ne sont pas cassées ;
• Les revêtements, le sol, les murs, le plafond, les crédences… sont en bon état ;
• Les équipements rattachés au local professionnel sont en bon état ;
• Les alarmes fonctionnent correctement ;
• Les revêtements de sol ne comportent pas de tache ;
• Les vitres ne sont pas cassées ni fissurées ;

En somme, il faut vérifier l’état des plus petits aux plus grands éléments de chaque pièce du local professionnel lors de l’état des lieux. Puis, il faut mentionner toutes les imperfections, anomalies et dégradations dans l’état des lieux.

Rédiger un état des lieux précis et détaillé

Pour éviter confusions et litiges, il est important de décrire minutieusement l’état du logement dans l’état des lieux d’entrée. L’utilisation d’images est vivement recommandée pour appuyer la description et l’inventaire. En cas de dégradations, il faut décrire en détail l’anomalie détectée et son emplacement exact. Si possible, il est conseillé de prendre des photos de l’élément en question. De cette manière, il sera facile de prouver, après la comparaison des deux états des lieux (celui réalisé à l’arrivée et celui réalisé à la sortie), que la dégradation était déjà présente à la remise des clés.

S’assurer que l’état des lieux comporte toutes les mentions nécessaires

Avant la signature de l’état des lieux du local professionnel, il est conseillé de vérifier si le document comporte toutes les mentions nécessaires. Il faut notamment s’assurer que la description de l’état du local et l’inventaire sont bien complets. Pour que l’état des lieux soit contradictoire, tous les exemplaires établis doivent être signés par les deux parties (locataire et bailleur) ou leurs représentants. En cas de désaccord sur l’état des lieux du local professionnel, il faut s’adresser à un huissier afin qu’il effectue cet état des lieux.

Engager un diagnostiqueur immobilier pour effectuer l’état des lieux du local professionnel

Faire appel à un diagnostiqueur immobilier pour l’état des lieux du local professionnel constitue une solution efficace pour garantir sa fiabilité. Ce professionnel sera en mesure d’effectuer une expertise exhaustive de l’état du bien grâce à ses compétences dans le secteur de l’immobilier. Lors de l’état des lieux de sortie, il pourra clairement définir si les dégradations sont dues à une usure normale ou non selon la grille de vétusté.

Combien coûte l’état des lieux d’un local professionnel ?

Le coût de l’état des lieux d’un local professionnel dépend de la situation. S’il est réalisé à l’amiable entre le propriétaire et le locataire, il n’engendre généralement aucuns frais. S’il est confié à un commissaire de justice, il faut régler ses honoraires.

Prix de l’état des lieux d’un local professionnel à l’amiable

L’état des lieux d’un local professionnel réalisé à l’amiable entre le propriétaire et le locataire est gratuit. En l’absence d’intermédiaire, aucune des deux parties ne supporte de frais, aussi bien au moment de l’état des lieux d’entrée qu’à la sortie.

Les règles de plafonnement des frais prévues pour les logements d’habitation ne s’appliquent pas aux baux commerciaux et professionnels : les frais éventuels relèvent de la liberté contractuelle des parties.

Coût de l’état des lieux d’un local professionnel par un commissaire de justice

Lorsque l’état des lieux est établi par un commissaire de justice, il est payant. Contrairement aux logements d’habitation, aucun plafond légal exprimé au mètre carré ne s’applique aux locaux commerciaux ou professionnels.

Pour un bail commercial, l’article L145-40-1 du Code de commerce prévoit que les honoraires sont partagés par moitié entre le bailleur et le locataire lorsque l’intervention du commissaire de justice est nécessaire. Le montant dépend de la surface du local, de sa complexité et du tarif du professionnel : demander un devis au préalable permet de connaître le coût exact.

Modèle d’état des lieux pour local professionnel (commerce ou bureau)

L’état des lieux pour un local professionnel est un document important à rédiger avec soin. Afin de vous aider dans sa rédaction, nous vous proposons un modèle d’état des lieux pour local professionnel (commerce ou bureau).

État des lieux local professionnel – Modèle Word gratuit

Modèle d'état des lieux

Samuel Goldstein

Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

Dernière mise à jour le 17/07/2026