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La location meublée dans une SCI
Dernière mise à jour le 17/11/2025
- Peut-on faire de la location meublée avec une SCI ?
- Comment adapter une SCI pour faire de la location meublée ?
- Quelles sont les spécificités juridiques de la location meublée dans une SCI ?
- Quels sont les avantages de combiner la location meublée avec une SCI ?
- Quels sont les potentiels contraintes et précautions ?
- FAQ
La location meublée en SCI séduit pour sa souplesse et ses avantages fiscaux. Bien que la SCI soit une structure civile, il est possible d’y intégrer de la location meublée sous conditions. Cette option, bien encadrée, peut renforcer la gestion de votre SCI et optimiser la fiscalité de la SCI.
À retenir :
- La location meublée est une activité commerciale incompatible avec une SCI civile, sauf exceptions ;
- Une SCI à l’IR peut louer en meublé si ces revenus restent inférieurs à 10 % des recettes totales ;
- Une SCI à l’IS peut faire de la location meublée librement et bénéficier de l’amortissement des biens ;
- Vous devez modifier l’objet social dans les statuts pour autoriser la location meublée ;
- Le dépassement du seuil de 10 % entraîne automatiquement le passage de l’IR à l’IS ;
- La SCI facilite la transmission patrimoniale et offre des avantages fiscaux selon le régime choisi.
Peut-on faire de la location meublée avec une SCI ?
La location meublée consiste à proposer un logement prêt à l’usage, équipé pour que le locataire puisse y vivre immédiatement. Ce type de location est plus encadré que la location vide et entraîne une fiscalité différente, souvent plus avantageuse sur les revenus locatifs.
Avec une SCI, cette activité est possible, mais elle doit respecter un certain nombre de règles selon la fiscalité de la SCI.
Le principe : l’activité commerciale de la location meublée incompatible avec la SCI
Une SCI est, par définition, une société civile. Son rôle est de gérer un patrimoine immobilier sans exercer d’activité commerciale.
À l’inverse, la location meublée est qualifiée d’activité commerciale par l’article 34 du Code général des impôts.
Cela explique pourquoi elle n’entre pas naturellement dans le cadre juridique d’une SCI.
Pour autant, cette incompatibilité n’est pas systématique. Tout dépend du régime fiscal que vous avez choisi pour votre SCI.
- À l’IR, la location meublée est tolérée si elle reste marginale ;
- À l’IS, elle est pleinement compatible car la SCI est assimilée à une société commerciale.
Exemple : Si vous louez ponctuellement un petit studio meublé détenu par votre SCI à l’IR, cela peut être autorisé tant que ces recettes restent accessoires. Mais si vous louez plusieurs appartements meublés, vous risquez une requalification en société commerciale.
Exception n°1 : SCI à l’IR et la règle des 10 % à surveiller
Si votre SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR), elle ne doit pas exercer une activité commerciale de manière principale.
La location meublée, considérée comme une activité commerciale, ne peut représenter plus de 10 % des recettes totales de la société.
Au-delà de ce seuil, l’administration peut requalifier votre SCI en société commerciale, ce qui entraîne automatiquement son passage à l’impôt sur les sociétés (IS) et la perte des avantages liés au régime de l’IR.
Exemple : Votre SCI réalise 30 000 € de loyers annuels au total. Les revenus issus d’une location meublée ne doivent donc pas dépasser 3 000 €. Si vous percevez 5 000 €, la SCI risque d’être requalifiée.
Exception n°2 : Location meublée et SCI à l’IS
Une SCI soumise à l’IS peut louer en meublé librement, car elle est déjà assimilée à une structure commerciale.
Ce régime permet :
- d’amortir le bien meublé,
- de déduire davantage de charges,
- et de réduire parfois le résultat imposable.
En revanche, l’IS modifie fortement la fiscalité en cas de vente ou de revente, puisque la plus-value en SCI est calculée sur la valeur comptable du bien, et non sur le prix d’achat.
Exemple : Si votre bien est amorti pendant plusieurs années, la valeur comptable baisse. En cas de vente, la plus-value imposable sera plus élevée qu’en SCI à l’IR.
Comment adapter une SCI pour faire de la location meublée ?
Pour que votre SCI puisse exercer légalement une activité de location meublée, vous devez adapter sa structure juridique et, dans certains cas, son régime fiscal. La location meublée étant considérée comme une activité commerciale, elle ne peut être intégrée dans une SCI que si cette activité est expressément autorisée et correctement déclarée.
Voici les ajustements indispensables pour mettre votre SCI en conformité :
Modifier l’objet social dans les statuts
Avant toute chose, votre SCI doit disposer d’un objet social permettant la location meublée.
Si les statuts mentionnent uniquement la gestion ou la location de biens nus, vous devez les mettre à jour lors d’une assemblée générale extraordinaire, puis déposer les statuts modifiés via le guichet unique de l’INPI.
Exemple de formulation adaptée :
« L’acquisition, la gestion et la location de biens immobiliers nus ou meublés… »
Cette mise à jour officialise l’entrée de l’activité meublée dans vos statuts et sécurise juridiquement votre SCI.
Choisir le régime fiscal adapté : IS ou IR
Votre choix de régime fiscal détermine la manière dont la location meublée sera traitée.
Sous le régime IR, l’activité meublée doit rester marginale (moins de 10 % des recettes) pour éviter une requalification.
En revanche, la SCI à l’IS permet une activité meublée plus étendue, avec amortissement du bien, mais implique une fiscalité plus lourde, notamment à la revente. L’option pour l’IS doit être formalisée auprès de l’administration fiscale et elle est irrévocable.
Déclarer l’activité de location meublée
Une fois les statuts adaptés et le régime fiscal choisi, vous devez déclarer l’activité auprès du service des impôts.
- Si votre SCI passe à l’IS, la déclaration est intégrée à la procédure ;
- Dans le cas particulier où un associé exercerait personnellement une activité meublée dans le cadre de la SCI, il doit déposer un formulaire P0i sur l’INPI.
Cette déclaration permet à l’administration fiscale d’appliquer le régime correspondant et d’ajuster les obligations déclaratives de la société.
Effectuer les formalités sur le guichet unique
Toutes les démarches (modification statutaire, changement d’activité, éventuelle option fiscale) se font désormais via le guichet unique.
Vous devrez déposer :
- la décision unanime des associés ;
- les statuts mis à jour ;
- la publication dans un journal d’annonces légales ;
- la déclaration de modification de la SCI.
Ces formalités assurent que votre SCI est juridiquement autorisée à exercer une activité de location meublée et évitent tout risque de requalification fiscale.
Voici un schéma des différentes étapes d’une SCI pour faire de la location meublée :
Quelles sont les spécificités juridiques de la location meublée dans une SCI ?
La location meublée au sein d’une SCI présente des particularités importantes que vous devez connaître avant de vous lancer. Une SCI reste, par nature, une structure civile, créée pour gérer un patrimoine immobilier commun. Son cadre impose des spécificités juridiques à respecter afin que votre société ne soit pas requalifier.
Des règles juridiques à respecter pour le bail meublé
La location meublée impose des obligations précises :
- le bail doit respecter les règles applicables (Code civil ou Code de commerce selon le type de local) ;
- la durée minimale est généralement d’un an, ou de neuf mois pour un étudiant ;
- le logement doit être équipé d’un mobilier complet, accompagné d’un inventaire conforme.
Une possible qualification en LMNP
Lorsque votre SCI à l’IR exerce une activité de location meublée de façon accessoire (moins de 10 % des recettes annuelles), vous pouvez être considéré, à titre individuel, comme loueur en meublé non professionnel (LMNP). La SCI conserve alors son caractère civil et son régime fiscal initial n’est pas remis en cause.
Ce statut peut être intéressant, car il ouvre plusieurs avantages fiscaux pour chaque associé de la SCI :
- l’amortissement du mobilier, voire du bien immobilier dans certains cas ;
- la déduction des charges réelles (entretien, assurance, intérêts d’emprunt, etc.) ;
- régime micro‑BIC, applicable jusqu’à 77 700 € de recettes annuelles (hors meublés de tourisme non classés), avec un abattement forfaitaire de 50 %.
Une adaptation statutaire ou fiscale en cas d’activité plus importante
Si la location meublée occupe une place plus importante dans la SCI, vous devrez envisager :
- une modification de vos statuts ;
- un changement de régime fiscal vers l’IS ;
- ou une restructuration si l’activité devient centrale.
Quels sont les avantages de combiner la location meublée avec une SCI ?
Associer une SCI à une activité de location meublée peut être une stratégie intéressante si vous souhaitez optimiser votre fiscalité tout en structurant votre patrimoine. Cette combinaison présente plusieurs atouts, à condition de respecter les règles fiscales applicables.
Optimisation fiscale possible
Lorsque la SCI est soumise à l’IS, les biens meublés peuvent être amortis, ce qui permet de réduire le résultat imposable et donc l’impôt dû. La location meublée s’inscrit également dans le régime des BIC, souvent plus souple pour déduire les charges ou amortir le mobilier.
Exemple : Si vous louez un appartement meublé via une SCI à l’IS, vous pouvez amortir le bien, le mobilier et certaines dépenses, réduisant ainsi significativement votre bénéfice imposable.
Une gestion patrimoniale plus simple
La SCI facilite la transmission du patrimoine, notamment entre membres d’une même famille. Vous pouvez ajuster les parts sociales pour intégrer un enfant, sortir un associé ou organiser progressivement une succession, sans avoir à vendre directement le bien.
De plus, la structure permet de centraliser la gestion : encaissement des loyers, charges, décisions d’investissement… tout est regroupé dans une seule entité.
Protection de votre patrimoine personnel
L’un des avantages clés de la SCI tient à la limitation de responsabilité : vous êtes responsable uniquement à hauteur de vos apports.
En cas de difficulté financière liée au bien, votre patrimoine personnel reste protégé.
Diversification facilitée
En vous associant à plusieurs personnes, vous pouvez financer plus facilement des biens meublés de valeur plus élevée et diversifier votre portefeuille. Cela permet de réduire les risques tout en multipliant les sources de revenus.
Exemple : Deux associés peuvent réunir leurs apports pour acheter un immeuble comprenant plusieurs studios meublés, ce qui serait difficile à financer individuellement.
Valorisation du patrimoine
L’amortissement du mobilier et, dans certains cas, des travaux ou du bien lui-même contribue indirectement à la valorisation patrimoniale. Même en cas de revente, la structuration via une SCI permet d’anticiper et de répartir les gains entre associés.
Quels sont les potentiels contraintes et précautions ?
Voici un tableau clair et synthétique récapitulant les contraintes et précautions à prendre en compte pour faire de la location meublée via une SCI :
| Contraintes & Risques | Précautions à prendre |
|---|---|
| Fiscalité complexe (IR vs IS) | Bien choisir le régime fiscal adapté à votre stratégie patrimoniale |
| Charges sociales possibles | Évaluer l’impact en cas d’activité professionnelle (ex. : LMNP vs LMP) |
| Comptabilité commerciale obligatoire à l’IS | Mettre en place une gestion comptable rigoureuse |
| Évolutions législatives fréquentes | Assurer une veille juridique ou être accompagné par un expert |
| Vacance locative | Étudier la demande locale, prévoir une réserve de trésorerie |
| Risque de requalification de la SCI à l’IR | Respecter strictement le seuil des 10 % de recettes issues du meublé |
| Litiges avec les locataires | Rédiger un bail solide, établir un inventaire précis, souscrire à une assurance adéquate |
| Conflits entre associés | Prévoir une clause d’arbitrage dans les statuts, formaliser les règles de gestion |
| Décote à la revente des parts | Anticiper la fiscalité en cas de cession et consulter un notaire |
Sources :
FAQ
L’amortissement peut-il être appliqué au logement meublé par le biais d’une SCI ?
L’amortissement comptable peut s’appliquer au logement meublé uniquement si la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés (IS). Dans ce cas, la SCI peut amortir la valeur du bien, du mobilier et des travaux, ce qui permet de réduire le résultat imposable. À l’inverse, une SCI à l’IR ne peut pas pratiquer d’amortissement.
La location meublée en SCI est-elle soumise à la TVA ?
La SCI n’est obligatoirement soumise à la TVA que lorsque les biens immobiliers aménagés sont loués à usage professionnel. Si la société met en location des locaux meublés ou non meublés à usage d’habitation, elle n’est pas assujettie à la TVA et ne peut décider de s’y soumettre volontairement.
Quelle est la différence entre location meublée et non meublée ?
Une location meublée met à la disposition du locataire des biens meubles indispensables au bon déroulement de sa vie quotidienne (réfrigérateur, literie, micro-ondes...). La durée du bail est fixée à 1 an. Une location non meublée est fournie au locataire sans aucun bien annexe : on parle également de logement vide. Le locataire est tenu d'y apporter ses propres meubles. La durée du bail est alors fixée à 3 ans.
Faut-il choisir la location meublé en SCI ou en nom propre ?
Le choix entre la location meublée en SCI ou en nom propre dépend de vos objectifs. En nom propre, le régime LMNP est plus simple et fiscalement avantageux à court terme. En SCI à l’IS, vous bénéficiez de l’amortissement, adapté à une gestion patrimoniale long terme. La SCI offre aussi une meilleure organisation entre associés.
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Mehdi Ouchallal
Co-fondateur LegalPlace, Mehdi est diplômé du magistère DJCE et avocat. Il a exercé plus de 12 ans au sein de cabinets anglo-saxons et français en droit des sociétés, fusions-acquisition et capital investissement.
Dernière mise à jour le 17/11/2025
Rédigé par
Mehdi Ouchallal
Co-fondateur LegalPlace, Mehdi est diplômé du magistère DJCE et avocat. Il a exercé plus de 12 ans au sein de cabinets anglo-saxons et français en droit des sociétés, fusions-acquisition et capital investissement.
Sur quel critère la location est elle jugée “meublée” ou “nue”? S’agit t’il uniquement du type de bail? Est possible de louer avec un bail de location nue et ne pas fournir l’ensemble des meubles de la liste minimale pour être exonéré de risque de requalificiation. Le “Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d’un logement meublé” dispose que: Le mobilier d’un logement meublé, mentionné à l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, comporte au minimum les éléments suivants : 1° Literie comprenant couette ou couverture ; 2° Dispositif d’occultation… Lire la suite »
Bonjour
dans le cadre d une SCI avec location meublée , ( activité de LMNP exercée par la SCI ’à titre occasionnel ),
à partir de quand et selon quels criteres , l administration juge une activité occasionnelle ou régulière ?
avec mes remerciements pour votre explication ci dessus .
Bonjour,
L’appréciation du caractère régulier ou occasionnel de l’activité est à la discrétion du juge. Une activité de LMNP est jugée régulière dès lors qu’elle n’ait plus exercée de manière secondaire par comparaison avec l’activité principale de la SCI. A titre d’exemple, l’activité sera jugée occasionnelle si le bien n’est pas systématiquement mis en location dans ces conditions, ou si les périodes de mise en location changent et ne sont pas fixes.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace
Je suis gérante d’une SCI familiale dont mon mari et moi n’avons que l’usufruit des parts, la nue propriété ayant été dévolue à nos enfants par acte de donation. La SCI a été créée en 2014 dont l’activité principale indiquée sur l’extrait Kbis est “la gestion, l’administration, l’exploitation de biens et droits immobiliers”. Jusqu’à présent la SCI n’a recueilli aucun revenu, et était dormante.
En tant qu’usufruitiers, nous avons l’intention de mettre un appartement en location meublée. Faut-il le faire par la SCI ou en notre nom personnel ?
Merci d’avance pour votre réponse.
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat, qui saura vous renseigner.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Merci beaucoup pour votre réponse. C’est en effet ce que j’ai fait et l’affaire est effectivement complexe. Je rencontre mon notaire la semaine prochaine. Cordialement,
Bonjour,
il me semble qu’il y a méprise dans l’argumentaire : l’article L-110 du code du commerce ici cité ne mentionne pas la location meublée, mais la location de meubles.
La location meublée n’est pas une activité commerciale, mais une activité civile.
Les revenus de la location meublée sont bien fiscalement considérés comme commerciaux et enregistrés dans les BIC.
Bonjour,
L’activité de location meublée est généralement considérée comme une activité de nature civile.
La location d’immeuble est en effet une activité civile. La location de meubles est considérée comme une activité commerciale mais, dans la location meublée, il est considéré que la location de meuble est accessoire.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Je suis gérante d’une SCI familiale (mon frère, ma mère et moi même) et je voulais savoir si il est possible pour une SCI de faire de la location meublée ? De courte durée, 1 an renouvelable ? Location étudiante ?
Ou de la location saisonnière ?
Pourriez vous m’indiquer mes droits et obligations pour la location d’un logement à Paris afin de ne pas faire d’erreurs.
sachant que je suis a L’IR
Je vous remercie
Bien cordialement
Bonjour,
Une Sci familiale peut tout à fait faire de la location, meublée ou non meublée.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
bonjour je suis en pleine recherche pour mon activité je possède plusieurs bien à la location et en cherchant sur votre site je vois que dans les commentaires juste au dessus vous dites que la location de bien meublé est possible pour une sci familial mais d autres articles prouve le contraire La SCI est une société civile. Il est interdit de réaliser des activités commerciales par le biais de cette société et en tirer des bénéfices. Toute activité commerciale au sein d’une SCI familiale est interdite. Des actes tels que l’achat pour revente ou la location meublée par exemple,… Lire la suite »
Bonjour,
La location meublée est donc incompatible avec le statut de SCI familiale (Société Civile Immobilière familiale)… cependant il existe un recours possible pour exercer l’activité de location meublée au sein d’un bien immobilier détenu en SCI de famille (Société Civile Immobilière de famille).
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Bonjour,
Mon propriétaire m’a loué un logement non meublé en SCI.
Peut-il me réclamer des frais de dossier s’ils ne sont pas stipulé dans le contrat de location ?
Merci d’avance!
Bonjour,
Lors de la mise en location d’un bien par une SCI, cette dernière peut réclamer des frais de dossier.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
Merci pour ce super article !
Quels peuvent bien être les autres revenus d’une SCI familiale IR louant occasionnellement une maison secondaire de famille pour rester sous les 10% et donc conserver le statut IR ?
Cette location représenterait l’essentiel de ses revenus, non ?
Bonjour,
Les revenus d’une SCI peuvent également provenir d’autres sources, telles que les intérêts sur les comptes bancaires de la SCI (si la SCI a des fonds en banque qui génèrent des intérêts, ceux-ci constituent également des revenus), les plus-values immobilières (si la SCI vend un bien immobilier à un prix supérieur à son prix d’achat, la différence constitue une plus-value qui est également considérée comme un revenu), les subventions ou aides reçues, ainsi que les revenus fonciers.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace
Bonjour, Ma femme, notre fille et moi allons faire l’acquisition d’un appartement. Dans les 3 années à venir nous allons l’occuper temporairement et voulons le louer occasionnellement et de courte durée en meublé afin d’équilibrer les charges ( moins de 12 semaines par an). Au delà des 3ans notre fille l’occupera ensuite à temps plein. Ma femme et moi sommes en LMP par ailleurs J’ai lu qu’une SCI à l’IR ne peut pas louer un appart en meublé, qu’une SCI à l’IS doit percevoir des loyer même lorsque ce sont les propriétaires qui occupent l’appartement. A part l’indivision, quelle forme… Lire la suite »
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat, qui saura vous renseigner.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Dans le cas d’une SCI à l’IR exerçant cette activité à titre accessoire (moins de 10% des revenus), peut-elle bénéficier, sur ces revenus locatifs meublés, de l’abattement de 50% sur les revenus ?
Bonjour, L’abattement de 50% est typiquement associé au régime micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), qui s’applique aux locations meublées. Ce régime permet un abattement forfaitaire pour frais de 50% des recettes, avec un minimum de 305 euros. Étant donné la complexité des règles fiscales et la spécificité de chaque situation, il est fortement conseillé de consulter un expert-comptable ou un avocat fiscaliste. Un professionnel pourra analyser en détail votre situation et vous fournir des conseils personnalisés, notamment sur l’éligibilité au régime micro-BIC et l’application de l’abattement de 50%. Nous vous invitons à prendre contact avec l’un de nos comptables partenaires,… Lire la suite »
Bojour,
j’ai une question
Est ce que une sci à l’is peut louer un bien meublé contre un loyer (prix du marché) à un associé (comme résidence principale) ? merci pour votre éclairage
Bonjour, Une Société Civile Immobilière (SCI) à l’Impôt sur les Sociétés (IS) peut effectivement louer un bien immobilier, y compris un bien meublé, à un associé. Cependant, la location doit être formalisée par un contrat de bail respectant la législation en vigueur. Ce contrat doit être similaire à ceux utilisés pour des locations à des tiers non associés. De plus, le loyer doit correspondre au prix du marché. Si le loyer est inférieur au prix du marché, l’administration fiscale peut requalifier cet avantage en distribution de dividendes, entraînant des conséquences fiscales pour l’associé et la SCI. Enfin, la location à… Lire la suite »
Bonsoir,
Situation: nous avons une SCI à l’IS qui possède 3 biens en location nue.
Projet: acquérir un gîte meublé et continuer cette activité.
Question: faut il opter pour le régime réel d’imposition sachant que la mensualité sera de 2400 eur et le revenu sera 2800 eur (d’après les bilans de la dernière année)
Bonsoir , mon époux et moi même avons une sci qui comprend un local dans lequel nous travaillons et un appartement meublé jusque là habité par nos enfants étudiants ; Celui ci est vide cette année et nous souhaitons proposer un bail mobilité pour qq mois car souhaitant récupérer le logement pour une de nos fille dans 1 an . Est ce possible ?
Cordialement
Je vis dans un appartement avec un contrat de colocation. Le propriétaire de l’appartement est une SCI. Il m’autorise à faire de la location de courte durée (type AirBnb ou RoomLala) au lieu de prendre un(e) colocataire stable. Cette solution m’arrange, sauf du point de vue financier. En effet, je devrais créer mon propre statut d’hôte et les montants perçus viendraient gonfler mes impôts sur le revenu alors que je les encaisserais pas. De plus, je perdrais mon droit à percevoir la prime d’activité par la CAF. Est-ce que le propriétaire peut faire de la sous-location de chambre meublée chez… Lire la suite »