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Le cumul des statuts de SCI et LMNP

Le cumul des statuts de SCI et LMNP

En théorie, une Société civile immobilière (SCI) dont l’objet doit nécessairement être civil ne peut exercer d’activité de location meublée, considérée comme étant de nature commerciale.

A ce titre, le cumul du statut de SCI avec celui de location meublée non professionnelle (LMNP) n’est en principe pas possible. Toutefois, la loi prévoit des tempéraments et permet à une SCI d’exercer une activité de LMNP, sous certaines conditions :

  • Remplir les critères propres au statut de LMNP
  • S’assujettir au régime de l’impôt sur les sociétés (IS) lorsque les revenus tirés de la location représentent plus de 10% du chiffre d’affaires de la SCI

Peut-on cumuler les statuts de SCI et de LMNP ?

La SCI appartient à la catégorie des sociétés civiles, qui se distinguent des sociétés commerciales de par leur obligation d’avoir un objet civil. Il s’agit d’une forme sociale permettant à ses associés d’investir à plusieurs dans l’immobilier, notamment par la mise en location d’un logement.

L’article 1845 du Code civil apporte une définition négative de la société civile : “Ont le caractère civil toutes les sociétés auxquelles la loi n’attribue pas un autre caractère à raison de leur forme, de leur nature, ou de leur objet.”

Il résulte de cette disposition légale que les sociétés civiles, et par extension la SCI, ne peuvent exercer une activité commerciale par nature, excluant de fait la location meublée professionnelle (LMP) ou non professionnelle (LMNP), considérée comme telle par l’administration fiscale.

En effet, les profits réalisés grâce à une activité de location meublée, qu’il s’agisse d’une LMP ou d’une LMNP, sont imposés au titre des bénéfices industrielles et commerciaux (BIC) en principe exclus du régime de la SCI.

La location meublée permet au loueur de retirer des revenus locatifs de son activité, par opposition à la location vide dont les bénéfices appartiennent à la catégorie des revenus fonciers réalisés par une SCI.

Plusieurs conditions sont requises afin de bénéficier de ce statut :

  • Détenir un bien en nom propre
  • Proposer à la location un logement décent équipé d’un ameublement minimum (literie, plaques de cuisson, réfrigérateur…)

Il est toutefois possible pour la SCI d’exercer une activité de location meublée non professionnelle dès lors qu’elle remplit les conditions requises pour l’application de ce régime:

  • Les recettes tirées de la LMNP (loyers et charges locatives) n’excèdent pas 23 000€ par an
  • La LMNP ne constitue pas la source de revenus principale de la société

Si ces conditions ne sont pas respectées, l’activité de la SCI relève du régime de la location meublée professionnelle, ce qui emporte certaines conséquences sur le plan fiscal.

Quelles conditions pour cumuler les statuts de SCI et de LMNP ?

La SCI peut librement exercer une LMNP en complément de son activité principale, mais perdra toutefois le bénéfice du régime de l’impôt sur le revenu (IR), applicable par défaut aux sociétés civiles, si certaines conditions ne sont pas remplies :

  • Les revenus tirés de la LMNP correspondent à moins de 10% de l’ensemble du chiffre d’affaires annuel réalisé par la SCI
  • L’activité de LMNP n’est exercée par la SCI qu’à titre occasionnelle : il peut s’agir notamment de locations de courte durée, qui n’est pas renouvelée de manière régulière.
Bon à savoir : lorsque la SCI est soumise au mode d’imposition par défaut de l’impôt sur le revenu (IR), les bénéfices de la société sont répartis entre les associés au prorata de leur participation au capital social, puis déclarés sur leur déclaration de revenus personnelle. Il leur est alors appliqué le barème progressif de l’impôt sur le revenu.

Si la SCI ne remplit pas ces conditions, elle doit impérativement basculer vers le régime de l’impôt sur les sociétés (IS), qui correspond au mode d’imposition dont relèvent normalement les sociétés commerciales :

Tranche de chiffre d’affaires Taux d’imposition
Jusqu’à 500 000€ 28%
Au-delà de 500 000€ 31%

Elle peut toutefois se voir appliquer le taux réduit de 15% sur la tranche des bénéfices inférieure à 38 120€ lorsque 3 conditions sont remplies :

  • Chiffre d’affaires hors taxes inférieur à 7.63 millions d’euros
  • Le capital social est entièrement libéré
  • Le capital social est détenu par des personnes physiques à hauteur de 75%
Bon à savoir : le passage du régime de l’IR au mode d’imposition à l’IS est définitif. Une fois effectué, la SCI ne dispose plus de la possibilité de revenir au régime initial.

 

Quelles conséquences en cas de cumul du statut de la SCI avec le régime de la location meublée ?

L’exercice d’une activité de location meublée par la société emporte diverses conséquences, notamment à l’égard de la fiscalité de la SCI.

En effet, il est généralement préférable pour la société de conserver le régime de l’IR, dont le barème progressif se révèle très souvent plus avantageux que les taux fixes de l’impôt sur les sociétés. Cependant, selon sa situation, elle ne dispose pas toujours de ce choix et sera soumise à une fiscalité aux règles plus lourdes.

En cas de respect des seuils de revenus de la LMNP

La SCI qui s’astreint au respect des seuils de revenus lui permettant de bénéficier du régime de la LMNP demeure soumise au régime de l’IR.

La société peut ainsi profiter pleinement des avantages de la LMNP :

  • Amortissement des travaux et des différents éléments du logement sur des durées déterminées
  • Calcul de la plus-value réalisée en cas de vente du logement concerné sans en déduire l’amortissement du bien : en cas de vente du logement par la SCI, la société paiera donc moins d’impôts sur les plus-values.
  • Régime des plus-values des particuliers (incluant l’exonération totale pour durée de détention)

Elle conserve également le bénéfice du régime de l’IR, qui est préférable à l’IS lorsque le chiffre d’affaires réalisé par la SCI est peu important. Il n’est ainsi pas imposé à la société de tenir une comptabilité, contrairement à la SCI à l’IS.

Bon à savoir : la SCI ne peut imputer le déficit lié à l’activité de LMNP que sur les revenus tirés de la location meublée.

En cas de dépassement des seuils de revenus de la LMNP

Lorsque la SCI ne respecte pas les limites de revenus ouvrant droit au régime de la LMNP, elle n’exerce alors plus l’activité de location meublée à titre occasionnelle, mais à titre habituelle, ce qui entraîne une requalification en location meublée professionnelle.

A ce titre, la SCI doit impérativement passer au régime de l’IS et doit s’astreindre aux règles de la comptabilité commerciale applicables à toutes les sociétés commerciales.

Le régime de la LMP présente toutefois certains avantages :

  • Imputation du déficit sur le revenu global de la SCI
  • Application du régime des plus-values professionnelles permettant à la société de bénéficier d’une exonération partielle ou totale d’impôts selon le montant des recettes

Lire aussi : Le comptable LMNP

Co-fondateur et DG de LegalPlace, Mehdi est ancien avocat au Barreau de Paris et diplômé du magistère DJCE. Il a exercé plus de 12 ans au sein de cabinets anglo-saxons et français en droit des sociétés, fusions-acquisition et capital investissement.

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Pascal
Pascal
mars 2, 2020 6:08

Bonjour Samuel Je suis à la retraite, et j’ai une SCI à l’IS qui n’a plus d’activité mais sur les comptes de laquelle il reste 300k€ provenant de ventes de foncier pro détenu par cette sci. Je souhaite faire investir cette SCI dans des biens en LMNP (mais pas en résidence services) qui devraient me rapporter environ 20k€/ an. Puis-je le faire (et donc bénéficier de l’amortissement) et si oui serai-je considéré comme LMP plutôt que LMNP ? Si ce n’est pas possible, suis-je soumis la flat tax de 30% si je sors ces 300k€de la SCI pour les récupérer… Lire la suite »

Pierre
Pierre
septembre 8, 2020 3:20
Reply to  Pascal

Bonjour Pascal, Votre SCI étant à l’IS (et à moins que vous ne déteniez de compte courant d’associé au sein de votre SCI), les sommes que vous retirerez seront considérées comme des dividendes et donc imposées au titre de la flat tax ou au barème de l’IR (si vous souhaitez opter pour cette option). Le fait de réinvestir via votre SCI dans des logements que vous louerez en meublé ne vous permettra pas de bénéficier du statut LMNP car malgré le fait que vos revenus locatifs seront inférieurs à 23k€ / an, cette activité représentera l’activité principale de votre SCI.… Lire la suite »

Cécile
mai 13, 2020 10:08

Article très intéressant, clair.

Allan Ellias
septembre 11, 2020 1:46

Bonjour,

Je suis actuellement avec le statut LMNP avec un bien en location qui rapporte annuellement 16 000 €, je souhaite acquérir un deuxième bien, mais je vais dépasser le montant pour rester en lmnp je souhaite savoir si il est plus intéressant de passer en sci ou juste en lmp.