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Le cumul des statuts de SCI et LMNP

Le cumul des statuts de SCI et LMNP

Le cumul du statut de SCI avec celui de location meublée non professionnelle (LMNP) n’est en principe pas possible contrairement  à celui de l’EURL et la LMNP. En théorie, une Société civile immobilière (SCI) dont l’objet doit nécessairement être civil ne peut exercer d’activité de location meublée, considérée comme étant de nature commerciale.

Toutefois, la loi prévoit des tempéraments et permet à une SCI d’exercer une activité de LMNP, sous certaines conditions :

  • Remplir les critères propres au statut de LMNP
  • S’assujettir au régime de l’impôt sur les sociétés (IS) lorsque les revenus tirés de la location représentent plus de 10% du chiffre d’affaires de la SCI

Peut-on cumuler les statuts de SCI et de LMNP ?

La SCI appartient à la catégorie des sociétés civiles, qui se distinguent des sociétés commerciales de par leur obligation d’avoir un objet civil. Il s’agit d’une forme sociale permettant à ses associés d’investir à plusieurs dans l’immobilier, notamment par la mise en location d’un logement.

L’article 1845 du Code civil apporte une définition négative de la société civile : “Ont le caractère civil toutes les sociétés auxquelles la loi n’attribue pas un autre caractère à raison de leur forme, de leur nature, ou de leur objet.”

Il résulte de cette disposition légale que les sociétés civiles, et par extension la SCI, ne peuvent exercer une activité commerciale par nature, excluant de fait la location meublée professionnelle (LMP) ou non professionnelle (LMNP), considérée comme telle par l’administration fiscale.

En effet, les profits réalisés grâce à une activité de location meublée, qu’il s’agisse d’une LMP ou d’une LMNP, sont imposés au titre des bénéfices industrielles et commerciaux (BIC) en principe exclus du régime de la SCI.

La location meublée permet au loueur de retirer des revenus locatifs de son activité, par opposition à la location vide dont les bénéfices appartiennent à la catégorie des revenus fonciers réalisés par une SCI.

Plusieurs conditions sont requises afin de bénéficier de ce statut :

  • Détenir un bien en nom propre
  • Proposer à la location un logement décent équipé d’un ameublement minimum (literie, plaques de cuisson, réfrigérateur…)

Il est toutefois possible pour la SCI d’exercer une activité de location meublée non professionnelle dès lors qu’elle remplit les conditions requises pour l’application de ce régime:

  • Les recettes tirées de la LMNP (loyers et charges locatives) n’excèdent pas 23 000€ par an
  • La LMNP ne constitue pas la source de revenus principale de la société

Si ces conditions ne sont pas respectées, l’activité de la SCI relève du régime de la location meublée professionnelle, ce qui emporte certaines conséquences sur le plan fiscal.

Quelles conditions pour cumuler les statuts de SCI et de LMNP ?

Le cumul des statuts de SCI et LMNP

La SCI peut librement exercer une LMNP en complément de son activité principale, mais perdra toutefois le bénéfice du régime de l’impôt sur le revenu (IR), applicable par défaut aux sociétés civiles, si certaines conditions ne sont pas remplies :

  • Les revenus tirés de la LMNP correspondent à moins de 10% de l’ensemble du chiffre d’affaires annuel réalisé par la SCI
  • L’activité de LMNP n’est exercée par la SCI qu’à titre occasionnelle : il peut s’agir notamment de locations de courte durée, qui n’est pas renouvelée de manière régulière.
Bon à savoir : lorsque la SCI est soumise au mode d’imposition par défaut de l’impôt sur le revenu (IR), les bénéfices de la société sont répartis entre les associés au prorata de leur participation au capital social, puis déclarés sur leur déclaration de revenus personnelle. Il leur est alors appliqué le barème progressif de l’impôt sur le revenu.

Si la SCI ne remplit pas ces conditions, elle doit impérativement basculer vers le régime de l’impôt sur les sociétés (IS), qui correspond au mode d’imposition dont relèvent normalement les sociétés commerciales. Les bénéfices imposables de la société sont ainsi soumis au taux fixe de 26,5%.

Elle peut toutefois se voir appliquer le taux réduit de 15% sur la tranche des bénéfices inférieure à 38 120€ lorsque 3 conditions sont remplies :

  • Chiffre d’affaires hors taxes inférieur à 7.63 millions d’euros
  • Le capital social est entièrement libéré
  • Le capital social est détenu par des personnes physiques à hauteur de 75%
Bon à savoir : le passage du régime de l’IR au mode d’imposition à l’IS est définitif. Une fois effectué, la SCI ne dispose plus de la possibilité de revenir au régime initial.

Quelles conséquences en cas de cumul du statut de la SCI avec le régime de la location meublée ?

L’exercice d’une activité de location meublée par la société emporte diverses conséquences, notamment à l’égard de la fiscalité de la SCI.

En effet, il est généralement préférable pour la société de conserver le régime de l’IR, dont le barème progressif se révèle très souvent plus avantageux que les taux fixes de l’impôt sur les sociétés. Cependant, selon sa situation, elle ne dispose pas toujours de ce choix et sera soumise à une fiscalité aux règles plus lourdes.

En cas de respect des seuils de revenus de la LMNP

La SCI qui s’astreint au respect des seuils de revenus lui permettant de bénéficier du régime de la LMNP demeure soumise au régime de l’IR.

La société peut ainsi profiter pleinement des avantages de la LMNP, en particulier en cas de vente du logement par la SCI.

Les avantages du statut LMNP

Elle conserve également le bénéfice du régime de l’IR, qui est préférable à l’IS lorsque le chiffre d’affaires réalisé par la SCI est peu important. Il n’est ainsi pas imposé à la société de tenir une comptabilité, contrairement à la SCI à l’IS.

Bon à savoir : la SCI ne peut imputer le déficit lié à l’activité de LMNP que sur les revenus tirés de la location meublée.

En cas de dépassement des seuils de revenus de la LMNP

Lorsque la SCI ne respecte pas les limites de revenus ouvrant droit au régime de la LMNP, elle n’exerce alors plus l’activité de location meublée à titre occasionnelle, mais à titre habituelle, ce qui entraîne une requalification en location meublée professionnelle.

A ce titre, la SCI doit impérativement passer au régime de l’IS et doit s’astreindre aux règles de la comptabilité commerciale applicables à toutes les sociétés commerciales.

Le régime de la LMP présente toutefois certains avantages :

  • Imputation du déficit sur le revenu global de la SCI
  • Application du régime des plus-values professionnelles permettant à la société de bénéficier d’une exonération partielle ou totale d’impôts selon le montant des recettes
Bon à savoir : une SAS peut tout autant convenir aux porteurs de projets, surtout lorsque les transactions concernent des appartements sous location en meublé professionnel. C’est pourquoi il est tout à fait possible de transformer une SCI en SAS.

FAQ

Quelle société créer pour une activité de LMNP ?

Il est possible de louer un bien meublé sous le statut de LMNP quel que soit le statut juridique choisi, à condition qu'il s'agisse d'une activité occasionnelle qui ne génère pas de recettes supérieures à 23 000€ par an.

Une SCI peut-elle louer ?

Il est possible pour une SCI de mettre en location des biens non meublés. La location de biens meublés n'est en principe pas autorisée sous la SCI, sauf s'il s'agit d'une activité accessoire qui ne représente pas une part importante du chiffre d'affaires de la société.

Est-il préférable de créer une SARL de famille ou une SCI pour une activité de location meublée ?

Le choix de la SARL de famille est adapté lorsque les associés souhaitent que l'activité de location meublée constitue l'activité principale de la société. En effet, la SCI doit obligatoirement avoir un objet civil, ce qui exclut d'office la location meublée qui entre dans la catégorie des actes de commerce. Toutefois, si la location meublée ne constitue qu'une activité occasionnelle de la société, il est possible de constituer une SCI. La société sera alors soumise d'office au régime de l'impôt sur les sociétés.

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Co-fondateur LegalPlace, Mehdi est diplômé du magistère DJCE et avocat. Il a exercé plus de 12 ans au sein de cabinets anglo-saxons et français en droit des sociétés, fusions-acquisition et capital investissement.

Dernière mise à jour le 02/09/2021

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Pascal
Pascal
mars 2, 2020 6:08

Bonjour Samuel Je suis à la retraite, et j’ai une SCI à l’IS qui n’a plus d’activité mais sur les comptes de laquelle il reste 300k€ provenant de ventes de foncier pro détenu par cette sci. Je souhaite faire investir cette SCI dans des biens en LMNP (mais pas en résidence services) qui devraient me rapporter environ 20k€/ an. Puis-je le faire (et donc bénéficier de l’amortissement) et si oui serai-je considéré comme LMP plutôt que LMNP ? Si ce n’est pas possible, suis-je soumis la flat tax de 30% si je sors ces 300k€de la SCI pour les récupérer… Lire la suite »

Pierre
Pierre
septembre 8, 2020 3:20
Reply to  Pascal

Bonjour Pascal, Votre SCI étant à l’IS (et à moins que vous ne déteniez de compte courant d’associé au sein de votre SCI), les sommes que vous retirerez seront considérées comme des dividendes et donc imposées au titre de la flat tax ou au barème de l’IR (si vous souhaitez opter pour cette option). Le fait de réinvestir via votre SCI dans des logements que vous louerez en meublé ne vous permettra pas de bénéficier du statut LMNP car malgré le fait que vos revenus locatifs seront inférieurs à 23k€ / an, cette activité représentera l’activité principale de votre SCI.… Lire la suite »

COMMEINHES
COMMEINHES
mars 30, 2021 10:13
Reply to  Pascal

Bonjour, avez vous finalement trouvé une solution pertinente de réinvestissement ?
Cordialement, Victoria.

Cécile
mai 13, 2020 10:08

Article très intéressant, clair.

Adda
Adda
octobre 9, 2020 1:42
Reply to  Cécile

Bonjour,
Nous vous remercions pour votre retour positif sur l’article.
L’équipe LegalPlace

Solenne
Éditeur
octobre 4, 2021 2:15
Reply to  Cécile

Bonjour,

Nous vous remercions pour ce commentaire positif.

L’équipe LegalPlace

Allan Ellias
septembre 11, 2020 1:46

Bonjour,

Je suis actuellement avec le statut LMNP avec un bien en location qui rapporte annuellement 16 000 €, je souhaite acquérir un deuxième bien, mais je vais dépasser le montant pour rester en lmnp je souhaite savoir si il est plus intéressant de passer en sci ou juste en lmp.

Adda
Adda
octobre 9, 2020 2:43
Reply to  Allan Ellias

Bonjour, Lorsque la SCI ne respecte pas les limites de revenus ouvrant droit au régime de la LMNP, cela entraîne une requalification en location meublée professionnelle. De ce fait, elle doit impérativement passer au régime de l’IS et doit s’astreindre aux règles de la comptabilité commerciale applicables à toutes les sociétés commerciales. La SCI à l’IS présente des avantages comme le report des déficits ou encore la déduction de frais du résultat fiscal (frais d’acquisition et de gestion du bien, salaire du gérant, amortissement du bien immobilisé dont la contrepartie est que la plus-value de cession sera importante). Le régime… Lire la suite »

Sabine
Sabine
novembre 24, 2020 10:07

Bonjour Samuel. le seuil pour LMNP est de 23 000 euros de recettes +condition annexe. si un loueur en LMNP a déja 20000 euros de recettes , est ce que la création d’une sci à l’IS par lui pour investir dans un bien supplémentaire meublé et amortissable compte t’il globalement pour le régime LMNP du loueur (recettes LMNP + quote part du loueur des recettes sci IS lui revenant ) ou est ce que le fait de gérer un autre bien meublé en SCI is est dissocié du montant maximal de 23 000 euros de recettes pour la partie LMNP… Lire la suite »

Cerutti Frédéric
Cerutti Frédéric
février 4, 2021 11:03
Reply to  Sabine

Bonjour,
A toute fin utile, n’oubliez pas que pour passer en LMP il faut que vos revenus LMNP dépasse vos revenus salariale.
Si vous gagné 30 000 euros de salaire à l’année, vous pouvez toucher 29 999 euros en LMNP sans passé en LMP.
Bonne journée

Lionel
Lionel
mars 12, 2021 12:06

bonjour, les revenus LMNP comprennent-ils les charges, c à d, les charges locatives payées par les locataires. Cela peut décider du passage en SCI en effet. Merci pour vos précieux conseils.

Lina Dinari
Éditeur
Lina Dinari
mars 14, 2021 8:47
Reply to  Lionel

Bonjour,
Les charges payées par le locataire sont effectivement comprises dans les revenus LMNP.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace

Barre Marie
Barre Marie
mars 21, 2021 11:39
Reply to  Lina Dinari

Bonjour j’ai 3 appartement en sci à l’IR avec mon mari (1 de robin recentre , 1 Cellier et 1 pinel) Les 3 sont loués à peu près la même somme. nous sommes libres de disposer du premier si nous le vendons à quelle fiscalité seront nous soumis si on le laisse ds la sci et si on le sort Nous souhaiterions soit faire du LMNP sur cet appartement ds la SCI soit le vendre et racheter un autre appartement pour faire du LMNP hors SCI cette activité n’est pas la source principale de revenus Sommes tous les deux salariés… Lire la suite »

Olivier
Olivier
août 5, 2021 1:33

Bonjour,

Est-ce si un jour je souhaite acheter une maison, une SCI peut mordre mon pourcentage d’endettement dans ma vie privée ?

Alissia
Éditeur
Alissia
août 13, 2021 11:04
Reply to  Olivier

Bonjour,
Dans le cadre d’un emprunt immobilier pour une résidence principale, et même si les dettes pèsent sur la SCI et non sur ses actionnaires, la banque prendra très certainement les mensualités des prêts accordés a la SCI dans le calcul du taux d’endettement.
Pour l’acquisition de votre résidence principale il faudra vous faudra donc vous renseigner au préalable sur votre capacité d’emprunt, l’idée étant de connaitre exactement le budget que vous pouvez allouer à cette acquisition.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace

MICAE
MICAE
août 25, 2021 6:55

Bonjour,
J’ai quelques questions concernant les SCI:
Actuellement propriétaire avec ma femme de notre résidence principale, nous souhaitons vendre notre maison (elle ne nous correspond plus) puis créer une sci (tous les deux) afin de racheter une résidence et de nous la loué. Est-ce possible ?
Je suis aussi propriétaire (seul) de 2 studios LMNP, il ne sera pas possible de les inclure dans la SCI sans les faire racheter par celle-ci ?

Merci d’avance
Cordialement
MT

Lina Dinari
Éditeur
Lina Dinari
août 25, 2021 7:12
Reply to  MICAE

Bonjour,
Il est en effet possible pour les associés d’une SCI d’être locataires de leur résidence principale détenue par la société.
Afin d’inclure un bien dans une SCI, il est nécessaire de les apporter au capital ou que la société procède à leur rachat.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace