Cumuler les statuts de SCI et LMNP : est-ce possible ?

Cumuler les statuts de SCI et LMNP : est-ce possible ?

Les statuts SCI ou Société Civile Immobilière et LMNP sont, en principe, incompatibles. En effet, il s’agit de deux structures qui diffèrent de par leur nature :

  • La SCI(Société Civile Immobilière) est une société de nature civile ;
  • La LMNP (Location en Meublé Non Professionnelle) est un régime de nature commerciale.

Il est tout de même possible de les cumuler. Dans quels cadre ces deux statuts sont-ils cumulables et quelles en sont les conséquences ?

 

En principe : LMNP et SCI ne sont pas compatibles

En principe, LMNP et SCI ne sont pas compatibles. Afin de comprendre cette incompatibilité, il convient de mieux connaître ces deux régimes.

Qu’est-ce qu’un LMNP ?

LMNP ou Location en Meublé Non Professionnelle est un régime permettant d’investir dans la location en meublé. Son objet est de nature commerciale. Pour devenir loueur en meublé non professionnel, quelques étapes relativement simples sont nécessaires :

  • Acheter ou détenir un bien en nom propre ;
  • Proposer de la location meublée comprenant les éléments essentiels au locataire comme des équipements de cuisine et un lit ;
  • Envoyer un courrier aux impôts pour informer de l’activité (valable pour les LMNP soumis au régime du réel simplifié).
À noter : pour garder son caractère « non professionnel », les recettes du LMNP (charges locatives et loyers) ne doivent pas dépasser les 23 000 € par an et le loueur doit disposer d’une source de revenu plus importante dans son foyer fiscal. Il est aussi important de préciser qu’un LMNP n’est pas inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés.

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Une SCI ou Société Civile Immobilière est un statut juridique permettant de réaliser, à deux ou à plusieurs, un investissement immobilier. Une SCI familiale constitue par ailleurs une solution efficace pour gérer un patrimoine immobilier et assurer son partage entre les héritiers. L’objet social de la SCI doit être purement civil. En principe, elle peut proposer des logements en location nue, mais pas en meublé. En effet, la location meublée est considérée comme une activité commerciale par l’administration fiscale.

À noter : la SCI peut cependant proposer de la location meublée sous certaines conditions. Dans ce cas, elle sera généralement imposable à l’impôt sur les sociétés.

Pourquoi LMNP et SCI ne sont-ils pas compatibles ?

SCI et LMNP ne sont donc pas compatibles par leur objet, purement civil pour la SCI et commercial pour le LMNP. De plus, leurs fiscalités sont différentes. Toutefois, il existe des exceptions permettant de cumuler ces deux statuts.

 

Mais des exceptions permettent de cumuler les deux

SCI et LMNP sont deux statuts avantageux pour réaliser un investissement immobilier. Bien qu’ils ne soient pas compatibles de par leur objet, il est possible de cumuler SCI et LMNP. La loi n’interdit pas d’investir dans une LMNP à travers une SCI. Afin de bénéficier d’une fiscalité plus avantageuse, la société civile immobilière doit rester sous le régime fiscal de l’IR (impôt sur le revenu). À l’inverse, la fiscalité d’une SCI à l’IS peut s’avérer plus lourde.

En principe, une SCI qui œuvre dans une LMNP est soumise à l’impôt sur les sociétés. Pour rester dans l’IR, la société doit remplir quelques conditions :

  • Garder les recettes hors taxes du LMNP à 10% des recettes totales de la SCI au maximum ;
  • Exercer l’activité de LMNP saisonnière ou une LMNP occasionnelle (location de courte durée et renouvelée occasionnellement).
À noter : dans le cas d’une SCI, le passage de l’IR à l’IS est définitif.

 

Quels risques pour le cumul SCI et LMNP ?

Cumuler SCI et LMNP présente des risques, surtout sur le plan fiscal. En effet, la fiscalité de la SCI reste avantageuse si celle-ci est imposable à l’IR. Autrement, elle peut être contrainte à un régime fiscal plus lourd. La SCI peut également risquer une dissolution et une gestion fautive du gérant.

Régime fiscal plus lourd pour la SCI à l’IS

Une SCI exerçant une LMNP de façon habituelle est automatiquement imposable à l’IS. Dans ce cas, la société est soumise à :

  • Une fiscalité opaque avec ses revenus locatifs assimilés à des chiffres d’affaires imposables à l’IS et une double imposition ;
  • Un régime de plus-value peu avantageux ;
  • Une taxation plus importante des dividendes (à 40%) ;
  • Des obligations comptables plus lourdes (tenue de comptabilité obligatoire). Mais elle peut-être simplifiée grâce à des logiciels de comptabilités SCI.
À noter : dans certains cas, la SCI peut être sans revenus locatifs.

Dissolution de la SCI œuvrant dans le LMNP

Une SCI qui exerce une LMNP, une activité commerciale, peut risquer une dissolution. Les activités de la LMNP sont présumées exercées par une autre société constituée de fait. La dissolution de la SCI peut surtout avoir lieu si elle exerce une location en meublé non professionnelle de façon habituelle.

Gestion fautive du gérant de la SCI

Exercer en tant que LMNP à travers une SCI peut entraîner une gestion fautive du gérant. Un tiers ayant subi un préjudice dû à cette situation peut exiger réparation en entreprenant une action en justice.

 

SCI vs LMNP : comparatif

Dans le domaine de la location meublée, la SCI et la LMNP présentent des avantages comme des inconvénients. Avant de choisir un statut, il convient de faire le comparatif LMNP et SCI.

Location meublée en SCI : avantages et inconvénients

La SCI n’est généralement pas compatible avec la location meublée, qui est considérée comme une activité commerciale par l’administration fiscale. La société peut cependant proposer des logements en meublé, mais cela présente des risques. La location meublée en SCI présente des avantages et des inconvénients.

Avantages d’une SCI

La société civile immobilière est un statut présentant de nombreux avantages. Il est plus facile d’augmenter la capacité financière de la société grâce aux apports fournis par les associés pour former le capital social de la SCI, ce qui facilite également l’obtention des prêts. La facilité de la transmission du patrimoine via la SCI immobilier fait aussi partie des avantages de la SCI.

Sur le plan fiscal, une SCI soumise au régime de l’IR profite de nombreux avantages :

  • Fiscalité transparente de la SCI;
  • Régime de plus-value avantageux ;
  • Taxation des dividendes favorable aux associés.

Inconvénients d’une SCI

La création d’une SCI pour réaliser un investissement immobilier requiert des démarches plus importantes et le coût de création de la SCI
est plus élevé que le cout pour la constitution d’une LMNP. Une SCI œuvrant dans la location meublée bascule systématiquement de l’IR à l’IS, sauf dans certains cas. Soumettre une SCI à l’IS permet sa transparence fiscale et des avantages en matière de plus-value et de taxation de dividendes. Une société civile immobilière proposant des logements en meublé peut être dissoute dans certains cas.

Location meublée via un LMNP : avantages et inconvénients

Devenir Loueur en Meublé Non Professionnel pour se lancer dans le locatif meublé constitue une solution intéressante. Ce statut présente également quelques inconvénients.

Avantages du LMNP

Le principal avantage du statut LMNP est son accessibilité. À vrai dire, se lancer en tant que Loueur en Meublé Non Professionnel ne nécessite pas de démarches administratives importantes. En cas d’achat en nom propre, il suffit de faire parvenir un courrier informant sur le choix de la location en meublé aux impôts.

La fiscalité du LMNP présente également de nombreux avantages, notamment :

  • L’amortissement des travaux, des meubles, des murs… sur des durées bien déterminées ;
  • Assiette de plus-value calculée sans déduction de l’amortissement en cas de revente du LMNP, ce qui implique moins d’impôts ;
  • Utilisation libre des loyers perçus en cas d’achat en nom propre ;
  • Imposition des revenus généralement nulle pendant des années dans la plupart des cas.

Inconvénients du LMNP

Le principal inconvénient du LMNP est la durée de l’amortissement limitée à une dizaine d’années. En cas de cession du LMNP à une SCI à l’IS, il sera nécessaire de s’acquitter de nouveau des frais du notaire. Après la durée de l’amortissement, il est possible de revendre le bien et de s’acquitter des impôts ou de vendre. Le plafond de recette pour garder le caractère « non professionnel » peut aussi être contraignant.

A lire : SCI de location meublée et Airbnb : est-ce compatible ?

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