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L’amortissement d’un bien en SCI

L’amortissement d’un bien en SCI

L’amortissement d’un bien immobilier détenu par une SCI ou société civile immobilière vise à prendre en compte sa dépréciation théorique par le temps du fait de son utilisation normale. Il s’agit d’un mécanisme comptable purement fictif qui permet de réduire le bénéfice fiscal, et donc les impôts prélevés par l’administration, ainsi que de calculer les plus-values de la SCI dégagées suite à la vente du bien par la SCI. La dépréciation est alors linéaire et le taux d’amortissement dépend de la durée d’utilisation normale du bien, fixée entre 20 et 50 pour les immeubles bâtis.

Les règles et les implications de l’amortissement du bien ne sont pas les mêmes en fonction du régime fiscal auquel est soumise la SCI :

  • SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR) : la constatation de l’amortissement du bien n’est pas exigée. Il convient d’évaluer si la décision d’amortir le bien est adaptée à la situation de la société.
  • SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) : la constatation de l’amortissement des immeubles détenus par la société est obligatoire.

Faut-il constater l’amortissement d’un bien en SCI ?

Les conditions d’amortissement d’un bien en SCI

Constater l’amortissement d’un bien immeuble inscrit à l’actif de la SCI n’est pas toujours obligatoire en fonction du régime d’imposition auquel est soumise la société. Il n’existe ainsi pas d’exigence d’amortissement au sein des SCI relevant du régime fiscal des sociétés de personnes (IR), qui correspondent à la grande majorité des SCI, ce qui s’explique par l’exonération d’obligation comptable dont elles bénéficient. Une SCI à l’IR peut toutefois choisir d’amortir ses biens immeubles lorsque cette manoeuvre se révèle avantageuse du fait de sa situation : l’amortissement des biens dans une SCI familiale permet notamment de réduire le montant des parts sociales et donc d’éviter de payer des droits de succession en SCI familiale trop élevés.

Cette règle diffère lorsque la SCI est soumise à l’IS du fait de l’obligation de tenir une comptabilité de SCI de la même manière que les sociétés commerciales (SAS, SARL…). Il est alors impératif d’amortir les biens immeubles détenus par la SCI selon les règles de l’amortissement linéaire. Etant donné que les différents éléments de l’immeuble ne se déprécient pas de la même manière (toiture, murs…), il est nécessaire d’amortir chaque composant en fonction de sa durée normale d’utilisation qui varie selon sa nature.

Les taux d’amortissement d’un bien en SCI

L’amortissement des biens détenus par une SCI est effectué en application des règles de l’amortissement linéaire : il s’agit alors d’envisager la dépréciation théoriquement constante du bien au fil du temps. Les amortissements successifs du bien sont calculés par la division du prix d’acquisition, dont sont déduits les frais généraux immédiatement déductibles tels que les frais de notaire ou de rédaction d’actes, par sa durée normale d’utilisation :

Le taux d’amortissement annuel du bien est donc intimement lié à sa durée normale d’utilisation. Celle-ci dépend de la nature du composant amorti, étant donné que la loi exige de démembrer les différents éléments de l’immeuble qui feront l’objet d’un amortissement différent :

Elément amorti Durée normale d’utilisation Taux d’amortissement
Immeuble bâti De 20 à 50 ans De 2 à 5%
Toiture 25 ans 4%
Installations électriques 25 ans 4%
Etanchéité 15 ans 6.67%
Ascenseurs 15 ans 6.67%
Agencements intérieurs 15 ans 6.67%
Structure (gros oeuvre) 80 ans 1.25%
Bon à savoir : le terrain sur lequel l’immeuble est construit n’est pas amortissable.

Pourquoi constater l’amortissement d’un bien en SCI ?

A quoi sert l’amortissement d’un bien en SCI ?

Les amortissements du bien sont particulièrement déterminants dans la définition de la plus-value dont bénéficie la SCI suite à la vente de l’immeuble. Ils sont en effet pris en compte dans le calcul de la valeur nette comptable (VNC) du bien :

La VNC présente un caractère fictif, car elle ne prend pas en compte les travaux d’amélioration du bien susceptible de le valoriser : elle doit donc être distinguée de la valeur réelle de l’immeuble. La VNC est principalement utilisée pour déterminer le montant de la plus-value réalisée par la SCI au moment de la revente du bien. Il résulte de ce calcul purement comptable que la plus-value croît proportionnellement à la durée d’amortissement du bien.

Exemple : un bien immeuble est acquis par la SCI au prix de 250 000€. La durée normale d’utilisation moyenne des immeubles bâtis étant fixée à 20 ans, le bien est déprécié de par an. La SCI revend ce bien au bout de 10 ans à 300 000€. Sa valeur nette comptable est alors de . Etant donné que le calcul de la plus-value prend en compte la valeur nette comptable du bien et non sa valeur réelle, la plus-value s’élève à . Ce montant est soumis à prélèvement par l’administration fiscale.

Amortir un bien pour optimiser la transmission du patrimoine immobilier

Au sein d’une SCI familiale dont le but principal est d’optimiser la gestion et la transmission d’un patrimoine immobilier, opter pour l’amortissement d’un bien immeuble détenu par la société est plus ou moins intéressant en fonction de l’objectif des associés :

  • Cession du bien en cours de vie sociale : lorsque la SCI est soumise à l’IR et dispose donc d’un choix, il est préférable de s’abstenir d’amortir le bien. En effet, les amortissements successifs influent sur le calcul de la plus-value immobilière réalisée lors de la cession, qui sera particulièrement élevée si la cession intervient longtemps après l’acquisition du bien du fait de la durée prolongée de l’amortissement.
  • Transmission du patrimoine immobilier : lorsque la SCI est soumise à l’IR, il est stratégique de comptabiliser l’amortissement du bien de façon à minorer la valeur comptable de la société. La constatation de l’amortissement n’ayant d’impact que sur le plan comptable, l’imposition des associés au titre des revenus fonciers ne varie pas contrairement à la valeur de la SCI et de ses parts sociales. La minoration des parts sociales et de l’actif successoral permet alors de diminuer le montant des droits de succession perçus par l’Etat.

Exemple : une SCI constituée par des parents en vue de transmettre leur patrimoine immobilier à leurs enfants est propriétaire d’un bien immeuble acquis au prix de 250 000€. La durée normale d’utilisation du bien étant fixée à 20 ans, le taux d’amortissement est de 5% par an, soit une dépréciation annuelle de 12 500€. Au décès des parents, il est nécessaire d’évaluer la société afin de déterminer la valeur des parts sociales transmises aux héritiers :

La comptabilisation de l’amortissement de l’immeuble permet de réduire l’actif social, ce qui induit une revalorisation des parts sociales et une diminution des droits de succession, qui sont appliqués sur l’actif calculé sur la base de la valeur nette comptable du bien transmis via la SCI et non sur la base de sa valeur réelle.

L’amortissement d’un bien en SCI soumise à l’IR

En principe, une SCI soumise à l’IR n’est pas tenue de comptabiliser l’amortissement d’un bien immeuble dont elle est propriétaire, cette obligation étant réservée aux sociétés soumises à l’IS. Elle dispose néanmoins d’une option et peut choisir d’amortir ses biens, ce qui s’avère très impactant sur les plans fiscal et comptable : il est alors requis du gérant qu’il tienne une comptabilité, étant donné que l’amortissement est avant tout une notion purement comptable.

Les conséquences de l’amortissement d’un bien en SCI à l’IR

Les conséquences de l’amortissement du bien détenu par une SCI soumise à l’impôt sur le revenu ne sont pas influencées par les dispositifs fiscaux particuliers dont peut bénéficier la société. Cette homogénéité de régime tient à la fiscalité de la SCI à l’IR, qualifiée de SCI transparente : l’imposition de la société est effectuée au travers des associés qui inscrivent sur le déclaration de revenus personnelle les bénéfices imposables de la SCI et les ajoutent à leurs revenus fonciers.

Contrairement aux sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés, 2 types de bénéfices, qui ne correspondent pas à la même réalité, doivent être distingués dans la SCI à l’IR :

    • Bénéfice comptable

Ce bénéfice est calculé en application des règles comptables. Il correspond à la simple différence des produits et des charges constatés relevés au cours de l’exercice, ce qui explique la différence sensible de montants entre le bénéfice comptable et le bénéfice fiscal. A la clôture de l’exercice, le bénéfice comptable est distribué aux associés ou affecté à la réserve. L’amortissement est uniquement comptabilisé dans le bénéfice comptable : la constatation de l’amortissement a donc pour conséquence de réduire le montant des dividendes perçus par les associés.

    • Bénéfice fiscal

Ce bénéfice dégagé à la clôture de l’exercice constitue la base utilisée par l’administration afin de déterminer le bénéfice imposable de la société qui sera réparti entre les associés au prorata de leur participation au capital social. Contrairement au bénéfice comptable, le bénéfice fiscal ne correspond pas à la simple différence entre produits et charges : en effet, les dispositions du Code général des impôts requièrent parfois de comptabiliser certaines charges non déductibles dans le bénéfice fiscal. L’amortissement pratiqué sur les biens immeubles détenus par la SCI ne sont pas inclus dans le calcul du bénéfice fiscal. Il en résulte donc que les amortissements ne permettent pas d’obtenir de réduction d’impôts et n’ont pas d’impact sur l’imposition de la société au travers des associés.

Les dérogations à l’amortissement linéaire

Par défaut, la SCI soumise à l’IR qui choisit d’amortir les biens composant son patrimoine immobilier se verra appliquer les règles de l’amortissement linéaire basées sur la dépréciation constante et régulière du bien due au temps. Par exception, au même titre que les particuliers qui détiennent un bien en nom propre, il lui est possible de profiter des avantages offerts par certains dispositifs fiscaux ponctuels à condition de respecter les critères requis. C’est notamment le cas du dispositif Robien classique qui permet à la SCI de déduire de ses revenus fonciers (et donc de son bénéfice fiscal) les amortissements pratiqués sur des biens immeubles mis en location à des taux évolutifs en fonction de la durée de détention :

Taux d’amortissement Durée d’application
8% du prix de revient du logement

8% des dépenses de reconstruction ou d’agrandissement

De 0 à 5 ans
2.5% du prix de revient du logement

8% des dépenses de reconstruction ou d’agrandissement

De 6 à 10 ans
10% des dépenses d’amélioration De 0 à 10 ans
8% du prix de revient En cas de prorogation de 3 ans du dispositif (renouvelable 1 fois)
Bon à savoir : lorsque le bien détenu par la SCI se situe en zone de revitalisation rurale, la société bénéficie d’une déduction spécifique de 26% supplémentaire pendant la période de déduction de l’amortissement.

Le dispositif Robien classique est simplement temporaire et n’est applicable que pour une durée de 10 ans. Il est néanmoins possible de le proroger pour une durée de 3 ans renouvelable une fois. Afin de bénéficier de ce régime de faveur, il est nécessaire de respecter un certain nombre de conditions :

  • Avoir acquis un logement neuf ou avoir réhabilité un logement ancien entre le 3 avril 2003 et le 31 août 2006 ;
  • Prendre des engagements de location de 9, 12 ou 15 ans ;
  • Louer le logement dans les 12 mois suivant l’achèvement ou l’acquisition de l’immeuble ;
  • Ne pas choisir un locataire appartenant au foyer fiscal d’un des associés ;
  • Respecter des plafonds de loyer : 23.30€/m² pour la zone A, 16.20€/m² pour les zones B1 et B2, 11.67€/m² pour la zone C.

L’amortissement d’un bien en SCI soumise à l’IS

Lorsque les associés choisissent de soumettre la SCI à l’impôt sur les sociétés, le gérant doit impérativement tenir une comptabilité et amortir les biens dont la société est propriétaire. Sont alors appliquées les règles de l’amortissement linéaire afin de calculer la dépréciation de l’immeuble liée au temps.

Avantages de l’amortissement d’un bien en SCI à l’IS

L’amortissement du bien emporte des conséquences sur le plan fiscal, car les amortissements pratiqués sur les immeubles sont déductibles du résultat de la SCI, ce qui contribue à réduire le bénéfice imposable de la société et le montant des impôts dont elle doit s’acquitter :

  • Amortissement sur le prix d’achat de l’immeuble : est ainsi comptabilisé le prix d’acquisition de la société (ou la valeur vénale lorsque l’immeuble est apporté à la SCI suite à un apport en nature lors de sa création) dont sont déduits les frais généraux immédiatements déductibles, tels que les frais de notaire.
  • Amortissement sur le coût des travaux et de reconstruction
  • Amortissement sur le coût des travaux d’amélioration d’un immeuble à usage commercial ou professionnel

Une fois les déductions liées aux amortissements effectuées, les bénéfices de la SCI sont imposés au taux d’imposition correspondant :

Bénéfices annuels Taux d’imposition
Inférieurs à 38 120€ 15%
De 38 120 à 500 000€ 28%
Supérieurs à 500 000€ 33.33%

Inconvénients de l’amortissement d’un bien en SCI à l’IS

La comptabilisation de l’amortissement d’un bien détenu par une SCI se révèle très contraignant en cas de cession de l’immeuble en cours de vie sociale. En effet, les amortissements permettent de déterminer la valeur nette comptable du bien prise en compte lors du calcul de la plus-value immobilière réalisée au moment de la vente du bien par la SCI. La valeur réelle n’a ici aucune incidence. Etant donné que la valeur nette comptable n’envisage que la dépréciation progressive du bien liée au temps et non les éventuelles améliorations contribuant à accroître sa valeur réelle, la plus-value immobilière peut être très importante lorsque la cession intervient longtemps après son acquisition.

La SCI à l’IS est également exclue du bénéfice de l’abattement pour durée de détention, qui permet à la SCI à l’IR d’être exonérée de la taxe sur les plus-values en cas de détention pendant plus de 22 ans. Les plus-values immobilières réalisées sont alors taxées au barème de l’impôt sur les sociétés, car considérées comme des bénéfices imposables ordinaires de la société.

Exemple : une SCI soumise à l’IS acquiert un bien immeuble pour 250 000€. Le taux d’amortissement annuel du bien étant de 5%, le bien est déprécié de 12 500€ par an. La société procède à la vente du bien 15 ans après son acquisition pour 300 000€. La valeur nette comptable est alors de Il en résulte que la plus-value réalisée par la SCI est de

La plus-value réalisée étant comprise entre 38 120€ et 500 000€, le taux applicable est de 28%. Après imposition, la société perçoit donc

Co-fondateur et DG de LegalPlace, Mehdi est ancien avocat au Barreau de Paris et diplômé du magistère DJCE. Il a exercé plus de 12 ans au sein de cabinets anglo-saxons et français en droit des sociétés, fusions-acquisition et capital investissement.

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Yann Breton
Yann Breton
juin 6, 2019 10:54

« un bien immeuble est acquis par la SCI au prix de 250
000€. La durée normale d’utilisation moyenne des immeubles bâtis étant
fixée à 20 ans, le bien est déprécié de par an. La SCI revend ce bien au
bout de 10 ans à 300 000€. Sa valeur nette comptable est alors de .
Etant donné que le
et non sa valeur réelle, la plus-value s’élève à . Ce montant est soumis à prélèvement par l’administration fiscale. »

Il manque quelques chiffres dans cette partie la 😉

A part ça, beaucoup d’infos intéressantes !

DENNEL
mai 21, 2020 3:28
Reply to  Yann Breton

Bonjour,
Effectivement, j’aurai bien aimé aussi que l’exemple soit complet.
Vous a-t-on répondu ?
Car toujours aucune info à ce sujet d’exemple qui me manque pour bien comprendre.
Merci

Emilien G.
Emilien G.
septembre 5, 2019 8:30

Bonsoir Bonsoir, Alors en lisant cet article, j’ai appris quelques trucs intéressants, mais j’avoue que j’ai failli faire une crise cardiaque. En gros, si j’ai bien compris, la SCI est imposée sur son résultat fiscal mais ne peut distribuer que le résultat comptable? En gros, le fisc réintègre les amortissements pour prélever de l’impôt et des cotisations sociales dessus mais dit à l’associé « nan, toi t’as pas le droit de réintégrer les amortissements pour te verser des dividendes. » ?? Surtout qu’en plus après en cas de plus-value ils prennent en compte la VNC et pas la valeur d’acquisition? Nan mais… Lire la suite »

Nelson Dufossé
Nelson Dufossé
février 9, 2020 12:19

Dommage qu’il manque les chiffres des exemples, en dehors de cela l’article est riche.

Gady
Gady
avril 5, 2020 9:30

Bonjour ma comptable pour une sci l’IS (après avoir consulté les impôts) me précise que je dois amortir le bati sur 50 ans minimum. est-ce la réalité car je voulais sur 20 ans ?

Gille N
Gille N
avril 6, 2020 1:36

Bonjour,

Merci pour cet article,
Lors du Bilan pour une Société à l’IS, il est obligatoire de séparer le terrain du logement pour réaliser l’amortissement. Seul le logement et annexe sont amortissables.
Comment faire pour calculer le terrain dans une copropriété pour la retiré du coup de l’acquisition pour préparer l’amortissement ? Doit-on utiliser un pourcentage du prix du bien ?
Je vous remercie par avance pour votre aide.

Cordialement
Monsieur Gille