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La loi ALUR et zone tendue : ce qui change
Dernière mise à jour le 22/04/2024
La loi ALUR(Loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) portant sur l’immobilier change la donne pour les zones tendues. Elle a instauré à partir de 2014 d’importants changements concernant les locataires ainsi que les propriétaires. Beaucoup de mesures vont dans le sens des locataires, le fonctionnement des copropriétés est modifié et tout un pan concerne les zones dîtes « tendues ». Mais qu’est-ce qu’une zone tendue, quelles sont les villes concernées et les modifications ?
Les principes de la Loi ALUR concernant les zones tendues
Explications sur la législation des zones tendues de la loi ALUR
Lors de l’application de la loi ALUR, beaucoup de modifications ont été introduites pour les locataires de logements situés dans les agglomérations définies comme zones tendues. Ces locataires peuvent désormais profiter comme mesure phare d’un délai de préavis exceptionnel, une durée réduite à 1 mois, contre 3 dans la réglementation classique s’appliquant encore à l’ensemble des villes ne faisant pas partie des zones tendues.
La loi Macron datant du 6 août 2015 a encore changé la donne en permettant aux locataires d’exercer leur nouveau droit de partir sous préavis d’un mois quelle que soit la date à laquelle ils ont signé leur bail. Avant la loi Macron, le préavis d’un mois n’était applicable que pour les locataires dont le bail avait été signé après la date définie par la loi ALUR, c’est à dire le 27 mars 2014. La distinction n’existe donc plus et le délai de préavis réduit concerne tous les baux de location situés en zone tendue quelle que soit la date de la signature du contrat.
Pour rappel, le délai de préavis réduit à un mois n’est pas exclusif aux locataires des zones tendues. Si vous ne vivez pas dans un logement figurant dans la liste des communes en zone tendue, vous pouvez cependant bénéficier d’un délai de préavis d’un mois dans certaines situations particulières, comme un licenciement ou une mutation.
Consultez notre modèle de lettre de résiliation de bail assortie d’un préavis d’un mois.
Une autre mesure s’applique également à l’ensemble des communes classées par la loi ALUR comme zones tendues : la taxe sur les logements vacants (TLV) s’applique sur les logements en zone tendue. Dans ces zones, certaines règles spécifiques relatives à la fixation du loyer s’imposent enfin pour les logements vides et meublés à usage de résidence principale pour le locataire.
Qu’est-ce qu’une zone tendue selon la loi ALUR ?
Selon la loi ALUR, une zone tendue se définit par une zone géographique, plus précisément une agglomération, au sein de laquelle la demande en matière de logement est particulièrement importante en comparaison avec l’offre de logements disponibles. Ce sont également des zones d’urbanisation continue comptant en général un nombre d’habitants supérieur à 50 000, où le déséquilibre entre les logements disponibles à la location et le besoin de logements des locataires est avéré et réellement problématique, ce qui cause de sérieuses difficultés d’accès au logement.
Elles s’illustrent par des loyers élevés, des prix de vente également très élevés et par une multitudes de demandes de location, des demandes largement trop élevées au regard du nombre de logements disponibles dans le parc locatif social.
La liste complète des villes qui sont classées en zone tendue figure en annexe du décret n°2013-392 en date du 10 mai 2013. Les communes désormais définies comme zones tendues sont réparties par agglomération.
Autre précision importante : les zones tendues spécifiées par la loi ALUR n’impliquent pas que les grandes agglomérations françaises connues pour leur pénurie de logement récurrente comme Paris et l’Île de France, Lyon ou encore Marseille. Un grand nombre de villes et d’agglomérations moins importantes sur le critère de la taille, comme Saint-Nazaire, Annecy ou Fréjus font partie des zones tendues.
A titre d’information, la zone détermine plusieurs éléments autres que la seule réduction du délai de préavis à un mois. Pour les terrains nus, ceux faisant partie des zones tendues bénéficient du droit à l’exonération de la taxe foncière sur les propriétés non bâties. En ce qui concerne les logements vacants, ils sont visés par l’application de la taxe sur les logements vacants (TLV) qui s’applique à certaines communes. Les logements vides sont sujets à des règles spécifiques pour la fixation du loyer.
Le préavis d’un mois et les démarches à réaliser pour donner congé
Comment adresser son congé au propriétaire ?
La loi ALUR confère un préavis d’un mois aux locataires des logements situés dans les agglomérations des zones tendues pour quitter leur logement. La resiliation de bail en zone tendue doit respecter certaines règles. Pour commencer, le locataire doit rédiger et adresser une lettre de départ sur laquelle figure la durée de son préavis (un mois, donc). Ce courrier peut être rédigé en s’appuyant sur un modèle de lettre de départ d’une location avec préavis réduit, comme celui indiqué plus bas. Le motif de votre départ doit aussi être indiqué dans le courrier qui sera adressé au propriétaire.
Il est également nécessaire de fournir en annexe une copie du décret n°2013-392 du 10 mai 2013 qui établit la liste des villes en zone tendue.
Modèle de lettre de départ au propriétaire d’un logement situé en zone tendue
Nom Prénom expéditeur
N° Rue
CP Ville
Nom Prénom destinataire
N° Rue
CP Ville
Objet : Préavis de départ du logement
Par la présente, je vous informe de ma décision de quitter le logement que j’occupe depuis (date), situé (adresse).
Ce départ est lié à (motif). Vous trouverez ci-joint le décret n°2013-392 du 10 mai 2013 qui établit la liste des villes en zone tendue me permettant d’adresser un congé avec un préavis d’un mois.
Conformément à l’article 1 du décret n°2015-1284 du 13 octobre 2015, je respecterai donc un délai de préavis d’un mois à compter de la date de réception de ce courrier.
En application de ce préavis, le congé prendra effet le (date).
Je prendrai contact avec vous afin de convenir d’un rendez-vous pour établir ensemble l’état des lieux de sortie.
Je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes sincères salutations distinguées.
A (lieu), le (date)
Nom Prénom
Signature
Envoi du courrier au propriétaire d’un logement situé en zone tendue
Une fois la lettre rédigée en suivant le modèle, il faut l’envoyer accompagnée du décret en l’adressant par courrier envoyé en recommandé avec avis de réception au bailleur. Si cela est plus pratique pour vous ou que vous souhaitez vous assurer de sa bonne réception, il est vous également possible de la lui remettre en main propre en échange d’un émargement ou d’un récépissé. En effet, il pourrait être dangereux de vous contenter d’un courrier envoyé par email ou par lettre simple et votre négligence pourrait se retourner contre vous.
Les agglomérations et villes françaises classées comme zones tendues
Le décret n°2013-392 du 10 mai 2013 de la Loi ALUR fixe la liste des 28 agglomérations de France situées dans une zone dite “tendue”. Renseignez-vous pour savoir si votre bien se trouve ou non dans l’une commune comprise dans les zones géographiques définies comme zones tendues et donnant droit à une réduction de votre délai de préavis à un mois.
La liste 28 agglomérations concernées rangées par ordre alphabétiques est la suivante : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste de Buch-Arcachon, Lille, Lyon, Marseille-Aix-en-Provence, Menton-Monaco, Meaux, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse.
Les villes appartenant à ces agglomérations sont également concernées, il s’agit au total de plus de 1000 villes.
Notez que lorsqu’une ville est classée en zone tendue, cela est également valable pour l’ensemble de son territoire géographique. L’ensemble de ses quartiers sont donc concernés car bien que la demande de logement ne soit pas homogène au sein des villes, les demandes se font rares dans ces quartiers les moins recherchés mais sont tout autant concernés que les autres par les mesures décrites précédemment.
Un simulateur est proposé directement par le gouvernement, il est d’une grande facilité d’utilisation et d’une exhaustivité parfaite et vous permet de déterminer si l’habitation se trouve dans une zone tendue. Cela reste plus simple et rapide que de rechercher dans la liste du millier de communes également mise à disposition !
Modèle de contrat de location
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 22/04/2024
Rédigé par
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
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est-il absolument nécessaire d’envoyer la liste des communes en zone tendue avec le courrier de résiliation du bail de location ? ou est-il suffisant de mentionner les différentes lois (2014/2015) ainsi que le décret no 2013-392 ?
Bonjour,
Afin de bénéficier du délai de préavis réduit à à un mois en cas de logement situé en zone tendue, le locataire doit mentionner cet état dans sa lettre de résiliation.
Ainsi, il doit en fournir la preuve. A cette fin, le locataire doit joindre une copie du décret listant les communes en zone tendue et surligner le nom de la commune où est situé le bien loué dans le tableau qui figure en annexe du décret.
A défaut, le préavis réduit à un mois ne sera pas applicable.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
Bonjour !
Ainsi, il faut imprimer 32 pages, et surligner au marqueur fluo le nom de la ville concernée, ai-je bien compris ?
Je loue un logement étudiant via une agence, qui effectivement demande un justificatif pour le préavis Alur.
Donc cette agence reçoit des dizaines de préavis (au moment où les étudiants partent…).
Avec 32 pages imprimées et elle en fait des confettis ?
C’est absurde. Complètement absurde. Insupportable.
Bonjour,
En effet, légalement et afin de bénéficier du préavis réduit à 1 mois en cas de logement situé en zone tendue le congé délivré par le locataire au bailleur doit mentionner que le logement est bien situé en zone tendue en en fournissant la preuve, à savoir joindre au congé une copie du décret listant les communes en zone tendue (décrêt du 10 mai 2013) et en surlignant la commune concernée dans le tableau figurant en annexe.
A défaut de cette preuve, le préavis applicable sera de 3 mois.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
Bonjour
Nous avons signé notre bail de location en aout 2018 et nous souhaiterions quitter notre logement en bénéficiant du préavis d’un mois car notre commune est passée en zone tendue le 25 aout 2023.
L’ADIL me dit que nous n’avons pas la possibilité de bénéficier d’un mois de préavis au lieur de 3 car notre bail a été renouvellé avant cette date et que donc ce sera possible qu’en 2024.
Pouvez vous m’éclairer, je suis perdue.
Merci pour votre aide.
Bonjour,
En règle générale, dès lors que le logement est situé en zone tendue et dès que le locataire souhaite résilier le bail le délai de préavis réduit à un mois s’applique.
Si besoin, n’hésitez pas à solliciter un professionnel en la matière.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
C’est surtout faux. Il appartient au bailleur – Agence ou Particulier- de connaitre la loi ; ce n’est pas au locataire de chercher et fournir l’information et de perdre son argent et son temps en recherche et impression de justificatifs
Nadia DULBECCO
Bonjour,
Le congé donné par le locataire doit toujours être justifié lorsque ce dernier souhaite bénéficier d’un délai de préavis réduit.
S’agissant du délai de préavis réduit en raison de la localisation du logement en zone tendue, ce motif doit également faire l’objet d’une justification.
En espérant que notre réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace
Bonjour
en cas de changement récent de zone tendue à détendue,le propriétaire est il tenu (obligation) d informer son locataire ? ?
Bonjour,
A priori, il n’y a pas d’obligation légale pour le propriétaire quant à l’information sur une zone tendue.
En espérant que notre réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
Un nouveau décret à été publié (2023-822 du 25 août 2023). Notre ville fait partie des nouvelles villes dites en zone tendue. Nous avons besoin de partir dans 1 mois car nous avons trouvé un autre logement (à partir du 15 novembre). Pouvons nous déjà faire appliquer ce décret ? On peut lire qu’il ne sera applicable qu’en 2024… merci pour votre réponse.
Laetitia
Un nouveau décret le 2 octobre 2023 est aussi paru.. Mais visiblement les bailleurs soutiennent soit disant que cela ne vaut que pour les logements sous loi pinel… Hors aucune mention dans le décret sur le site legifrance ne figure… Je ne comprends plus rien
Je viens d’avoir plus de nouvelles. Il y a une différence entre zonage et zone qui fait que le premier porte sur la fiscalité et le deuxième facilite le relogement. Et le pb c’est que sur le site du gouvernement ils parlent de zones pour les deux cas et du coup ça embrouille….
Bonjour,
Le décret est applicable à compter de sa date d’entrée en vigueur.
En espérant que notre réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
le contrat de bail a été signé lorsque la ville était répertorié en zone tendue, maintenant elle n’y est plus. Le délais d’un mois lié à cette lois s’applique il ?
merci d’avance
Bonjour, il y a eu une modification de la liste le 25 août 2023 avec le Décret n°2023-822 du 25 août 2023 – art.
Certaines agglomérations ont été ajoutées comme celle d’Avignon.