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Le bail mobilité

Le bail mobilité

Le bail mobilité est un contrat de location pour un bien meublé loué à titre de résidence principale. Il diffère des contrats de location meublée classiques du fait de sa courte durée et par le profil des locataires pouvant y avoir droit. Ce type de bail se distingue en outre par la flexibilité qu’il offre au bailleur. Définition, conditions d’éligibilité, fonctionnement ou encore régime fiscal applicable, focus sur les caractéristiques du bail mobilité.

Qu’est-ce qu’un bail mobilité (loi ELAN) ?

Publiée dans le journal officiel du 24 novembre 2018, la loi ELAN portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique instaure le bail mobilité figurant à l’article 107. Ce dernier correspond à un type de contrat de location d’un logement meublé établi pour une courte durée.

À noter : le bail mobilité a été mis en place afin de faciliter la mobilité des locataires et de simplifier l’accès au logement à ceux qui sont amenés à déménager régulièrement. Ce type de bail est caractérisé par sa flexibilité par rapport au contrat de location meublée classique. En effet, la durée du bail de location classique étant plus longue, ce dernier ne permettait pas de répondre aux besoins de mobilité de certains locataires.

 

À qui s’adresse le bail mobilité ?

Pour être éligibles au bail mobilité, les locataires doivent être des étudiants, des personnes en contrat d’apprentissage ou des salariés en mobilité professionnelle. Ils doivent en outre être dans l’une de situations suivantes :

  • En formation professionnelle ;
  • En mutation professionnelle ;
  • Engagé volontaire dans un service civique.
  • En mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle (travailleurs saisonniers ou intérimaires) ;
  • Étudiants en études supérieures ;
  • Étudiants bénéficiant d’un stage ou d’un contrat d’apprentissage ou en stage ;
À noter : aucune limite d’âge n’est imposée. Par ailleurs, aucune condition de revenus n’est à respecter.

 

Quels types de logements sont concernés par le bail mobilité ?

Le bail mobilité concerne uniquement les locations meublées. Devant être équipé d’un minimum d’éléments d’ameublement, le logement mis en location doit permettre aux locataires d’y vivre convenablement.

À noter : le décret du 31 juillet 2015 prévoit une liste ou un inventaire des équipements requis pour les locations meublées.

Parmi les éléments obligatoires, l’on retrouve notamment :

  • Un four traditionnel ou un four à micro-ondes ;
  • Des plaques de cuisson ;
  • Des ustensiles de cuisine ;
  • De la vaisselle ;
  • Un réfrigérateur et un congélateur ou au moins un réfrigérateur pourvu d’un compartiment avec une température inférieure ou égale à -6 °C ;
  • Une literie avec une couverture ou une couette ;
  • Un dispositif d’occultation des fenêtres dans les chambres à coucher ;
  • Des étagères de rangement ;
  • Des luminaires ;

Inséré dans la loi du 6 juillet 1989 établissant les règles régissant la location classique non meublé (contrat de location vide) et meublé, le bail mobilité doit respecter d’autres conditions relatives à l’état du logement. Ainsi, le bailleur est aussi tenu de proposer en location un logement répondant aux règles de décence.

En revanche, les logements sociaux ainsi que les logements foyers ne peuvent permettre l’établissement d’un contrat de bail mobilité.

 

Pour quelle durée est conclu un bail mobilité ?

Destiné aux locations de courte durée, le bail mobilité est conclu obligatoirement pour une durée comprise entre 1 et 10 mois. Le temps de location est défini librement par le bailleur et le locataire au moment de la signature du contrat.

 

Quand avoir recours au bail mobilité ?

Le recours au bail mobilité ne peut se faire que dans le cadre d’une location à un locataire répondant aux critères cités auparavant. Les propriétaires peuvent y avoir recours pour louer leur bien inoccupé avant de le récupérer, pour n’importe quelle raison, une fois que le contrat de bail mobilité arrive à échéance.

À noter : le choix de louer un bien sous ce régime relève uniquement de la décision du propriétaire.

 

Les avantages

L’établissement d’un bail mobilité peut être avantageux aussi bien pour le bailleur que pour le locataire.

Avantages pour le bailleur

Le bail mobilité présente divers avantages pour le propriétaire bailleur dans la mesure où celui-ci, ne :

  • Requiert pas d’enregistrement auprès de la mairie.
  • Nécessite pas de changement d’usage du bien mis en location.
  • Rentre pas dans la catégorie des contrats de location meublés touristiques requérant certaines formalités obligatoires et à la longue coûteuses. Le bail mobilité permet ainsi de louer légalement pour une durée limitée un logement meublé.

Avantages pour le locataire

Pour le locataire, le bail mobilité constitue un avantage dans la mesure où celui-ci lui permet de trouver facilement un logement à louer pour une durée déterminée et courte. Par ailleurs, pour ce type de bail de location meublée, il n’est pas tenu de faire un dépôt de garantie.

 

Les principes de base

Le fonctionnement du bail mobilité est encadré par diverses règles. Celles-ci concernent notamment la détermination du loyer, la résiliation du contrat ou encore les formalités à respecter en cas de litige.

Le loyer

En principe, la définition du loyer se fait librement entre le bailleur et le locataire, la révision du loyer d’habitation ne peut se faire pendant la durée d’application du contrat. Toutefois, cette règle n’est pas applicable pour les locations meublées situées dans les zones tendues.

En effet, dans ce second cas, la fixation du loyer est soumise à l’encadrement des loyers. Cela implique qu’en cas de remise en location du logement à un nouveau locataire, le montant du nouveau loyer ne peut pas excéder celui du loyer du précédent locataire. Cette condition est applicable dans le cas où le logement a été loué au cours des derniers 18 mois.

En revanche, si le logement est resté inoccupé pendant plus de 18 mois, le bailleur conserve sa liberté dans la définition du montant du loyer.

À noter : l’expression « zone tendue » désigne une liste de communes urbaines où le marché immobilier est soumis à une certaine tension, entrainant un déséquilibre entre l’offre et la demande en matière de logements.

Comme prévu par la loi Alur sur l’immobilier, le bailleur dispose du droit de réviser le loyer entre deux locations, à condition de respecter l’IRL ou Indice de Référence des loyers.

Les charges

Suivant le texte encadrant le bail mobilité, le locataire est tenu de payer les charges locatives (charges dites récupérables) qui sont calculées de manière forfaitaire et fixées pour la durée du bail. Le bailleur ne dispose ainsi pas du droit de réclamer des provisions sur charges. Par ailleurs, la durée du bail étant limitée à 10 mois, aucune régularisation de charges ne peut être effectuée.

Le montant de ces charges est défini en tenant compte et ne doit pas être disproportionné par rapport au dernier décompte des appels de charges précédents.

À noter : le montant de ces charges ainsi que la périodicité de leur versement sont définis dans le contrat de bail mobilité.

Fourniture de quittance

Dans le cas où le locataire procède au paiement complet du loyer incluant les charges locatives, il peut demander au bailleur de lui remettre gratuitement une quittance du loyer. Ce document doit préciser que toutes les sommes dues ont été versées au propriétaire.

En cas de règlement partiel du loyer, avec l’autorisation du bailleur, ce dernier doit lui remettre uniquement un simple reçu.

Dépôt de garantie et caution

Contrairement à une location effectuée dans le cadre d’un contrat de bail classique, le propriétaire ne dispose pas du droit d’exiger un dépôt de garantie. Il s’agit d’une somme destinée à couvrir les éventuelles dégradations pouvant survenir lors de la location. Au moment de la rédaction du contrat, le propriétaire doit obligatoirement mentionner ce fait.

Dans le cas où le bailleur exige une garantie, le locataire dispose du droit de s’opposer. Par ailleurs, cela pourrait entraîner la requalification du contrat.

À la place du dépôt de garantie, le bailleur est autorisé à solliciter un cautionnement, notamment via le dispositif VISALE (VISA pour le Logement et l’Emploi) de garantie locative qui a remplacé la garantie Universelle des loyers. Ce dispositif assure la prise en charge des loyers impayés et la remise en état des locaux en cas de dégradation.

Colocation

La colocation est possible dans le cadre d’un bail mobilité. Il est même possible d’opter pour la colocation en bail unique. Toutefois, le bailleur ne dispose pas du droit de demander aux colocataires une caution ou l’établissement d’une clause de solidarité. Dans ce cas, chaque colocataire est responsable du règlement de sa part du loyer.

En cas d’impayé, les démarches de recouvrement effectuées par le bailleur ne doivent se faire qu’à l’encontre du colocataire défaillant.

Renouvellement du bail mobilité

À noter : le bail mobilité ne peut être reconduit sans accord. Au terme du contrat, le locataire ne dispose plus d’aucun droit d’occupation des lieux. Par ailleurs, en ce qui concerne le renouvellement du contrat de location du bail de mobilité, ce type de bail ne peut en principe pas être renouvelé. À l’issue de la durée du contrat, le bailleur ne peut pas conclure un nouveau bail mobilité avec le même locataire pour la même location.

Toutefois, dans le cas où le bail a été conclu pour une durée de moins de 10 mois, les parties peuvent signer un avenant au contrat de location. En revanche, la durée totale du bail mobilité ne devra pas dépasser ce délai maximal.

Changement de propriétaire en cours de bail

Dans le cas où le logement mis en location change de propriétaire en cours de bail, le nouveau propriétaire bailleur est tenu de fournir certaines informations au locataire :

  • Son nom ou sa dénomination ;
  • L’adresse de son domicile ou de son siège social ;
  • Si nécessaire, le nom et l’adresse de l’agence immobilière.

Résiliation du bail mobilité

À l’échéance du bail mobilité, celui-ci prend automatiquement fin sans que le propriétaire n’ait besoin de respecter un délai de préavis et impliquant la libération des lieux par le locataire.

À noter : le locataire peut aussi anticiper la fin du bail à n’importe quel moment. Dans ce cas, il doit respecter un délai de préavis de 1 mois par :

  • Courrier recommandé avec demande d’accusé de réception ;
  • Remise en main propre contre émargement ou récépissé ;
  • Acte d’huissier.

Le délai de préavis commence à compter de la réception de la lettre recommandée, de la remise en main propre ou de la signification de l’acte d’huissier.

Si à la fin du contrat, les parties décident de signer un nouveau bail pour la même location meublée, celui-ci doit être obligatoirement un bail classique.

En cas de litige

Pour régler un litige entre les deux parties concernant le bail mobilité, une démarche à l’amiable doit être entreprise. Cela implique l’envoi d’une lettre recommandée avec avis de réception. Le recours à un conciliateur de justice est aussi possible pour organiser un dialogue entre les deux parties afin de trouver la solution adaptée à leur conflit.

Si les parties ne parviennent pas à trouver un accord, le propriétaire ou le locataire peut saisir le greffe du tribunal d’instance.

 

Les mentions obligatoires

Pour que le contrat de bail mobilité soit valable, celui-ci doit être établi par écrit. Dans ce cas, le contrat de location doit obligatoirement comporter la mention « le contrat de location est un bail mobilité régi par le Titre Ier ter de la loi 89-462 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs ». L’absence de cette mention ne permet pas l’application du bail mobilité.

Par ailleurs, d’autres mentions obligatoires, similaires à celles apparaissant dans un bail classique, doivent y figurer :

  • Les renseignements concernant le bailleur : nom et adresse ;
  • Le nom du locataire ;
  • La date de prise d’effet et la durée du contrat de location ;
  • L’utilisation du bien mis en location ;
  • La surface habitable ;
  • La désignation des pièces et des équipements destinés à un usage privé à la disposition exclusive du locataire ;
  • Le cas échéant, la désignation des parties et équipements faisant l’objet d’un usage commun ;
  • La désignation des équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication ;
  • Le montant du loyer et des charges ;
  • Les modalités de paiement de ces frais ;
  • Le motif justifiant le droit à un bail mobilité ;
  • Le montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire ainsi que la date de versement dans le cas où ce dernier a quitté la location moins de 18 mois avant la signature du bail ;
  • L’énumération des travaux réalisés dans la location depuis la fin du dernier contrat de location ainsi que leur montant ;
  • Le cas échéant, la mention avisant le locataire de l’interdiction du propriétaire de demander la fourniture d’un dépôt de garantie.

 

Documents à joindre au bail mobilité

Au moment de la signature du contrat de bail mobilité, certains documents doivent être joints à celui-ci :

  • Un état des lieux d’entrée (état des lieux contradictoire) constitué notamment de l’inventaire du mobilier disponible dans la location ;
  • Un dossier de diagnostic technique immobilier fourni par le bailleur comportant : le diagnostic de performance énergétique, le constat de risque d’exposition au plomb ainsi qu’un état de l’installation intérieure de gaz et d’électricité. Le cas échéant, un état des risques naturels et technologiques.

Si l’immeuble est soumis au régime de la copropriété, les extraits du règlement de copropriété relatifs à la destination de l’immeuble, la jouissance ainsi que l’utilisation des parties privées et communes doivent aussi être fournis. Ce document doit aussi préciser la quote-part afférente au lot mis en location dans chacune des catégories de charges.

 

Quelle fiscalité pour le bail mobilité ?

La mise en place du bail mobilité n’a causé aucun impact sur les régimes fiscaux applicables. Comme pour la fiscalité des locations meublées, ici en l’occurence des locations meublés classiques ou meublés de tourisme, les revenus obtenus grâce au bail mobilité sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

À noter : cette option est fiscalement plus avantageuse que le régime des revenus fonciers dont relèvent les loyers obtenus via les locations nues. À noter toutefois que la fiscalité applicable varie en fonction du montant des loyers.

Recettes inférieures à 70 000 euros

Dans le cas où les revenus locatifs annuels sont inférieurs à 70 000 euros, le régime fiscal applicable est celui des micro BIC. Cette option permet au bailleur de bénéficier d’un abattement forfaitaire à hauteur de 50% sur ses loyers. En revanche, ce régime n’offre pas la possibilité de déduire les frais.

Recettes supérieures à 70 000 euros

Pour les bailleurs faisant des recettes locatives annuelles excédant les 70 000 euros, ils sont imposés au régime réel du Loueur en meublé non professionnel (LMNP). Il en est de même pour les propriétaires dont les revenus locatifs annuels ne dépassent pas ce montant, mais ont renoncé au régime de micro BIC pour les locations meublées.

Cette option fiscale permet de déduire l’ensemble des dépenses effectuées de ses recettes tout en amortissant le bien loué et les équipements d’ameublement. En cas de déficit d’exploitation, celui-ci peut être reporté sur les loyers de même nature pendant 10 ans.

Autres cas

Dans le cas où le bailleur réalise des recettes locatives annuelles dépassant les 23 000 euros ainsi que la somme des autres des revenus obtenus dans son foyer fiscal (autres BIC, salaires…), il bénéficie du statut de loueur en meublé professionnel (LMP). En cas de déficit d’exploitation, celui-ci peut être déduit du revenu imposable sans aucune limite au niveau du montant. Cette déduction est applicable pendant 6 ans.

Par ailleurs, sous ce régime fiscal, les locaux meublés ne sont pas concernés par l’assiette de taxation à l’Impôt sur la Fortune Immobilière. Sous certaines conditions, une exonération de plus-value réalisée grâce à leur revente est possible.

 

Quelles différences entre le bail mobilité et les baux classiques ?

Hormis la durée du contrat, le bail mobilité se distingue des baux classiques (bail meublé classique et bail meublé étudiant) en différents points présentés dans le tableau ci-dessous.

Caractéristiques Bail mobilité Bail meublé ordinaire Bail meublé étudiant
Durée du contrat De 1 à 10 mois

Sans tacite reconduction
Non renouvelable
1 an renouvelable 9 mois sans tacite reconduction
Conditions d’éligibilité Étudiants ;

Stagiaires ;

Apprentis ;

Service civique ;

Salariés en mutation professionnelle ou en mission temporaire

Toute personne en capacité de contracter Étudiants
Dépôt de garantie Aucun 2 mois 2 mois
Paiement des charges Forfait Réel, provisions ou charges Réel, provisions ou charges

Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

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Élise Dupont
Élise Dupont
février 12, 2020 2:41

Bonjour, est-ce qu’un locataire en bail civil peut élire le logement en tant que résidence principale ?
Merci pour votre retour.

LegalPlace SAS
LegalPlace SAS
février 12, 2020 5:53
Reply to  Élise Dupont

Bonjour,
La résidence principale est définie comme le logement où une personne habite de façon habituelle et à titre principal.
Il peut s’agir d’un logement pour lequel l’on est propriétaire, ou simplement locataire. Indifféremment de la nature des droits sur ce logement, le critère déterminant pour définir la résidence principale est la stabilité de l’occupation.
En espérant que cette réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace

Élise Dupont
Élise Dupont
février 13, 2020 9:10
Reply to  LegalPlace SAS

Bonjour, merci de votre retour. Et pour un bail mobilité, il n’est pas possible non plus si je comprends bien ?