ConnexionLe renouvellement du bail précaire
Dernière mise à jour le 08/04/2025
Le renouvellement du bail précaire, également désigné sous le terme de bail de courte durée ou de bail dérogatoire, ne constitue pas un droit acquis au preneur. En effet, ce type de bail est conclu pour déroger au statut très protecteur des baux commerciaux. A ce titre, il ne crée pas au bénéfice du preneur un droit à la propriété commerciale.
A l’arrivée du terme du bail précaire, qui est régi par le régime du bail civil, le contrat cesse de plein droit et le preneur est tenu de quitter les lieux, sans prétendre à une indemnité d’éviction. Toutefois, son maintien dans le local entraîne la requalification du contrat en bail commercial.
Peut-on procéder au renouvellement d’un bail précaire ?
A l’arrivée du terme du contrat, le renouvellement du bail précaire n’est pas automatique, à l’instar du renouvellement du bail commercial. En principe, ce bail dont la durée ne doit pas excéder 3 ans cesse de plein droit à son expiration, sans qu’il ne soit nécessaire au bailleur de donner congé au preneur.
Au moment de la rédaction du contrat de location, qui peut s’effectuer grâce à un modèle de bail précaire, il est recommandé aux parties d’accorder une attention particulière à son contenu. Il est en effet possible d’y insérer une clause relative à la fin du bail pour organiser la suite des relations entre le bailleur et le preneur.
Comment procéder au renouvellement d’un bail précaire ?
Le renouvellement du bail précaire à l’issue du contrat s’effectue par la conclusion d’un nouveau bail dérogatoire. Il est toutefois nécessaire que la durée des baux successifs portant sur l’exploitation du même fonds de commerce dans le même local n’excède pas 3 ans.
A l’expiration de la durée maximale de 3 ans, les parties qui souhaitent que leurs relations contractuelles se poursuivent sous le statut du bail précaire disposent de plusieurs options :
- Exploiter le même fonds dans un autre local
- Exploiter un fonds différent dans le même local
Quelles situations conduisent au renouvellement du bail précaire en bail commercial ?
Le renouvellement du bail précaire sous le statut des baux commerciaux résulte de plusieurs situations :
- Maintien dans les lieux du locataire 1 mois après l’expiration du bail
- Durée des baux précaires successifs supérieure à 3 ans
Le maintien dans les lieux du locataire
Lorsque le preneur demeure dans les locaux 1 mois après la fin du bail, il est conclu un nouveau bail sous le statut des baux commerciaux.
Il n’y a ainsi pas de renouvellement du bail précaire sans que les parties n’en fassent expressément le souhait. Si le bail précaire échu a été conclu pour une durée inférieure à 3 ans, il n’est pas tacitement prolongé jusqu’à l’arrivée de ce terme.
Pour éviter la requalification de la relation contractuelle en bail commercial, le bailleur doit ainsi exprimer formellement son refus au preneur de le laisser occuper les lieux. Il est recommandé de l’informer par lettre recommandé avec accusé de réception ou par voie d’huissier.
La durée supérieure à 3 ans des baux précaires successifs
Lorsque les parties concluent plusieurs baux précaires dont la durée globale est supérieure à la durée maximale de 3 ans, le contrat est requalifié en bail commercial en vertu de l’article L.145-5 du Code de commerce.
Le point de départ du nouveau bail est fixé à l’échéance de la durée maximale de 3 ans.
FAQ
Quelle est la durée maximale d'un bail précaire ?
Comment prolonger un bail de courte durée ?
Qu'est-ce qu'un bail précaire ?
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 08/04/2025
Rédigé par
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Bonjour, J’aurais besoin de votre aide. Je suis en train d’acquérir un immeuble avec un local commercial. Ce dernier est exploité par une esthéticienne depuis 01/09/2015. Le propriétaire avait fait signé via un notaire un bail dérogatoire de 24 mois soit une fin de bail au 31/08/2017. Or a ce jour, aucun bail commercial n’a été signé. Ma problématique, le propriétaire à l’époque n’avait pas fait supporter le cout du foncier au preneur et même s’était engagé sur des travaux de mise aux normes PMR. Pour couronner le tout, un tout petit loyer… Je souhaiterai savoir qu’elles possibilités s’offrent à… Lire la suite »
Bonjour, En principe, à l’issue d’un bail dérogatoire, si le preneur est resté dans les lieux sans opposition du bailleur, il bénéficie automatiquement d’un bail commercial soumis au statut des baux commerciaux, avec les droits qui y sont attachés, notamment le droit au renouvellement. Dans ce cas, il n’est plus possible de contraindre le preneur à signer un nouveau bail dérogatoire, et la relation locative est réputée être régie par un bail commercial de neuf ans, aux conditions initialement convenues, sauf négociation amiable pour en modifier les termes. En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une… Lire la suite »
Bonjour,
Je loue un local commercial sous bail précaire. Mon propriétaire et moi même souhaitons continuer notre “collaboration”. Seul problème, à l’issue des 3 années, il ne veut pas faire de bail commercial. Il y a t’il une autre solution ?
Bonjour,
Suite à l’acquisition d’un local commercial ayant un bail précaire de plus de 3 ans, je souhaite rédiger un bail commercial en bonne et due forme.
Plusieurs questions viennent à moi sur sa rédaction et surtout les éléments à mettre dedans. Je pense à la rédaction d’un état des lieux, la prise en charge de différents travaux, la révision du loyer, la potentielle prise en charge de la taxe foncière…
En espérant que vous puissiez m’éclaircir,
Je vous remercie,
Antoine
Bonjour, En principe, à l’issue d’un bail précaire excédant trois ans, un bail commercial de neuf ans doit être conclu conformément aux articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce. Le bail doit inclure un état des lieux (obligatoire à l’entrée en jouissance), la répartition précise des charges et travaux selon l’article R. 145-35, les modalités de révision triennale du loyer (article L. 145-38), ainsi que les conditions de prise en charge de la taxe foncière si elle est mise à la charge du preneur. Ces clauses doivent être expressément prévues au bail. En espérant que notre réponse vous… Lire la suite »
Bonjour Maitre,
Apres un bail precaire de 23 mois, je peut prolonger le bail encore 13 mois afin de completer les 3 ans?
Bonjour,
En effet, le bail dérogatoire ne peut excéder 3 ans (renouvellement compris).
Au-delà de cette durée, il devient d’office soumis aux règles protectrices des baux commerciaux.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
Bonjour , je suis propriétaire d’un local commercial, les occupants actuels ont un bail précaire qui allait jusqu’au 31 décembre 2023, ce jour ils viennent de me contacter par téléphone (message) pour m’informer de leur souhait de quitter le local dans 2 mois. Du fait de leur maintien dans le local plus d’un mois après la date d’échéance du bail précaire , le contrat initial est il transformé en bail commercial.
Merci de votre retour
Cordialement
Bonjour,
En règle générale, à la fin du bail précaire, le bail prend automatiquement fin.
En revanche, si le locataire se maintient dans les lieux pendant 1 mois après la date de fin sans opposition de la part du bailleur alors il bénéficie d’un nouveau bail qui constitue un bail commercial.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
Bonjour Maître,
Je loue un local depuis maintenant 5 en bail précaire donc à priori il a dû être re-qualifié bail commercial depuis 2 ans (je n’ai jamais reçu d’avenant ou de nouveau contrat). Je souhaiterais désormais quitter le local, quel est le préavis qui s’applique et est ce que cela change qq chose que le bail soit devenu commercial pour mon départ?
Merci d’avance pour votre aide!
Bonjour,
En effet, si le bail précaire excède la durée de 3 ans, il est d’office soumis aux statuts des baux commerciaux .
Par conséquent, pour le locataire, en cas de résiliation du bail commercial celle-ci doit répondre à la résiliation triennale.
Cependant, dans une telle situation nous vous conseillons de vous adresser à un professionnel afin de savoir la procédure à suivre.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPace
Bonjour Maitre,
J’ai un locataire ( je suis un SCI) dans un local, avec un bail précaire encours de 23 mois sans droit au renouvellement ainsi qua une indemnité d’éviction( de 01.12.2022 au 30.10.2024). Est-ce que je peut faire un avenant pour prolonger son bail précaire encore 7 mois afin de pas dépasser le 30 mois et de pas le donne le droit a un bail commercial.
Bien Cordialement
Bonjour,
Un bailleur peut signer un ou plusieurs beaux successifs précaires et donc de courte durée tant que la durée totale du bail ou des baux successifs n’excède pas 3 ans.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
Bonjour, Titulaire d’un bail précaire signé une première fois du 1er juillet 2022 au 31 août 2022 soit 2 mois, reconduit 12 mois du 1er septembre 2022 au 31 aout 2023 soit 14 mois au total. 1°/ Je souhaite savoir si je reste dans les murs jusqu’au 30 septembre 2023 soit 1 mois de plus que prévu sur mon contrat, est ce que mon contrat est requalifié automatiquement en bail commercial 3/6/9 2°/ Si oui l’est-il aux mêmes conditions tarifaires et 3°/ Quelle serait la date de prise d’effet du bail 3/6/9 ? Svp. Dans l’attente de vous lire, Avec… Lire la suite »
Bonjour,
Le bail précaire ne peut pas faire l’objet d’un renouvellement. Ainsi, il prend automatiquement fin à la date prévue dans le contrat.
Toutefois, si le locataire est toujours dans les lieux 1 mois après cette date et que le propriétaire ne s’est pas manifesté, le locataire bénéficie d’un nouveau bail. Dans ce cas, il ne s’agit pas d’une requalification mais bien d’un nouveau contrat. Ce nouveau contrat sera automatiquement un bail commercial et prend effet dès lors que le délai d’1 mois est passé.
En espérant que notre réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace