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Les avantages et inconvénients d’une SARL de famille

Les avantages et inconvénients d’une SARL de famille

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Créer une SARL de famille est devenu courant chez les propriétaires immobiliers. Le statut juridique de la SARL immobilière est comparable à celui d’une entreprise familiale : les actionnaires sont issus d’une ligne parentale directe ou collatérale, ou liés par un PACS. Le nombre d’associés SARL est de deux au minimum. La SARL à vocation immobilière est appréciée pour ses avantages fiscaux. Toutes les informations utiles.

Qu’est-ce que la SARL immobilière ?

La SARL immobilière est un type de société à responsabilité limitée (SARL) qui a pour vocation de gérer des biens d’habitation cédés en location. Communément désignée sous le terme de SARL familiale immobilière ou SARL de gestion immobilière, elle est régie par l’article 239 du Code général des impôts.

Si la forme juridique SARL est fiscalement généreuse pour les entrepreneurs, la SARL immobilière l’est encore davantage. C’est l’outil de gestion le plus sûr pour louer un immeuble, le transmettre à ses enfants et jouir des fruits d’une location immobilière. L’imposition en cas de cession de parts sociales n’est pas la même pour une SARL ordinaire et une SARL de famille.

Quelles conditions pour louer via une SARL de famille ?

Pour louer un bien d’habitation ou autre via une SARL de famille, les copropriétaires doivent obligatoirement constituer une entreprise familiale. Le lien familial est clairement défini dans le Code général des impôts. Les associés d’une SARL de gestion immobilière doivent être :

  • unis par un lien de parenté directe ;
  • des descendants ou des ancêtres jusqu’au deuxième degré ;
  • unis par un lien matrimonial ;
  • unis par un mariage ou par un pacte civil de solidarité (PACS).

De par cette définition, répondent aux conditions de rapport familial :

  • la SARL formée entre époux ;
  • la SARL formée entre une mère et plusieurs enfants ;
  • la SARL constituée par des frères et sœurs ;
  • la SARL constituée par deux époux et l’enfant issu du premier mariage de l’un des époux ;
  • la SARL dont les actions sont partagées par un aïeul et plusieurs petits-enfants, à condition que ces derniers soient nés de mêmes parents ;
  • la SARL dont les actions sont partagées par le père d’une femme et son mari.

En revanche, ne sont pas autorisés à fonder une SARL de famille :

  • les concubins et leurs enfants communs (l’existence d’un lien de parenté est respectée, sauf que le concubinage n’a aucune reconnaissance légale) ;
  • les beaux-frères ;
  • l’oncle et les neveux.

Le cercle des associés doit être créé à la date de l’adoption du statut. L’entrée d’un actionnaire non parent ou d’un parent éloigné entraîne l’abolition immédiate de la SARL de famille et de ses avantages fiscaux.

Que se passe-t-il s’il n’y a qu’un seul associé ?

Comme dit précédemment, la présence de 2 associés est requise pour créer la SARL de famille. Si ses enfants ou ses petits-enfants sont encore mineurs, le gérant immobilier peut faire cavalier seul via une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL) qui n’est autre qu’une SARL unipersonnelle.

À l’âge de la majorité, les enfants peuvent rejoindre l’aventure en obtenant des actions à titre payant ou gratuit. Le gérant pourra alors transformer l’EURL en SARL familiale immobilière.

 

Quels sont les avantages de la SARL immobilière ?

L’intérêt de la SARL immobilière repose sur ses nombreuses opportunités d’exemption fiscale.

La SARL immobilière est soumise à l’impôt sur le revenu

Puisque la SARL immobilière est une affaire familiale, elle n’est pas soumise à l’impôt sur le bénéfice des sociétés. Conformément à l’article 239 du Code général des impôts, « les entreprises familiales exploitées sous la forme de sociétés à responsabilité limitée sont autorisées à sortir du champ d’application de l’impôt sur les sociétés au moyen d’une option pour le régime des sociétés de personnes ».

La SARL immobilière bénéficie, tout comme la SARL agricole, la SARL industrielle et la SARL artisanale, de cette échappatoire fiscale, à condition que les parts soient à 100 % entre les mains de la famille. Il s’agit d’une heureuse exception à la règle de l’imposition sur sociétés.

Barème d’imposition

Le tableau ci-dessous présente les différentes tranches d’impôts pour une SARL immobilière.

Tranche de revenuTaux d’imposition
Entre 9 700 € et 26 791 €14 %
Entre 26 791 € et 71 826 €30 %
Entre 71 826 € et 152 108 €41 %
Au-delà de 152 108 €45 %

À la lumière de ce tableau, le taux de pression fiscale d’une SARL de famille varie de 0 % à 45 %. Il profite surtout aux petits actionnaires qui sont dispensés d’impôt si le revenu locatif n’excède pas 9 700 €.

Éviter aux associés la double imposition

Dans le cas d’une SARL conventionnelle, les associés sont doublement plumés par le fisc :

  • d’une part, ils supportent les charges de l’impôt sur le revenu (IR) ;
  • d’autre part, ils sont aussi taxés à hauteur de 33,33 % au titre de l’impôt sur les sociétés (IS).

En créant une SARL immobilière, la double imposition disparaît. Les associés ne sont plus soumis qu’à l’impôt sur le revenu, la base imposable étant calculée en proportion de leur apport personnel dans le capital social.

A lire : Convention réglementée de SARL

Imputation des pertes dans la feuille d’imposition

En mettant en place une SARL de famille plutôt qu’une SARL classique, les actionnaires immobiliers ne seront pas sanctionnés par les pertes. Lorsque le résultat de l’exploitation est déficitaire, il est permis d’imputer une fraction du déficit dans sa déclaration de revenus individuelle proportionnellement aux parts détenues dans la société.

Exemple : M. Éric et sa sœur sont coactionnaires dans une SARL de famille. Le premier détient 80 % des actions et la seconde 20 %. En fin d’année, le compte de résultat de la SARL accuse une perte de 2 500 €.

Normalement, M. Éric devra déclarer un revenu net de 25 000 €. Mais, ayant imputé 2 000 € de déficit dans sa fiche de revenu, le revenu net s’est abaissé à 23 000 €. En appliquant le barème d’impôt de 14 %, la taxe de M. Éric est donc évaluée à 3 220 €.

Exonération fiscale en cas de plus-value

Le dégrèvement d’impôts auquel a droit la SARL de famille en cas de plus-value immobilière constitue un autre avantage important. Lorsque les associés d’une SARL de famille cèdent une partie du patrimoine, plusieurs dispositifs sont accordés en leur faveur :

  • réduction en fonction des recettes ;
  • réduction dans le cas d’un départ à la retraite ;
  • exemption fiscale en fonction de la valeur de la SARL ou de la destination du bien.

Tant que les associés sont unis par un lien de parenté directe, un lien conjugal ou un lien de descendance jusqu’au deuxième degré.

 

Les inconvénients de la SARL de famille

En dépit de ses avantages indéniables, il convient de dévoiler les limites juridiques de la SARL de famille :

  • Les tranches de revenu supérieures

Le régime de l’impôt sur le revenu n’est pas toujours le meilleur pour les SARL de famille. Il faut étudier au cas par cas. Le prélèvement de 33 % de l’IS est parfois préférable à plusieurs tranches d’imposition de revenu qui peuvent s’établir à 45 %. Le choix entre l’IR et l’IS s’apprécie en fonction de l’importance du chiffre d’affaires de la SARL et des parts sociales de l’associé. Quoi qu’il en soit, il est clair que le régime de l’IR joue en défaveur des gros actionnaires.

  • la difficulté de respecter le lien familial

Un autre inconvénient majeur de la SARL immobilière est la difficulté de satisfaire aux conditions du lien familial. L’entreprise a pour but de faire du profit. Or, si un associé commet l’étourderie de louer un bien à un prix trop peu rémunérateur ou est soupçonné de malversation, les contentieux pourront survenir.

Il est douloureux de trancher entre les impératifs de productivité, d’une part, et la volonté de préserver la solidarité et la réputation de la famille, d’autre part.

De même, si un associé souhaite se retirer, trouver des actionnaires pour racheter ses parts peut s’avérer difficile. Le remplaçant doit être de la famille, puisque l’entrée d’un étranger abolira définitivement le statut d’entreprise familiale.

  • L’impossibilité de déduire la rémunération du dirigeant

Le salaire du gérant n’est pas comptabilisé dans la déclaration de revenus. En effet, le montant du bénéfice est distribué équitablement entre les associés. C’est le bénéfice personnel qui est imposé, après déduction des charges engagées à titre personnel. Or, la compensation versée au gérant est un coût général.

  • Se projeter dans le temps

Pour garantir l’avenir de la SARL, les associés ont besoin de marcher dans la même direction et ne pas changer de projet en cours de route. Si un associé important décide de vendre ses parts, le destin de l’entreprise familiale pourra être remis en cause.

 

Comment fonctionne une SARL familiale immobilière ?

Tous les principes de gestion d’une entreprise s’appliquent à la SARL immobilière.

Activité

La SARL à vocation immobilière loue un ou plusieurs biens d’habitation en contrepartie d’un loyer. Le bien est le plus souvent un meublé de tourisme ou une location meublée permanente.

Formalités de création

Une fois que le groupe d’associés est formé, la démarche de création de la SARL immobilière passe par les étapes suivantes :

  • la rédaction des statuts : la dénomination de la SARL immobilière, le siège social, l’identité et la part sociale des associés ainsi que les pouvoirs des dirigeants sont à mentionner obligatoirement dans le document ;
  • le versement du capital social à la banque ;
  • la désignation du dirigeant ;
  • la déclaration de création de SARL : elle sera déposée auprès du greffe du tribunal du commerce ;
  • la publication au Journal officiel.

Ensuite, la SARL familiale recevra un numéro d’immatriculation et sera inscrite dans le registre des sociétés.

Qui peut diriger une SARL familiale immobilière ?

La SARL familiale immobilière, comme toute structure, est gérée par un dirigeant. La nomination du dirigeant est une décision que les membres de la société prendront de concert. Un ou plusieurs gérants peuvent prendre la tête de la SARL immobilière.

La loi n’impose pas que le poste de direction soit réservé exclusivement aux associés ; si aucun d’eux n’a la compétence en la matière, les actionnaires ont le droit d’affecter une tierce personne externe à la société à cette charge.

Toutefois, la loi interdit d’élire une personne morale ; seules les personnes physiques pourront prétendre à la charge de gérant.

La tenue d’une comptabilité

La SARL immobilière ne ressemble pas à une indivision, puisque les biens ne proviennent pas tous d’un héritage successoral. En sa qualité d’entreprise, elle est soumise à l’obligation de tenir une comptabilité simplifiée.

Réunion

Les membres de la SARL doivent tenir une assemblée générale ordinaire. Elle a lieu au moins une fois par an. Les décisions d’importance entraînant une modification des statuts seront prises en assemblée générale extraordinaire.

 

SARL de famille et LMNP

La SARL de famille est un cadre juridique parfait pour une location meublée non professionnelle (LMNP). Monter une société civile immobilière (SCI) est aussi une option, mais, ce faisant, le loueur tombe dans le régime de l’Impôt sur les sociétés.

Le montage fiscal de l’EI ou l’EIRL n’est pas non plus une bonne idée. En fait, le gérant individuel d’une LMNP est tenu de verser des cotisations sociales dès que son bénéfice dépasse le seuil de 23 000 € par an. En revanche, si la LMNP est gérée à plusieurs, le seuil sera rapporté au nombre d’associés et non plus à l’entreprise en elle-même.

Autrement dit, la LMNP gérée par une SARL de famille sera dispensée de charges sociales jusqu’à un revenu maximum de 46 000 € pour 2 associés et un revenu de 69 000 € pour 3 associés.

 

SARL de famille et TVA

Le lien entre SARL de famille et TVA est fiscalement séduisant. Ce statut juridique permet de gommer le revenu des locations immobilières dans la feuille d’imposition, en comptabilisant les frais d’acquisition et les charges liées à l’aménagement ou à la réparation. Par ailleurs, les amortissements du bien au fil des années ne sont pas intégrés dans le calcul, ce qui a pour effet de réduire considérablement la TVA.

 

SARL de famille et emprunt

En optant pour la SARL de famille, les associés sont autorisés à déduire les frais d’emprunt du montant imposable. Les associés risqueront moins d’être poursuivis par les créanciers, les économies d’impôts pouvant servir au règlement des sommes empruntées.

Exemple

Grâce à un prêt bancaire de 5 000 €, Madame Unetelle a eu le bonheur d’acquérir des droits sociaux dans une SARL de famille. Son revenu imposable est de 15 000 €. Si elle occupe un poste permanent dans l’entreprise, elle a toute la bénédiction de la loi pour comptabiliser l’intégralité de la dette qui a financé cette acquisition comme frais déductibles dans sa feuille de déclaration de revenus.

À supposer que le taux d’intérêt soit de 6 %, Madame Unetelle est débitrice d’une somme totale de 5 300 €. Mais le revenu imposable est réduit à 9 700 €, ce qui est inférieur au premier seuil d’imposition. L’heureuse actionnaire sera ainsi dispensée d’impôts pendant l’année suivante.

 

Succession dans une SARL de famille : comment ça marche ?

La succession dans la SARL de famille a le mérite d’être simple, pratique et peu onéreuse du point de vue fiscal. Dans le cas d’une reprise ordinaire, l’actionnaire en retrait se verra taxé d’un impôt sur les plus-values de la cession. Toutefois, en louant via une SARL de famille, le propriétaire peut transmettre le patrimoine à sa descendance à peu de frais grâce au démembrement des parts sociales.

Cela signifie que les enfants héritent de la nue-propriété tandis que l’actionnaire en retrait garde le droit de l’usufruit à travers la perception du loyer. Cette disposition fiscale permet de réduire les droits de succession, la nue-propriété étant une part très faible de la valeur totale du bien.

 

Transformer sa SCI en SARL immobilière : comment et pourquoi ?

Les acteurs de l’immobilier le savent très bien : il est quasiment impossible de louer une propriété meublée via une SCI (société civile immobilière). En effet, le gérant d’une location meublée non professionnelle sera soumis à l’impôt sur les sociétés s’il a choisi de monter une SCI. Il n’aura pas le choix de comparer lequel des deux régimes d’impôts revient le moins cher.

Cette option n’existe que pour les SARL de famille. La taxation plus modérée des transactions de biens est aussi un motif déterminant pour transformer sa SCI en SARL de gestion immobilière.

Le changement de forme juridique nécessite l’exécution d’un certain nombre de formalités :

  • la rédaction d’un procès-verbal dans lequel l’assemblée générale déclare approuver la décision de modification des statuts de la société ;
  • l’envoi d’une copie du procès-verbal au service des impôts ;
  • la publication d’un avis de modification au Journal d’annonce légale ;
  • le dépôt du dossier auprès du Centre de formalité des entreprises qui se chargera d’inscrire la nouvelle SARL au registre du commerce et des sociétés.

Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

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