La location meublée dans une SCI

La location meublée dans une SCI

Par définition, la société civile immobilière exerce une activité civile dès la création de la SCI. Lorsque la société est propriétaire de biens immobiliers meublés, il peut être tentant pour ses associés de louer les logements tels quels. Ainsi il revient aux associés de décider s’ils veulent une SCI avec revenus locatifs ou une SCI sans revenus locatifs.

Mais attention, l’activité de loueur meublé constitue une prestation de service à caractère commercial. Dans ce contexte, la création de la SCI pour location meublée peut emporter des conséquences lourdes, notamment en matière de fiscalité : la SCI qui exerce une activité commerciale ne peut bénéficier de la transparence fiscale, elle est obligatoirement soumise au régime fiscal de l’impôt sur les sociétés (IS). En conséquence, elle se soumet par ailleurs à des obligations comptables renforcées.

 

La SCI location meublée : un acte de commerce qui contamine l’ensemble de l’activité

La société civile immobilière ou SCI est avantageuse, initialement destinée à porter un projet immobilier sans vocation commerciale : achat à plusieurs sans se soumettre au choix de l’indivision ou de SCI, investissement immobilier (plus intéressant qu’avec une SAS) en vue de transmettre un patrimoine familial dans des conditions optimales, acquisition immobilière avec démembrement de propriété pour protéger un conjoint ou concubin survivant…

Dans ce cadre, la SCI est transparente : les associés bénéficient du régime fiscal à l’IR – sauf option irrévocable à l’IS. Cette fiscalité, pour la plupart des cas, est très favorable. Mais attention : en exploitant les biens immobiliers en location meublée, la SCI y renonce. Explications.

Bon à savoir : La fiscalité de la location saisonnière comporte des caractéristiques particulières. C’est une spécificité des locations meublées puisque les loyers et charges perçus relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

A noter qu’il est tout à fait possible d’emprunter dans le cas d’une SCI. La SCI dans le cas d’une location n’est pas utilisée de manière analogue à une SCI dans le cas d’une résidence principale.

La location meublée est une activité commerciale imposée à l’IS

Aux termes de l’article L 110-1 du Code de commerce, la loi considère la location en meublé comme un acte de commerce. Or par définition, l’activité commerciale par nature est interdite en société civile immobilière. Si la loi ne sanctionne pas l’exercice d’une activité commerciale en SCI par la nullité de la société, elle impose aux associés de se soumettre au régime fiscal de l’IS dans le respect de l’article 206.2 du Code général des impôts.

En principe, la location meublée en société civile immobilière contamine l’ensemble de son activité : peu importe la nature civile des autres activités qu’elle exerce – location non meublée, par exemple – la société est réputée commerciale. Une certaine tolérance permet néanmoins aux associés de conserver le bénéfice de la SCI transparente.

A noter : le bail s’établit de la même façon, des clauses réputées non écrite peuvent tout à fait être insérées.

Exceptions : SCI location meublée et imposition à l’IR.

Par exception, l’administration fiscale tolère que la SCI demeure à l’IR lorsque la location meublée remplit les conditions alternatives suivantes :

  • Les revenus locatifs HT de la location en meublé n’excèdent pas 10 % des recettes HT totales de la société civile immobilière.

A noter : le seuil des 10 % peut être dépassé de manière exceptionnelle, tant que la moyenne des revenus locatifs des années précédentes est inférieure au seuil.

  • La location meublée en SCI exercée de manière non habituelle ne contamine pas l’ensemble de l’activité : les associés peuvent rester à l’IR. Le caractère occasionnel ou habituel est apprécié selon la fréquence et à la durée des locations meublées.

A noter : la location saisonnière ou le bail d’une résidence secondaire, réitérée chaque année, est considérée par la jurisprudence comme une activité de loueur meublé habituelle et est donc soumise à l’IS, le Conseil d’Etat a rendu une décision dans ce sens le 28 décembre 2012. A contrario, une location de courte durée et non renouvelée permet aux associés de SCI d’échapper valablement à l’IS.

Lorsque les critères de tolérance ne sont pas remplis, les associés doivent renoncer à la transparence fiscale et opter pour l’IS. A défaut, ils risquent des sanctions – redressement fiscal notamment.

Attention : l’option à l’impôt sur les sociétés est irrévocable ! Seule solution pour en sortir : procéder à la dissolution de la SCI comme par exemple la dissolution suite à une vente d’immeuble, une procédure longue et coûteuse.

Imposition à l’IS : avantages et inconvénients.

Sauf exceptions, la SCI location meublée fait basculer la société dans le régime fiscal de l’IS. L’imposition à l’impôt sur les sociétés présente des avantages et des inconvénients :

Principaux avantages :

  • Comptablement, la SCI peut procéder à l’amortissement du bien immobilier : ce mécanisme permet de réduire l’assiette imposable, pour une imposition réduite.
  • A l’impôt sur les sociétés, la SCI a la possibilité de déduire ses charges dans une plus large mesure qu’en imposition à l’impôt sur le revenu. La rémunération du gérant, notamment, est déductible.
  • Le taux d’impôt – 15 % en-deçà de 38 120 €, 33,3 % au-delà – peut s’avérer avantageux pour les associés qui sont soumis à titre personnel à une tranche élevée du barème fiscal. A défaut, l’IR est généralement préférable. A noter que l’article 84 de la loi de finances pour 2018 prévoit une baisse du taux d’imposition à l’IS, ce taux pourrait être diminué à 25% pour les exercices ouverts à compter du 1er janvier 2022.

Principaux inconvénients :

  • En SCI avec l’IS, les associés, par l’intermédiaire du gérant, ont l’obligation de tenir une comptabilité commerciale – comptabilité d’engagement. La comptabilité peut-être simplifiée grâce à des logiciels de comptabilités SCI.
  • Les recettes sont soumises à une double imposition : la première au niveau de la société, la seconde au niveau des associés en cas de distribution des dividendes qui sont qualifiés de revenus de capitaux mobiliers, ouvrant un droit à abattement de 40%.
  • Le régime des plus-values est défavorable.

Avant de mettre leurs biens immobiliers en location meublée, les associés ont tout intérêt à bien étudier les implications financières de leur choix qui est irrévocable !

 

SCI location meublée et TVA

Etre assujettie à la TVA en tant que SCI peut représenter un atout de taille lorsque la SCI réalise des dépenses importantes soumises à TVA – et supérieures à ses recettes.

Les associés peuvent-ils opter pour le régime de la TVA en location meublée ? La loi leur impose à condition que les biens immobiliers loués aménagés soient à usage professionnel. Dans ce cas précis, la SCI est obligatoirement soumise à la TVA.

A noter : l’assujettissement au régime de la TVA implique de tenir une comptabilité en partie double.

A contrario, si la SCI loue des locaux meublés ou non meublés à usage d’habitation, alors la SCI n’est pas assujettie à la TVA et aucune option n’est possible.

Bon à savoir : En principe, les loyers relatifs aux baux d’habitation portant sur les logements meublés (contrats de location meublées) sont exonérés de taxe sur la valeur ajoutée (TVA) tout comme les locations de logements vides. Toutefois il y a des exceptions où un taux TVA est applicable à une location meublée.

 

SCI location meublée et amortissement

L’un des avantages de l’imposition à l’IS d’une SCI qui loue en meublé est de pouvoir constater de façon comptable l’amortissement de l’immeuble mis en location.

L’amortissement consiste à étaler le coût d’acquisition du bien sur sa durée d’utilisation. Cela revient donc à prendre en considération sa perte de valeur et d’imputer cette perte sur le bénéfice comptable de la SCI.

L’amortissement de l’immeuble se fait selon un taux donné à titre indicatif par l’administration fiscale, à titre d’exemple le taux d’amortissement de maisons d’habitations ordinaires est de 1 à 2%.

 

Statut de LMNP ou SCI location meublée

Le loueur meublé non professionnel (LMNP) est une personne physique qui loue des biens immobiliers meublés, cette qualification se distingue donc de celle de la SCI soumise à l’IS lorsqu’elle exerce de la location meublée. Il est possible, dans certaines situations d’associer les deux statuts.

Lorsque les recettes locatives du bail meublé ne dépassent pas 23 000 € par an ou 50 % des revenus du bailleur non inscrit au RCS, le propriétaire peut bénéficier du statut avantageux de loueur meublé non professionnel (LMNP) au regard de l’article 155 IV-2 du CGI. Le LMNP se voit appliquer un régime fiscal favorable : le micro BIC.

Société civile immobilière et loueur meublé non professionnel sont donc 2 statuts distincts et par principe incompatibles, soumis à des obligations fiscales et comptables différentes. Au moment d’investir dans un logement meublé, l’acquéreur doit donc se poser la question du statut le plus avantageux eu égard à sa situation propre.
Dans certains cas la taxe d’habitation de la location meublée doit être payée par le bailleur.

A lire : SCI de location meublée et Airbnb : est-ce compatible ?Peut-on être locataire de sa SCI ?

Cet article vous a-t-il été utile ?