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La location meublée dans une SCI

La location meublée dans une SCI

La Société civile immobilière (SCI) détentrice d’un bien immobilier dispose de la faculté de le mettre en location, à l’instar du propriétaire d’un logement meublé en nom propre. De cette manière, la société pourra générer des revenus locatifs qui alimenteront ses ressources financières après la taxation de ses bénéfices imposables.

L’exercice de cette activité n’est toutefois pas sans conséquences :

  • Sur la fiscalité de la SCI : du fait du caractère commercial de la mise en location de logements meublés, la société est obligatoirement soumise à l’impôt sur les société (IS) qui constitue le mode d’imposition par défaut des sociétés commerciales.
  • Sur la gestion de la SCI : lorsque la société relève de l’IS, elle est soumise aux mêmes obligations que les sociétés commerciales (comptabilité d’engagement, dépôt des comptes au greffe du Tribunal de commerce à la clôture de l’exercice social…).

Quel impact de la location meublée sur la fiscalité de la SCI ?

Par défaut, la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR) du fait de son objet civil. Cette caractéristique la distingue des sociétés commerciales telles que la Société à responsabilité limitée (SARL) ou la Société par actions simplifiée (SAS).

A ce titre, la SCI peut en principe exercer uniquement des activités civiles par nature, et doit exclure de son objet social toute activité présentant un caractère commercial.

De manière générale, cette forme sociale est fréquemment choisie dans le cadre de projets immobiliers dépourvus de vocation commerciale, comme :

Conformément à l’article L.110-1 du Code de commerce, la location meublée est considérée comme une activité commerciale, et ne peut donc normalement pas être exercée par une société civile. L’alinéa 4 de l’article répute en effet acte de commerce “toute entreprise de location de meubles”.

La loi apporte des tempéraments à cette règle et permet à la SCI de mettre en location des biens meublées. Si l’exercice d’une activité commerciale n’est alors pas sanctionné par la nullité de la société, elle lui impose toutefois de se soumettre au régime de l’impôt sur les sociétés (IS) par application du paragraphe 2 de l’article 206 du Code général des impôts.

Sans considération de la nature civile des autres activités exercées par la SCI, comme la location non meublée, cette activité commerciale contamine l’ensemble de la société. Les loyers perçus relèvent alors des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et doivent être déclarés comme tels.

L’administration fait toutefois preuve de tolérance à l’égard de la SCI mettant en location un logement meublé, et lui permet de conserver le régime de l’impôt sur le revenu (IR) dès lors que plusieurs conditions sont remplies :

  • Les revenus locatifs hors taxes tirés de la location meublée n’excèdent pas 10% des revenus globaux de la SCI : le seuil peut être dépassé de manière exceptionnelle dès lors que la moyenne des revenus locatifs perçus lors des exercices sociaux précédents demeure inférieure à ce seuil.
  • La location meublée constitue une activité secondaire de la SCI exercée de manière non habituelle : le caractère occasionnel ou habituel de l’activité est apprécié selon la fréquence et la durée des locations.

La SCI peut alors, dans certains cas, bénéficier du statut de loueur meublé non professionnel (LMNP).

Lire aussi : Le comptable LMNP

Bon à savoir : dans une décision du 28 décembre 2012, le Conseil d’Etat a établi qu’une location saisonnière ou la mise en location d’une résidence secondaire réitérée chaque année devait être considérée comme une activité de location meublée habituelle. A ce titre, la SCI est soumise de plein droit à l’IS.

A contrario, une location ponctuelle et de courte durée ne répond pas à cette définition et permet à la SCI de conserver le régime de l’IR.

Lorsque ces critères ne sont pas remplis, la SCI doit renoncer à la transparence fiscale et opter pour l’IS au risque de subir des sanctions, comme le redressement fiscal. Cette option est irrévocable : la société ne peut retourner à l’IR en cours de vie sociale.

Le régime de l’IS peut se révéler avantageux pour la SCI dans certains cas, mais il convient de prendre connaissance de ses inconvénients avant de débuter une activité de location meublée.

AvantagesInconvénients
●      Amortissement du bien immobilier permettant de réduire les impôts dus par la SCI
●      Déduction d’une part plus importante de charges qu’en cas d’imposition à l’IR, incluant la rémunération du gérant de la SCI
●      Application d’un taux d’imposition réduit à 15% lorsque le chiffre d’affaires est inférieur à 38 120€, ou d’un taux fixe de 28% lorsque le chiffre d’affaires est inférieur à 500 000€
●      Obligation de tenir une comptabilité commerciale et de déposer les comptes annuels au greffe du Tribunal de commerce à la clôture de chaque exercice social
●      Double imposition des bénéfices en cas de versement de dividendes aux associés, soumis à un prélèvement forfaitaire unique, ou flat tax, dont le taux est fixé à 30%
●      Application du régime des plus-values professionnelles plus défavorables que celui des plus-values des particuliers

 

La location meublée en SCI est-elle soumise à la TVA ?

L’assujettissement de la SCI à la TVA peut représenter un avantage de taille pour la société qui réalise des dépenses importantes soumises à la TVA, et supérieures aux bénéfices réalisés.

En effet, cette éventualité permet à la SCI de récupérer le montant de la TVA dont elle s’acquitte lorsqu’elle réalise des achats, bien qu’elle soit génératrice d’obligations comptables supplémentaires.

La SCI n’est toutefois obligatoirement soumise à la TVA que lorsque les biens immobiliers aménagés sont loués à usage professionnel. Si la société met en location des locaux meublés ou non meublés à usage d’habitation, elle n’est pas assujettie à la TVA et ne peut décider de s’y soumettre volontairement.

Bon à savoir : les loyers de logements meublés peuvent être soumis à un taux de TVA spécifique dans 4 cas limitatifs :

  • Fourniture d’un petit-déjeuner au locataire
  • Fourniture d’un service de nettoyage récurrent des locaux
  • Fourniture de linge de maison
  • Fourniture d’un service de réception, qu’il soit personnalisé ou non

 

Quel amortissement pour le logement meublé loué par une SCI ?

La SCI qui loue un logement meublé, et qui est donc soumise à l’IS, doit impérativement amortir les biens qu’elle détient.

L’amortissement vise à prendre en compte la dépréciation du bien immobilier liée à l’écoulement du temps, et permet de calculer le montant de la plus-value réalisée par la société au moment de la vente du bien par la SCI.

Ce procédé fiscal présente certains avantages : en effet, les amortissements pratiqués sur les immeubles sont déductibles du résultat de la SCI, ce qui contribue à réduire le bénéfice imposable de la société et le montant des impôts dont elle doit s’acquitter.

La SCI à l’IS doit appliquer les règles de l’amortissement linéaire, qui prend en compte la durée normale d’utilisation des différents éléments du bien pris individuellement :

Elément amortiDurée normale d’utilisationTaux d’amortissement
Immeuble bâtiDe 20 à 50 ansDe 2 à 5%
Toiture25 ans4%
Installations électriques25 ans4%
Etanchéité15 ans6.67%
Ascenseurs15 ans6.67%
Agencements intérieurs15 ans6.67%
Structure (gros oeuvre)80 ans1.25%

 

Peut-on cumuler le régime de la SCI avec le statut de LMNP ?

En principe, la location meublée non professionnel (LMNP) consiste à mettre en location des logements meublés à titre occasionnel et ponctuel.

La LMNP offre des avantages non négligeables à la SCI :

  • Amortissement des travaux et des différents éléments du logement sur des durées déterminées
  • Absence de déduction de l’amortissement du bien lors du calcul de la plus-value réalisée en cas de vente du logement, ce qui permet de réduire le montant de l’impôt sur les plus-values
  • Application du régime des plus-values des particuliers
  • Application du régime des micro-BIC
  • Maintien de l’imposition à l’IR

L’obtention de ce statut par la SCI est toutefois conditionné par la réunion de 2 conditions :

  • Les revenus tirés de la LMNP correspondent à moins de 10% de l’ensemble du chiffre d’affaires annuel réalisé par la SCI
  • L’activité de LMNP n’est exercée par la SCI qu’à titre occasionnel

Le cumul de la SCI avec le statut particulier de la LMNP étant difficilement réalisable, les associés doivent s’interroger sur le régime qui présente le plus d’avantages au regard de leur situation.

Dernière mise à jour le

Co-fondateur et DG de LegalPlace, Mehdi est ancien avocat au Barreau de Paris et diplômé du magistère DJCE. Il a exercé plus de 12 ans au sein de cabinets anglo-saxons et français en droit des sociétés, fusions-acquisition et capital investissement.

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Baptiste
Invité
Baptiste

Sur quel critère la location est elle jugée « meublée » ou « nue »? S’agit t’il uniquement du type de bail? Est possible de louer avec un bail de location nue et ne pas fournir l’ensemble des meubles de la liste minimale pour être exonéré de risque de requalificiation. Le « Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d’un logement meublé » dispose que: Le mobilier d’un logement meublé, mentionné à l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, comporte au minimum les éléments suivants : 1° Literie comprenant couette ou couverture ; 2° Dispositif d’occultation… Lire la suite »

Lana
Invité
Lana

My husband and I are buying apartments via SCI and planning to rent them out seasonally. Local accountants suggested to us to rent out via SAS.
As a non-native French speaker, it’s very difficult to understand all the technicalities of French taxation. So I wonder why they suggest to us SCI + SAS and not just SCI (LMP activities).
Are there any clear advantages for the SCI + SAS scheme?