EURL et LMNP : gérer sa location meublée en société unipersonnelle

L’EURL LMNP est un montage qui offre maints avantages à ceux qui s’y lancent. En voici quelques exemples :

• Optimisation de la fiscalité relative aux biens immobiliers ;
• Distinction claire entre la détention de l’immeuble et la gestion de la location ;
• Meilleur contrôle de la transmission du patrimoine.

Procéder à une location meublée non professionnelle (LMNP) en constituant une société unipersonnelle peut se révéler judicieux pour ceux qui veulent en faire une activité commerciale.

Qu’est-ce qu’une EURL ?

Exerçant une activité industrielle, agricole ou commerciale, l’entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL) est possédée par un seul associé. C’est ce qui la différencie de la société à responsabilité limitée (SARL). Le gérant en question peut être une enseigne ou une personne physique.

Pareille à la détention en nom propre, l’EURL est comparable au régime de la microentreprise. D’ailleurs, depuis le 1er janvier 2023, le loueur en meublé déclare son activité sur le guichet unique de l’INPI, qui transmet les informations aux organismes concernés (Insee, service des impôts, Urssaf).

En se basant sur la réglementation en vigueur, une entreprise unipersonnelle peut tout à fait être créée pour mettre des appartements meublés en location. Cette solution EURL LMNP convient tout particulièrement à ceux qui :

• Démarrent seuls ;
• Sont prêts à passer au stade supérieur.

Il ne sera plus question de confier un petit studio à titre occasionnel.

Pourquoi louer en LMNP à travers une EURL ?

Nombre de loueurs en meublé fondent une entreprise pour transmettre leurs biens immobiliers à leurs héritiers dans des conditions avantageuses. D’autres ressentent davantage le besoin de structurer leur patrimoine.

Encore faut-il que les équipements installés dans les appartements permettent de se loger dans des conditions décentes. Le mobilier doit donc être suffisant, en plus d’être qualitatif.

Concernant la LMNP, les recettes peuvent dépasser 23 000 euros par an. Mais pour conserver le statut non professionnel, elles ne doivent pas, dans le même temps, excéder le montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal (salaires, autres bénéfices industriels et commerciaux, etc.). Si ces deux conditions sont réunies, le loueur relève au contraire du statut professionnel (LMP).

Quel est l’intérêt de gérer sa location meublée en EURL plutôt qu’en nom propre ?

Qu’il soit question de location meublée gérée en nom propre ou à travers une EURL, les amortissements, de la même manière que pour d’autres dépenses, seront déduits des loyers. De cette façon, le loueur espère ne pas débourser d’impôts auprès du fisc, le résultat fiscal pouvant être négatif, lorsqu’il n’est pas nul.

En revanche, l’intérêt de passer par une entreprise unipersonnelle réside dans le maintien du privilège fiscal issu de l’amortissement, après la transmission des biens. Les bénéficiaires peuvent être des amis ou des membres d’une même famille. Les héritiers recevront également des parts de sociétés plutôt que des bâtiments indivisibles.

Quelle différence entre société classique et EURL pour la location meublée ?

En optant pour la création d’une EURL et donc pour le montage EURL LMNP, le propriétaire sécurise son investissement immobilier, en plus de l’optimiser, et ce, à toutes les étapes de l’opération. Il en est autant avec d’autres formes de sociétés classiques, dont la SARL de famille , sous la forme de SARL LMNP, imposable à l’impôt sur le revenu (IR). Cette dernière permet de :

• Payer l’impôt sur le revenu sans limitation dans le temps ;
• Ne pas être doublement imposé sur les bénéfices.

Dans tous les cas, il est conseillé de réaliser au préalable un diagnostic de la situation patrimoniale de chaque famille concernée.

Quelle fiscalité pour une location meublée en EURL ?

Le choix du régime d’imposition de l’EURL détermine si vous pouvez réellement bénéficier du statut LMNP. Deux options existent : l’impôt sur le revenu, appliqué par défaut, et l’impôt sur les sociétés, choisi sur option.

EURL à l’impôt sur le revenu : le régime LMNP au réel

Lorsque l’associé unique est une personne physique, l’EURL relève par défaut de l’impôt sur le revenu. Les loyers sont alors imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), au nom de l’associé. C’est ce régime qui permet de conserver le statut LMNP, tant que les recettes restent inférieures à 23 000 euros par an ou aux autres revenus d’activité du foyer fiscal. Au régime réel, vous déduisez les charges et les amortissements du bien, ce qui réduit voire annule l’impôt. Pensez à anticiper votre déclaration LMNP chaque année.

EURL à l’impôt sur les sociétés : une sortie du régime LMNP

L’EURL peut opter pour l’impôt sur les sociétés (article 239 du Code général des impôts). La société amortit alors elle-même le bien et paie l’impôt sur ses bénéfices, au taux normal de 25 % (taux réduit de 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfices, sous conditions). Mais cette option fait sortir la location du régime LMNP, réservé aux personnes physiques imposées à l’IR. À la revente, la plus-value est calculée sur la valeur nette comptable du bien : les amortissements déjà déduits viennent gonfler la plus-value imposable. L’option pour l’IS devient en principe irrévocable au bout de cinq ans.

Amortissements en EURL LMNP : ce que la réforme de 2025 a changé

L’amortissement, le principal levier d’optimisation au réel

Au régime réel, le loueur en meublé déduit chaque année une fraction du prix du logement (hors terrain) et du mobilier : ce sont les amortissements. Ils diminuent le résultat imposable, souvent jusqu’à le ramener à zéro pendant plusieurs années. C’est l’un des grands atouts de la location meublée par rapport à la location nue.

La réintégration des amortissements dans la plus-value depuis 2025

La loi de finances pour 2025 a modifié l’article 150 VB du Code général des impôts. Depuis le 1er janvier 2025, les amortissements déduits en LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente : le prix d’acquisition est minoré du montant des amortissements pratiqués, ce qui augmente la plus-value imposable et l’impôt dû. Concrètement, l’avantage obtenu pendant l’exploitation est en partie repris au moment de la vente. Ce point mérite d’être anticipé dès le choix du montage, car il modifie le rendement global d’un investissement en EURL LMNP au réel.

Est-il intéressant de passer par une SCI pour louer en meublé ?

La société civile immobilière (SCI), dont l’objet porte sur les investissements immobiliers, ne peut pas s’accorder avec le statut LMNP. La nature de ce dernier est commerciale sur le plan fiscal.

En clair, la SCI devra changer de régime fiscal (impôt sur le revenu vers impôts sur les sociétés) en cas d’exercice d’une activité de location meublée.

Louer en meublé non professionnel reste tout de même envisageable, d’autant plus que la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu, dans certaines circonstances :

• Activité de courte durée qui n’est pas censée se renouveler dans le temps ;
• Somme hors taxes des recettes découlant de l’activité commerciale inférieure à 10 % du montant des gains amassés au total.

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Xavier de Labarrière

Expert-comptable inscrit à l’Ordre Xavier est spécialisé dans l’accompagnement des petites entreprises et entreprises à forte croissance. Il a accompagné plus de 3000 entrepreneurs dans la création et gestion de leur entreprise en tant qu’expert comptable. Il est président de ComptaPlace, la filiale d’expertise comptable de LegalPlace.

Dernière mise à jour le 29/06/2026

Sources de l'article

• Article 155 du Code général des impôts
• Article 239 du Code général des impôts
• Article 150 VB du Code général des impôts