L’imposition des revenus fonciers en SCI

Posséder un bien immobilier via une SCI pose évidemment la question de la fiscalité de la SCI. Comprendre comment les revenus fonciers sont imposés dans une SCI à l’IR permet aux associés d’éviter les erreurs de déclaration, d’optimiser leurs charges déductibles et de prendre les bonnes décisions patrimoniales au bon moment.

Comment fonctionne l’imposition des revenus fonciers en SCI ?

La SCI à l’IR est une structure transparente et c’est le régime fiscal par défaut pour une société civile immobilière. Concrètement, cela signifie que la société elle-même ne paie pas d’impôt sur ses revenus locatifs. Ce sont les associés qui sont imposés personnellement, chacun à hauteur de sa quote-part dans le capital social de la SCI.

La transparence fiscale de la SCI

La transparence fiscale est le principe de base qui régit la SCI à l’impôt sur le revenu. En pratique, les loyers que la SCI perçoit “traversent” la structure et sont imposés directement entre les mains de chaque associé. Il en va ainsi même si les sommes n’ont pas été effectivement distribuées entre les associés, ou si les bénéfices ont été conservés en réserve pour être réinvestis dans la société.

Ainsi, un associé qui détient 40 % des parts d’une SCI déclare personnellement 40 % des revenus fonciers générés par la société. La règle est la même que les bénéfices aient été versés ou non.

Le régime fiscal par défaut de la SCI

Par défaut, toute SCI est soumise à l’impôt sur le revenu. Les revenus issus de la location nue d’immeubles entrent dans la catégorie des revenus fonciers, qui fait l’objet d’une imposition spécifique dans la déclaration personnelle de chaque associé.

En revanche, deux situations peuvent conduire une SCI à basculer à l’impôt sur les sociétés. D’abord, lorsque la SCI exerce une activité commerciale (location meublée, prestations de services à caractère hôtelier, etc.) dans une proportion qui dépasse 10 % de son chiffre d’affaires hors taxes. Ensuite, lorsque les associés décident volontairement d’opter pour l’IS.

Dans ce cas, le fonctionnement change radicalement. La SCI devient une entité fiscalement opaque et c’est la société elle-même qui déclare et paie l’impôt sur les bénéfices issus de ses revenus locatifs, aux taux de 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfices, puis 25 % au-delà. Les associés, quant à eux, ne sont pas imposés tant qu’ils ne perçoivent pas de dividendes. Autrement dit, si les bénéfices restent dans la société pour être réinvestis, les associés ne supportent aucune imposition personnelle au titre de ces revenus.

Quels revenus fonciers les associés de SCI doivent-ils déclarer ?

Chaque associé d’une SCI à l’IR doit déclarer sa quote-part du résultat dans la catégorie des revenus fonciers, indépendamment du fait qu’il ait ou non reçu de l’argent. La base imposable est calculée au niveau de la SCI, puis répartie entre les associés selon leur participation au capital.

Comment calculer la quote-part de chaque associé ?

La quote-part de chaque associé est déterminée par les statuts de la SCI. Elle correspond en général au pourcentage de parts sociales détenues dans le capital. Si la SCI perçoit 30 000 € de loyers nets sur l’année et qu’un associé détient 50 % des parts, cet associé déclare 15 000 € de revenus fonciers dans sa déclaration personnelle.

De plus, la SCI remet à chaque associé une attestation annuelle indiquant le montant de la quote-part lui revenant. Cette attestation est indispensable pour remplir correctement la déclaration de revenus et peut être demandée par l’administration fiscale en cas de contrôle.

Quelle option choisir entre micro-foncier ou régime réel ?

Deux régimes d’imposition coexistent pour les revenus fonciers en SCI à l’IR qui sont le régime micro-foncier et le régime réel. Le choix entre les deux dépend du montant des revenus et de l’importance des charges supportées.

Le régime micro-foncier est le régime d’imposition simplifié. Il permet d’appliquer un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus bruts sans avoir à justifier aucune charge réelle. Pour en bénéficier en tant qu’associé de SCI, trois conditions doivent être réunies simultanément selon l’article 32 du Code général des impôts :

• L’associé doit être également propriétaire direct d’au moins un logement donné en location nue ;
• Les logements concernés ne doivent pas bénéficier d’un régime particulier (Périssol, Besson, Robien, etc.) ;
• Le total des revenus bruts perçus par l’associé, parts de SCI incluses, ne doit pas dépasser 15 000 €.

Le régime réel, en revanche, s’applique dès lors que ces conditions ne sont pas remplies, ou lorsque l’associé choisit d’y opter parce que ses charges réelles dépassent l’abattement forfaitaire. C’est le régime le plus fréquent au sein des SCI, car les charges déductibles sont souvent significatives.

Quelles charges sont déductibles des revenus fonciers en SCI ?

Au régime réel, les associés d’une SCI à l’IR peuvent déduire de nombreuses charges de leurs revenus fonciers avant d’être imposés. Ces déductions réduisent directement la base imposable et, par conséquent, l’impôt à payer.

Les charges courantes déductibles en SCI au régime réel

Le panel des charges déductibles au régime réel est large. On y trouve notamment :

• La taxe foncière supportée par la SCI ;
• Les primes d’assurance ;
• Les frais de gestion locative confiés à un administrateur ;
• Les dépenses d’entretien et de réparation, et les provisions pour charges de copropriété.

En revanche, certaines dépenses ne sont pas déductibles des revenus fonciers au régime réel. C’est notamment le cas des travaux de construction ou d’agrandissement, qui constituent des dépenses d’investissement et non de maintenance. De même, les travaux d’amélioration réalisés sur des locaux commerciaux ne sont pas déductibles dans ce régime.

Les intérêts d’emprunt en SCI

Les intérêts d’emprunt liés au financement de l’acquisition ou des travaux sur un bien détenu par la SCI sont déductibles des revenus fonciers. C’est souvent la déduction la plus importante pour les SCI récentes dont l’emprunt est encore en cours de remboursement.

Toutefois, les intérêts d’emprunt obéissent à une règle spécifique en cas de déficit. Autrement dit, un déficit foncier provenant exclusivement des intérêts d’emprunt ne peut pas être imputé sur le revenu global de l’associé. Ce type de déficit n’est déductible que des revenus fonciers des dix années suivantes.

Comment fonctionne le déficit foncier en SCI ?

Lorsque les charges déductibles d’une SCI à l’IR dépassent les loyers perçus, la société génère un déficit foncier. Ce déficit est réparti entre les associés selon leur quote-part et peut être imputé sur leur revenu global, dans des limites fixées par la loi.

Quel est le plafond d’imputation du déficit foncier ?

Chaque associé peut imputer sa quote-part de déficit foncier sur son revenu global dans la limite de 10 700 € par an en 2026. Ce plafond est apprécié au niveau de chaque associé et non au niveau de la SCI. Il englobe l’ensemble des déficits fonciers que l’associé supporte, que ce soit via la SCI ou via des biens détenus en direct.

Par ailleurs, ce plafond de 10 700 euros par an peut être rehaussé dans certains cas. Lorsque le déficit provient de travaux de rénovation énergétique permettant à un logement de passer d’une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D, la limite d’imputation peut atteindre 21 400 €. Cette mesure s’applique aux dépenses payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027.

Quelles conditions respecter pour bénéficier du déficit foncier ?

Pour que l’imputation du déficit foncier sur le revenu global soit définitivement acquise, deux conditions cumulatives doivent être respectées :

• La location doit se poursuivre jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant celle au titre de laquelle la déduction a été pratiquée ;
• L’associé doit également conserver ses parts sociales pendant cette même période.

En pratique, si l’associé cède ses parts ou si la SCI cesse de louer avant l’expiration de ce délai, l’administration fiscale peut remettre en cause la déduction du déficit et procéder à un redressement fiscal.

Comment déclarer les revenus fonciers d’une SCI à l’IR en 2026 ?

La déclaration des revenus fonciers en SCI implique deux niveaux distincts d’obligations puisque la SCI dépose chaque année sa propre déclaration de résultat auprès de l’administration fiscale. Ensuite, chaque associé reporte sa quote-part sur sa déclaration personnelle de revenus.

Les formulaires à utiliser pour déclarer les revenus fonciers de la SCI (2072-S et 2072-C)

La SCI est tenue de télédéclarer son résultat chaque année via son compte fiscal professionnel, au plus tard avant le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai. Deux formulaires existent selon la situation :;

• Le formulaire 2072-S est la déclaration simplifiée. Il s’adresse aux SCI dont tous les associés sont des personnes physiques et dont aucun bien n’est détenu en nue-propriété.
• Le formulaire 2072-C est la déclaration complète. Il s’applique lorsque la SCI détient un bien en nue-propriété ou lorsqu’un associé bénéficie d’une déduction au titre de l’amortissement.

Les formulaires à utiliser pour les associés (2044 et 2042)

Une fois la déclaration de la SCI déposée, chaque associé reporte sa quote-part sur sa propre déclaration.

Dans ce cas, deux situations existent. Si l’associé détient uniquement des parts de SCI à l’IR et que les conditions du micro-foncier sont remplies, il déclare sa quote-part directement sur la déclaration 2042, dans la rubrique revenus fonciers.

Dans les autres cas, l’associé doit remplir une déclaration 2044 ou 2044 spéciale, dans laquelle il indique les revenus bruts, les charges déductibles et les intérêts d’emprunt correspondant à sa quote-part.

Quelles différences pour les revenus fonciers entre SCI à l’IR ou SCI à l’IS ?

Le régime fiscal de la SCI modifie en profondeur le traitement des revenus immobiliers. À l’IR, les loyers sont imposés directement chez les associés en tant que revenus fonciers. Dans une SCI à l’IS , la société est imposée sur ses bénéfices et les associés ne sont taxés que s’ils se versent des dividendes.

Tableau comparatif IR / IS pour une SCI

Quand l’IS peut-il devenir plus avantageux en SCI ?

L’IS peut s’avérer intéressant pour les associés d’une SCI dans certaines situations précises. C’est notamment le cas lorsque les associés ont une tranche marginale d’imposition élevée et souhaitent réinvestir les bénéfices plutôt que de les distribuer. En effet, la SCI à l’IS permet de capitaliser les bénéfices au taux réduit de 15 % pour les PME éligibles, ce qui est souvent inférieur à la tranche marginale personnelle des associés.

En revanche, l’IS présente un inconvénient majeur sur la plus-value en cas de revente.

À l’IS, la plus-value est calculée après déduction des amortissements pratiqués, ce qui gonfle mécaniquement son montant.

À l’IR, les associés personnes physiques bénéficient des abattements pour la durée de détention, avec une exonération totale de l’impôt sur la plus-value au bout de 22 ans de détention et une exonération totale des prélèvements sociaux au bout de 30 ans.

Quelles erreurs peuvent coûter cher aux associés de SCI ?

Plusieurs erreurs fréquentes entraînent des redressements fiscaux ou la perte définitive d’avantages comme le fait de ne pas respecter les conditions de conservation des parts ou encore d’opter pour l’IS sans mesurer l’irrévocabilité de l’option.

Ne pas respecter la condition de conservation des parts

Céder ses parts sociales dans les trois ans suivant l’imputation d’un déficit foncier sur son revenu global est l’une des erreurs les plus coûteuses. Dans ce cas, l’administration fiscale remet en cause la déduction et procède à un rappel d’impôt, majoré d’intérêts de retard.

En pratique, cette règle est souvent ignorée lorsque des associés décident de se séparer ou de restructurer leur patrimoine rapidement après avoir généré un déficit. Il est donc indispensable d’anticiper cette contrainte avant toute cession.

Opter pour l’IS sans tenir compte de l’irrévocabilité après 5 exercices

L’option pour l’IS est parfois choisie dans la précipitation, sans mesurer ses conséquences à long terme. Or, une fois le délai de cinq exercices passé, cette option est définitivement irrévocable. La SCI ne peut plus revenir à l’IR, quelles que soient les circonstances.

Par ailleurs, le passage à l’IS entraîne en principe l’imposition immédiate des bénéfices non encore taxés et des plus-values latentes à la date du changement de régime. C’est un coût fiscal immédiat qui est fréquemment sous-estimé par les associés.

FAQ

Samuel Goldstein

Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

Dernière mise à jour le 11/06/2026

Sources de l'article

• Article 8 du Code général des impôts
• Article 14 du Code général des impôts
• Article 28 du Code général des impôts 
• Article 32 du Code général des impôts
• Article 156 du Code général des impôts
• Article 239 du Code général des impôts