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La tacite reconduction du bail commercial : quels sont les dangers ?
Dernière mise à jour le 05/12/2023
La tacite reconduction du bail commercial présente des aspects avantageux pour le preneur, mais également des risques pour lui au delà de 12 ans de bail. Il peut être préférable de conclure un avenant de renouvellement au bail commercial.
Qu’est-ce que la tacite reconduction du bail commercial ?
Le principe de tacite reconduction
Le bail commercial est un contrat de location à destination de professionnels exerçant une activité commerciale. En effet, il permet à un propriétaire d’un local de le louer à un entrepreneur. Celui-ci pourra alors exploiter le fonds de commerce pour son activité.
De nombreuses règles particulières régissent le statut des baux commerciaux. Il en est ainsi pour son expiration. En effet, en principe, la durée du bail commercial est de 9 ans. Cependant, l’arrivée à échéance du bail n’engendre pas automatiquement son extinction.
En effet, l’article L 145-9 du Code de commerce dispose que lorsque le bail ne fait l’objet d’aucun renouvellement ou congé, il est tacitement reconduit. Ainsi, sans aucune intervention ni du bailleur ni du locataire, le contrat de location continue à produire tous ses effets.
Les conditions à la prolongation tacite
Le Code de commerce précise que la reconduction tacite ne peut avoir lieu qu‘à défaut de congé ou de demande de renouvellement. Ceux-ci peuvent être à l’initiative du bailleur ou du preneur. Il est également nécessaire que ces demandes soient effectuées 6 mois avant la date d’expiration du bail commercial.
Le congé
Le congé correspond à la résiliation du bail commercial. Elle peut intervenir à la demande du bailleur ou du preneur. Celui-ci ne dispose d’aucune restriction quant aux motifs de la résiliation.
Cependant, le congé délivré par le bailleur doit impérativement respecter les motifs énoncés à l’article L 145-4 du Code de commerce. Il doit également proposer, en principe, une indemnité d’éviction au locataire.
La demande de renouvellement
Lorsque le bailleur ou le preneur propose le renouvellement du bail commercial, il ne peut y avoir de reconduction tacite du bail. Il importe peu que le renouvellement soit accepté ou refusé.
Même si en apparence, le renouvellement et la reconduction tacite produisent les mêmes effets, celles-ci sont différentes. En effet, le renouvellement engendre la rédaction d’un nouveau contrat de location ou d’un avenant au contrat initial. Elle crée donc une nouvelle situation juridique. Des modifications peuvent également être apportées notamment concernant le loyer.
Quelles sont les conséquences de la tacite reconduction du bail commercial ?
Les avantages du statut du bail commercial
La reconduction tacite du bail permet de continuer à bénéficier des avantages du statut du bail commercial. En effet, la prolongation ne crée pas de nouveau contrat entre les parties. Ainsi, c’est le contrat initial qui continue à s’appliquer.
Par conséquent, les obligations du propriétaire et du preneur restent les mêmes. Ainsi, le locataire est toujours tenu au paiement du loyer ou à la réalisation de certains travaux.
Le risque de déplafonnement du loyer
L’article L.145-34 du Code de commerce dispose que si le bail s’est prolongé au-delà de douze ans du fait d’une tacite prolongation, alors les dispositions protectrices liées au plafonnement du loyer n’ont plus vocation à s’appliquer. Cela signifie que le bailleur pourra donc augmenter le loyer sans tenir compte de l’évolution de l’indice de référence stipulé dans le bail (ILC ou ILAT).
Il faut donc que le locataire soit extrêmement vigilant sur le renouvellement de son bail commercial afin de ne pas être pris au piège de cette disposition au risque de se retrouver avec un loyer déplafonné. Cela est particulièrement dangereux quand la valeur locative est bien supérieure au loyer payé.
Les preneurs ne doivent donc pas hésiter à consulter un avocat afin d’être certain de la date d’expiration et d’éviter une augmentation parfois très conséquente de leur loyer.
FAQ
Qu’est-ce que la tacite reconduction du bail commercial ?
La tacite reconduction du bail commercial correspond à la prolongation du contrat après l’expiration de la durée du bail. Elle intervient automatiquement sauf en cas de congé ou de demande de renouvellement du bail.
Quelle est la différence entre tacite reconduction et renouvellement du bail commercial ?
La tacite reconduction et le renouvellement permettent au preneur de continuer à exploiter le local. Cependant, le renouvellement crée un nouveau contrat qui peut engendrer des changements notamment sur le loyer. Le contrat initial continue à s’appliquer en cas de tacite reconduction.
Quelles sont les conséquences de la tacite reconduction du bail commercial ?
La tacite reconduction permet au preneur de continuer à bénéficier des avantages liés au bail commercial. Cependant, elle présente un risque pour le preneur car elle peut engendrer au bout de 12 ans un déplafonnement du loyer.
Modèle d’avenant au bail commercial
Estelle Fornier
Estelle Fornier intervient principalement en droit immobilier et en droit de la construction est avocat au Barreau de Paris depuis 2008.
Elle intervient en conseil et contentieux dans le domaine du droit immobilier (baux, vente, copropriété, etc.) et de la construction et en droit commercial (recouvrement de créances, cessions de fonds de commerce, etc.). Après plusieurs expériences au sein de cabinets anglo-saxons et français, elle a créé sa propre structure en 2011.
Dernière mise à jour le 05/12/2023
Rédigé par
Estelle Fornier
Estelle Fornier intervient principalement en droit immobilier et en droit de la construction est avocat au Barreau de Paris depuis 2008. Elle intervient en conseil et contentieux dans le domaine du droit immobilier (baux, vente, copropriété, etc.) et de la construction et en droit commercial (recouvrement de créances, cessions de fonds de commerce, etc.). Après plusieurs expériences au sein de cabinets anglo-saxons et français, elle a créé sa propre structure en 2011.
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Bonjour, étant dans le cas cité, prolongation tacite du bail depuis 18 mois, je règle un loyer (dérisoire) de 308€/mois pour l’ensemble d’un immeuble comprenant un local commercial au RdC, un appartement à usage d’habitation que je n’utilise pas (ni de sous location), d’un grenier et d’une cave. Si c’est moi qui demande le renouvelement du bail, est-ce que le propriétaire peut refuser et me proposer que la location du local commercial du RdC ?
Bonjour, Le propriétaire est en droit de refuser le renouvellement du bail commercial en ce qu’il porte sur des locaux accessoires à usage d’habitation non affectés à cet usage par le locataire. Le grenier et la cave ne sont donc à notre connaissance pas concernés par cette situation à moins qu’il soit possible de les transformer en logements habitables. Néanmoins, une certaine procédure doit être respectée, et le propriétaire doit informer son locataire de son souhait par l’intermédiaire d’un huissier de justice au moins 6 mois avant la date du renouvellement. Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et… Lire la suite »
Bonjour Le bail commercial associatif 3 6 9 arrive à expiration le 17 octobre . On a jamais reçu de préavis . Il y a 3 mois nous avons demander le renouvellement du bail par mail . Celui-ci était d’accord mais , a notre avis , avec une augmentation excessif. (5700 HT a 7200 HT) Nous proposons 6500 HT, et celui-ci Sauf que voilà , à l’heure d’aujourd’hui, l’association à payer le loyer trimestriel comme à chaque trimestre (oct,Nov,Déc) en s’inspirant du dernier prix du loyer trimestriel bien qu’on a toujours pas le prix du nouveau loyer . Et que… Lire la suite »
Bonjour,
Votre requête nécessite l’avis d’un professionnel. Vous pouvez cliquer sur le lien https://www.legalplace.fr/question-pour-avocat/formulaire/ afin de communiquer avec un de nos avocats partenaires.
Nous espérons que notre réponse vous aidera.
L’équipe LegalPlace
Bonjour, le bailleur est il obligé d’accepter la demande de renouvellement d’un bail expiré, alors que son souhait est de rester dans le statut de tacite reconduction? Merci
Bonjour,
Si le locataire a émis une demande de renouvellement du bail commercial en respectant le délai de préavis, le bailleur peut l’accepter ou la refuser.
Lorsque survient le terme du bail commercial, si aucune des parties ne se manifeste pour le renouveler ou y mettre fin, alors il est reconduit de manière tacite.
Nous espérons avoir répondu à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
Quelles sont les conséquences sur le calcul du loyer en cas de renouvellement d’un bail établi avant 2014, soit initialement sur l’ICC (donc avant le changement d’indice) et renouvelé après 2014 sur la base des ILC ? Devons-nous porter le calcul sur le principal du bail avant 2014 ou prendre le dernier loyer du bail calculé sur la base de l’ICC et appliqué le nouvel indice ILC?
De plus, faut-il faire :
1/ un avenant au bail ou
2/ un nouveau bail suite au renouvellement
3/ ne rien faire?
Merci de votre réponse,
Cordialement
Bonjour,
Le renouvellement d’un bail commercial avec un montant de loyer différent nécessite la rédaction d’un avenant au bail.
Concernant le calcul du loyer, cette question nécessite l’avis d’un professionnel. Vous pouvez cliquer sur le lien https://www.legalplace.fr/question-pour-avocat/formulaire/ afin de communiquer avec un de nos avocats partenaires.
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Bonjour. J’ai reçus un mail, mais pas de réponse de votre pare?
Dans l’attente de celle-ci, je vous remercie d’avance.
Bonjour, Le bailleur qui rejette la demande de renouvellement d’un bail commercial doit verser au locataire une indemnité d’éviction, sauf pour certains motifs listés par le législateur, qui est égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. L’indemnité comprend la valeur marchande du fonds de commerce augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation. Nous vous recommandons de vous tourner vers un professionnel qui pourra vous indiquer, en fonction de votre situation, si vous pouvez prétendre à intégrer dans l’indemnité des frais de réinstallations. En outre, son avis est nécessaire pour la question de la négociation dépassant… Lire la suite »
Bonjour,
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Bonjour
J’ai repris un bail commercial en rachetant un fond de commerce en 2008 , le bail existant datait de 2002 , depuis il n’y a eu aucun renouvellement ,si j’ai bien compris l’article ci dessus le bail est maintenant reconduit tacitement mais pour quelle durée ?
merci
Cordialement
Bonjour,
Conformément à l’article L145-9 du Code de Commerce, si ni le bailleur, ni le locataire n’ont émis la volonté de résilier un bail commercial, alors ce dernier se poursuit par tacite reconduction, pour une durée indéterminée.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations, nous vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace.
Bonjour,
Ni notre bailleur, ni nous n’avons demandé le renouvellement de notre bail au bout de 9 ans en date du 31 juillet 2020.
Aujourd’hui (10/3/2021), notre bailleur nous a envoyé une L.R. nous confirmant que notre bail s’est terminé le 31 juillet 2020 et souhaitant le renouveler pour celle du 1er octobre 2021 avec augmentation du loyer hors charges. Nous pensions que notre bail se prolongeait tacitement et est-il normale qu’il nous propose son renouvellement.
En vous remerciant pour votre réponse.
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec l’un de nos avocats partenaires, par le biais de notre page contact : https://www.legalplace.fr/contact/
Pour cela, sélectionnez « Parler à un avocat » dans la section « Objet de votre demande », choisissez le produit concerné puis expliquez en détail votre situation dans la partie « Votre message ».
N’oubliez pas de préciser votre numéro de téléphone dans le corps du texte, afin d’être contacté plus rapidement.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Bonjour,
J’ai un bail commercial en résidence de tourisme en 2013 je n’ai pas accepté le renouvellement du bail qui prévoyait une baisse de loyer depuis je suis donc en tacite reconduction. Quand est ce que la taicite reconduction s’arrête?
Bonjour,
Le bail tacitement prolongé est à durée indéterminée. Celui-ci peut prendre fin à tout moment dans les conditions fixées à l’article L 145-9 du Code de commerce. En effet, le bail reconduit tacitement peut prendre fin si le locataire effectue une demande de renouvellement ou par un congé donné par le bailleur ou le locataire. Ce congé doit être donné au moins six mois à l’avance.
En espérant que notre réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace.
Bonjour je loue un local commercial depuis 2009, le bail n’a jamais été renouvelé je compte quitter le local où je suis pour aller dans un autre. Est-ce que j’ai des mois de préavis ? Merci
Bonjour,
Le locataire doit donner congé par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec avis de réception.
Le congé doit être donné avec un préavis de 6 mois avant le terme du bail ou avant le terme d’une période triennale (tous les 3 ans).
En espérant que notre réponse vous sera utile,
L’équipe LegalPlace
Bonjour, suite à un achat j’ai repris un bail qui avait été reconduit tacitement. Je souhaite déménager mon salon, dois-je attendre les trois ans ou puis-je partir avant ?
Et quels sont les conditions pour donner son préavis dans la cas d’un bail reconduit tacitement?
Bonjour,
Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins 6 mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.
En espérant que notre réponse vous sera utile,
L’équipe LegalPlace
Bonjour, Pouvez-vous me conseiller ? J’ai un bail commercial 3/6/9 signé le 28-11-2016. Sur le contrat est indiqué : ” – Durée du bail : Le présent bail est consenti et accepté pour une durée de neuf années à compter de la date de réception sans réserve des locaux, soit à l’issue des travaux affectant l’immeuble et au plus tard au 31 décembre 2016 – Le renouvellement : Après accord sur les modalités du nouveau bail, un acte sera établi pour en constater le renouvellement doit faire l’objet d’un nouvel acte” Les retards de travaux ont fait que j’ai occupé… Lire la suite »
Bonjour,
Au vu des stipulations du contrat, il semblerait que la date permettant de déterminer l’anniversaire du bail soit la date à laquelle le local est au plus tard mis à disposition du preneur.
En espérant avoir su vous aider,
L’équipe LegalPlace
Bonjour, J’ai signé un bail commercial avec un hôtel dans lequel il est stipulé :”A l’issue du bail, le Preneur devra faire part au Bailleur de son intention de renouveler ou non le bail au plus tard douze ( 12 ) mois avant son terme par lettre recommandée avec accusé de réception, le Bailleur le dispensant expressément par la présente des formalités de congé prévues par les textes applicables. De même, au cas où le Bailleur ne souhaiterait pas renouveler le présent bail à son échéance, il devra en aviser le Preneur au minimum douze ( 12) mois avant dans… Lire la suite »
Bonjour,
En cas de tacite reconduction du bail, le contrat se poursuit à durée indéterminée jusqu’à la mise en oeuvre du renouvellement. Le congé avec offre de renouvellement donné après la date limite de préavis a pour conséquence de décaler la date d’effet du nouveau bail.
Ainsi, le bailleur peut donner congé sans offre de renouvellement en avançant pour motif la reprise du bien pour l’exploiter personnellement à l’issue du délai de préavis.
En espérant avoir su vous aider,
L’équipe LegalPlace
Merci de votre réponse.
Dans le cas où je donnerais congé en invoquant la reprise du bien pour l’exploiter personnellement, quel serait le délai de préavis ? Sachant que dans le bail initial il était de 12 mois et que le locataire n’a pas manifesté son désir de renouvellement malgré mes relances (je précise aussi qu’aujourd’hui il reste 2 mois avant la fin du bail).
Cordialement
Bonjour,
Dans le cas ou il s’agit de votre future résidence principale, le propriétaire est tenu de respecter un délai de de 6 mois avant la fin du bail pour un logement vide et 3 mois pour un logement meublé.
En vous souhaitant une agréable journée,
L’équipe LegalPlace
Excusez-moi, je souhaite reformuler ma question.
Avec l’article du bail cité dans mon premier message, sachant que l’hôtel n’a pas formulé son désir de renouvellement du bail dans les délais et ce malgré mes relances. Puis-je resilier le bail lorsqu’il arrivera à échéance(dans 2 mois) , et ceci sans avoir à payer d’indemnité d’éviction ?
Vous remerciant par avance
Bonjour,
Si dans votre cas la tacite reconduction s’applique, le silence de l’hôtel a pour effet de prolonger automatiquement le contrat de bail.
En vous souhaitant une agréable journée,
L’équipe LegalPlace
Bonjour, mon bail commercial s’est terminé le 30/06/2022, notre avocate nous a demandé de na pas contacter le propriétaire et ce dernier nous a pas envoyer de lettre ou autre pour prolonger le bail. Que faire ?
Bonjour,
Sans action de la part des deux parties au contrat de bail, le propriétaire et le locataire, le bail est tacitement reconduit. De ce fait, si vous souhaitez vous maintenir dans les lieux, sans action de votre part, le bail se poursuit automatiquement pour une même durée.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
Au terme d’un bail commercial de 9 ans qui a pris fin en septembre 2021, aucune des parties ne s’est manifestée pour le renouveler ou y mettre fin. Il est donc reconduit de manière tacite.
Le bailleur peut il demander au locataire de signer un nouveau bail avec une revalorisation du loyer (et jusqu’à quelle hauteur)?
Le locataire peut il refuser ? Que se passe t-il alors ?
merci
Bonjour,
En principe, le loyer du bail commercial renouvelé peut être fixé librement entre les parties ou par le tribunal en cas de désaccord.
Par ailleurs, il existe une règle de plafonnement du loyer du bail renouvelé à certaines conditions.
Afin de vous assurer de réaliser un calcul adapté, nous vous recommandons de prendre conseil auprès d’un avocat. Celui-ci pourra vous orienter compte tenu de votre situation particulière.
En espérant que notre réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
Au terme d’un bail commercial de 9 ans qui a pris fin en septembre 2021, aucune des parties ne s’est manifestée pour le renouveler ou y mettre fin. Il est donc reconduit de manière tacite.
Le bailleur peut il demander au locataire de signer un nouveau bail avec une revalorisation du loyer (et jusqu’à quelle hauteur)?
Le locataire peut il refuser ? Que se passe t-il alors ?
merci
PAs de reponse ?
Bonjour,
Mon bail signé initialement en Mai 2010, n’a pas été renouvelé, il à été reconduit tacitement; le propriétaire qui à acheté l’immeuble récemment veut établir un nouveau bail en augmentant le loyer de 100€ par mois, que puis je faire ?
Merci
Bonjour, S’il s’agit d’un bail d’habitation, le loyer de ce dernier peut être révisé annuellement si le contrat de bail contient une clause de révision annuelle. En revanche, s’il s’agit d’un bail commercial, la révision du loyer de ce dernier peut intervenir tous les 3 ans à la demande du propriétaire ou automatiquement par le biais d’une clause d’échelle mobile qui permet la variation du loyer en fonction d’un indice de référence (ILC, ILAT). Une clause recette permet également la révision du loyer du bail commercial, mais cette fois en fonction du chiffre d’affaires du locataire. En espérant avoir su… Lire la suite »
Bonjour
dans le cadre d’un bail en tacite reconduction dépassé depuis 2018, le preneur peut-il céder son fond avec un droit au bail ?
Bonjour, La cession du droit au bail est un contrat par lequel le locataire (le cédant) transfère à une autre personne (le cessionnaire) le bénéfice du bail. Toutefois en pratique, la plupart des propriétaires interdissent au locataire de céder leur droit au bail en insérant une clause en ce sens. En revanche, si aucune clause ne l’interdit, le locataire peut céder son droit au bail seul , sans vendre le fonds de commerce. Dans ce cas, on parle alors de cession de ” pas de porte”. Ainsi, nous vous conseillons d’examiner le bail sur ce point. Enfin, en cas de… Lire la suite »
bonjour, mon locataire ayant un bail depuis plus de 12 ans qui s’est prolongé par tacite reconduction demande le renouvellement du bail. Le local commerciel qu’il occupe fait l’objet d’un droit de préemption qui lui a été signifié, car l’immeuble dans lequel le local se trouve lui est proposé par préférence, sans qu’il en occupe les pièces d’habitation. Quelles sont les conséquences pour moi le propriétaire si je refuse le renouvellement, sachant que je vends cet immeuble et signerai une promesse de vente très rapidement s’il ne l’achète pas. Peut il m’obliger à faire ce renouvellement, et si oui, est… Lire la suite »
Bonjour,
Est-il nécessaire de passer par un acte d’huissier/commissaire de justice pour résilier un bail commercial reconduit tacitement (12 ans)?
Comment dans ce cas en obtenir un en urgence (il me reste 3 jours! pour respecter le préavis de 6 mois!)
Vous remerciant
Bonjour,
Le locataire peut résilier le bail commercial à l’issue de chaque période triennale.
Le congé peut être donné de 2 manières :
– Par lettre recommandée avec accusé de réception ;
– Par acte de commissaire de justice.
Et le congé soit être donnée au moins 6 mois avant la fin de la période triennale en cours.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
Bonjour
je suis en tacite reconduction depuis 3 mois sur un bail 3,6,9 j ai un acheteur pour mon fond de commerce mais mon bailleur refuse de signer un nouveau bail avec les futurs acheteurs .
suis je en droit de demander à mon bailleur un dédommagement d éviction étant donné qu il m empêche de vendre en refusant un nouveau bail ?
en vous remerciant
aurelie
Bonjour,
Notre association loue un local et le bail 3 6 9 est arrivé à son terme. Personne ne s’est manifesté, le bail est donc reconduit tacitement si je comprends bien. Nous allons devoir dissoudre l’association, quid du bail?
Bonjour,
Au terme du bail, si aucune des parties ne se manifestent, alors le bail commercial est prolongé tacitement aux mêmes conditions mais pour une durée indéterminée.
Ainsi, en cas de dissolution de l’association le bail peut être résilié par le preneur à tout moment mais en respectant un préavis de 6 mois avant le dernier jour du trimestre civil.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
Bonjour, Propriétaire d’un local commercial avec un bail commencé le 01/03/2005, changement de locataire le 27/10/2015 avec un avenant pour montant du loyer, sans renouvellement de bail depuis toujours. Mon locataire peut il partir n’importe quand avec préavis de 6 mois ou tous les 3 ans date anniversaire du bail avec 6 mois de préavis? A partir de quelle date je peux déplafonner le loyer?
Bonjour,
Etant dans le cas d’un bail venu à échéance depuis maintenant 7 ans, qui se poursuit par tacite reconduction, est-il possible, dans cette situation, de céder mon bail à un tiers ?
Merci de vote réponse
Cordialement
Bonjour, J’exploite un local commercial depuis 24 ans, dont le bail a été prolongé par tacite reconduction depuis plus de douze ans (pas de renouvellement en bonne et due forme donc et donc loyer potentiellement “déplafonnable”). Je ne suis plus en possession du bail initial (qui devait daté de 1998, suite à un dégât des eaux (tempête Alex) qui a détruit une grande partie de nos archives. Le gestionnaire que j’ai sollicité il y a 3 ans pour obtenir une copie de ce bail initial (et ainsi reconstituer mes archives) m’a répondu qu’il ne retrouvait pas ce bail et qu’il… Lire la suite »