A propos du contrat de sous-location

La sous-location ne correspond pas à une cession du contrat de location à un autre locataire. Au contraire, en cas de contrat de sous-location, le locataire principal reste le même. Il y a en revanche un deuxième locataire (« sous-locataire ») qui vient se rajouter à la première location existante. Le contrat de sous-location lie uniquement le sous-locataire et le locataire principal : le bailleur et le sous-locataire ne sont liés par un aucun contrat. Le contrat de sous-location obéit à ses propres règles mais il doit comme le contrat de location prévoir le paiement d’un loyer, sinon il s’agira d’un simple hébergement. Le contrat de sous-location peut toutefois prévoir un loyer différent du loyer principal.

La sous-location peut porter sur tout ou une partie des locaux loués.

En cas de contrat de sous-location d’un bail d’habitation, qu’il s’agisse d’un contrat de sous-location meublée ou vide (non meublée), il faudra se référer à la loi du 6 juillet 1989 et particulièrement à son article 8 qui précise que « le locataire ne peut […] sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur […] ».

En effet, il faut absolument que le locataire principal obtienne l’accord écrit et non  verbal du bailleur avant de pouvoir sous-louer le logement. S’il ne le fait pas, il risque des sanctions : le bailleur pourra demander la résiliation du bail (auprès du juge) s’il n’a pas autorisé la sous-location. Le sous-locataire risque donc de se faire expulser du logement et le locataire principal quant à lui de voir son contrat de location prendre fin si la résiliation du bail est acceptée. Le bailleur pourra également demander des dommages-intérêts s’il a un subi un quelconque préjudice en raison de la sous-location.

L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 précise également que l’accord écrit du bailleur est obligatoire concernant le prix du loyer et que « le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal ».

Attention, si le bailleur ne donne pas son accord écrit au sujet du montant du loyer, cela pourra également entraîner la résiliation du contrat de location principal. L’accord du bailleur au sujet du prix peut

– soit figurer dans le contrat de location principal si la sous-location même est autorisée dans le contrat de location principal

– soit être donné par lettre ou autre accord écrit si l’autorisation de sous-location ne figure pas dans le contrat de location principal

Le montant du loyer de la sous-location peut être différent de celui de la location principale à condition de ne pas dépasser le prix du loyer principal en raison de la limite fixée par la loi. Le montant du loyer de la sous-location pourra donc uniquement être égal ou inférieur à celui du contrat de location principal.

Si le montant du loyer du bail de sous-location ne respecte pas le seuil précédemment mentionné,  le sous-locataire pourra demander le remboursement du trop perçu par le locataire principal.

Excepté la fixation du montant du loyer du contrat de sous-location, le locataire et le sous-locataire sont libres de fixer les conditions du contrat de sous-location. Toutefois, il faut être vigileant lors de la rédaction du contrat de sous-location car certaines clauses peuvent ne pas être valables. Il est donc important d’utiliser des modèles de contrats de sous-location conformes d’un point de vue juridique. Il existe des modèles de contrat de sous-location Word et de contrat de sous-location PDF adaptés aux besoins de chacun et élaborés par des avocats expérimentés.

A titre d’exemple, si les parties choisissent de prévoir une clause de révision ou d’indexation du loyer, il faudra veiller à ce qu’elle ne soit pas contraire aux dispositions du Code monétaire et financier.

En principe, la durée de la sous-location ne peut dépasser celle de la location principale. Lorsque le contrat de location principal entre le bailleur et le locataire principal prend fin (arrivée du terme ou résiliation par les parties), le contrat de sous-location ne peut se poursuivre au-delà du bail principal. Le sous-locataire ne peut donc se maintenir dans les lieux après la disparition du contrat de location principal car cette disparition entraîne automatiquement la disparition du contrat de sous-location également.

Généralement, le contrat de sous-location sera conclu pour une durée égale ou inférieure au temps restant avant l’expiration du contrat de location principal. Ex : le contrat de location principal a débuté le 1 février 2015 et doit prendre fin le 1 février 2018. Le contrat de sous-location est conclu le 1 juillet 2017 pour 6 mois (il ne dépassera donc pas la date de fin du contrat de location principal qui est le 1 février 2018).

– renouvellement du contrat de sous-location : le contrat de sous-location peut être renouvelé à condition cependant de ne pas dépasser le terme fixé par le contrat de location principal.

– fin du contrat de sous-location : le locataire principal doit en principe donner congé au sous-locataire pour mettre fin à la sous-location. Néanmoins, lorsque le contrat de location principal est résilié par le bailleur principal, il n’est pas nécessaire au locataire principal de donner congé au sous-locataire préalablement à la résiliation. Si la résiliation du contrat de location principal est prononcée en raison d’une faute commise par le locataire principal, le sous-locataire pourra demander des dommages-intérêts au locataire principal.

– prolongation tacite du contrat de sous-location : le contrat de sous-location se poursuit tacitement au-delà de la durée prévue par le contrat de sous-location si le locataire principal ne donne pas congé par écrit au sous-locataire. La prolongation tacite ne peut toutefois excéder la durée du contrat de location principal.

L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 rend obligatoire la transmission par le locataire principal au sous-locataire de l’autorisation écrite du bailleur et de la copie du contrat de location principal. Lorsque le sous-locataire signe le bail de sous-location, il doit donc recevoir du locataire principal l’accord écrit du bailleur et la copie du bail principal.

Au terme de la signature du contrat de sous-location, la relation entre le locataire principal et le sous-locataire est comparable à celle entre le bailleur et le locataire principal (excepté que les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 hormis l’article 8 ne s’applique pas à la sous-location).

La signature de contrat de sous-location lie le locataire principal et le sous-locataire mais ne lie pas directement le bailleur au sous-locataire : le locataire principal reste tenu envers le bailleur de toutes les obligations du contrat de location principal et sera seul responsable à l’égard du bailleur si des dommages au logement sont commis par le sous-locataire. De la même manière, si le sous-locataire se maintient dans le logement après la résiliation du contrat de location principal et du contrat de sous-location, le bailleur pourra se retourner contre le locataire principal et demander une indemnité d’occupation. Le locataire principal pourra toutefois se retourner à son tour contre le sous-locataire pour le remboursement du paiement de l’indemnité d’occupation.

Comme lors de tout emménagement ou déménagement avec un contrat de location classique, il est important de dresser un état des lieux aux normes lors de la signature du contrat de sous-location afin d’éviter tout malentendu ou litige entre le locataire principal et le sous-locataire.

L’état des lieux est obligatoire pour tout bail de location vide ou bail de location meublée, conformément aux dispositions de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, qui prévoit qu’ « un état des lieux est établi (…) dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location ».

En ce qui concerne la sous-location, même s’il n’est pas obligatoire, l’état des lieux est fortement recommandé car s’il n’a pas été établi lors de l’entrée ou de la sortie des lieux, le sous-locataire sera présumé avoir reçu les lieux en bon état et devra les rendre tels (sauf preuve contraire).

La sous-location de locaux commerciaux est soumise à un régime différent de celui de la sous-location en matière de bail d’habitation. En matière de bail commercial, la sous-location est en effet régie par les articles L. 145-31 et L. 145-32 du Code de commerce.

Comme en matière de sous-location relative à un bail d’habitation, le principe est celui de l’interdiction de la sous-location sauf accord du bailleur.

– autorisation de sous-louer du bailleur : l’autorisation du bailleur peut résulter d’une clause du bail commercial ou être donnée par la suite. La sous-location est autorisée parfois dans le bail commercial principal, ce dernier étant consenti précisément afin de procéder à des sous-locations. Exemple : bail conclu pour un immeuble spécialement dans le but de sous-louer les emplacements de la galerie marchande. Si le bail est silencieux au sujet de la sous-location ou bien interdit ou soumet la sous-location à l’accord du bailleur, ce dernier peut toutefois décider par la suite d’autoriser la sous-location pour un sous-locataire déterminé.

Personne d’autre que le bailleur ne peut autoriser la sous-location en cas de bail commercial. En cas de refus du bailleur d’autoriser la sous-location, le juge n’a aucun pouvoir de remettre en cause ce refus.

– concours du bailleur au contrat de sous-location : l’autorisation de sous-louer et la nécessité du concours du bailleur à l’acte de sous-location sont à distinguer comme le fait l’article L. 145-31 du Code de commerce. Ainsi, même si le locataire obtient l’autorisation de sous-louer, cela ne le dispense en aucun cas d’appeler le bailleur à concourir à l’acte. De façon pratique, cela permet au bailleur de connaître précisément les conditions de cette sous-location et notamment son prix.

– fixation du loyer de la sous-location : le bailleur peut prétendre au réajustement du loyer principal lorsque le loyer de la sous-location dépasse le prix du loyer principal. Le réajustement correspondra alors à une augmentation correspondante du loyer de la location principale (art. L. 145-31, alinéa 3 Code du commerce).

– renouvellement du bail principal : Le locataire principal ne peut pas demander le renouvellement de son bail en cas de sous-location totale. S’il s’agit d’une sous-location partielle, il peut prétendre au renouvellement uniquement pour la partie des locaux où il exerce son activité.

– renouvellement du contrat de sous-location : si le sous-locataire souhaite le renouvellement de son contrat de sous-location, il doit adresser sa demande au locataire principal. Il ne peut prétendre au renouvellement de son bail de sous-location tant que le bail principal n’a pas pris fin.

En cas de locaux professionnels et non commerciaux, la sous-location est soumise à un autre régime que celui du Code du commerce. En effet, le bail professionnel et bail commercial sont à distinguer : le bail professionnel s’applique aux professions libérales telles que celles concernant les avocats, médecins, notaires, experts-comptables, comptables immobilier, architectes, infirmiers, vétérinaires, conseillers en investissements financiers, etc. alors que le bail commercial lui s’applique aux personnes exerçant une activité qui est commerciale, industrielle, artisanale ou agricole.

Lorsqu’il s’agit de bail professionnel, la sous-location peut également avoir lieu si elle n’a pas été interdite (article 1717 du Code civil). Si la sous-location est autorisée dans le bail principal, le locataire pourra alors sous-louer librement les locaux professionnels.

Les relations entre les différentes parties (bailleur, locataire principal et sous-locataire) sont semblables à celles des autres types de sous-location : le locataire principal reste tenu envers le bailleur de la bonne exécution des obligations du bail principal.