La sous-location du bail commercial : définition, conditions, formalités

La sous-location du bail commercial nécessite l’autorisation du bailleur. La sous-location est une convention en vertu de laquelle le locataire titulaire du bail commercial initial met à disposition tout ou partie des locaux à un tiers en contrepartie d’une compensation financière.

En quoi consiste la sous-location d’un local commercial ?

La sous-location d’un bail commercial peut être partielle ou totale. Il s’agit pour le preneur d’un local commercial de céder temporairement la jouissance de tout ou partie des lieux à un tiers au contrat principal, le sous-locataire, contre le paiement d’un loyer.

Elle n’est toutefois pas de droit. Il est en effet essentiel pour le locataire principal de respecter certaines règles, la principale étant d’une part de vérifier que la sous-location est autorisée par le contrat, et d’autre part de remplir les conditions cumulatives nécessaires à sa régularité.

Peut-on sous-louer un bail commercial ?

En principe, en matière de location commerciale, il n’est pas possible pour le locataire principal de sous-louer tout ou partie des locaux.

Cette règle souffre toutefois d’exceptions, notamment quand le contrat prévoit cette possibilité ou quand le propriétaire des locaux donne son accord.

Le principe : l’interdiction de la sous-location du bail commercial par le Code de commerce

Le statut des baux commerciaux est encadré par les articles L.145-1 et suivants du Code de commerce.

À ce titre, l’article L.145-31 du Code de commerce dispose que la sous-location partielle ou totale des locaux faisant l’objet d’un bail commercial est interdite, sauf accord du bailleur ou stipulation conventionnelle contraire.

Cela signifie que si le locataire souhaite procéder à la sous-location de tout ou partie des locaux qu’il occupe, celui-ci devra, soit en informer le bailleur afin d’obtenir son accord tacite ou exprès, soit s’assurer qu’il soit prévu une clause spécifique au contrat de bail commercial.

Dans tous les cas, la sous-location du bail commercial doit résulter d’une autorisation claire et non équivoque de la part du bailleur pour être valable.

Dès lors que la sous-location du bail commercial est autorisée par le bailleur, celle-ci est rattachée au contrat de bail commercial initial et est donc soumise aux mêmes conditions.

L’exception : la sous-location avec autorisation du propriétaire ou autorisée par une clause

Par exception, la sous-location du bail commercial est possible sous réserve d’obtenir l’autorisation du bailleur, ce qui recouvre plusieurs cas :

• L’existence d’une clause de sous-location : le propriétaire du local commercial peut donner son accord à la sous-location par le preneur dès la conclusion du contrat en insérant une clause en ce sens ou en l’ajoutant au bail ultérieurement par voie d’avenant ;
• L’accord expresse du bailleur : le locataire principal peut solliciter l’autorisation écrite du bailleur avant la conclusion du contrat de sous-location ;
• L’accord tacite du bailleur : l’autorisation du bailleur peut résulter d’un comportement claire et non équivoque (réception du paiement du loyer que le sous-locataire lui verse directement, accord à une demande de travaux émanant du sous-locataire…).

Quelles sont les conditions à la sous-location du bail commercial ?

Pour être valable, la sous-location du bail commercial doit répondre à certaines conditions de validité.

Étape 1 : La manifestation de la volonté du locataire principal de procéder à la sous-location du bail commercial

En premier lieu, le locataire principal doit signifier au bailleur de façon formelle sa volonté de sous-louer tout ou partie des locaux faisant l’objet d’un contrat de bail commercial. Pour ce faire, il doit manifester sa volonté auprès du bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception ou par signification par acte d’huissier.

Dès notification au bailleur, celui-ci dispose d’un délai de 15 jours pour répondre favorablement ou non à la requête du locataire.

Étape 2 : L’autorisation formelle du bailleur

Comme vu précédemment, toute sous-location du bail commercial, qu’elle soit totale ou partielle, doit faire l’objet d’un accord tacite ou exprès de la part du bailleur. Une clause peut également être insérée à cet effet dans le bail commercial.

À noter qu’il est recommandé de demander un accord écrit au bailleur afin de pouvoir rapporter la preuve juridique de son accord pour la sous-location du bail commercial.

Dans tous les cas, l’accord du bailleur doit être clair et non équivoque afin de ne laisser aucune place à l’interprétation.

Étape 3 : Le concours du propriétaire-bailleur au contrat de sous-location du bail commercial

Même s’il a donné son accord à la sous-location des locaux faisant l’objet d’un bail commercial, le bailleur doit concourir au contrat de sous-location. Ce principe résulte de l’alinéa 2 de l’article L.145-31 du Code de commerce susvisé.

Le bailleur dispose d’un délai de 15 jours afin de faire savoir s’il souhaite concourir ou non au contrat de sous-location du bail commercial. Le cas échéant, la sous-location sera considérée comme irrégulière.

Le concours du propriétaire-bailleur au contrat de sous-location permet de rendre opposable le contrat de sous-location au bailleur. Par cette formalité, le sous-locataire peut également faire valoir ses droits auprès du propriétaire-bailleur.

Le sous-locataire a donc tout intérêt à rechercher le concours du bailleur pour la sous-location du bail commercial si le locataire principal ne le fait pas lui-même.

Quels sont les droits et obligations du locataire principal et du sous-locataire ?

Comme évoqué ci-dessus, le sous-locataire ne peut disposer de plus de droits que le locataire principal. À ce titre, par exemple, si le locataire souhaite mettre fin au bail commercial lors d’une période triennale, alors la sous-location prend fin également.

Par ailleurs, si le montant du loyer est supérieur à celui de la location principale, alors le propriétaire a le droit d’exiger une augmentation correspondant à la différence entre les deux loyers.

Bien qu’il n’existe aucun lien contractuel direct entre le propriétaire et le sous-locataire, ces derniers doivent respecter des obligations et possèdent des droits qu’ils peuvent exercer de plein droit :

• Le bailleur peut agir directement contre le sous-locataire en cas d’impayés du loyer et/ou des charges locatives ;

• Le sous-locataire est tenu de respecter l’usage et la destination des locaux, sauf disposition contractuelle contraire ;
• À l’issue du contrat de bail commercial, si le bailleur refuse l’offre de renouvellement du locataire principal, alors le sous-locataire n’aura aucun droit quant au renouvellement de son contrat de sous-location : dans ce cas, au titre de la propriété commerciale, le locataire et le sous-locataire auront tous deux droit au versement d’une indemnité d’éviction à titre de compensation ;

Le sous-locataire et le locataire principal sont, quant à eux, liés par un contrat de façon directe. À ce titre, le sous-locataire a les mêmes obligations qu’un locataire classique. Il est notamment tenu de payer le montant du loyer et des charges locatives ainsi que d’user paisiblement des locaux sous-loués.

Que se passe-t-il pour la sous-location en cas de résiliation du bail commercial ?

Comme vu précédemment, la fin du bail commercial initial emporte la fin du contrat de sous-location.

Néanmoins, en cas de résiliation anticipée du bail commercial, le sous-locataire pourra se retourner contre le locataire principal afin d’obtenir réparation de son préjudice. En particulier, le sous-locataire pourra prétendre au versement de dommages et intérêts à titre de compensation.

Modèle gratuit d’autorisation de sous-location de bail commercial

FAQ

Samuel Goldstein

Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

Dernière mise à jour le 16/04/2025