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Bail professionnel ou bail commercial : comment choisir ?
Dernière mise à jour le 11/05/2025
Le bail professionnel ou le bail commercial se définissent tous deux comme un contrat de location conclu entre un bailleur et un preneur qui souhaite louer les locaux afin de les utiliser pour exercer son activité professionnelle. Toutefois, le bail professionnel et le bail commercial ne s’adressent pas à la même catégorie de locataires.
Baux professionnels ou commerciaux, quelle définition ?
Bien qu’ils constituent tous deux le préalable nécessaire à l’exercice d’une activité professionnelle, le bail professionnel et le bail commercial présentent des différences fondamentales :
- Au regard de l’activité exercée par le preneur : le statut des baux commerciaux prévu par le Code de commerce est obligatoire pour les activités à caractère commercial ou artisanal. Le bail professionnel est plutôt destiné aux activités libérales.
- Au regard des dispositions légales applicable : le bail commercial relève des dispositions impératives du Code de commerce, tandis que le bail professionnel est soumis à la loi du 23 décembre 1986.
Le statut des baux commerciaux pour les activités commerciales ou artisanales
Le bail commercial, ou bail 3-6-9, est un contrat de louage portant sur un local à usage commercial, artisanal ou agricole. Le preneur pourra alors exploiter un fonds de commerce ou un fonds artisanal dans les locaux visés par le contrat, pour une durée de 9 années minimum renouvelable de droit.
Ce type de contrat est soumis aux dispositions d’ordre public du statut des baux commerciaux qui figurent aux articles L.145-1 et suivants du Code de commerce. La convention doit être formalisée par écrit et décrire précisément la nature des activités du locataire. Les parties peuvent s’entendre pour insérer une clause limitant l’usage des locaux à des activités prédéterminées ou, au contraire, inclure une clause dite « tous usages » ne prévoyant pas de restrictions.
Le bail professionnel pour les activités libérales
À la différence du bail commercial, le bail professionnel est destiné aux professions libérales réglementées telles que les avocats, les médecins ou les notaires.
Le bail professionnel s’applique également aux autres professions libérales non réglementées qui réalisent des bénéfices non commerciaux (BNC). Il s’agit notamment des consultants, des apporteurs d’affaires ou des conseillers en gestion ou en stratégie.
Quelles règles encadrent l’exécution du bail professionnel ou commercial ?
Selon que le locataire d’un local est titulaire d’un bail commercial ou professionnel, les règles gouvernant la durée et la révision du loyer peuvent comporter quelques différences.
Certains points communs dans l’exécution du contrat doivent toutefois être relevés :
- Fixation d’un dépôt de garantie pour un bail professionnel ou commercial dont la restitution s’effectue à l’expiration du bail ;
- État des lieux obligatoire ;
- Dépenses d’entretien courant mises à la charge du titulaire d’un bail commercial ou professionnel ;
- Sous-location soumise à l’autorisation du propriétaire.
Le bail commercial d’une durée de 9 ans
Le bail commercial est conclu, en principe, pour une durée de 9 années minimum. Il est toutefois possible de prévoir contractuellement une durée plus longue.
Le loyer du bail commercial est librement fixé par les parties. En ce qui concerne la révision du montant du loyer, les parties peuvent convenir de l’insertion d’une clause d’échelle mobile permettant une révision triennale. La révision est calculée suivant l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) selon l’activité du preneur.
Le bail professionnel d’une durée de 6 ans
La durée du bail professionnel est fixée à 6 années minimum. Là encore, les parties peuvent toutefois prévoir une durée plus longue dans les stipulations de la convention.
Le loyer du bail professionnel peut, lui aussi, être révisé. Une clause doit toutefois être stipulée à cet effet. La révision du loyer du bail professionnel s’effectuera sur la base de l’indice ILAT (indice des loyers des activités tertiaires) ou de l’ICC (indice du coût de la construction).
Quelle répartition des charges pour le bail professionnel ou commercial ?
La loi Pinel du 18 juin 2014, entrée en vigueur le 1er septembre 2014, a modifié en profondeur le statut des baux commerciaux, notamment en ce qui concerne la répartition des charges.
En principe, dans le cadre des baux commerciaux, la répartition des charges est librement répartie entre les cocontractants, les dépenses d’entretien courant restant généralement à la charge du locataire. Toutefois, la loi Pinel pose une restriction en ce qui concerne les grosses réparations, consacrées par l’article 606 du Code Civil.
À l’inverse, la loi est silencieuse en ce qui concerne la répartition des charges du bail professionnel. Ce sont ainsi les parties qui doivent définir ensemble des charges qui incombent au bailleur et celles qui incombent au preneur.
Bail professionnel ou commercial : quid du renouvellement du bail ?
L’autre différence majeure permettant de distinguer le bail professionnel du bail commercial est le renouvellement de la convention.
Le droit au renouvellement du bail commercial
En effet, dans le cadre d’un bail commercial, le locataire dispose de la propriété commerciale lui offrant le droit au renouvellement du bail. Si le bailleur refuse, le locataire pourra demander dans un délai de deux ans, une indemnité d’éviction à titre de compensation. Cette contrepartie financière permettra de couvrir les frais de déménagement, la perte ou le transfert du fonds de commerce ou du fonds artisanal ainsi que les frais éventuels d’emménagement dans un nouveau local commercial tels que le pas de porte, appelé aussi droit au bail.
Toutefois, dans certaines conditions, le propriétaire n’est pas tenu au paiement de l’indemnité d’éviction. Il s’agit :
- Des motifs graves et légitimes tels que des impayés répétés du loyer et/ou des charges locatives ;
- De la nécessité d’effectuer des travaux de construction ou de reconstruction : dans ce cas, le bailleur doit offrir un local équivalent au preneur lui permettant d’exercer son activité professionnelle ;
- D’un immeuble insalubre et dangereux dont un arrêté préfectoral aurait donné l’interdiction d’y habiter par exemple ;
- D’un contrat qui n’aurait pas dû être soumis au régime des baux commerciaux.
La liberté contractuelle du bail professionnel
En revanche, dans le cadre d’un bail professionnel, le locataire ne bénéficie pas d’un droit au renouvellement du bail. Le bailleur peut, en revanche, proposer un renouvellement au bail professionnel mais avec de nouvelles conditions telles qu’une révision du loyer par exemple. Le cas échant, la reconduction du bail professionnel peut être tacite.
Comment procéder à la résiliation du bail professionnel ou commercial ?
Une dernière différence majeure consiste en la résiliation du bail professionnel ou commercial.
La résiliation du bail commercial
Dans le cadre d’un bail commercial, le titulaire du bail dispose d’une faculté triennale de résiliation. Cela signifie qu’il peut notifier son congé au bailleur à l’issue de chaque période de 3 ans en respectant un préavis de six mois.
S’agissant du bailleur, celui-ci ne dispose de la faculté triennale de résiliation que pour l’un des motifs suivants :
- La construction ou la reconstruction de l’immeuble ;
- La surélévation de l’immeuble ;
- L’exécution de travaux prescrits ou autorisés.
La résiliation du bail professionnel
En revanche, dans le cadre d’un bail professionnel, le bailleur et le locataire peuvent décider de ne pas renouveler le bail en respectant un préavis de six mois avant l’expiration du bail. Le locataire peut également mettre fin au bail à tout moment en délivrant son congé au propriétaire en respectant un préavis de six mois.
Peut-on demander la requalification d’un bail professionnel en bail commercial ?
Il est possible de saisir le tribunal judiciaire du lieu du local d’une action en requalification judiciaire du bail professionnel en bail commercial.
D’après l’article L.145-60 du Code de commerce, les actions relatives au bail commercial se prescrivent par deux ans. Quant au point de départ de ce délai, la jurisprudence a relevé à plusieurs reprises que le délai de prescription court à compter de la conclusion du contrat de bail professionnel.
Toutefois, le demandeur réclamant la requalification du bail professionnel en bail commercial devra rapporter la preuve par tout moyen que la convention en cours d’exécution rentre dans le champ d’application de la réglementation relative aux baux commerciaux.
Il est également possible de prévoir une requalification d’une convention d’occupation précaire, appelé aussi bail dérogatoire, en bail commercial. Pour rappel, une convention d’occupation précaire est un contrat utilisé pour la location de locaux où sera exploité un fonds commercial, industriel ou artisanal.
La seule différence avec le bail commercial réside dans la durée du contrat. En effet, tandis qu’un bail commercial est conclu, en principe, pour une durée de neuf ans, la convention d’occupation précaire ne peut excéder une durée totale de 36 mois, renouvellements éventuels inclus.
Tableau comparatif bail commercial et bail professionnel
Voici un tableau comparatif exposant les différences entre le bail professionnel et le bail commercial :
| Bail commercial | Bail professionnel | |
| Activités du locataire | Activités commerciales, industrielles, artisanales ou agricoles | Professions libérales réglementées et non réglementées |
| Durée du bail | 9 ans minimum | 6 ans minimum |
| Révision du loyer | ILC ou ILAT | ICC ou ILAT |
| Répartition des charges locatives | Fixée entre les parties sauf pour les grosses réparations qui incombent au bailleur, les dépenses d’entretien courant restant à la charge du locataire | Fixée librement entre les parties |
| Droit au renouvellement du bail | Droit d’ordre public accordé au locataire par la propriété commercial | Pas de droit accordé au locataire |
| Résiliation anticipée du bail par le locataire | Faculté de résiliation triennale en respectant un préavis de 6 mois | Possible à tout moment, en respectant un préavis de 6 mois |
| Résiliation anticipée par le bailleur | Faculté de résiliation triennale dans des cas très précis évoqués ci-dessus | Impossible |
Bail à usage professionnel et d’habitation : l’alternative du bail mixte
Le bail mixte peut constituer une alternative intéressante pour obtenir un local qui sert à la fois d’habitation principale et de lieu d’exercice de l’activité du locataire.
Toutefois, pour conclure un bail mixte, il est nécessaire de remplir certaines conditions :
- Le local constitue la résidence principale du locataire : les cas de résidence secondaire, habitation provisoire ou occasionnelle sont exclus ;
- Le local constitue le lieu d’exercice de l’activité professionnelle du locataire ;
- Le bailleur doit avoir donné son autorisation pour une location à usage mixte lors de la signature du contrat de bail ou, à défaut, délivrer une autorisation expresse ou tacite ;
- Une autorisation administrative préalable doit être obtenue pour convenir d’une location à usage mixte, sauf exceptions.
FAQ
Qu'est-ce qu'un bail commercial ?
Un bail commercial s'entend d'un contrat conclu entre un bailleur et un preneur portant sur la location d'un local nécessaire à l'exercice d'une activité commerciale ou artisanale. Ce statut, prévu par le Code de commerce, est d'ordre public dès lors que le locataire en remplit les conditions.
Quelle différence entre un bail commercial et un bail professionnel ?
Le bail commercial, signé au profit du preneur commerçant ou artisan immatriculée au RCS ou au RNE, est gouverné par les dispositions impératives du Code de commerce qui impose notamment une durée minimum de 9 ans au contrat ainsi qu'un droit au renouvellement du bail. À l'inverse, la conclusion d'un bail professionnel de 6 ans minimum, qui s'adresse plutôt aux professions libérales, est soumise au principe de liberté contractuelle.
Quelle caution pour un bail professionnel ?
À la signature d'un bail professionnel, le propriétaire peut exiger du preneur qu'un tiers se porte caution simple ou solidaire : il peut s'agir d'une personne physique ou d'une personne morale, certains organismes fournissant ce type de service. En outre, il est fréquent de convenir du paiement d'un dépôt de garantie à l'entrée dans les lieux, qui correspond généralement à plusieurs mois de loyer hors charges.
Quelle est la durée d'un bail professionnel ?
La durée d'un bail professionnel ne peut être inférieure à 6 ans, mais les parties peuvent librement convenir d'une durée supérieure.
Qui paye la taxe foncière dans un bail professionnel ?
Faute de disposition légale impérative précisant ce point, les parties peuvent librement décider de la répartition des impôts afférents au local professionnel. Généralement, le bail professionnel met le paiement de la taxe foncière à la charge du locataire.
Modèle de bail professionnel
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 11/05/2025
Rédigé par
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Bonjour,
je cherche des renseignements sur un bail pro pour un local aménagé. Je suis prof libérale et je souhaiterai établir un bail correspondant à une location meublée. Est ce possible?
Bonjour,
La conclusion d’un bail professionnel peut être effectuée uniquement par les professionnels dont les revenus sont imposés dans la catégorie des bénéfices non commerciaux (BNC). Ainsi, si votre profession correspond à cette catégorie, il vous est possible de conclure un bail professionnel.
Pour plus d’informations sur le bail professionnel conclu par des personnes exerçant une profession libérale, vous pouvez consulter le lien suivant : https://www.legalplace.fr/guides/bail-professionnel-profession-liberale/.
En espérant que notre réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace.
Bonjour,
Je souhaite prendre procession d’un local ayant un bail professionnel. Pour des raisons que j’ignore le propriétaire ne souhaite pas faire un bail commercial. Est-ce légal de louer un bail pro avec une activité commercial ? merci
Bonjour,
S’il s’agit d’une activité commerciale, il est impératif de louer votre local avec un bail commercial. Les baux professionnels sont exclusivement dédiés aux activités libérales réglementées ou non.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace
Bonjour ,
Je souhaite loué un local mais la propriétaire fait que de bail professionnelle. en tant que professionnel, ai je le droit d’embaucher du personnel ?
ex: secrétaire ou moniteur.
Bonjour. Je sous louait un pavillon faisant partie de ma pharmacie .En contre partie je payais la taxe foncière au bailleur . Le pavillon n est plus sous loué . Le bailleur me demande de continuer à lui payer la taxe foncière .Est-ce légal ?
Bonjour,
En principe, la légalité de la demande du bailleur dépend des termes du contrat de bail commercial. De ce fait, il est essentiel de vérifier dans le contrat la clause du bail ainsi que l’usage concret de l’immeuble. Ainsi, vérifiez les termes de votre bail et si nécessaire, consultez un avocat pour obtenir des conseils juridiques.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace