Le bail civil : Définition et fonctionnement
Dernière mise à jour le 10/05/2022
Le bail civil ou “bail de droit commun” est régi par les articles 1713 à 1778 du Code civil. Il constitue en effet le bail le plus régulièrement conclu puisqu’il concerne la location meublée ou non meublée de locaux au sens large du terme.
Définition du bail civil
Le bail civil concerne les particuliers, mais également les associations dites “loi 1901”, et, sous certaines conditions, les entreprises. Il se distingue des autres baux de par la grande flexibilité accordée concernant sa durée et son contenu.
Principalement destiné aux propriétaires et locataires qui ne désirent pas s’engager sur le long terme, il constitue le contrat idéal pour la location des biens immeubles tels que les :
- Bureaux ;
- Entrepôts ;
- Terrains à usage non agricole ;
- Locaux commerciaux non destinés à l’accueil de personnes ;
- Résidences secondaires ;
- Logements de fonction destinés aux entreprises ;
- Parkings et garages non annexés à un logement.
Les dispositions classiques du bail civil
Le bail civil offre une grande liberté concernant l’élaboration des termes du contrat. Qu’il s’agisse de sa durée, des conditions de résiliation ou de renouvellement, ou encore du loyer appliqué, les parties restent libres de décider le contenu du contrat.
La situation des parties au contrat de bail civil
Lors de la conclusion d’un bail civil, les parties décident des droits et obligations de chacun.
Le propriétaire
Au titre d’un bail civil, le propriétaire conserve une grande partie de ses droits, il n’accorde au locataire qu’un droit de jouissance des locaux. Sa principale obligation consiste à délivrer le bien loué au locataire, à la date indiquée dans le contrat de bail.
Il doit également assurer la jouissance paisible des locaux loués. A cet effet, il est dans l’obligation d’effectuer les réparations ou travaux nécessaires à l’entretien du bien et de ses équipements, s’il y en a.
Le preneur
Le preneur, quant à lui, a pour principales obligations :
- de restituer les locaux dans l’état dans lequel ils se trouvaient lors de son entrée en jouissance ;
- de payer les loyers dus à l’échéance.
Sous réserve de l’acceptation expresse du bailleur, il est possible pour le preneur de sous-louer les locaux. Dans ce cas, les loyers seront à remettre au propriétaire : le preneur ne peut s’en prévaloir.
Bail civil : quelle forme et quel contenu ?
Ce type de bail n’est pas soumis à un formalisme particulier : les parties peuvent en déterminer librement le contenu, sous réserve de ne pas y insérer des clauses abusives.
Cependant, un certain nombre de clauses “type” sont à insérer afin de parfaire le contenu du bail. Il s’agit notamment d’insérer :
- Une description détaillée des lieux et de leurs équipements ;
- L’usage qui sera fait des locaux (résidence secondaire, rassemblements d’associations, logement de fonction, etc.)
- Le montant du loyer, des charges locatives et leurs modalités de révision ;
- La durée convenue du bail ;
- Les modalités de cession, et l’éventuelle tacite reconduction ;
- Le montant du dépôt de garantie ;
- Les obligations du preneur et du bailleur ;
- L’exclusion de l’application des dispositions de la loi du 6 juillet 1989.
D’autres clauses et conditions pourront être insérées, comme par exemple les modalités de sous-location (si elle est autorisée par le bailleur).
Bail civil : quel usage ?
Le bail civil constitue une dérogation aux baux “classiques”, tel le bail commercial. Il est notamment utilisé lorsque l’usage des locaux ne correspond pas à leur destination. C’est le cas lorsqu’un immeuble à usage d’habitation est utilisé pour raisons professionnelles comme c’est le cas pour les logements de fonction.
Quelle durée ?
L’un des principaux avantages du bail civil réside dans la liberté d’en choisir la durée. Les parties peuvent donc déterminer ensemble la durée qui leur convient, dans la limite de 9 ans maximum.
Bail civil : quelles conditions de résiliation ou renouvellement ?
Un bail civil est en principe reconduit tacitement à l’échéance pour la même durée, sauf si l’une des parties notifie à l’autre son intention d’y mettre fin.
Le preneur peut informer le bailleur de son intention de quitter les locaux à tout moment, en lui envoyant une lettre recommandée avec accusé de réception. La durée du préavis est librement déterminée par les parties au bail, lors de sa rédaction, ou postérieurement, à l’aide d’un avenant au bail.
Quel loyer pour un bail civil ?
Aucun encadrement des loyers n’est imposé pour le bail civil. Les parties peuvent donc choisir librement le montant du loyer. Il doit cependant être “sérieux”, malgré qu’il puisse être symbolique dans le cas d’une location par une association d’intérêt général.
La clause de révision des loyers, si elle est insérée dans le bail, doit respecter les indices publiés par l’INSEE.
Sachez également que le décret n°2011-2028 du 29 décembre 2011 met en place un indice de location spécifiquement adapté aux activités tertiaires, aux locations d’entrepôts, de granges etc. Il s’agit de l’Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT).
Dans quelle situation choisir un bail civil ?
Au vu des nombreux baux existants, il est parfois difficile de déterminer lequel choisir. Voici une liste non exhaustive des cas dans lesquels privilégier un bail civil.
Comparé à un bail professionnel, commercial ou rural
Le bail professionnel, comme son nom l’indique, est destiné à un usage professionnel des locaux loués. Il est ainsi réservé à la location de locaux destinés à l’exercice d’une profession, libérale par exemple. A contrario, le bail civil ne peut être utilisé pour des locaux destinés à l’exercice d’une activité professionnelle, puisqu’il est impératif que l’usage soit personnel.
Le bail commercial quant à lui est conclu pour l’exploitation d’une activité commerciale artisanale ou industrielle.
Enfin, un bail rural doit être privilégié sur le bail civil dans le cas où les terres/biens louées sont exploités par un agriculteur.
Comparé un bail d’habitation
Le bail d’habitation, contrairement au bail civil, est strictement encadré par la loi du 6 juillet 1989. Cet encadrement vise notamment à améliorer les conditions de location immobilière destinées à l’installation de résidences principales des particuliers.
Le bail civil n’est cependant pas totalement exclu concernant les locations d’habitation :
- s’il s’agit d’une résidence secondaire ;
- si le bien est utilisé comme logement de fonction par une entreprise ;
- si le locataire est une association.
Le tableau récapitulatif
Voici un tableau récapitulatif des principales caractéristiques des différents baux présentés dans cet article :
| Type de bail | Civil | Commercial | Professionnel | Rural |
| Durée | Maximum 9 ans | 9 ans minimum | 6 ans minimum | 9 ans minimum |
| Usage du bien | Personnel | Professionnel
(exploitation commerciale) |
Professionnel (exercice d’une activité) | Usage agricole |
| Encadrement des loyers | Non encadré | Article L145-33 du Code de commerce | Cf. Article L145-33 du Code de commerce | Article L411-11 du Code rural |
FAQ
Est-il possible de céder le bail civil ou sous-louer les locaux ?
Avec l’accord expresse du propriétaire, il est possible de céder ou de sous-louer les locaux.
Quand utiliser un bail civil ?
Le bail civil est destiné à la location de locaux pour un usage personnel. Il peut s’agir d’un logement de fonction, d’un terrain de loisir ou encore de locaux destinés au stockage de biens, tels qu’un box par exemple.
Modèle de contrat de location
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 10/05/2022
Bonjour,
Je m’interroge sur l’usage du bail civil pour la location d’un bien à usage d’habitation (studio) pour une durée de 8 mois (résidence secondaire pour un professionnel en déplacement).
Aujourd’hui le bail mobilité est censé répondre à ce besoin malgré l’inconvénient de ne pas pouvoir prendre de dépôt de garantie. Pour contourner ce problème peut-on toujours utiliser le bail civil sans être reprochable ?
Merci !
Bonjour, Il serait éventuellement possible de contourner la nouvelle règlementation en signant un bail classique, dont la durée est de minimum 1 an, sous réserve que le locataire en question résilie le bail en respectant les règles relatives au préavis. Il vous serait alors possible de demander un dépôt de garantie. Néanmoins, ce montage juridique requiert une certaine confiance dans le locataire que vous choisissez. Outre cette solution alternative, hormis le bail mobilité, il n’existe pas de bail d’habitation permettant de louer un bien pour une durée inférieure à 1 an. Nous espérons que ces informations sauront vous aider et… Lire la suite »
Bonjour,
Merci de votre réponse.
Est-ce que le bail civil présenté dans votre article ne pourrait pas convenir pour une location meublée d’une durée inférieure à 1 an ?
Vous écrivez “L’alternative du bail civil est à envisager dans les cas où :
le locataire a déjà une résidence principale (la location est donc de type résidence secondaire) ;”
Il me semble que c’est tout à fait mon cas de figure ? Est-ce que je fais erreur ?
Merci encore !
Bonjour,
Le terme “bail civil” ne fait pas référence à un type particulier de bail, comme cela est le cas pour le bail commercial, mais constitue une catégorie de baux regroupant les baux d’habitation et les baux professionnels. ll en résulte que les nouvelles réformes du droit des baux d’habitation s’appliquent à une sous-catégorie de bail civil (le bail d’habitation), qui ne peut dont être envisagé comme un type de bail différent permettant de déroger aux règles du bail d’habitation.
Veuillez nous pardonner ce manque de clarté manifeste. Nous espérons que ces précisions vous soient utiles.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
J ‘ai la même question que seb plus haut mais j’avoue ne pas avoir compris votre réponse.
Ainsi auriez vous la gentillesse de préciser OUI ou NON si un bail civil
(ou droit civil) peut être signé avec un locataire (personne physique
par exemple) pour une location meublée d’un appartement pour une durée
de 6 ou 8 mois avec un depot de gatantie indiqué dans le bail.
En résumé, faire un bail civil pour ne pas être soumis à la loi ALUR (loi 89-462 du 6/07/1989 ni être soumis au bail mobilité.
Merci beaucoup pour votre réponse
cordialement,
Bonjour, Le bail civil ne peut être conclu que par exception aux baux règlementés (bail d’habitation, bail professionnel ou mixte…). Il couvre donc : – Les baux saisonniers conclus avec des travailleurs saisonniers – Les baux de logement de fonction conclus avec des entreprises pour leurs employés – Les baux portant sur des parkings et garages non annexés à un logement faisant l’objet d’un bail d’habitation Avant la récente loi ELAN du 27 novembre 2018, il était possible de conclure un bail civil pour un bail de résidence secondaire de moins de 8 mois. Cette option est désormais écartée étant… Lire la suite »
Bonjour,
je suis dans le cas d’un bail civil concernant un parking pour une durée déterminée de 4 ans et avec un loyer à 0€ (+ charge). le bail stipule que je peux sous-louer mais est-ce que je peux sous louer avec un loyer sachant que le miens est à 0€ ?
bonjour,
je souhaite signer pour un bail civil , quels sont les motifs pour lesquels le propriétaire aurait le droit de le rompre a la date du terme ?
Bonjour
est-il possible dans le cadre d’un bail code civil de rentrer dans le régime des loueurs meublés non professionnels?
Par ailleurs, concernant le dépôt de garantie, dans le cas d’un bail civil conclu par une entreprise pour loger un de ses salariés, le bailleur peut il demander un dépôt de garantie personnel du salarié et le cas échéant, le montant est-il plafonné?
Bonjour,
J’ai le même questionnement mais n’y vois pas de réponse. un bail civil peut il rentrer dans le régime des loueurs meublés non professionnels?
Merci de votre retour.
Bonjour, Le bail civil est un bail dérogatoire du droit commun en ce que ses conditions, notamment de durée et d’usage, sont très souples et laissées à la liberté contractuelle des parties. Le bail civil est un bail mobili