Le bail civil : Définition et fonctionnement

Le bail civil : Définition et fonctionnement

Le bail civil est le bail « du droit commun », il propose une grande liberté contractuelle. En effet, il est régi par les dispositions les plus générales des articles 1713 et suivants du code civil. Le bail civil est à privilégier dans plusieurs cas de figures, c’est pourquoi cet article précisera les dispositions classiques du bail civil pour vous aider à choisir votre contrat.

 

Définition du bail civil

Cas général

L’article 1713 et suivants (section 1, 2 et 3) du code civil régissent les conditions du bail civil. Le bail civil peut concerner les particuliers, les associations soumises à la loi de 1901, et dans certains cas les entreprises. Le principal avantage du bail civil est qu’il permet une grande liberté pour fixer la durée et les principes du bail. Ainsi, le bail civil est destiné aux propriétaires et locataires qui ne souhaitent pas s’engager dans la durée, leur offrant cette possibilité.

Le bail civil peut être classé dans la catégorie des baux dérogatoires qui interviennent dans le cadre de la location des biens immobiliers suivants :

  • Locaux de bureaux
  • Entrepôts
  • Terrains à usage non agricole
  • Locaux commerciaux sans réception de clientèle utilisés par des associations soumises à la loi de 1901.
  • Résidences secondaires
  • Logement de fonction (pour les entreprises)
  • Parkings et garages sans habitation

Cas particuliers

Pour la location d’un garage à part entière et/ou d’un emplacement de parking, il s’agit d’un contrat spécifique.

Les dispositions classiques du bail civil

La situation des parties

Le propriétaire

Le propriétaire conserve des droits très étendus, ne confère que la jouissance, il a un droit de regard sur ce que fait le locataire. Il a une obligation de délivrance pour que le locataire puisse jouir du bien au moment requis. Il a aussi une obligation d’entretien et doit effectuer les travaux et les réparations autres que locatives. Finalement, le propriétaire doit assurer la garantie de la permanence et la qualité des plantations s’il y en a.

Comme les parties s’accordent sur la durée du bail, cela permet au propriétaire, s’il le souhaite, de ne pas s’engager durablement.

Le preneur

Le preneur peut user du bien pour un usage exclusif, parfois le sous-louer si le propriétaire est d’accord et souhaite en percevoir les revenus. Il doit restituer le bien dans l’état où il se trouvait lors de son entrée en jouissance. Le locataire doit aussi assurer le paiement à bonne échéance du loyer selon les termes convenus.

Bon à savoir : Si le preneur a des difficultés financières, on optera plutôt pour un bail glissant.

Quelle forme et quel contenu ?

Le bail civil est un bail « de droit commun » qui permet aux partis de se mettre d’accord sur les modalités du bail. Ainsi, il n’y a pas de modèle type mais plutôt des clauses d’ordre général. La rédaction du bail civil est libre, toutefois le juge surveille particulièrement les clauses abusives dont les clauses pénales. On peut aussi noter que le bail civil pour les bâtiments est soumis aux expertises techniques et énergétiques dans les conditions du bail professionnel.

On relève généralement dans un bail civil les clauses types suivantes :

  • La description des lieux ;
  • L’usage du lieu (usage de résidence secondaire, logement de fonction, associatif, etc) ;
  • La durée du bail déterminé par les parties, la cession du contrat et la tacite reconduction ;
  • Le montant du loyer et modalités de révision ;
  • Les charges locatives ;
  • Le dépôt de garantie ;
  • L’exclusion de l’application de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;
  • Les modalités de sous location ;
  • Les travaux du preneur ;
  • Etc.

Quel usage ?

Comme le bail civil est souvent utilisé de manière dérogatoire aux baux « classiques » (bail professionnel, bail commercial et bail d’habitation), il s’agit généralement de cas particuliers où l’usage du bien est contraire à sa nature. Par exemple, si le bien en question est un local à usage professionnel et qu’il est loué à un particulier pour un usage personnel comme du stockage. La situation inverse concerne la location d’un bien d’habitation pour un usage professionnel dans le cas d’un logement de fonction pour une entreprise.

Quelle durée ?

Le bail civil permet de fixer librement la durée du bail : le bailleur et le preneur doivent trouver ensemble un accord. Si le bail est conclu pour une durée supérieure à 9 ans, il s’agit alors d’un acte grave. On peut choisir une durée déterminée ou indéterminée à la signature du bail.

On peut inclure dans le bail un pacte de préférence qui donne priorité au preneur en cas de vente.

Quelles conditions de résiliation ou renouvellement ?

Comme la durée du bail civil est libre et fixée par les parties, les conditions de résiliations ou de renouvellement diffèrent selon les contrats. Le bail est reconduit tacitement pour la même durée que la durée initiale pour un bail civil. Le locataire peut à tout moment, notifier au bailleur, par lettre recommandée avec Accusé de Réception ou par acte d’huissier, son intention de quitter les lieux.  Le bail doit prévoir les délais de préavis puisque le bail civil est libre. Pour un bail avec une durée indéterminée, il prend fin à l’initiative du bailleur ou du locataire après le respect d’une période de préavis.

Quel loyer ?

Le loyer est fixé librement par les parties. Il n’y a pas de plafonnement ni d’encadrement des loyers fixés par la loi. Le loyer doit être « sérieux », mais il peut être symbolique pour une association d’intérêt général. Il est possible d’ajouter une clause de révision du loyer suivant les indices publiés par l’INSEE. Pour trouver un accord sur le versement mensuel, le décret n°2011-2028 du 29 décembre 2011 relatif à l’Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT) permet de donner un véritable point de repère sur les indices de location. L’ILAT est un indice adapté pour les activités tertiaires, les locations d’entrepôts ou de granges ainsi que pour les associations loi 1901. Pour les habitations secondaires ou logements de fonction, vous pouvez vous référer à l’indice de référence des loyers (IRL).

Est-il possible de céder le bail civil ou sous-louer les locaux ?

Selon l’accord des parties il peut être possible de sous-louer avec un bail civil.

Dans quelle situation choisir un bail civil ?

Le bail civil est le bail « du droit commun ». En effet, il est régi par les dispositions les plus générales des articles 1713 et suivants du code civil. Le contrat de bail dissociant propriété et jouissance, cela impose une distinction entre le bail civil et le bail commercial d’une part, et entre le bail professionnel et le bail à usage d’habitation d’autre part. Un bail civil n’est pas soumis à une réglementation spécifique comparé aux autres baux d’habitation, professionnels et commerciaux qui bénéficient d’une réglementation propre. Le bail civil apparaît comme une alternative à ces baux en ce qu’il propose une grande liberté contractuelle. Le bail civil est à privilégier dans plusieurs cas de figures, et il est important de souligner dans quels cas le bail civil peut s’appliquer.

Comparé à un bail professionnel, commercial ou rural

Le bail civil est réservé à un usage personnel des locaux. Pour exercer une activité professionnelle, signez un bail professionnel.

Le statut spécial du bail civil s’applique aux locaux destinés à l’habitation et aux locaux à usage professionnel alors que le statut des baux commerciaux s’applique aux baux immobiliers destinés à l’exploitation d’une clientèle commerciale, artisanale ou industrielle.

Si vous louez des terres avec la grange pour un usage agricole, il faut signer un bail rural mais si vous louez une grange seule sans terres à exploiter ou bien des terres et une grange pour une activité non agricole mais pour un usage personnel, il faut signer un bail civil.

Comparé un bail d’habitation

Le bail civil est presque devenu un bail dérogatoire à l’usage des baux d’habitations régis par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 qui ont été généralisés. Cette loi, d’ordre public, vise à améliorer les conditions de location immobilière. Les baux d’habitations sont donc réglementés et moins flexibles que les baux civils : on ne peut pas y déroger par des conventions particulières. Les baux d’habitations sont obligatoires pour la résidence principale du locataire (où le locataire demeure au moins 8 mois par an). L’alternative du bail civil est à envisager dans les cas où :

  • le locataire a déjà une résidence principale (la location est donc de type résidence secondaire) ;
  • le locataire est une entreprise et utilise le bien à des fins professionnelles (logement de fonction par exemple) ;
  • le locataire est une association qui utilise le bien pour ses activités.

Le bail civil est aussi envisageable pour les particuliers qui ne louent pas une habitation, mais qui louent tout autre bien immobilier pour un usage personnel. Ainsi, ces particuliers ne sont pas concernés par la loi du 6 juillet 1989 qui définit les conditions du bail d’habitation. Par exemple, il faut signer un bail civil dans le cas d’une location d’une grange qui ne serait pas habitable. Un autre exemple concerne la location de terres pour une activité non agricole mais pour un usage personnel, comme par exemple un jardin.