Skip to content

Le bail civil : Définition et fonctionnement

Le bail civil : Définition et fonctionnement

Le bail civil est le bail  du droit commun, il propose une grande liberté contractuelle. En effet, il est régi par les dispositions les plus générales des articles 1713 et suivants du code civil. Le bail civil est à privilégier dans plusieurs cas de figures, c’est pourquoi cet article précisera les dispositions classiques du bail civil pour vous aider à choisir votre contrat.

 

Définition du bail civil

Cas général

L’article 1713 et suivants (section 1, 2 et 3) du code civil régissent les conditions du bail civil. Le bail civil peut concerner les particuliers, les associations soumises à la loi de 1901, et dans certains cas les entreprises. Le principal avantage du bail civil est qu’il permet une grande liberté pour fixer la durée et les principes du bail. Ainsi, le bail civil est destiné aux propriétaires et locataires qui ne souhaitent pas s’engager dans la durée, leur offrant cette possibilité.

Le bail civil peut être classé dans la catégorie des baux dérogatoires qui interviennent dans le cadre de la location des biens immobiliers suivants :

  • Locaux de bureaux
  • Entrepôts
  • Terrains à usage non agricole
  • Locaux commerciaux sans réception de clientèle utilisés par des associations soumises à la loi de 1901.
  • Résidences secondaires
  • Logement de fonction (pour les entreprises)
  • Parkings et garages sans habitation

Cas particuliers

Pour la location d’un garage à part entière et/ou d’un emplacement de parking, il s’agit d’un contrat spécifique.

Les dispositions classiques du bail civil

La situation des parties

Le propriétaire

Le propriétaire conserve des droits très étendus, ne confère que la jouissance, il a un droit de regard sur ce que fait le locataire. Il a une obligation de délivrance pour que le locataire puisse jouir du bien au moment requis. Il a aussi une obligation d’entretien et doit effectuer les travaux et les réparations autres que locatives. Finalement, le propriétaire doit assurer la garantie de la permanence et la qualité des plantations s’il y en a.

Comme les parties s’accordent sur la durée du bail, cela permet au propriétaire, s’il le souhaite, de ne pas s’engager durablement.

Le preneur

Le preneur peut user du bien pour un usage exclusif, parfois le sous-louer si le propriétaire est d’accord et souhaite en percevoir les revenus. Il doit restituer le bien dans l’état où il se trouvait lors de son entrée en jouissance. Le locataire doit aussi assurer le paiement à bonne échéance du loyer selon les termes convenus.

Bon à savoir : Si le preneur a des difficultés financières, on optera plutôt pour un bail glissant.

Quelle forme et quel contenu ?

Le bail civil est un bail « de droit commun » qui permet aux partis de se mettre d’accord sur les modalités du bail. Ainsi, il n’y a pas de modèle type mais plutôt des clauses d’ordre général. La rédaction du bail civil est libre, toutefois le juge surveille particulièrement les clauses abusives dont les clauses pénales. On peut aussi noter que le bail civil pour les bâtiments est soumis aux expertises techniques et énergétiques dans les conditions du bail professionnel.

On relève généralement dans un bail civil les clauses types suivantes :

  • La description des lieux ;
  • L’usage du lieu (usage de résidence secondaire, logement de fonction, associatif, etc) ;
  • La durée du bail déterminé par les parties, la cession du contrat et la tacite reconduction ;
  • Le montant du loyer et modalités de révision ;
  • Les charges locatives ;
  • Le dépôt de garantie ;
  • L’exclusion de l’application de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;
  • Les modalités de sous location ;
  • Les travaux du preneur ;
  • Etc.

Quel usage ?

Comme le bail civil est souvent utilisé de manière dérogatoire aux baux « classiques » (bail professionnel, bail commercial et bail d’habitation), il s’agit généralement de cas particuliers où l’usage du bien est contraire à sa nature. Par exemple, si le bien en question est un local à usage professionnel et qu’il est loué à un particulier pour un usage personnel comme du stockage. La situation inverse concerne la location d’un bien d’habitation pour un usage professionnel dans le cas d’un logement de fonction pour une entreprise.

Quelle durée ?

Le bail civil permet de fixer librement la durée du bail : le bailleur et le preneur doivent trouver ensemble un accord. Si le bail est conclu pour une durée supérieure à 9 ans, il s’agit alors d’un acte grave. On peut choisir une durée déterminée ou indéterminée à la signature du bail.

On peut inclure dans le bail un pacte de préférence qui donne priorité au preneur en cas de vente.

Quelles conditions de résiliation ou renouvellement ?

Comme la durée du bail civil est libre et fixée par les parties, les conditions de résiliations ou de renouvellement diffèrent selon les contrats. Le bail est reconduit tacitement pour la même durée que la durée initiale pour un bail civil. Le locataire peut à tout moment, notifier au bailleur, par lettre recommandée avec Accusé de Réception ou par acte d’huissier, son intention de quitter les lieux.  Le bail doit prévoir les délais de préavis puisque le bail civil est libre. Pour un bail avec une durée indéterminée, il prend fin à l’initiative du bailleur ou du locataire après le respect d’une période de préavis.

Bon à savoir : Un contrat de bail ne peut pas être modifié, il est nécessaire d’établir un avenant au contrat de bail afin de mettre à jour certains éléments importants dans la relation entre le bailleur et le(s) locataire(s). Si des colocataires se séparent, il peut être judicieux de conclure un avenant au bail de location suite à une séparation si les deux colocataires y figuraient.

Quel loyer ?

Le loyer est fixé librement par les parties. Il n’y a pas de plafonnement ni d’encadrement des loyers fixés par la loi. Le loyer doit être « sérieux », mais il peut être symbolique pour une association d’intérêt général. Il est possible d’ajouter une clause de révision du loyer suivant les indices publiés par l’INSEE. Pour trouver un accord sur le versement mensuel, le décret n°2011-2028 du 29 décembre 2011 relatif à l’Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT) permet de donner un véritable point de repère sur les indices de location. L’ILAT est un indice adapté pour les activités tertiaires, les locations d’entrepôts ou de granges ainsi que pour les associations loi 1901. Pour les habitations secondaires ou logements de fonction, vous pouvez vous référer à l’indice de référence des loyers (IRL).

Est-il possible de céder le bail civil ou sous-louer les locaux ?

Selon l’accord des parties il peut être possible de sous-louer avec un bail civil.

Dans quelle situation choisir un bail civil ?

Le bail civil est le bail « du droit commun ». En effet, il est régi par les dispositions les plus générales des articles 1713 et suivants du code civil. Le contrat de bail dissociant propriété et jouissance, cela impose une distinction entre le bail civil et le bail commercial d’une part, et entre le bail professionnel et le bail à usage d’habitation d’autre part. Un bail civil n’est pas soumis à une réglementation spécifique comparé aux autres baux d’habitation, professionnels et commerciaux qui bénéficient d’une réglementation propre. Le bail civil apparaît comme une alternative à ces baux en ce qu’il propose une grande liberté contractuelle. Le bail civil est à privilégier dans plusieurs cas de figures, et il est important de souligner dans quels cas le bail civil peut s’appliquer.

Comparé à un bail professionnel, commercial ou rural

Le bail civil est réservé à un usage personnel des locaux. Pour exercer une activité professionnelle, signez un bail professionnel.

Le statut spécial du bail civil s’applique aux locaux destinés à l’habitation et aux locaux à usage professionnel alors que le statut des baux commerciaux s’applique aux baux immobiliers destinés à l’exploitation d’une clientèle commerciale, artisanale ou industrielle.

Si vous louez des terres avec la grange pour un usage agricole, il faut signer un bail rural mais si vous louez une grange seule sans terres à exploiter ou bien des terres et une grange pour une activité non agricole mais pour un usage personnel, il faut signer un bail civil.

Comparé un bail d’habitation

Le bail civil est presque devenu un bail dérogatoire à l’usage des baux d’habitations régis par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 qui ont été généralisés. Cette loi, d’ordre public, vise à améliorer les conditions de location immobilière. Les baux d’habitations sont donc réglementés et moins flexibles que les baux civils : on ne peut pas y déroger par des conventions particulières. Les baux d’habitations sont obligatoires pour la résidence principale du locataire (où le locataire demeure au moins 8 mois par an). L’alternative du bail civil est à envisager dans les cas où :

  • le locataire a déjà une résidence principale (la location est donc de type résidence secondaire) ;
  • le locataire est une entreprise et utilise le bien à des fins professionnelles (logement de fonction par exemple) ;
  • le locataire est une association qui utilise le bien pour ses activités.

Le bail civil est aussi envisageable pour les particuliers qui ne louent pas une habitation, mais qui louent tout autre bien immobilier pour un usage personnel. Ainsi, ces particuliers ne sont pas concernés par la loi du 6 juillet 1989 qui définit les conditions du bail d’habitation. Par exemple, il faut signer un bail civil dans le cas d’une location d’une grange qui ne serait pas habitable. Un autre exemple concerne la location de terres pour une activité non agricole mais pour un usage personnel, comme par exemple un jardin.

Dernière mise à jour le

Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

13
Laisser un commentaire

avatar
8 Fils de commentaires
5 Réponses de fil
0 Abonnés
 
Commentaire avec le plus de réactions
Le plus populaire des commentaires
10 Auteurs du commentaire
guilbertMichelTaharLucVALERY Auteurs de commentaires récents
  S’abonner  
le plus récent le plus ancien
Notifier de
seb
Invité
seb

Bonjour,

Je m’interroge sur l’usage du bail civil pour la location d’un bien à usage d’habitation (studio) pour une durée de 8 mois (résidence secondaire pour un professionnel en déplacement).

Aujourd’hui le bail mobilité est censé répondre à ce besoin malgré l’inconvénient de ne pas pouvoir prendre de dépôt de garantie. Pour contourner ce problème peut-on toujours utiliser le bail civil sans être reprochable ?

Merci !

LegalPlace SAS
Invité
LegalPlace SAS

Bonjour, Il serait éventuellement possible de contourner la nouvelle règlementation en signant un bail classique, dont la durée est de minimum 1 an, sous réserve que le locataire en question résilie le bail en respectant les règles relatives au préavis. Il vous serait alors possible de demander un dépôt de garantie. Néanmoins, ce montage juridique requiert une certaine confiance dans le locataire que vous choisissez. Outre cette solution alternative, hormis le bail mobilité, il n’existe pas de bail d’habitation permettant de louer un bien pour une durée inférieure à 1 an. Nous espérons que ces informations sauront vous aider et… Lire la suite »

seb
Invité
seb

Bonjour,

Merci de votre réponse.

Est-ce que le bail civil présenté dans votre article ne pourrait pas convenir pour une location meublée d’une durée inférieure à 1 an ?

Vous écrivez « L’alternative du bail civil est à envisager dans les cas où :
le locataire a déjà une résidence principale (la location est donc de type résidence secondaire) ; »

Il me semble que c’est tout à fait mon cas de figure ? Est-ce que je fais erreur ?

Merci encore !

LegalPlace SAS
Invité
LegalPlace SAS

Bonjour,
Le terme « bail civil » ne fait pas référence à un type particulier de bail, comme cela est le cas pour le bail commercial, mais constitue une catégorie de baux regroupant les baux d’habitation et les baux professionnels. ll en résulte que les nouvelles réformes du droit des baux d’habitation s’appliquent à une sous-catégorie de bail civil (le bail d’habitation), qui ne peut dont être envisagé comme un type de bail différent permettant de déroger aux règles du bail d’habitation.
Veuillez nous pardonner ce manque de clarté manifeste. Nous espérons que ces précisions vous soient utiles.
L’équipe LegalPlace

Kevib
Invité
Kevib

Bonjour,

J ‘ai la même question que seb plus haut mais j’avoue ne pas avoir compris votre réponse.

Ainsi auriez vous la gentillesse de préciser OUI ou NON si un bail civil
(ou droit civil) peut être signé avec un locataire (personne physique
par exemple) pour une location meublée d’un appartement pour une durée
de 6 ou 8 mois avec un depot de gatantie indiqué dans le bail.

En résumé, faire un bail civil pour ne pas être soumis à la loi ALUR (loi 89-462 du 6/07/1989 ni être soumis au bail mobilité.

Merci beaucoup pour votre réponse
cordialement,

LegalPlace SAS
Invité
LegalPlace SAS

Bonjour, Le bail civil ne peut être conclu que par exception aux baux règlementés (bail d’habitation, bail professionnel ou mixte…). Il couvre donc : – Les baux saisonniers conclus avec des travailleurs saisonniers – Les baux de logement de fonction conclus avec des entreprises pour leurs employés – Les baux portant sur des parkings et garages non annexés à un logement faisant l’objet d’un bail d’habitation Avant la récente loi ELAN du 27 novembre 2018, il était possible de conclure un bail civil pour un bail de résidence secondaire de moins de 8 mois. Cette option est désormais écartée étant… Lire la suite »

oko
Invité
oko

Bonjour,

je suis dans le cas d’un bail civil concernant un parking pour une durée déterminée de 4 ans et avec un loyer à 0€ (+ charge). le bail stipule que je peux sous-louer mais est-ce que je peux sous louer avec un loyer sachant que le miens est à 0€ ?

MNA
Invité
MNA

bonjour,

je souhaite signer pour un bail civil , quels sont les motifs pour lesquels le propriétaire aurait le droit de le rompre a la date du terme ?

VALERY
Invité
VALERY

Bonjour
est-il possible dans le cadre d’un bail code civil de rentrer dans le régime des loueurs meublés non professionnels?
Par ailleurs, concernant le dépôt de garantie, dans le cas d’un bail civil conclu par une entreprise pour loger un de ses salariés, le bailleur peut il demander un dépôt de garantie personnel du salarié et le cas échéant, le montant est-il plafonné?

Luc
Invité
Luc

Bonjour,
Dans le cadre de la mise en place d’un bail code civil pour la location seule d’un parking ou d’un box , est que le bailleur peut etre une personne morale ? avec un preneur qui pourrait etre un particulier ou une personne morale …?
Merci d’avance pour votre réponse

Tahar
Invité
Tahar

Bonjour;

Peut on utiliser un bail civil entre un propriétaire et une entreprise qui voudrai exploiter le bien en le relouant sur des courtes et moyennes durées à des partenaires.
En vous remerciant par avance pour votre retour.

Bien cordialement

Michel
Invité

Bonjour, ma fille (étudiante) a signé un bail civil d’une durée de 10 mois dans lequel les conditions de congé/visite sont marquées : « Sans objet »
Suite au confinement nous avons envoyé le congé avant les 10 mois prévus. L’agence nous renvoie aux conditions de congé sans objet.

Qu’en pensez-vous ?

guilbert
Invité
guilbert

bonjour.
je suis un particulier qui possede un entrepot.
un macon qui est gérant d’une sci voudrait me le louer pour stocker ses outils matériaux (carrelages placo ect) et sa camionette .pui-je faire un bail civil avec sa sci.
ou,je suis obligé de le faire a son nom propre en tant que particulier.?
merci pour votre réponse.