Bail commercial et redressement ou liquidation judiciaire

Bail commercial et redressement ou liquidation judiciaire

Lorsqu’un commerçant qui loue son local sous le régime d’un bail commercial, fait l’objet d’une procédure de redressement ou liquidation judiciaire, son bail se poursuit normalement. Cependant, à partir du prononcé du jugement, le locataire n’a plus la main sur le bail commercial : les décisions relevant du locataire sont désormais prises par le liquidateur ou l’administrateur judiciaire, qui assume, pour le compte de la société en redressement ou liquidation judiciaire, les droit et obligations du locataire. Le liquidateur ou l’administrateur judiciaire est nommé par le juge-commissaire.

Le liquidateur doit ainsi répondre du paiement du loyer et des charges, ainsi que de toutes les obligations locatives, à compter du jugement et tant qu’il n’est pas mis fin au bail. C’est donc lui qui choisit de continuer, résilier, ou céder le bail commercial. 

Continuation du bail commercial

Le jugement de liquidation judiciaire n’entraîne pas forcément la résiliation du bail commercial (article L 145-45 du Code de commerce). Cependant la décision de poursuivre le bail ne peut revenir qu’à l’administrateur ou au liquidateur chargé de la procédure collective.

Sa décision s’impose au bailleur, qui ne peut s’y opposer, même si le locataire doit encore des arriérés de loyers à la date d’ouverture de la procédure. 

Le locataire peut en être informé soit de manière explicite par courrier, soit de façon implicite s’il constate que le liquidateur continue de payer le loyer à sa place.

L’administrateur qui décide de continuer le bail doit toutefois veiller à ce que le locataire respecte toutes ses obligations, et qu’il dispose des fonds nécessaires pour assumer le paiement du loyer.

Résiliation du bail commercial

Le bail commercial peut être résilié par rupture anticipée, à tout moment après l’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire.

Cette décision revient normalement au liquidateur mais le bail peut aussi être résilié à l’initiative du bailleur après l’ouverture de la procédure, dans le cas où le bail se poursuit et si le locataire ne paye pas ses loyers ou ses charges.

Il ne peut toutefois agir en justice qu’au bout de 3 mois suivant l’ouverture de la procédure collective.

Le bailleur peut également demander la résiliation du bail pour des motifs antérieurs au jugement d’ouverture de la procédure : cependant ces motifs ne peuvent inclure le non-paiement des loyers et des charges (à l’inverse, il pourra invoquer un défaut d’entretien des lieux loués, par exemple).

A compter de la réception du courrier mettant fin au bail, le liquidateur doit libérer les lieux. Comme pour toute résiliation de bail, doivent être réalisés :

Cession du bail commercial

Après le jugement de liquidation judiciaire, le liquidateur peut décider de céder le bail commercial (article L 641-12 du Code de commerce) :

  • soit de manière isolée, en cédant le bail indépendamment du reste de l’entreprise,
  • soit dans le cadre de la cession (totale ou partielle) de l’entreprise du locataire.

Attention cependant, la cession du bail est soumise à l’autorisation du juge-commissaire : le liquidateur ne peut en prendre la décision seul.

Si l’administrateur décide de céder le fonds de commerce du locataire, l’agrément du bailleur ne sera pas nécessaire, et ce, même si le bail contient une clause stipulant le contraire.

Dans tous les cas, le repreneur du fond de commerce devra exécuter le bail commercial aux conditions applicables au jour du jugement d’ouverture.

Le bailleur peut-il mettre en application la clause résolutoire en cas de non-paiement des loyers ?

En cas d’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire ou de liquidation, la clause résolutoire est paralysée et rendue inutilisable par le bailleur.

Si le bailleur n’a pas déclenché le mécanisme de la clause résolutoire avant l’ouverture de la procédure collective, il ne peut plus le faire une fois le mécanisme enclenché (article L622-17 du code de commerce).

Ainsi le bailleur n’aura plus qu’à déclarer sa créance d’arriérés de loyer au passif du locataire.

Ces règles ne jouent toutefois pas pour les loyers qui seraient impayés après le jugement d’ouverture du redressement judiciaire ou de la liquidation judiciaire, sous la gestion de l’administrateur ou du liquidateur judiciaire qui aurait décidé de poursuivre le bail commercial. Dans une telle hypothèse, la poursuite du bail est conditionné au paiement des loyers à compter de l’ouverture du redressement ou de la liquidation judiciaire. Si les nouveaux loyers ne sont pas payés, alors le bail commercial peut être résilié.