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Bail commercial et redressement ou liquidation judiciaire
Dernière mise à jour le 05/12/2023
Le bail commercial lors d’une liquidation judiciaire ou d’un redressement judiciaire se poursuit automatiquement. Toutefois, ce n’est pas la seule solution. Sous condition, le bail peut également être résilié ou cédé, à l’initiative du bailleur ou du liquidateur.
Dans tous les cas et durant toute la procédure, le bailleur et le locataire ont des obligations réciproques.
Que devient le bail commercial en cas de liquidation judiciaire ?
Conformément à l’article L.145-45 du code de commerce, une procédure de sauvegarde ou un jugement de redressement ou de liquidation judiciaire n’a pas pour effet d’entraîner automatiquement la résiliation du bail commercial.
En d’autres termes, face à une liquidation judiciaire ou une autre procédure collective le bail commercial se poursuit.
Cependant, dès lors que le jugement d’ouverture de la procédure est prononcé, le locataire n’a plus la main sur le bail et toutes les décisions sont ainsi prises par le liquidateur ou l’administrateur judiciaire.
De ce fait, la décision de poursuivre le bail commercial est prise par :
- L’administrateur judiciaire dans le cadre d’un redressement judiciaire ou d’une sauvegarde ;
- Le liquidateur judiciaire face à une liquidation judiciaire.
La décision s’impose au locataire y compris s’il a des arriérés de loyers à la date d’ouverture de la procédure collective.
Le locataire peut en être informé soit de manière explicite par courrier, soit de façon implicite s’il constate que le liquidateur continue de payer le loyer à sa place.
Le bail commercial peut-il être résilié au cours d’une liquidation judiciaire ?
Après l’ouverture d’une procédure judiciaire le bail peut être résilié, à certaines conditions à l’initiative :
- Du bailleur ;
- Du liquidateur.
A l’initiative du bailleur
Dans le cadre d’une liquidation judiciaire ou d’une sauvegarde, le bailleur peut demander la résiliation du bail si le locataire ne paye pas son loyer et ses charges locatives.
La demande de résiliation doit être portée devant le tribunal judiciaire, et le bailleur doit attendre au moins 3 mois après l’ouverture de la procédure collective.
De plus, pour des loyers impayés datant d’avant l’ouverture de la procédure collective, le bailleur doit effectuer une déclaration de créances dans un délai de 2 mois à compter de la publication du jugement d’ouverture.
A l’initiative du liquidateur
Après l’ouverture de la liquidation judiciaire , le liquidateur peut à tout moment décider de résilier le bail commercial.
Dans ce cas, le bail est alors résilié au moment où le bailleur à connaissance de la décision du liquidateur de ne pas poursuivre le bail.
Ainsi, à compter de la réception du courrier mettant fin au bail, le liquidateur doit libérer les lieux et comme pour toute résiliation de bail, doivent être réalisés :
- L’état des lieux de sortie ;
- La restitution du local ;
- La remise des clés au bailleur.
Peut-on mettre en œuvre la clause résolutoire face à une liquidation judiciaire ?
En cas d’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire ou de liquidation, la clause résolutoire est paralysée et rendue inutilisable par le bailleur.
En d’autres termes et conformément à l’article L.622-17 du code de commerce), si le bailleur n’a pas déclenché le mécanisme de la clause résolutoire avant l’ouverture de la procédure collective, il ne peut plus le faire une fois le mécanisme enclenché.
Ainsi le bailleur n’aura plus qu’à déclarer sa créance d’arriérés de loyer au passif du locataire.
Toutefois, cela ne s’applique pas pour les loyers qui seraient impayés après le jugement d’ouverture du redressement judiciaire ou de la liquidation judiciaire, sous la gestion de l’administrateur ou du liquidateur judiciaire qui aurait décidé de poursuivre le bail commercial.
Comme évoqué précédemment, dans cette hypothèse, la poursuite du bail est conditionnée au paiement des loyers à compter de l’ouverture du redressement ou de la liquidation judiciaire. Si les nouveaux loyers ne sont pas payés, alors le bail commercial peut être résilié.
Le bail peut-il être cédé ?
Conformément à l’article L.641-12 du code de commerce, à la suite du jugement de liquidation judiciaire, le liquidateur peut céder le bail commercial dans 2 cas :
- La cession du bail dans le cadre de la cession de l’entreprise ;
- Une cession isolée du bail.
La cession du bail dans le cadre de la cession d’entreprise
Une liquidation judiciaire peut impliquer la cession totale ou partielle de l’entreprise.
Le bail commercial peut ainsi être inclus dans cette cession. Cependant, puisque la cession du fonds de commerce n’implique pas nécessairement celle du bail portant sur les locaux, elle doit être mentionnée dans le plan et le tribunal vérifie ensuite le caractère nécessaire du bail pour le maintien de l’activité.
Une fois la cession autorisée, le transfert des droits et obligations n’a lieu que :
- Lors de la conclusion des actes de cession ou de la prise de possession par le repreneur ;
- Lors de la prise de possession par le repreneur suivant un jugement ;
- Après l’autorisation de l’administrateur lorsque la cession a lieu avant ces actes.
La cession isolée du bail
Sur décision du liquidateur le bail peut également être cédé de manière isolée, totalement indépendamment du reste de l’entreprise.
Dans une telle situation, l’accord du locataire est requis.
De plus, le juge commissaire ordonnera soit la cession du bail aux enchères publiques, soit autorisera la vente de gré à gré des biens non compris dans le plan de cession, conformément à l‘article L.642-19 du code de commerce.
Ensuite, le liquidateur judiciaire peut céder le bail dans le respect des clauses prévues dans le contrat
Que deviennent les impayés du bail commercial lors de la liquidation judiciaire ?
Dans le cadre d’une liquidation judiciaire, certains mécanismes de gestion des impayés deviennent inutilisables.
En effet, si le contrat de bail contient une clause mentionnant l’existence d’une caution solidaire, au terme de l‘article L.641-12 du code de commerce indique que celle-ci est réputée non écrite.
De plus concernant les créances, au regard de l’article L.641-13 du code de commerce, les créances nées régulièrement après le jugement d’ouverture de la procédure collective sont payées à échéance. A l’inverse, elles seront payées par ordre de privilège.
Quelles sont les obligations des parties durant la liquidation judiciaire ?
Tout au long de la liquidation judiciaire, le bailleur et le locataire débiteur ont des obligations réciproques.
Les obligations du bailleur
Eu égard à la liquidation judiciaire, le bailleur perd une partie de ses pouvoirs.
En effet, les décisions y compris celle de résilier le bail reviennent au liquidateur judiciaire. Mais si le propriétaire subit un préjudice en raison de l’inexécution du contrat, il peut demander des dommages et intérêts.
Les obligations du locataire
Quant au locataire durant cette période, il doit continuer de remplir ses obligations contractuelles.
Ainsi, le paiement du loyer et des charges locatives doit être assuré, et si besoin des délais de paiement peuvent être octroyés avec l’accord du créancier.
De plus, en cas de résiliation du bail, le locataire est tenu de remettre le bien en état et de rendre les clés au bailleur.
FAQ
Qui paye le loyer en cas de liquidation judiciaire ?
Dans le cadre d'une liquidation judiciaire, le liquidateur est nommé par le juge commissaire. Ainsi, le liquidateur doit veiller à ce que le paiement du loyer des charges locatives soit assuré tant que le bail n'est pas résilié.
Quelles sont les conséquences d'une liquidation judiciaire ?
Ce sont les dirigeants qui sont principalement impactés par une liquidation judiciaire. En effet, ils ne pourront plus exercer d'activité commerciale, artisanale, libérale ou indépendante pendant une période donnée. Ils peuvent également engager leur patrimoine personnel.
Quelle est la durée d'une liquidation judiciaire ?
Une liquidation judiciaire classique peut durer de quelques mois à plusieurs années selon les cas et les problématiques rencontrées.
Modèle de bail commercial
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 05/12/2023
Rédigé par
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Bonjour, suite à la liquidation judiciaire de mon locataire (bail commercial) le mandataire me réclame le dépot de garantie, alors que la clause résolutoire était déclenché bien avant le redresement et qu’il est stipulé dans le bail que le dépot de garantie sera acquis à titre d’indemnité en cas de liquidation judiciare.
En as t il le droit ?
Bonjour je me trouve actuellement dans un cas identique avez vous reçu une réponse a votre question
Merci par avance Cdlt Éric
Bonjour je me trouve aussi actuellement dans un cas identique avez vous reçu une réponse a votre question ? Après le Commandement de payer visant la clause résolutoire, j’ai eu la surprise d’apprendre le redressement Judiciaire puis la liquidation. Je me retrouve avec 9 mois d’impayés de loyers et de charges provisionnelles impayées … bref, je n’ai reçu que 3 mois de loyers payés sur 12. Le liquidateur me demande de lui rembourser les 6 mois de dépôt de garantie. Je ne suis qu’un petit bailleur, les loyers étant pour moi un complément de ma misérable retraite. Merci par avance… Lire la suite »
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
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En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace
Bonjour l’entreprise qui nous sous-louait ( avec l’accord du propriétaire) un local est en loiquidation.Le liquidateur n’a pas pris la peine de se mettre en contact avec mon entreprise… je suis donc entré en contact avec lui. Naturellement, il reclame les loyers, ce qui est normal… j’allais reglé le loyer lorsqu’il a pris l’initiative de couper l’alimentation en eau mettant un frein à notre activité et au bien etre des salariés…. Je me suis adressé à la CCi et la CMa ( nous sommes enregistrés aux 2…) et pas de reponse !
Que faire ? D’avance merci
Bonjour,
En matière de litige lié à une location, il est possible de saisir un conciliateur de justice. Ce dernier permet de résoudre le litige à l’amiable.
Notez également que sa saisine est gratuite.
En espérant que notre réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace
Bonjour, suite à une liquidation judiciaire ma fille reprend la suite du bail commercial depuis un mois qui stipule l’entretien du lieu comme le nettoyage du toit, sauf qu’ici nous avons fait constater par un huissier d’importantes fuites d’eau au niveau du toit liées en partie à des fientes de pigeons . La propriétaire nous incombe de prendre en charge les frais de nettoyage de la toiture alors que cela n’a jamais été auparavant .
Est ce à nous de prendre en charge cet entretien ?
Que pouvons nous faire ?
Bonjour,
En l’absence de clause dans un contrat de bail, le bailleur supporte les petites et grosses réparations. Alors, il vous incombe de prendre en charge cet entretien.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Bonjour, Suite à une liquidation judiciaire, dans mon immeuble commerce + 3 appart. le mandataire résilie le bail, qui me liait. Mais sans me donner rendez vous pour l’état des lieux, et de plus il n’a pas résilié les sous locations comme prévu dans le bail (bail : Il est précisé toutefois que dans la commune intention des parties la présente location est indivisible. En conséquence, en cas de sous-location partielle, les sous- locataires ne pourront acquérir aucun droit direct à renouvellement à l’encontre du bailleur). Puis je refuser la résiliation pour négligences de gestion ou de forme ??? Par… Lire la suite »
Bonjour,
la résiliation du bail commercial ne tient pas au bailleur mais au liquidateur judiciaire. Après l’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire, le liquidateur judiciaire peut, à tout moment, décider de résilier le bail commercial. Le bail est alors résilié le jour où le bailleur est informé de la décision du liquidateur de ne pas poursuivre le bail commercial.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Bonjour,
En réflexion pour louer un local commercial avec un bail classique 3-6-9, il m’est demandé en plus du loyer un droit au bail et non un pas de porte. Or l’ancien locataire est en liquidation judiciaire simplifiée depuis janvier 2023. A partir de quel moment le droit au bail est caduque?
Merci d’avance pour votre réponse
Bonjour,
Le droit au bail est un élément constitutif du fonds de commerce. C’est une somme versée par le locataire entrant au locataire sortant en cas de cession de bail commercial.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Bonjour,
Nous allons passer en liquidation judiciaire, est ce que le bailleur peux nous poursuivre à titre perso pour des loyers impayés ? (2/3 mois d’impayés max)
merci
Bonjour, La question de la responsabilité personnelle pour des loyers impayés en cas de liquidation judiciaire d’une entreprise dépend de plusieurs facteurs, notamment la forme juridique de l’entreprise et les garanties éventuellement fournies par les dirigeants ou actionnaires. Si votre entreprise est une société à responsabilité limitée (comme une SARL, SAS, etc.), en principe, les dettes de l’entreprise sont séparées des biens personnels de ses dirigeants ou actionnaires. Cela signifie que les créanciers, y compris le bailleur, ne peuvent généralement pas poursuivre les dirigeants ou actionnaires pour des dettes de l’entreprise, sauf dans certains cas spécifiques. N’ayant pas plus d’informations… Lire la suite »
Bonjour
dans le cadre d’un bail commercial, un redressement judicaire intervenant en cours de trimestre, à t’on le droit de faire un prorata du trimestre en cours (terme à echoir) et demander le paiement de la somme post RJ ? Exemple : un RJ au 27 avril, ai je le droit de demander les sommes dues pour la periode 28 Avril-30 juin au titre des créances postérieures?
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat spécialisé, qui saura vous renseigner.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Bonjour,
Nous sommes bailleur d’un local artisanal mis en liquidation en septembre 2023. La mandataire a mis fin aussitôt au bail, mais le commissaire priseur n’a toujours pas débarrassé le lieux (machines outils et matériels divers). Quel recours avons nous pour reprendre possession de nos locaux.
Bonjour, Lorsqu’un locataire d’un local artisanal est mis en liquidation judiciaire, la situation du bail et de la récupération des lieux peut devenir complexe. La procédure de liquidation judiciaire est régie par le Code de commerce et implique l’intervention d’un mandataire judiciaire chargé de liquider les actifs de l’entreprise pour rembourser les créanciers. Voici les étapes et recours possibles pour reprendre possession de vos locaux : Si cela n’a pas déjà été fait, envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception au mandataire judiciaire, en lui rappelant ses obligations de libérer les locaux. Mentionnez toutes les communications précédentes et les… Lire la suite »
Bonjour,
Je suis en redressement judiciaire sans administrateur et avec une période d’observation de 6 mois.
Est ce que je peux céder mon bail et transférer mon entreprise dans un autre local ou alors demander la liquidation ?
Merci
Bonjour, Vous pouvez demander au tribunal l’autorisation de céder votre bail commercial à une autre personne. Si le bailleur et le tribunal donnent leur accord, vous pouvez alors transférer votre entreprise dans un autre local. Vous pouvez également envisager de transfèrer votre entreprise dans un autre local. Cela doit être fait avec l’approbation du tribunal et en respectant les conditions de votre plan de redressement ou de votre période d’observation. Si vous estimez que la poursuite de vos activités n’est plus viable, vous pouvez demander la liquidation de votre entreprise. Cependant, cette option peut avoir des conséquences importantes. En espérant… Lire la suite »
Bsr et Merci de votre réponse : mon fils a signé un bail “kit meublé” dans le cadre d’un logement sur Angers pour la poursuite de ses études. Ce bien a été vendu aux enchères publiques (de plus il d’agit d’un hôtel particulier classé) et les propriétaires se sont “enfuis”. Plusieurs questions se posent bien évidement .. des conseils mis à part ceux déjà lisibles en ligne ? Cdlt.
Bonjour,
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En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Bonjour,
Mon locataire ,dont l’entreprise est en redressement judiciaire , depuis 6mois,
est en redressement judiciaire , est-ce que je peux lui adresser un recommandé pour quitter le local;
Merci
Bonjour, mon locataire d’un bail commercial est sous Jugement de plan de redressement, et c’est le moment de réviser le loyer. Puis-je le faire ou le plan de redressement me l’interdit il ? Merci. Patrick
Bailleuse commerciale mon locataire a ete declare en liquidation judiciaire. le liquidateur apres avoir tenter de vendre les actifs nous informe qu’il ne poursuit pas le bail…mais abandonne egalement la vente des actifs… nous avons une creance avec privilege de 8000 euros et une autre sans privilege de pres de 90000 euros pour
deterioration et non entretien des locaux par notre locataire….. la licence 4 que devient elle et dans notre declaration de revenus fonciers pouvons deduire ;..
partie des creances …..