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Que peut faire le propriétaire d’un bail commercial en cas de loyer impayé ?

Dernière mise à jour le 31/05/2021

Au cours du bail commercial, il peut arriver que le locataire tarde à payer son loyer, voire qu’il arrête totalement de le faire. Dans ces cas de figures, le propriétaire pourra obtenir l’expulsion de son locataire, à condition de respecter une procédure stricte.

Dans un premier temps, et si aucun arrangement à l’amiable n’a pu être conclu, le bailleur a la possibilité de faire délivrer un commandement de payer avant de demander la résiliation du bail commercial devant le juge des référés du tribunal de grande instance (TGI), par la mise en œuvre de la clause résolutoire.

L’organisation du paiement du loyer dans le bail commercial

La date de paiement et le montant du loyer figurent dans le bail commercial. Ils ont en principe été librement négociés entre le bailleur et le locataire préalablement à sa signature. Dans tous les cas, le paiement du loyer est une des obligations que doit respecter le locataire.

Le montant du loyer pourra ainsi être fixe, totalement variable, variable avec un minimum garanti, fixe et variable, etc. Il sera par la suite révisable dans les conditions encadrées par la loi.

Modèle de bail commercial

A noter qu’il est possible de prévoir une clause d’échelle mobile utilisant un indice de référence pour la révision annuelle du loyer. Cependant, l’insertion d’une telle clause ne fait pas obstacle à la révision triennale qui s’opère conformément aux indices de révision suivants : l’indice des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales ou artisanales (boutique, boulangerie, etc.) et l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).

Une fois le bail commercial signé, le bailleur peut faire parvenir au locataire un avis d’échéance de paiement du loyer commercial. Ce document récapitule le montant dû et la date de paiement, il peut être envoyé par lettre recommandé avec accusé de réception en cas de non-paiement.

Cependant, l’avis d’échéance de paiement peut également se révéler utile en cas de situation normale : il permet en effet d’aider le locataire à tenir sa comptabilité (certaines entreprises ne paient qu’après émission d’une facture par exemple).

Postérieurement au paiement du loyer, il est possible que le locataire demande au bailleur de lui remettre une quittance du loyer commercial : celle-ci atteste du paiement régulier du montant dû. Le bailleur peut également choisir de sa propre initiative de la remettre au locataire. Cependant attention : lorsque le locataire en fait la demande, le bailleur est obligé de lui remettre la quittance gratuitement, et il ne peut demander au locataire de venir la chercher en main propre.

Dans la plupart des cas, une clause résolutoire prévoit la résiliation du bail en cas de manquement du locataire à ses obligations. Or, parmi ces obligations se trouve bien évidemment le paiement du loyer mensuel.

A noter qu’il est possible pour le locataire de demander des aménagements en matière de loyer, cependant le bailleur n’est pas tenu d’accepter des aménagements.

Mise en œuvre de la clause résolutoire

Comme expliqué plus haut, le bail commercial fixe la date limite à laquelle le paiement doit être effectué chaque mois. En cas de non-paiement, la clause résolutoire, s’il en existe, précisera les conséquences pour le locataire ainsi que la procédure à suivre.

Il s’agit d’une clause aux termes de laquelle le bail sera résilié en cas de manquement du locataire à une de ses obligations, notamment le non-paiement du loyer. Elle est applicable pendant toute la durée du bail commercial dans lequel elle est stipulée et continue à s’appliquer à l’expiration du bail, si celui-ci est tacitement reconduit ou s’il est renouvelé.

En général, celle-ci stipule que le contrat est résilié après un mois de retard : une disposition qui semble être au net avantage du propriétaire, et lui assure une protection efficace en cas de loyer impayé. Cependant dans la pratique, il est extrêmement rare que les tribunaux prononcent la résiliation du bail commercial après seulement un mois de retard.

La mise en œuvre de cette clause est impérativement subordonnée à la délivrance au locataire d’un commandement d’exécuter son obligation (dans ce cas, il s’agira d’un commandement de payer son loyer) par un huissier de justice mandaté par le bailleur. Ce commandement doit, à peine de nullité, faire connaître de façon précise au locataire le manquement aux obligations auxquels il doit être remédié et l’informer de ce que le bailleur entend résilier le bail si le locataire n’exécute pas ses obligations dans un délai d’un mois.

A ce stade, il est encore possible pour le locataire de régulariser sa situation dans le délai d’un mois. Dans ce cas, la clause résolutoire est privée d’effet et le bail se poursuit normalement.

En cas de non-exécution : la saisine du juge des référés

Si le commandement de payer ou d’exécuter est resté infructueux dans le délai d’un mois, le bailleur pourra saisir le juge des référés du Tribunal de grande instance du lieu de la situation de l’immeuble pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et demander l’expulsion du locataire.

Cependant, au cours de cette audience, le locataire pourra demander la suspension de la réalisation de la clause résolutoire, en demandant au Juge de lui accorder des délais de paiement. L’article L. 145-41 alinéa 2 du Code de commerce permet en effet au juge d’accorder au débiteur des délais en suspendant, sous certaines conditions, les effets de la clause résolutoire.

Le juge sera enclin à faire cette faveur au locataire de bonne foi, dont la position et la situation économique l’ont empêché de payer les loyers. Dans le cas où il accepte, il élaborera alors un plan avec un échéancier qui doit être étalé, au maximum, sur deux ans. Cependant, en pratique, les juges accordent des délais sur douze mois au maximum.

Si malgré cela le locataire ne réagit pas, soit en continuant à ne pas payer ses loyers, soit parce qu’il s’est abstenu de réclamer des délais, il devient occupant sans droit ni titre dès que le délai d’un mois est expiré. Le propriétaire n’aura alors plus qu’à saisir le président du tribunal de grande instance en référé afin de faire constater la résiliation du bail.

Lors de l’audience, cependant, le locataire peut encore former une demande de délais de paiement. Si le juge fait droit à cette demande, il condamne le locataire au paiement de l’arriéré locatif en lui accordant la faculté d’échelonner sa dette en plusieurs mensualités égales et consécutives, toujours sur deux ans au maximum. Les effets de la clause résolutoire sont alors suspendus.

Si le juge ne fait pas droit à la demande de délais, il rend une ordonnance à fin d’expulsion et condamne le locataire à payer les arriérés locatifs, une éventuelle indemnité d’occupation pour le temps passé au-delà du délai ainsi que les dépens (frais d’huissier et d’avocats).

Bon à savoir : si le plan d’apurement des dettes n’est pas respecté alors le bailleur peut faire appelle à un huissier afin de demander le paiement immédiat des sommes restant dues et celui-ci procèdera à la signification d’un commandement de quitter les lieux. Tout cela ne nécessite pas de revenir auprès d’un juge.

Cas particulier : le bail sans clause résolutoire

Dans le cas (assez rare) où le bail ne contient pas de clause résolutoire, il est tout de même possible d’obtenir sa résiliation mais, outre une procédure plus longue, le juge aura une plus grande liberté d’appréciation.

Là encore, même si ce n’est pas obligatoire, il est préférable d’adresser une mise en demeure au locataire avant de saisir au fond le TGI du lieu de l’immeuble. Cette ­procédure nécessite la présence d’un avocat, à l’inverse de la procédure en référé visant la clause résolutoire.Modèle de bail commercialModèle de bail commercial

Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

Dernière mise à jour le 31/05/2021

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STEVANOVIC
STEVANOVIC
avril 24, 2018 3:56

Bonjour, mon locataire me doit un loyer commercial depuis le mois d’octobre 2017. j’ai réussi à l’amiable à obtenir il y a une quinzaine de jours un chèque pour les loyers de octobre et novembre 2017. depuis plus rien malgré mes nombreuses relances par téléphone et par sms. quelles sont les démarches à suivre en fonction des clauses résolutoires du bail : “ARTICLE 10 – Clause résolutoire 10.1. A défaut par le Locataire d’exécuter une seule des charges et conditions du présent Bail, lesquelles sont toutes de rigueur, ou à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et… Lire la suite »

Henriques
Henriques
avril 19, 2020 2:15

Bonjour
Que faire en cas de loyer impayé dans un bail commercial?Est ce que le locataire doit venir vers moi car elle ne l’a pas fait, le loyer n’est pas payé et j’ai pas de nouvelles.
Merci

Lucie
Lucie
juillet 13, 2021 2:18
Reply to  Henriques

Bonjour, Vous pouvez envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception pour demander à votre locataire de verser les loyers impayés. S’il refuse de payer ou ne vous répond pas, vous pouvez vous adresser à la caution, s’il en existe une, ou à l’assurance. Sans résultat, vous pouvez entamer la procédure de résiliation du bail ou entamer une procédure d’expulsion avec l’aide de professionnels. Ainsi, nous vous conseillons vivement de solliciter l’aide d’un avocat. Nous vous invitons donc à prendre contact avec l’un de nos avocats partenaires, par le biais de notre page contact : https://www.legalplace.fr/contact/ Pour cela, sélectionnez «… Lire la suite »

Christian
Christian
septembre 7, 2021 2:05

bonjour
Je suis gérant d’une sarl.Je désire quitter le local que j occupe actuellement pour un autre plus grand . Le bail commercial ne se termine que dans 15 mois. J’ai proposé une indemnité au propriétaire mais celui-ci ne répond pas et fait la sourde oreille .A force d’attendre le nouveau local risque de ne plus être disponible.La seule solution qu’il me reste est d’arrêter de payer le loyer et de déménager. Quels seraient les risques encourus ?.Merci

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Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris