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Le non renouvellement du bail pour motif légitime et sérieux

Dernière mise à jour le 28/02/2019

S’il est souvent question de « motif légitime et sérieux » de non renouvellement du bail, les cas concrets ne sont pas précisés clairement par la Loi et sont donc variés.

Le propriétaire d’un bien immobilier faisant l’objet d’un bail commercial ou d’habitation est en droit de refuser que la location par le preneur à bail actuel se poursuive. Pour ce faire, il doit faire une lettre de résiliation de bail pour motif légitime et sérieux en respectant certaines règles.

La loi n’explicite pas plus en détails les termes de « légitime et sérieux ». En cas de contestation par le locataire, ce qui est possible dès réception de la lettre de congé, c’est à un juge de trancher.

Ainsi, c’est le juge du tribunal d’instance dont dépend le logement loué qui décide en fonction des éléments qui lui sont apportés si le motif invoqué par le propriétaire pour rompre le bail est bien qualifiable de légitime et sérieux.

Parmi les motifs qui entrent dans cette catégorie, on trouve par exemple les résiliations de baux pour troubles de voisinage, la sous-location interdite, ou encore des retards répétés et avérés du paiement du loyer.

Notez aussi que le propriétaire d’un logement qui est conventionné APL ou Anah n’est en mesure de donner congé que pour un motif qui peut être prouvé comme l’expulsion bail commercial.

 

Les motifs dit “légitimes et sérieux”

L’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 débute en énonçant la règle d’usage : « Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant ».

Le motif légitime et sérieux de non renouvellement du bail de location ou de tout au autre type de bail, ne sous-entend pas nécessairement une faute de la part du locataire mais peut également provenir du propriétaire. Dans les faits, la jurisprudence établie par les juges démontre que l’on peut distinguer 2 grands types de motifs légitimes et sérieux qui peuvent amener le propriétaire à donner congé à son locataire : les motifs imputables au locataire et ceux imputables au bailleur.

Les motifs imputables au locataire

Envers le locataire, qui n’aurait pas respecté toutes ses obligations. Si cette situation est fréquente, elle se matérialise dans la réalité par des faits très différents dont voici quelques exemples courants.

Des retards dans le paiement du loyer

Parmi les motifs légitimes et sérieux qui sont imputables au locataire, on retrouve fréquemment le signalement d’un congé visant à sanctionner des retards avérés et répétés dans le paiement du loyer. A la signature d’un bail, la date de règlement du loyer est convenue entre le propriétaire et son locataire, ainsi ne pas respecter ces délais est un manquement aux obligations du contrat.

Un défaut de paiement du loyer

Dans certaines situations, c’est le paiement dans son intégralité qui n’est pas effectué, ni à la date prévue, ni plus tard. Il va de soi que cela constitue un manquement capital des obligations du locataire et que cela justifie un congé.

Usage non-paisible et troubles du voisinage

Les troubles du voisinage avérés font partie des motifs légitimes et sérieux récurrents qui justifient un congé donné par le bailleur. Le « non usage paisible des lieux loués » est défini par le tapage pouvant être nocturne au travers de fêtes nocturnes répétitives à fort volume sonore en dépit des complaintes des voisins, mais également diurne. Si une plainte est déposée pour tapage ou trouble du voisinage, le motif est en général légitime et sérieux.

Un défaut d’assurance

L’assurance est obligatoire pour tous les logements. Une attestation d’assurance doit être remise au propriétaire à l’entrée dans les lieux mais parfois aussi chaque année. Lorsque même après une mise en demeure, le locataire n’est toujours pas en mesure de fournir cette attestation, un congé peut lui être donné pour défaut d’assurance. Il s’agit d’un autre motif légitime et sérieux.

Le non-respect de la destination prévue des lieux

Un lieu est loué par le propriétaire à un locataire dans un but d’usage précis. Le juge considère donc comme motif légitime et sérieux un non-respect de cette destination. Une clause d’habitation bourgeoise se trouve parfois dans le contrat, si elle n’est pas respectée, alors le contrat n’est pas correctement honoré.

Les autres motifs légitimes et sérieux

Parmi les autres motifs légitimes et sérieux parfois invoqués sont la sous-location du logement sans autorisation écrite explicite de la part du propriétaire, la transformation des lieux toujours sans autorisation, ainsi que le refus du locataire à la réalisation de travaux nécessaires.

Les motifs non imputables au locataire

Plus rares, certains motifs légitimes et sérieux peuvent aussi être invoqués par le bailleur pour donner congé à son locataire, sans qu’il en soit responsable. C’est également la jurisprudence qui donne des informations sur les cas que l’on peut citer comme motifs légitimes sérieux, à défaut de liste exhaustive fournie par la Loi.

La résiliation du bail pour travaux

Si une démolition, une rénovation ou une réhabilitation des lieux actuellement loué est envisagée par le propriétaire, et que ces travaux exigent le départ de la personne qui loue les lieux, alors le congé peut être valable même si ces travaux ne sont pas indispensables. Il suffit pour cela que le bailleur fournisse la preuve de son intention de réaliser ces travaux pour donner congé au locataire.

Expropriation pour cause d’utilité du bien

Un congé peut aussi être donné en raison d’une expropriation ayant une cause d’utilité publique du bien. Dans ce cas de figure, le motif n’est imputable ni au locataire, ni au propriétaire, mais à un facteur extérieur au contrat de bail. Le congé est alors imposé au locataire par le bailleur qui n’a d’autre choix.

Les autres motifs légitimes et sérieux non imputables au locataire

Le non-renouvellement du cautionnement ou la démolition du bien immobilier en vue de sa reconstruction sont d’autres motifs légitimes et sérieux qui ne sont pas imputables au locataire.

 

Comment se déroule la résiliation du bail en cas de motif légitime et sérieux ?

Quelles informations doivent accompagner la demande de congé pour motif légitime et sérieux ?

Comme expliqué plus haut, le congé doit exposer et justifier un motif légitime et sérieux lors d’une demande de congé. Le locataire est toujours en droit de contester cette demande en raison de l’ambiguïté de la Loi, ce qui confère au juge du tribunal d’instance la charge de prendre la décision.

Lors de la demande de congé, le propriétaire doit également annexer toute pièce pouvant justifier le motif invoqué : les plaintes et/ou condamnations du locataire pour trouble du voisinage, les mises en demeure de payer le loyer, ou encore la preuve que le bien a été sous-loué sans autorisation.

Quand doit-on donner congé pour motif légitime et sérieux ?

Le congé pour motif légitime et sérieux ne peut être donné qu’à échéance du bail et ne peut pas, sauf cas exceptionnels justifiant l’expulsion du locataire, imposer à ce dernier de quitter les lieux plus tôt. La demande de congé doit être envoyé avec un délai de préavis de six mois sans quoi elle n’est pas valable légalement.

Exceptionnellement, si le locataire manque de façon avérée à ses obligations en cours de bail, le propriétaire est en droit de demander la résiliation du bail en justice ou de s’appuyer sur une clause résolutoire spécifique si elle est inscrite dans le contrat de bail afin de pouvoir mettre fin à celui-ci avant son échéance.

A noter: il est possible de bénéficier d’un préavis réduit pour un bail d’habitation dans certains cas.Modèle de bail commercialModèle de bail commercial

Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

Dernière mise à jour le 28/02/2019

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Lebarrois
Lebarrois
avril 20, 2020 12:57

la situation est celle d’une sous-location (bail d’habitation) d’un bail commercial. Le sous-locataire a reçu congé fin mars pour fin septembre qui est la date d’échéance de son bail. Le bailleur notifie le congé pour le motif légitime et sérieux tenant à l’expiration de son Bail Principal (fin novembre). Aucun autre motif n’est invoqué. Le sous-bail fait état clairement de la possibilité d’expiration du Bail Principal à cette date. Ce motif est-il à votre avis “sérieux et légitime” ?

Lucie
Lucie
juillet 9, 2021 12:31
Reply to  Lebarrois

Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.

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En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace

Pascale
Pascale
mai 15, 2021 8:18

Bonjour, puis-je invoquer le non respect de l’usage du lieu comme seul lieu d’habitation exclusive comme motif légitime et sérieux? Il est en effet stipulé dans le contrat de bail “le logement loué est destiné exclusivement à l’habitation principale du locataire. Celui-ci ne pourra donc y exercer aucune activité professionnelle, même libérale”. Or, les locataires procèdent au stockage de marchandises dans l’appartement et à leur revente sur internet. Ils accueillent ponctuellement de la clientèle. L’activité est à priori non-déclarée. Par ailleurs, qu’en est-il du dépôt de garantie ? Je n’ai pu l’encaisser encore puisqu’ils n’ont pas la provision sur leur… Lire la suite »

Louise
Administrateur
Louise
avril 14, 2022 10:41
Reply to  Pascale

Bonjour,

Le motif légitime et sérieux est soumis à l’appréciation souveraine des juges. Mais on sait d’ores et déjà que constitue des motifs légitimes et sérieux:
– une inexécution par le locataire des obligations lui incombant en terme de mauvaise usage du bien, notamment l’utilisation des surfaces pour un usage professionnel,
– des impayés de loyer et de charges locatives à répétition,
De plus, la résiliation du bail peut également être provoquée par le non-respect d’une clause résolutoire du bail.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace

TEILO
TEILO
juillet 12, 2021 10:15

Bonjour,
Un immeuble est loué à un boulanger. Au rdc un local commercial, les deux étages supérieurs en tant qu’habitation. Le boulanger décide de transformer un étage supérieur en zone commerciale pour permettre à ses clients de s’installer et consommer les produits vendus. Le tout sans aucune déclaration à la Mairie ni visite de la commission de sécurité qui n’est pas plus informée. Il semble, par ailleurs, que que le contrat d’assurance ne peut couvrir cette nouvelle zone créée. Est ce un motif suffisant pour faire annuler le bail par le tribunal d’Instance.

Fatna
Fatna
juillet 16, 2021 11:04
Reply to  TEILO

Bonjour,
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En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.

Lina Dinari
Lina Dinari
juillet 17, 2021 9:38
Reply to  TEILO

Bonjour,
L’exploitation des locaux pour un usage autre que celui prévu par le bail dès lors que le propriétaire impose au preneur d’exercer uniquement l’activité pour laquelle le contrat a été signé constitue une violation des obligations du preneur. Le bailleur est alors en droit d’invoquer la clause de résiliation anticipée du bail et de donner congé au preneur avant l’arrivée de son terme, sans verser d’indemnités d’éviction.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace

Edouard
Edouard
septembre 24, 2021 11:42

Bonjour, l’immeuble dans lequel j’habite a été acheté par un promoteur immobilier. Ce dernier a pour projet de raser l’immeuble pour en construire un autre. Il va me faire une proposition d’indemnisation pour que je quitte mon logement avant la fin de mon bail. C’est un bail classique d’habitation et cela fait 18 mois que j’habite dans le logement. Je suppose que le promoteur va évoquer le motif légitime et sérieux pour résilier le bail. Suis-je protégé par la loi ALUR ? Est-ce que le promoteur est forcé d’attendre un nouvel anniversaire de bail avant de me demander de quitter… Lire la suite »

nathalie
nathalie
octobre 25, 2021 5:35

Mon futur gendre et ma fille ont loué leur bien immobilier.
Le bail a échu au 30 septembre dernier.
1°- Leurs locataires règlent tout ou partie de leur loyer mensuel et ils
doivent souvent les relancer.

2°- Les propriétaires doivent se marier et souhaitent reprendre
possession de leur bien pour loger leur famille recomposée.

Ces deux motifs font-ils partie des motifs légitimes et sérieux?

Dans le cas d’une réponse affirmative, quelles seraient les démarches
à suivre

Louise
Administrateur
Louise
décembre 14, 2021 10:30
Reply to  nathalie

Bonjour, Une bailleur peut donner congé à ses locataires en décidant de ne pas renouveler leur bail pour 3 raisons : le bailleur souhaite vendre le bien loué, le bailleur souhaite reprendre le bien pour y habiter ou un non renouvellement pour motif légitime et sérieux. Un motif légitime et sérieux au sens de la loi du 6 juillet 1989 peut être des retards dans le paiement des loyers, des troubles anormaux du voisinage, le non respect de la destination prévue du bien. Dans le cas d’un non renouvellement de bail pour un motif légitime ou sérieux ou dans l’optique… Lire la suite »

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Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris