Baux d’habitation – cautionnement simple ou solidaire : quelles différences ?

Baux d’habitation – cautionnement simple ou solidaire : quelles différences ?

La différence entre le cautionnement simple et solidaire tient dans sa mise en oeuvre

La question de savoir si le cautionnement est simple ou solidaire prend son sens lorsqu’on envisage la mise en œuvre du cautionnement : le régime de l’obligation de paiement de la caution ne sera pas le même selon le cas.

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Afin d’expliquer la différence entre la caution simple et solidaire, nous allons tâcher d’expliciter individuellement le principe de ces cautions.

Cas d’une caution ou acte de cautionnement simple

Dans le cas d’une caution simple, le bailleur, bénéficiaire du cautionnement, ne pourra faire appel à la caution que si le locataire, au titre du bail d’habitation (vide ou meublée, parfois improprement appelé bail de location) ne peut pas payer ses dette de loyer.

En pratique, le bailleur devra adresser un commandement de payer par acte d’huissier au locataire ou engager toutes actions (judiciaires ou extra-judiciaires) nécessaires. C’est uniquement si le locataire ne paye pas à la suite de ces actions que le bailleur pourra appeler la caution en garantie. Ce principe s’appelle le bénéfice de discussion. Il est essentiel que l’huissier qui aura effectué le commandement de payer ait adressé en même temps une copie à la caution, afin de pouvoir également lui réclamer les intérêt de retard exigés du locataire, applicable à sa dette locative.

Le propriétaire pourra alors mettre en jeu la caution.

En cas de pluralité de cautions, le bailleur devra s’assurer que les démarches visées ci-avant sont effectuées auprès de chaque caution. Chacune pourra être appelée pour le montant auquel elle s’est engagée. Mais en principe, chacune des cautions pourra demander que le bailleur divise son action en garantie entre chaque caution et réduise ainsi son appel en garantie à due proportion du nombre de caution. Par exemple, s’il y a deux cautions simple, chacune pourra exiger de n’être payer qu’à hauteur de la moitié des dettes locatives impayées. Ce principe s’appelle le bénéfice de division.

Dans le cas d’une caution solidaire, c’est l’inverse

La caution solidaire, à l’inverse, peut être directement appelée en garantie par le bailleur dès que le locataire cessera de payer, sans que le bailleur ait à rechercher un premier paiement auprès du locataire.

Par ailleurs, en cas de pluralité de cautions solidaire, le bailleur pourra exiger à l’une seulement d’entre elles la totalité du paiement exigé (dans la limite le cas échéant du montant maximum de la caution).

La facilité de mise en œuvre est ainsi radicalement différente selon qu’on est en cautionnement simple ou solidaire. Ainsi, si vous êtes bailleur, exigez si possible un cautionnement solidaire, afin que les bénéfices de discussion et de division ne s’appliquent pas.

Dans chaque cas, il conviendra que le bailleur effectue son appel en garantie par lettre recommandée avec accusé de réception, afin d’être en mesure de prouver qu’il a bien mis en jeu le cautionnement, qu’il soit simple ou solidaire.

Important :  la loi impose au bailleur d’informer le garant de l’évolution de la garantie tous les ans.