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Quel est le délai pour la restitution d’une caution (dépôt de garantie) ?

Quel est le délai pour la restitution d’une caution (dépôt de garantie) ?

Le délai légal de la restitution du dépôt de garantie est prévu à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. Il varie d’un à deux mois en fonction de l’état du logement au moment de la remise des clés à la suite de l’état des lieux . Le dépôt de garantie est la garantie pour le bailleur de l’exécution du locataire de ses obligations locatives.

La restitution du dépôt de garantie s’effectue à la fin du contrat de location. C’est une des sources de litiges les plus fréquentes dans les rapports locatifs.

 

Introduction au dépôt de garantie

Qu’est-ce qu’un dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie, appelé également « caution » dans le langage courant, est une somme d’argent que le locataire remet au propriétaire au moment de la signature d’un contrat de location. Elle sert de garantie au propriétaire en cas de créances éventuelles que le propriétaire pourrait avoir contre le locataire à la fin du contrat de bail, dans le cas où le locataire manque à une de ses obligations : entre autres l’entretien des lieux et le paiement du loyer et des charges.

Le montant du dépôt de garantie :

Le montant du dépôt de garantie est d’un mois de loyer hors charges. Ce montant doit être fixé dans le contrat de location.

Attention ! On appelle le dépôt de garantie « Caution » dans le langage courant mais la caution – terme juridique – n’a pas le même sens. La « caution » signifie qu’une personne tierce au locataire et au bailleur se porte garant des erreurs du locataire, comme par exemple en cas d’absence de paiement du loyer.

Etape préalable à la restitution du dépôt de garantie : la remise des clés à la sortie des lieux

La restitution des clés au départ du locataire est suivie de la restitution du dépôt de garantie.

La remise des clés est un élément primordial au délai de restitution du dépôt de garantie. En effet, la remise des clés s’effectue après avoir établi l’état des lieux de sorties. Elle marque la fin du contrat et donne une valeur définitive à l’état des lieux.

L’état des lieux doit à tout prix être établi avant la remise des clés. S’il est établi après remise des clés, le locataire peut faire valoir que les dégradations du logement ont été faites après la fin de son contrat. Le propriétaire n’aura alors pas de moyens de prouver le contraire et ne pourra pas utiliser le dépôt de garantie pour la réparation des lieux.

Le délai de restitution du dépôt de garantie commence à courir à la remise des clés marquant la sortie définitive du locataire des lieux.

Le délai de restitution du dépôt de garantie dans la loi :

La restitution du dépôt de garantie est réglée à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. La loi du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové est venu préciser la restitution du dépôt de garantie.

Avant la loi ALUR, le délai de restitution du dépôt de garantie était de deux mois à partir de la remise des clés du locataire au bailleur à la sortie des lieux. La loi ALUR apporte certaines précisions à cette disposition. Le délai de restitution du dépôt de garantie est désormais lié à l’état des lieux de sortie.

Pourquoi un délai légal pour la restitution du dépôt de garantie ? Cela permet au propriétaire d’avoir le temps de procéder à d’éventuels travaux si le logement a été dégradé, et d’imputer la somme des travaux sur le dépôt de garantie du locataire. Le dépôt de garantie sera restitué en en déduisant les sommes dues par le locataire au bailleur en cas d’éventuelles dégradations des lieux.

Bon à savoir ! les travaux ne doivent pas réellement être effectués durant les deux mois de délai. Il suffit au propriétaire de prouver la réalité du dommage causé par le locataire pour pouvoir conserver une partie du dépôt de garantie ou la totalité (en fonction de l’importance des dégradations).

Le délai variable de la restitution du dépôt de garantie

La loi fixe le délai maximal de restitution du dépôt de garantie pour les locations vides et les locations meublées. Le délai de restitution du dépôt de garantie commence à courir au jour de la restitution des clés du locataire au bailleur.

Bon à savoir ! Le propriétaire a bien-sûr le droit de rendre le dépôt de garantie au locataire dès le jour du départ du locataire, si le logement est rendu en parfait état.

Délai de restitution pour un logement loué à titre de résidence principale :

Que la location soit vide ou meublée, la règle est la même :

  • Le délai de restitution du dépôt de garantie est d’un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée : cela signifie qu’il n’y a eu aucune dégradation.
  • Le délai de restitution du dépôt de garantie est de deux mois si l’état des lieux de sortie est différent de celui d’entrée.

Délai de restitution pour les autres types de location :

Cela dépend du type de contrat de location.

Pour les locations saisonnières et de courte durée, le contrat de location doit prévoir un délai de restitution du dépôt de garantie permettant au bailleur, en cas de dégradations, de remplacer ou réparer certains éléments du logement avec une partie ou la totalité du dépôt de garantie.

Pour un logement en copropriété, le propriétaire peut procéder à un arrêt provisoire des comptes. Il peut de plus conserver une provision maximale de 20% du dépôt de garantie jusqu’à régularisation de la situation. La restitution du dépôt de garantie s’effectuera dans le mois suivant la régularisation de la situation. La régularisation doit être faite dans le mois suivant l’approbation définitive des comptes de l’immeuble.

Le refus de restitution du dépôt de garantie dans le délai légal

Le retard de restitution du dépôt de garantie :

Le locataire peut mettre en demeure le propriétaire de restituer le dépôt de garantie par courrier recommandé avec accusé de réception et avec rappel du délai légal maximal prévu pour la restitution du dépôt de garantie.

En cas de restitution tardive, des intérêts de retard sont dus au locataire. Si le propriétaire ne réagit pas dans les temps, le locataire a la possibilité de demander une indemnité de 10% en cas de restitution tardive. Le propriétaire devra donc lui rendre le dépôt de garantie ainsi qu’une majoration de 10% du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé.

Exemple : si le dépôt de garantie est restitué dans un délai de 2 mois et 5 jours de retard, le propriétaire devra verser une indemnité de 10% pour chaque mois commencé au locataire, soit 3 fois 10% même si le troisième mois n’a commencé que depuis 5 jours. L’indemnité de retard s’élève donc à 30% du loyer hors charge en plus de la restitution du dépôt de garantie.

Attention ! Le propriétaire ne doit pas verser d’indemnité de retard si le retard est causé par la faute du locataire. La loi ALUR impose donc au locataire de remettre au bailleur sa nouvelle adresse afin de lui permettre de renvoyer le chèque de dépôt de garantie par la poste à temps. Cela permet d’empêcher les abus des locataires. En effet, si le propriétaire n’a pas la nouvelle adresse, il peut rater le délai légal de restitution du dépôt de garantie.

Le refus de restitution du dépôt de garantie :

La non restitution du dépôt de garantie doit toujours être justifiée par le bailleur. Le propriétaire peut retenir le dépôt de garantie en cas de loyers impayés, de charges impayées ou de dégradations des lieux par le locataire. Il peut justifier du refus de restitution le dépôt de garantie grâce à divers moyens de preuve : l’état des lieux, des factures et devis de travaux effectués, des lettres de réclamations des impayés, etc.

Si le propriétaire retient le dépôt de garantie sans justification après échéance du délai légal, plusieurs recours sont ouverts au locataire :

  • La mise en demeure du propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception.
  • En cas de non restitution, et après mise en demeure, le locataire doit saisir la commission départementale de conciliation dont dépend le logement auprès des services de préfecture. Cette saisie est gratuite. Elle permet de tenter une conciliation à l’amiable des parties. Cette procédure permet d’éviter une procédure judiciaire plus couteuse et plus lente. Si la tentative est vaine, alors la commission rend un avis dans un délai de deux mois à compter de la saisine.
  • En cas d’échec de la démarche précédente, le locataire a la possibilité de saisir le Tribunal d’Instance du lieu où se situe de logement auquel sera transmis l’avis de la Commission dans un délai de 3 ans à partir de l’échéance du délai de restitution du dépôt de garantie

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Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

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