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Hypotheque ou caution ? Différences et choix

Dernière mise à jour le 03/06/2021

Lorsque des personnes effectuent un achat immobilier (ex : une maison, un appartement), elles ont en général recours à un prêt immobilier accordé par une banque. Pour se protéger d’éventuels cas de non remboursement du prêt, la banque peut exiger une garantie : soit une hypothèque, soit une caution. S’il s’agit d’une caution, la banque va a priori demander une caution solidaire, lui permettant ainsi de récupérer l’ensemble de la dette auprès de la personne qui s’est portée caution.

Quelles sont les caractéristiques de l’hypothèque et de la caution ?

L’hypothèque et la caution sont des garanties pouvant être utilisées dans de nombreux contrats, notamment des contrats de prêt immobilier.

Les caractéristiques de l’hypothèque

Lorsqu’une personne souhaite contracter un prêt, elle peut ajouter une hypothèque comme garantie. Celle-ci porte toujours sur un immeuble. Ainsi, en cas de non-remboursement du prêt, l’établissement bancaire peut saisir le bien immobilier hypothéqué.

Afin de pouvoir contracter une hypothèque, celle-ci doit obéir à plusieurs caractéristiques :

  • sur la forme : l’article 2416 du Code Civil impose que l’hypothèque soit effectuée par un acte authentique devant notaire. Le non-respect de cette obligation entraine inévitablement la nullité de l’acte.
  • sur la propriété de l’immeuble : le constituant de l’hypothèque doit impérativement posséder un droit de propriété sur l’immeuble qu’il souhaite hypothéquer. Cependant, il est possible dans certaines situations d’effectuer une hypothèque sur des biens à venir.
  • sur la publicité : l’article 2426 du Code Civil dispose que l’hypothèque doit être impérativement inscrite auprès de la publicité foncière. Cependant, cette obligation n’est pas une condition de validité de l’hypothèque.
Bon à savoir : La publicité de l’hypothèque est nécessaire afin d’être opposée aux tiers. En effet, une hypothèque non publiée lie le constituant au créancier mais demeure inopposable aux tiers.

Les caractéristiques de la caution

Le cautionnement est contrat dans lequel une personne, dénommée caution, s’engage à couvrir les dettes d’un emprunteur. En effet, si celui-ci ne règle pas ses dettes, la caution aura alors l’obligation de les payer.

La caution peut être une personne physique ou une personne morale. Ainsi, l’emprunteur peut faire appel à :

  • une personne de son entourage
  • une société de cautionnement
  • une caution mutuelle fonctionnaire : réservée strictement aux fonctionnaires (policiers, agents de l’Etat et des collectivités territoriales, personnel hospitalier…)
Bon à savoir : en cas de cautionnement par un organisme, il sera possible de récupérer une partie de sa contribution versée au Fonds Mutuel de Garantie (FMG), au terme du crédit.

Cependant, dans le cadre de crédit à la consommation ou de crédit immobilier, plusieurs obligations peuvent être demandées :

  • mentions obligatoires : lorsque la caution est une personne physique, l’article L 314-15 du Code de la consommation impose des mentions obligatoires à faire figurer dans le contrat de cautionnement.
  • obligation d’information du banquier : lorsque la caution est une personne physique non avertie, l’établissement bancaire a un devoir d’information à son égard. En effet, il se doit de l’informer de la capacité de prêt de l’emprunteur ainsi que des risques potentiels liés au prêt.
Attention : Il ne faut pas confondre caution, hypothèque et caution hypothécaire. En effet, la caution hypothécaire est une caution portant sur un immeuble effectuée par un tiers et non par l’emprunteur.

Quels sont les effets de l’hypothèque et de la caution ?

Les effets de l’hypothèque

La conclusion d’une hypothèque entraine plusieurs conséquences pour le constituant et pour le créancier. Tout d’abord, l’hypothèque ne prive pas le constituant de son droit de propriété sur l’immeuble. En effet, celui-ci dispose toujours d’un droit de jouissance et d’usage du bien.

Quant au créancier, l’hypothèque lui confère de nombreux droits :

  • droit de saisir : en cas de non-paiement, le créancier peut procéder à la saisie du bien immobilier en vue de la vente de celui-ci. Cependant, la saisie doit, à peine de nullité, respecter les conditions définies aux articles L 311-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.
  • droit de préférence : le créancier hypothécaire devient prioritaire sur la valeur de l’immeuble par rapport aux autres créanciers. Ainsi, si le particulier a contracté plusieurs prêts auprès de banques différentes mais seulement un seul prêt avec une hypothèque, la banque bénéficiant de l’hypothèque pourra être la première à être payée sur la valeur de l’immeuble hypothéqué.
  • droit de suite : si le constituant décide de vendre l’immeuble, le créancier peut, au regard de l’article 2461 du Code Civil, saisir le bien dans les mains de l’acquéreur afin d’exercer son droit de préférence.
Bon à savoir : Concernant le droit de suite, il importe peu que l’acquéreur soit de bonne ou de mauvaise foi.

L’hypothèque prend fin automatiquement une année après la fin du remboursement du crédit. L’article 2488 du Code Civil prévoit également d’autres formes d’extinction de l’hypothèque telles que la renonciation du créancier ou la prescription.

Les effets de la caution

Le contrat de cautionnement impose à la caution une obligation de payer. En effet, en cas de défaillance de paiement du débiteur, la caution doit se substituer à lui afin de régler les paiements requis.

Bon à savoir : la caution dispose d’un recours subrogatoire contre le débiteur. Cela lui permet de se substituer au créancier afin de récupérer les sommes impayées.

Cependant, la caution lorsqu’elle est simple bénéficie d’un :

  • droit de discussion : le créancier doit impérativement demander le paiement auprès du débiteur avant de se retourner vers la caution. Ainsi, c’est seulement lorsque celui-ci est en incapacité de payer que le créancier peut enjoindre la caution à régler la dette.
  • droit de division : lorsqu’il existe plusieurs cautions au prêt, le créancier doit diviser la somme due entre toutes les cautions. Ainsi, il ne peut réclamer l’intégralité de la somme à une seule caution.
Bon à savoir : Les bénéfices de discussion et de division ne sont valables que pour une caution simple et non pour une caution solidaire.

Comment choisir entre caution et hypothèque ?

L’hypothèque et la caution présentent toutes deux des avantages et des inconvénients. Cela dépend des situations où elles sont utilisées.

Hypothèque Caution
Avantages
  • Utilisation autorisée pour la plupart des opérations de crédit
  • Garantie appréciée des établissements bancaires pour sa fiabilité
  • Formalisme souple : aucune obligation de passage devant notaire
  • Coût peu élevé
Inconvénients
  • Formalisme strict : obligation de passer devant un notaire
  • Coût élevé : frais de notaire, frais de publicité, frais de mainlevée
  • Risque de dessaisissement du bien en cas d’impayés
  • Refus d’utilisation pour certains types de crédits
Bon à savoir : Lorsque l’emprunteur souhaite lever l’hypothèque avant la fin du crédit, celui-ci sera contraint de payer des frais de mainlevée. Ceux-ci dépendent de la valeur du bien.

FAQ

Quelle est la différence entre une hypothèque et une caution ?

L’hypothèque et la caution sont deux garanties pouvant être utilisées lors d’un crédit. L’hypothèque est effectuée sur un immeuble qui sera saisi en cas d’impayés. La caution, quant à elle, a l’obligation de rembourser les échéances en cas de défaillance de paiement de l’emprunteur.

Quels sont les avantages d’une hypothèque ?

L’hypothèque est une garantie appréciée des établissements bancaires car elle est jugée très fiable. Ainsi, elle peut permettre plus facilement une obtention de crédit. Elle est également autorisée pour la plupart des opérations de crédit.

Quels sont les avantages d’une caution ?

La caution bénéficie d’un formalisme souple car il n’existe aucune obligation de passer devant le notaire. Le coût de la caution est également peu élevé. Cependant, tous les crédits ne peuvent pas faire l’objet d’un cautionnement.

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Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

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Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris