Skip to content

Hypotheque ou caution ? Différences et choix

Hypotheque ou caution ? Différences et choix

Lorsque des personnes effectuent un achat immobilier (ex : une maison, un appartement), elles ont en général recours à un prêt immobilier accordé par une banque. Pour se protéger elle-même d’éventuels cas de non remboursement du prêt, la banque va exiger une garantie : soit une hypothèque, soit une caution. S’il s’agit d’une caution, la banque va a priori demander une caution solidaire, lui permettant ainsi de récupérer l’ensemble de la dette auprès de la personne qui s’est portée caution.
 

Hypothèque ou caution : quelles différences ?

Hypothèque ou caution : caractérisation de la caution

La caution est assurée par un organisme de cautionnement qui se porte caution pour une personne en cas de défaillance de celle-ci. Si la personne ne rembourse pas son prêt, la banque aura quand même l’assurance d’être remboursée par l’organisme de cautionnement (appelé aussi « la caution »).

Les conditions de la caution varient selon les organismes de cautionnement. Il est possible pour l’organisme de cautionnement de simplifier le processus et de permettre l’accompagnement de l’emprunteur dès la mise en place du prêt immobilier auprès de la banque. Selon l’organisme concerné, l’emprunteur peut également bénéficier d’une analyse complète de son projet de la part de l’organisme, en supplément de celle de sa banque.

Le mécanisme de la caution entraînera le versement par l’emprunter de sommes équivalentes au coût de la caution. Ces sommes seront par la suite reversées à l’emprunteur si ce dernier a terminé de rembourser son prêt immobilier.

Certains organismes de cautionnement proposent également de s’occuper de la communication entre l’emprunteur et la banque. En cas de recouvrement, l’organisme pourra prendre l’initiative du dialogue et de la recherche de solutions amiables. Tout sera fait pour que l’emprunteur reprenne le paiement régulier de ses échéances de prêt. L’organisme de cautionnement a effectivement tout intérêt à ce que l’emprunteur rembourse lui-même son prêt immobilier.

Attention ! Il ne faut pas confondre caution et assurance de prêt. L’assurance de prêt concerne des cas de défaillance spécifique tels que le décès, la maladie, l’incapacité de travail permanente ou temporaire de l’emprunteur. Après avoir remboursé la banque, l’assurance emprunter ne va pas exiger de remboursement à l’emprunteur, contrairement à l’organisme de cautionnement. La caution accordée par un organisme de cautionnement (la caution) ne peut remplacer l’assurance de prêt.

L’assurance de prêt doit obligatoirement être souscrite pour pouvoir contracter un prêt immobilier auprès de la banque et l’emprunteur ne peut pas refuser d’en prendre une. L’assurance de prêt est reliée à l’état de santé de l’emprunteur et il est normal qu’avant de conclure ce type de contrat, l’assureur pose des questions sur la santé de l’emprunteur. Cette assurance peut être proposée par la banque elle-même auprès de laquelle le prêt immobilier est souscrit. L’emprunteur peut aussi choisir un autre assureur que la banque (ex : en cas de refus de la banque d’assurer dans certains cas liés à la situation de l’emprunteur) : il peut s’aider des nombreux comparateurs d’assurance pour se décider.

En cas d’impayés de la part de l’emprunteur, il y aura donc différentes procédures :

  • l’organisme de cautionnement (la caution) va dans un premier temps se substituer à l’emprunteur en remboursant les échéances impayées du prêt à la banque.
  • l’organisme de cautionnement (la caution) peut essayer de trouver une solution amiable auprès de l’emprunteur pour récupérer l’argent payé sa place. Si aucune solution amiable n’est trouvée, l’organisme de cautionnement (la caution) pourra procéder à une inscription d’hypothèque judiciaire conservatoire. Si la caution n’est toujours pas remboursée, cela débouchera sur une saisie-vente : cette procédure permettra d’immobiliser le bien immobilier de l’emprunteur et de procéder à sa vente afin de rembourser l’organisme de cautionnement (la caution).

La caution n’est pas obligatoire, elle peut être remplacée par l’hypothèque.

Hypothèque ou caution : caractérisation de l’hypothèque

L’hypothèque reste le mode de garantie de prêt immobilier le plus courant. L’hypothèque se rapporte uniquement au bien immobilier concerné. Lorsque l’emprunteur ne règle pas ses échéances de prêt, la banque pourra demander la saisie du bien immobilier faisant l’objet de l’hypothèque pour se faire rembourser.
Une hypothèque doit obligatoirement être effectuée par acte authentique, c’est-à-dire en passant devant un notaire, et fait ensuite l’objet d’une publication au service de la publicité foncière. Ce service permet de rendre public l’ensemble des formalités concernant les biens immobiliers et permet ainsi à toute personne de prendre connaissance des informations concernant les biens immobiliers situés en France. Chaque personne peut donc effectuer une demande au service de la publicité foncière concerné : il existe plusieurs services de la publicité foncière pour chaque département français. L’annuaire des services de la publicité foncière est disponible en ligne. Chaque service de la publicité foncière est en charge d’un ressort qui regroupe plusieurs villes.

Le service de la publicité foncière était anciennement appelé « conservation des hypothèques » ou « bureau des hypothèques ».
L’hypothèque d’un bien immobilier est limitée dans sa durée : elle est équivalente à la durée du prêt immobilier plus un an. Toutefois, elle ne peut excéder cinquante ans.

Bon à savoir : Coût d’une hypothèque : l’inscription hypothécaire a un coût : les frais d’hypothèque incluent les émoluments du notaire, les droits d’enregistrement, les frais de formalités ainsi que la contribution de sécurité immobilière.

Si l’emprunteur rembourse ses échéances de prêt immobilier correctement tout au long de la durée du crédit, l’hypothèque prendra fin de façon automatique non pas au moment du paiement de la dernière échéance mais un an après cette date. Si l’emprunteur envisage de revendre son bien immobilier avant la fin de son prêt immobilier, il peut tout à fait demander une levée d’hypothèque. Néanmoins, cette demande est payante. La levée d’hypothèque ne sera effective que si l’emprunteur paie les frais demandés.

Hypothèque ou caution : différence entre hypothèque et caution hypothécaire

La notion de caution hypothécaire est utilisée pour qualifier le mécanisme selon lequel un tiers, et non l’emprunteur, qualifié de caution, apporte comme garantie un bien dont il est propriétaire.
 

Hypothèque ou caution : quelle garantie choisir ?

La caution peut représenter un mode de garantie intéressant grâce à sa souplesse d’adaptation : contrairement à l’hypothèque, la caution n’est pas forcément attachée au bien immobilier. Certains organismes de cautionnement (caution) proposent de transférer gratuitement le prêt garanti sur un nouvel achat immobilier. La banque concernée devra dans ce cas transmettre tous les documents nécessaires à l’organisme de cautionnement (la caution).

Attention ! Cette possibilité de transfert n’est pas offerte si la personne envisage de changer de banque. Dans ce cas, il s’agira d’un rachat de prêt.

Hypothèque ou caution : coût d’une hypothèque

Aussi, contrairement au mécanisme de l’hypothèque, il n’y aura pas, pour la caution, de frais de mainlevée hypothécaire en cas de revente du bien immobilier avant la fin du prêt. La levée d’une hypothèque peut intervenir soit par accord amiable entre l’emprunteur et la banque soit par décision du juge. Cette procédure permet de mettre fin à l’hypothèque qui existe concernant un bien immobilier avant la fin automatique d’un an après la dernière échéance de remboursement du prêt. Le propriétaire du bien immobilier doit payer des frais de mainlevée dont le montant dépend de la valeur du prêt.

Bon à savoir : un autre type de caution est envisageable pour les fonctionnaires tels que les agents de l’État et des collectivités territoriales, le personnel de l’éducation nationale, les policiers, les agents hospitaliers et les fonctionnaires de justice. Cette caution est appelée « caution mutuelle fonctionnaire ».

Le fonctionnement de ce type de caution peut être très pratique car la personne concernée verse des cotisations peu élevées en échange de la prise de risque par la société de caution mutuelle fonctionnaire. Ce mode de caution est aussi très avantageux puisqu’il est solide. Il faut toutefois que la banque de l’emprunteur ait signé un accord avec une société de cautionnement mutuelle fonctionnaire.
Avant de choisir un mode de garantie d’un prêt immobilier (hypothèque ou caution), plusieurs critères doivent être pris en compte : notamment si le mode de garantie est disponible pour l’emprunteur au vu de sa situation personnelle et aussi le coût que cela représente pour ce dernier. Il s’agit donc d’une analyse individuelle et il est recommandé de demander conseil à des personnes expertes en la matière. Cette question de garantie de prêt immobilier n’est pas anodine puisque que le remboursement d’un tel prêt s’échelonne sur plusieurs années.

L’emprunteur peut dans un premier temps se renseigner auprès de l’établissement bancaire qui lui accordera le prêt immobilier. Il peut aussi utiliser les nombreux comparateurs de prix en ligne.
Il est évidemment conseillé de ne pas s’engager dans le remboursement d’un prêt immobilier si la personne sait par avance qu’elle ne sera pas en mesure de rembourser les échéances de façon régulière.

À savoir : tout consentement à une hypothèque est considéré comme un acte de disposition selon le tableau en annexes dans le décret n°2008-1484 du 22 décembre 2008.

Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

S’abonner
Notifier de
guest
0 Commentaires
Inline Feedbacks
View all comments