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Caution solidaire et bail commercial : droits et obligations

Dernière mise à jour le 23/02/2021

Le bail commercial prévoit dans la majorité des cas une caution solidaire. La caution solidaire est une clause au travers de laquelle un preneur s’engage, auprès du bailleur, à se porter garant solidaire de son cessionnaire et des cessionnaires successifs pour le paiement du loyer et pour l’exécution des obligations présentes dans le bail.

L’acte de cautionnement solidaire dans un bail commercial

L’acte au travers duquel une personne s’oblige auprès d’un créancier à exécuter l’obligation d’un débiteur si ce dernier n’y satisfait pas est appelé le cautionnement. Il est défini à l’article 2288 du Code civil. Le cautionnement est généralement demandé par un bailleur afin de garantir le versement des loyers et le respect d’obligations contractuelles définies dans le bail de location. La caution est différente de la garantie autonome, qui est une autre garantie par laquelle le garant s’oblige, par rapport à la dette d’un tiers, à verser une somme soit dès la première demande, soit selon les modalités convenues entre les cocontractants.

De manière plus particulière au bail commercial, il n’existe aucune disposition réglementaire qui interdit au bailleur de demander des garanties financières au locataire afin d’assurer le paiement des loyers. L’apport d’un cautionnement bancaire par le locataire est d’ailleurs, généralement, une condition déterminante du contrat de location. Plus précisément, le cautionnement d’un bail commercial constitue une sûreté réelle soumise à différents régimes en fonction qu’elle porte sur un bien mobilier corporel, un bien mobilier incorporel ou un immeuble.

En particulier, la caution solidaire est différente de la caution simple. Dans le cas de la caution simple, il n’est possible de faire appel à la caution qu’en cas d’insolvabilité du locataire. En revanche, dans le cas de la caution solidaire, il est possible de faire appel à la caution dès le premier euro de loyer impayé. Vous pouvez, par ailleurs, télécharger un modèle de caution solidaire.

Attention ! Par abus de langage, veillez à ne pas confondre caution solidaire et bail solidaire.

Le bail commercial

Le bail commercial correspond à un contrat de location visant des locaux utilisés pour l’exploitation d’un fonds de commerce. Il s’agit d’un contrat dont le régime prévoit un droit au renouvellement du bail pour le locataire. De la même manière, il apparaît nécessaire de mettre en lumière que, bien que le montant initial du loyer soit libre, les révisions sont, quant à elles, encadrées. En principe, le bail commercial a une durée qui ne peut pas être inférieure à 9 ans comme le dispose l’article 145-4 du code de commerce. Toutefois, il apparaît particulièrement nécessaire de mettre en lumière que la durée du bail commercial peut faire l’objet de modifications sur lesquelles les parties se mettent d’accord.

Un modèle de bail commercial est, par ailleurs, disponible ici.

Forme de l’acte de cautionnement solidaire dans un bail commercial

L’acte de cautionnement dans un bail commercial doit être manuscrit. En d’autres termes, il est nécessaire qu’il soit écrit des mains de la caution. La garantie peut toutefois également être constatée par un acte électronique.

Contenu de l’acte de cautionnement solidaire dans un bail commercial

Tout d’abord, certains éléments sont essentiels et doivent obligatoirement figurer dans l’acte de cautionnement d’un bail :

  • L’identification du garant, du locataire, du bailleur et du bien en question dans le contrat ;
  • La date de signature du contrat de location ;
  • Le montant du loyer, ses charges, et les modalités de révisions du loyer ;
  • La durée d’engagement du garant. Si cet élément n’est pas précisé, la caution solidaire est considérée comme étant à durée indéterminée. Le garant a néanmoins la possibilité de résilier son engagement. Cette résiliation prend alors effet à la fin du contrat de location.
  • La reproduction d’une partie de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989. L’article rappelle notamment les règles de résiliation.
  • Des mentions manuscrites au travers desquelles le garant indique avoir pleine conscience de la nature et de l’étendue de son engagement.

Ainsi, l’ensemble de ces éléments est essentiel dans le cas d’une caution solidaire. Il convient de les faire apparaitre clairement sur l’acte de cautionnement.

L’étendue de la garantie solidaire dans un bail commercial

La garantie solidaire s’étend à des éléments qui doivent être clairement définis dans l’acte de cautionnement. Toutefois, elle fait face à une temporalité particulière.

Les éléments sous la garantie solidaire

L’acte de cautionnement est interprété de manière très stricte par le juge. En conséquence, il apparaît particulièrement nécessaire d’être attentif à sa rédaction. Les clauses de garantie solidaire s’appliquent uniquement sur des éléments qui sont mentionnés dans celles-ci. De manière générale, l’acte de cautionnement inclut les dettes du locataire à l’égard du bailleur. Les dettes doivent être mentionnées précisément dans l’acte de cautionnement. La plupart du temps, la garantie porte sur les indemnités d’occupation, les réparations locatives et les intérêts et accessoires de la dette.

Montant maximum dans une garantie solidaire

Dans le cas d’une caution solidaire, le garant peut s’engager sur un montant maximum. Ainsi, la caution ne couvrira les obligations du locataire qu’à hauteur maximum de ce montant qui correspond alors à une forme de plafond. Ce montant intègre l’intégralité des sommes qui peuvent être demandées par le bailleur : montant principal intérêts, accessoires, etc. Si aucun montant maximal n’est mentionné dans l’acte de cautionnement, l’engagement de la caution sera illimité.

Temporalité de la caution solidaire

Les clauses de caution solidaire prennent fin si un congé est donné au concessionnaire pour l’expiration du bail ou à l’expiration du bail pour lequel elles avaient été insérées. Il est important de faire preuve de vigilance : les clauses de garantie solidaire sont toujours valables dans le cas d’une poursuite du bail commercial par tacite reconduction. Néanmoins, la caution n’est pas obligatoirement prolongée en cas de renouvellement du bail : le renouvellement correspondant à la signature d’un nouveau bail en y intégrant une clause de solidarité relatant l’engagement solidaire des personnes ayant signé le contrat dans le cas d’un contrat en colocation.

La caution peut, par ailleurs, s’engager pour une variété de durée. Son engagement peut porter sur toute la durée du bail ou sur un nombre précis d’années.

En ce qui concerne les dettes, le garant est dégagé de celles qui ont été contracté après l’échéance du bail. Toutefois, il ne peut pas échapper aux demandes du bailleur pour les dettes contractées pendant la période de l’engagement. À noter qu’en cas de décès de la caution (et non pas du décès du locataire du bail commercial), ses héritiers supportent l’obligation (à condition que la dette existe au moment du décès).

Les engagements de la caution solidaire

La caution solidaire correspond à un engagement individuel de la personne se portant garant. Cet engagement est toutefois soumis à une contrainte territoriale.

Des engagements individuels

Le signataire de l’acte de cautionnement s’engage de manière individuelle et personnelle. La personne se portant garant est appelée caution. Il n’est engagé que sur ses biens propres et sur ses revenus. Une telle précision est intéressante dans le cas d’un couple marié sous le régime de la communauté par exemple et ce dans le cadre d’un bail de couple à un seul nom.

La contrainte territoriale

Pour finir, la caution solidaire est soumise à une contrainte territoriale : la personne se portant garant doit obligatoirement résider sur le territoire français. Toutefois, il n’est pas possible d’exclure un garant au motif qu’il ne réside pas sur le territoire métropolitain. De la même manière, le seul fait que le garant n’ait pas la nationalité française ne peut pas constituer un motif d’exclusion (à condition qu’il réside de manière légale sur le territoire français).

A lire : Bail réel solidaire : fonctionnement, modalités et avantagesModèle de bail commercialModèle de bail commercial

Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

Dernière mise à jour le 23/02/2021

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Anonyme
Anonyme
juin 20, 2019 1:42

bonjour, vous indiquez dans le paragraphe CONTENU DE L’ACTE DE CAUTIONNEMENT SOLIDAIRE DANS UN BAIL COMMERCIAL, que la reproduction d’une partie de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 est obligatoire, hors cette loi ne s’adresse t’elle pas uniquement aux baux de locations de logement ?

LegalPlace SAS
LegalPlace SAS
juin 26, 2019 8:47
Reply to  Anonyme

Bonjour,
Effectivement, la reproduction de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 n’est requise que dans l’acte de cautionnement solidaire dans le cadre d’un bail d’habitation. Veuillez nous excusez pour cette erreur, qui sera immédiatement corrigée.
L’équipe LegalPlace

riri polo
riri polo
novembre 12, 2019 12:12

Bonjour
Vous indiquez dans le paragraphe engagement individuels, que la dettes sera prise sur les revenues et sur les biens propres. j’aimerais avoir plus de détail si possible. Si la personne est une personne déclaré comme parent isolé et ayant un crédit sur ses revenues peut elle faire quelque choses pour ce destituer ou pas ?
Quels sont ses moyens pour résilier une caution solidaire dans ce cas?
merci

riripolo06
riripolo06
novembre 12, 2019 12:16

vous indiquez dans le paragraphe “engagement individuel” engagé sur les biens propres et sur les revenues. serait il possible d’avoir plus d’information ?
Et si c’est une personne qui a un crédit et qui est déclaré mère solitaire. quels recourt a cette personne pour résilier sa caution solidaire à un bail commercial ?

Nadège Bourbonnais Bouthenet
Nadège Bourbonnais Bouthenet
novembre 29, 2019 8:23

Bonjour en cas de liquidation doit on payer les dettes seulement ou continuer de payer les loyers jusqu’à la fin du bail
Et si on donne congé à 3,6,9 ans doit on toujours payé les loyers si personne ne reprend le bail ?

Vincent Boy
Vincent Boy
février 13, 2020 10:18

Bonjour, avez vous eu une réponse à cette question svp ?

Vincent Boy
Vincent Boy
février 13, 2020 10:20

Bonjour,
Si je souhaite donner congé au 3ème anniversaire en respectant les 6 mois de préavis. Une fois résilié, suis-je toujours redevable de loyer sachant que j’ai signé une caution solidaire ?

LegalPlace SAS
LegalPlace SAS
février 21, 2020 5:30
Reply to  Vincent Boy

Bonjour, La souscription d’un cautionnement à l’occasion d’un bail commercial est un acte par lequel la caution (personne physique ou morale) s’engage à répondre de l’obligation du débiteur principal en cas de défaillance de sa part. Un cautionnement peut être exigé par le propriétaire lorsque l’ancien locataire du local a cédé son droit de bail à un tiers. Dans ce cas l’ancien locataire (cédant) se porte caution du nouveau locataire (cessionnaire). Autrement dit, l’ancien locataire ne sera plus redevable à titre principal des loyers, mais pourra toujours les acquitter en cas de défaillance ou non paiement du cessionnaire. En espérant… Lire la suite »

Vincent Boy
Vincent Boy
février 21, 2020 9:33
Reply to  LegalPlace SAS

Bonjour,
Merci et oui ça donne réponse mais partiellement
J’avais bien compris la caution solidaire envers le repreneur du bail.
Toutefois si je donne congé dans les temps à 3 ans, et qu’il n’y a pas de locataire derrière, est ce légal de me demander de payer ?

Xueven
Xueven
mars 24, 2020 11:38

Bonjour,

Ai-je une chance d’aboutir en assignant en paiement la caution personnelle d’un bail commercial, sachant que la société à été liquidée aprs une période de redressement, qu’il n’y a pas eu d’avis d’échéances mais de multiples relances téléphoniques, E mail ou déplacements physiques ?

Lors du redressement, le liquidateur a déjà obtenu du greffe une créance chirographaire et la dette s’est alourdie jusqu’à la remise des clés.

Merci pour la réponse

Alexandre
Alexandre
juillet 24, 2020 1:37

Bonjour,
Nous (SCI) souhaitons louer par bail professionnel à un cabinet de 2 infirmières, est-il possible que chacune se porte caution solidaire pour leur société (SELARL)? Cela ne me parait pas très logique dans le sens où si la société ne peut plus payer le loyer cela m’étonnerait qu’elles en aient la capacité financière du coup.
Merci de votre réponse.

dov Ayache
dov Ayache
janvier 11, 2021 11:13

quelle est la juridiction competente en cas de litige entre la caution solidaire et le bailleur merci

Fatna
Fatna
juin 11, 2021 1:48
Reply to  dov Ayache

Bonjour,
En principe, les litiges concernant la location immobilière dépendent du juge du contentieux du tribunal dont dépend le logement. Ainsi, vous pouvez vous adresser au tribunal judiciaire dont dépend le logement loué.
En espérant que notre réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace.

alex
alex
juin 11, 2021 10:08

bonjour, si je suis caution pour les loyers de mon local commercial et que ma société ne peut plus payer les loyers. Est ce que ma résidence principale peut etre saisie pour payer le montant des loyers impayé si je n’ai pas suffisamment d’épargne? merci

Fatna
Fatna
juin 11, 2021 1:24
Reply to  alex

Bonjour, Lorsqu’une personne physique souscrit un contrat de cautionnement, elle s’engage à exécuter l’obligation du débiteur principal en cas de défaillance de celui-ci. Ainsi, la caution s’engage à payer en cas de défaillance du débiteur ou de l’emprunteur. Contrairement à l’hypothèque ou à un cautionnement hypothécaire, le contrat de cautionnement ne porte pas sur un bien immeuble spécifique. En effet, lorsqu’une personne procède à un contrat d’hypothèque, le bien hypothéqué peut alors être saisi pour satisfaire à l’obligation de paiement. Tel n’est pas le cas dans le cadre d’un contrat de cautionnement car l’obligation qui incombe à la caution est… Lire la suite »

cauchie
cauchie
novembre 24, 2021 10:53

Bonjour,
Je suis caution solidaire pour un bail commercial depuis 2015 et le locataire a un impayé de loyer de 8000€. L’agence immobilière me demande donc de payer cette sommes. Je suis dans l’impossibilité de payer car depuis 6 mois, je suis au RSA.
Peuvent t’ils me poursuivre?
y a t’il possibilité de se retirer de cette caution?

Najoie
Éditeur
Najoie
novembre 24, 2021 4:08
Reply to  cauchie

Bonjour,

Le contrat de cautionnement est défini à l’article 2288 du Code civil selon lequel « celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même ».
Ainsi, la caution a l’obligation de remplir les obligations du locataire en cas de défaillance de ce dernier.

Quelle que soit la situation, la caution est engagée à payer la dette du débiteur. Le créancier peut agir indifféremment contre l’un ou l’autre, en général le plus solvable.

En espérant que notre réponse vous sera utile,
L’équipe LegalPlace.

Rédigé par

Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris