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Caution solidaire et bail commercial : droits et obligations
Dernière mise à jour le 05/12/2023
Le bail commercial prévoit dans la majorité des cas une caution solidaire. La caution solidaire est une clause au travers de laquelle un preneur s’engage, auprès du bailleur, à se porter garant solidaire de son cessionnaire et des cessionnaires successifs pour le paiement du loyer et pour l’exécution des obligations présentes dans le bail.
L’acte de cautionnement solidaire dans un bail commercial
L’acte au travers duquel une personne s’oblige auprès d’un créancier à exécuter l’obligation d’un débiteur si ce dernier n’y satisfait pas est appelé le cautionnement. Il est défini à l’article 2288 du Code civil. Le cautionnement est généralement demandé par un bailleur afin de garantir le versement des loyers et le respect d’obligations contractuelles définies dans le bail de location. La caution est différente de la garantie autonome, qui est une autre garantie par laquelle le garant s’oblige, par rapport à la dette d’un tiers, à verser une somme soit dès la première demande, soit selon les modalités convenues entre les cocontractants.
De manière plus particulière au bail commercial, il n’existe aucune disposition réglementaire qui interdit au bailleur de demander des garanties financières au locataire afin d’assurer le paiement des loyers. L’apport d’un cautionnement bancaire par le locataire est d’ailleurs, généralement, une condition déterminante du contrat de location. Plus précisément, le cautionnement d’un bail commercial constitue une sûreté réelle soumise à différents régimes en fonction qu’elle porte sur un bien mobilier corporel, un bien mobilier incorporel ou un immeuble.
En particulier, la caution solidaire est différente de la caution simple. Dans le cas de la caution simple, il n’est possible de faire appel à la caution qu’en cas d’insolvabilité du locataire. En revanche, dans le cas de la caution solidaire, il est possible de faire appel à la caution dès le premier euro de loyer impayé. Vous pouvez, par ailleurs, télécharger un modèle de caution solidaire.
Attention ! Par abus de langage, veillez à ne pas confondre caution solidaire et bail solidaire.
Le bail commercial
Le bail commercial correspond à un contrat de location visant des locaux utilisés pour l’exploitation d’un fonds de commerce. Il s’agit d’un contrat dont le régime prévoit un droit au renouvellement du bail pour le locataire. De la même manière, il apparaît nécessaire de mettre en lumière que, bien que le montant initial du loyer soit libre, les révisions sont, quant à elles, encadrées. En principe, le bail commercial a une durée qui ne peut pas être inférieure à 9 ans comme le dispose l’article 145-4 du code de commerce. Toutefois, il apparaît particulièrement nécessaire de mettre en lumière que la durée du bail commercial peut faire l’objet de modifications sur lesquelles les parties se mettent d’accord.
Un modèle de bail commercial est, par ailleurs, disponible ici.
Forme de l’acte de cautionnement solidaire dans un bail commercial
L’acte de cautionnement dans un bail commercial doit être manuscrit. En d’autres termes, il est nécessaire qu’il soit écrit des mains de la caution. La garantie peut toutefois également être constatée par un acte électronique.
Contenu de l’acte de cautionnement solidaire dans un bail commercial
Tout d’abord, certains éléments sont essentiels et doivent obligatoirement figurer dans l’acte de cautionnement d’un bail :
- L’identification du garant, du locataire, du bailleur et du bien en question dans le contrat ;
- La date de signature du contrat de location ;
- Le montant du loyer, ses charges, et les modalités de révisions du loyer ;
- La durée d’engagement du garant. Si cet élément n’est pas précisé, la caution solidaire est considérée comme étant à durée indéterminée. Le garant a néanmoins la possibilité de résilier son engagement. Cette résiliation prend alors effet à la fin du contrat de location.
- La reproduction d’une partie de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989. L’article rappelle notamment les règles de résiliation.
- Des mentions manuscrites au travers desquelles le garant indique avoir pleine conscience de la nature et de l’étendue de son engagement.
Ainsi, l’ensemble de ces éléments est essentiel dans le cas d’une caution solidaire. Il convient de les faire apparaitre clairement sur l’acte de cautionnement.
L’étendue de la garantie solidaire dans un bail commercial
La garantie solidaire s’étend à des éléments qui doivent être clairement définis dans l’acte de cautionnement. Toutefois, elle fait face à une temporalité particulière.
Les éléments sous la garantie solidaire
L’acte de cautionnement est interprété de manière très stricte par le juge. En conséquence, il apparaît particulièrement nécessaire d’être attentif à sa rédaction. Les clauses de garantie solidaire s’appliquent uniquement sur des éléments qui sont mentionnés dans celles-ci. De manière générale, l’acte de cautionnement inclut les dettes du locataire à l’égard du bailleur. Les dettes doivent être mentionnées précisément dans l’acte de cautionnement. La plupart du temps, la garantie porte sur les indemnités d’occupation, les réparations locatives et les intérêts et accessoires de la dette.
Montant maximum dans une garantie solidaire
Dans le cas d’une caution solidaire, le garant peut s’engager sur un montant maximum. Ainsi, la caution ne couvrira les obligations du locataire qu’à hauteur maximum de ce montant qui correspond alors à une forme de plafond. Ce montant intègre l’intégralité des sommes qui peuvent être demandées par le bailleur : montant principal intérêts, accessoires, etc. Si aucun montant maximal n’est mentionné dans l’acte de cautionnement, l’engagement de la caution sera illimité.
Temporalité de la caution solidaire
Les clauses de caution solidaire prennent fin si un congé est donné au concessionnaire pour l’expiration du bail ou à l’expiration du bail pour lequel elles avaient été insérées. Il est important de faire preuve de vigilance : les clauses de garantie solidaire sont toujours valables dans le cas d’une poursuite du bail commercial par tacite reconduction. Néanmoins, la caution n’est pas obligatoirement prolongée en cas de renouvellement du bail : le renouvellement correspondant à la signature d’un nouveau bail en y intégrant une clause de solidarité relatant l’engagement solidaire des personnes ayant signé le contrat dans le cas d’un contrat en colocation.
La caution peut, par ailleurs, s’engager pour une variété de durée. Son engagement peut porter sur toute la durée du bail ou sur un nombre précis d’années.
En ce qui concerne les dettes, le garant est dégagé de celles qui ont été contracté après l’échéance du bail. Toutefois, il ne peut pas échapper aux demandes du bailleur pour les dettes contractées pendant la période de l’engagement. À noter qu’en cas de décès de la caution (et non pas du décès du locataire du bail commercial), ses héritiers supportent l’obligation (à condition que la dette existe au moment du décès).
Les engagements de la caution solidaire
La caution solidaire correspond à un engagement individuel de la personne se portant garant. Cet engagement est toutefois soumis à une contrainte territoriale.
Des engagements individuels
Le signataire de l’acte de cautionnement s’engage de manière individuelle et personnelle. La personne se portant garant est appelée caution. Il n’est engagé que sur ses biens propres et sur ses revenus. Une telle précision est intéressante dans le cas d’un couple marié sous le régime de la communauté par exemple et ce dans le cadre d’un bail de couple à un seul nom.
La contrainte territoriale
Pour finir, la caution solidaire est soumise à une contrainte territoriale : la personne se portant garant doit obligatoirement résider sur le territoire français. Toutefois, il n’est pas possible d’exclure un garant au motif qu’il ne réside pas sur le territoire métropolitain. De la même manière, le seul fait que le garant n’ait pas la nationalité française ne peut pas constituer un motif d’exclusion (à condition qu’il réside de manière légale sur le territoire français).
A lire : Bail réel solidaire : fonctionnement, modalités et avantages
Modèle de bail commercial
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 05/12/2023
Rédigé par
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
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bonjour, vous indiquez dans le paragraphe CONTENU DE L’ACTE DE CAUTIONNEMENT SOLIDAIRE DANS UN BAIL COMMERCIAL, que la reproduction d’une partie de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 est obligatoire, hors cette loi ne s’adresse t’elle pas uniquement aux baux de locations de logement ?
Bonjour,
Effectivement, la reproduction de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 n’est requise que dans l’acte de cautionnement solidaire dans le cadre d’un bail d’habitation. Veuillez nous excusez pour cette erreur, qui sera immédiatement corrigée.
L’équipe LegalPlace
Bonjour
Vous indiquez dans le paragraphe engagement individuels, que la dettes sera prise sur les revenues et sur les biens propres. j’aimerais avoir plus de détail si possible. Si la personne est une personne déclaré comme parent isolé et ayant un crédit sur ses revenues peut elle faire quelque choses pour ce destituer ou pas ?
Quels sont ses moyens pour résilier une caution solidaire dans ce cas?
merci
vous indiquez dans le paragraphe “engagement individuel” engagé sur les biens propres et sur les revenues. serait il possible d’avoir plus d’information ?
Et si c’est une personne qui a un crédit et qui est déclaré mère solitaire. quels recourt a cette personne pour résilier sa caution solidaire à un bail commercial ?
Bonjour en cas de liquidation doit on payer les dettes seulement ou continuer de payer les loyers jusqu’à la fin du bail
Et si on donne congé à 3,6,9 ans doit on toujours payé les loyers si personne ne reprend le bail ?
Bonjour, avez vous eu une réponse à cette question svp ?
Bonjour,
Si je souhaite donner congé au 3ème anniversaire en respectant les 6 mois de préavis. Une fois résilié, suis-je toujours redevable de loyer sachant que j’ai signé une caution solidaire ?
Bonjour, La souscription d’un cautionnement à l’occasion d’un bail commercial est un acte par lequel la caution (personne physique ou morale) s’engage à répondre de l’obligation du débiteur principal en cas de défaillance de sa part. Un cautionnement peut être exigé par le propriétaire lorsque l’ancien locataire du local a cédé son droit de bail à un tiers. Dans ce cas l’ancien locataire (cédant) se porte caution du nouveau locataire (cessionnaire). Autrement dit, l’ancien locataire ne sera plus redevable à titre principal des loyers, mais pourra toujours les acquitter en cas de défaillance ou non paiement du cessionnaire. En espérant… Lire la suite »
Bonjour,
Merci et oui ça donne réponse mais partiellement
J’avais bien compris la caution solidaire envers le repreneur du bail.
Toutefois si je donne congé dans les temps à 3 ans, et qu’il n’y a pas de locataire derrière, est ce légal de me demander de payer ?
Bonjour,
Ai-je une chance d’aboutir en assignant en paiement la caution personnelle d’un bail commercial, sachant que la société à été liquidée aprs une période de redressement, qu’il n’y a pas eu d’avis d’échéances mais de multiples relances téléphoniques, E mail ou déplacements physiques ?
Lors du redressement, le liquidateur a déjà obtenu du greffe une créance chirographaire et la dette s’est alourdie jusqu’à la remise des clés.
Merci pour la réponse
quelle est la juridiction competente en cas de litige entre la caution solidaire et le bailleur merci
Bonjour,
En principe, les litiges concernant la location immobilière dépendent du juge du contentieux du tribunal dont dépend le logement. Ainsi, vous pouvez vous adresser au tribunal judiciaire dont dépend le logement loué.
En espérant que notre réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace.
bonjour, si je suis caution pour les loyers de mon local commercial et que ma société ne peut plus payer les loyers. Est ce que ma résidence principale peut etre saisie pour payer le montant des loyers impayé si je n’ai pas suffisamment d’épargne? merci
Bonjour, Lorsqu’une personne physique souscrit un contrat de cautionnement, elle s’engage à exécuter l’obligation du débiteur principal en cas de défaillance de celui-ci. Ainsi, la caution s’engage à payer en cas de défaillance du débiteur ou de l’emprunteur. Contrairement à l’hypothèque ou à un cautionnement hypothécaire, le contrat de cautionnement ne porte pas sur un bien immeuble spécifique. En effet, lorsqu’une personne procède à un contrat d’hypothèque, le bien hypothéqué peut alors être saisi pour satisfaire à l’obligation de paiement. Tel n’est pas le cas dans le cadre d’un contrat de cautionnement car l’obligation qui incombe à la caution est… Lire la suite »
Bonjour,
Je suis caution solidaire pour un bail commercial depuis 2015 et le locataire a un impayé de loyer de 8000€. L’agence immobilière me demande donc de payer cette sommes. Je suis dans l’impossibilité de payer car depuis 6 mois, je suis au RSA.
Peuvent t’ils me poursuivre?
y a t’il possibilité de se retirer de cette caution?
Bonjour,
Le contrat de cautionnement est défini à l’article 2288 du Code civil selon lequel « celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même ».
Ainsi, la caution a l’obligation de remplir les obligations du locataire en cas de défaillance de ce dernier.
Quelle que soit la situation, la caution est engagée à payer la dette du débiteur. Le créancier peut agir indifféremment contre l’un ou l’autre, en général le plus solvable.
En espérant que notre réponse vous sera utile,
L’équipe LegalPlace.
bonjour,
je cède mon bail commercial,
mais pour la signature de la cession de bail, la régie sollicite les cautions qui ont signés le bail commercial initialement, pour signé la cession de droit au bail.
N’est ce pas le cèdant qui devient caution solidaire du cessionnaire?
pourquoi les cautions du bail sont ils convié lors de la signature?
merci pour votre réponse.
Cordialement
Bonjour, Le bail commercial contient généralement des clauses susceptibles d’avoir une incidence sur la cession. Le locataire doit, par conséquent, rechercher dans son contrat toutes les clauses relatives à la cession. Si vous eprouvez des difficultés, nous vous invitons à prendre contact avec l’un de nos avocats partenaires, par le biais de notre page contact : https://www.legalplace.fr/contact/ Pour cela, sélectionnez « Parler à un avocat » dans la section « Objet de votre demande », choisissez le produit concerné puis expliquez en détail votre situation dans la partie « Votre message ». N’oubliez pas de préciser votre numéro de téléphone… Lire la suite »
merci beaucoup pour votre réponse,
Cordialement
Bonjour en 2010 j ai signé mon bail commerciale en tant que gérant de ma société et me porte caution solidaire de mes loyers. En avril 2015 je vends les parts de ma SARL je fais confiance à mon experte comptable qui s’occupe de tout. aujourd hui 7 ans après la vente un huissier vient chez moi pour me réclamer les loyers de janvier fevrier et bientôt mars2022. je suis choqué abasourdi . j’apprend qu’un avenant au bail a été fait an aout 2015 avec le nouveau gérant , sur ce bail je lit que la caution est Monsieur le… Lire la suite »
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat afin de bénéficier de conseils adaptés à votre situation personnelle.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
J aimerai s il vous plait un eclaircissement.
Je suis caution solidaire d une gerante de societe. Cette derniere doit un an de loyers impqyes. Je n ai ete avertie de la dette que maintenant avec injonction de payer alors qu une clause du bail stipule que le bailleur doit avertir le cautionnaire au premier incident de paiement et lui demander d accorder la dette.
Est ce que cette clause inscrite sur le contrat peut me permettre de refuser de payer et interrompre ma caution?
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
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En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace
Merci quandvmeme d avoir repondu je vais faire cela contacter un avocat.
Bonjour, je vends mes parts sociales, mon mari est caution solidaire du bail commercial, comment le sortir de cette caution apres la vente? merci
Bonjour,
Une fois vendue, les parts sociales changeront de caution au travers du contrat de cession.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
bonjour
je vais prendre ma retraite fin d année, et est déjà préparer la dénonciation de mon
bail 6 mois avant par voix huissier.
mais en sachant que le bail a été renouveler le 1 février pour 3-6-9 ans
ma question serait je encore garant avec un nouveau locataire ?
cordialement
Bonjour, Le locataire d’un bail commercial peut le résilier sans devoir justifier d’un motif particulier à l’expiration de chaque période de 3 ans. Il s’agit de la résiliation triennale et dans ce cas le congé doit être envoyé par LRAR ou par acte de commissaire de justice en respectant un préavis de 6 mois avant l’expiration de la période triennale. Sinon le locataire conserve la possibilité de résilier le bail à tout moment mais doit justifier d’une des situations suivantes comme un départ à la retraite ou le bénéfice d’une pension d’invalidité. La encore le préavis à respecter est de… Lire la suite »
Bonjour Je viens de signé un acte de cautionnement avec ma femme .. l’agence immobilière m’a demandé de fournir nos fiches de paies ainsi que nos contrats alors qu’ils savent très bien que nous avons démissionné pour créer la société et que nous percevons plus du tout ses revenus. L’acte de cautionnement est il considéré comme abusif ? Ai-je une chance de le voir annulé en cas de besoin ? Si je comprend bien même si j’étais amené à faire une cessation d’activité je serai redevable des loyers à verser ! Et cela même si le propriétaire retrouve un locataire… Lire la suite »