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Le plan d’apurement : principe et réalisation

Le plan d’apurement : principe et réalisation

Le plan d’apurement est un accord entre un propriétaire bailleur et son locataire pour établir un échéancier de paiement en présence de loyers impayés. En accordant un délai de règlement à son locataire, le bailleur s’évite une longue et onéreuse procédure d’expulsion. Comment mettre en place un plan d’apurement ? Que faire si le locataire ne respecte pas les échéances de ce plan ? Découvrez dans cet article tout le fonctionnement d’un plan d’apurement.

 

Définition du plan d’apurement

Le plan d’apurement est un accord amiable et écrit, conclu d’un commun accord entre propriétaire et locataire pour solder des loyers impayés, selon un calendrier défini ensemble. Concrètement, lorsque le locataire fait face à des difficultés de paiement de son loyer, son bailleur créancier accepte de mettre en place un échéancier de remboursement de la dette, en parallèle du règlement des loyers futurs.

Le propriétaire évite ainsi les frais d’une procédure longue en vue d’une expulsion. SI 160000 expulsions ont lieu chaque année en France, la procédure coûte plus de 3000 euros pour un délai de 18 à 24 mois. C’est également un gage de bonne volonté de son locataire, qui connaît certes une difficulté financière mais s’engage à trouver une solution pour payer les loyers en retard.

Pour le locataire, c’est une seconde chance de rester dans le logement en évitant une procédure de résiliation de son bail, voire d’expulsion.

Un plan d’apurement peut être mis en place spontanément à l’initiative du locataire ou du propriétaire. Il peut également être imposé par la caisse d’allocations familiales (CAF) si elle verse des allocations logement dans le cadre de ce bail. Enfin, le plan peut aussi être proposé par un conciliateur de justice saisi par le propriétaire pour trouver une solution amiable au problème des loyers impayés.

La volonté de mettre en place un plan d’apurement ne prive pas le propriétaire de mettre en demeure en parallèle son locataire afin de prendre date, en cas d’échec du règlement amiable.

 

Mettre en place un plan d’apurement : la procédure

Le propriétaire bailleur commence par relancer par téléphone, par email ou par courrier son locataire dès le premier retard de paiement pour savoir s’il s’agit d’un oubli, d’un souci de trésorerie momentané ou d’un problème plus important comme la perte de son emploi, une séparation familiale…

Il peut également réclamer le paiement à la caution, que ce soit un proche du locataire ou un organisme extérieur. Ainsi, Action logement (ex 1% logement) propose à certains types de locataires un cautionnement appelé VISALE qui évite de faire appel à un proche. Enfin, si le bailleur a préféré s’assurer contre les risques d’impayés (via la Garantie des Loyers Impayés (GIL)), il peut faire jouer cette garantie.

Rappelons que le propriétaire ne peut pas cumuler ces trois garanties : une seule caution ou une seule assurance contre les loyers impayés est légale dans un contrat de location.

Il doit ensuite contacter la caisse d’allocations familiales (CAF) pour signaler les loyers impayés dès que 2 mois de loyer avec les charges locatives sont atteints si le locataire bénéficie d’allocations logement versées directement au bailleur. La CAF, avant de décider de suspendre ou non le versement des aides, laisse 6 mois au propriétaire et au locataire pour mettre en place leur propre plan d’apurement.

La caisse peut aussi contacter le fonds de solidarité pour le logement (FSL) pour étudier la possibilité d’obtenir des aides complémentaires ponctuelles en fonction de la situation du locataire. L’implication de la CAF est obligatoire quelles que soient les allocations versées : aide personnalisée au logement (APL), allocation de logement à caractère familial (ALF) ou allocation de logement à caractère social (ALS).

A défaut de réponse, la CAF met en demeure le locataire de payer les loyers actuels et les arriérés à raison d’1/36ème chaque mois. C’est donc un plan étalé sur 3 ans que la CAF propose par défaut. Le propriétaire a donc tout intérêt à monter un plan d’apurement plus court et à le faire accepter par son locataire.

SI l’allocation logement est versée au locataire, le propriétaire peut demander à l’organisme public de lui verser directement cette somme.

Pour établir un plan d’apurement, il s’agit en premier lieu d’évaluer les ressources présentes et prévisibles du locataire pour réaliser un échéancier de paiement réaliste sur plusieurs mois. Le plan est ensuite finalisé par écrit. Des modèles de plan d’apurement sont disponibles auprès de la CAF.

Le plan d’apurement des loyers impayés doit contenir :

  • les coordonnées du propriétaire,
  • les coordonnées du locataire,
  • le rappel des éléments principaux du bail : date de signature, adresse…
  • l’engagement du locataire de s’acquitter des sommes dues selon cet échéancier,
  • le montant des loyers en retard,
  • l’échéancier de paiement en précisant bien que ces sommes en retard s’ajoutent à chaque loyer mensuel à venir,
  • la date et le lieu de signature,
  • le document est signé en deux exemplaires par le bailleur et le preneur, chacun en conservant un original.

 

Les recours en cas d’impayé du plan d’apurement

La CAF risque tout d’abord de suspendre le versement des allocations logement en cas de non-respect du plan d’apurement. Par exception, si le locataire paie la moitié des dettes et se trouve dans une situation sociale difficile, la CAF peut décider de maintenir l’octroi des aides au logement.

Le propriétaire, lui, peut poursuivre la voie amiable en saisissant par exemple un conciliateur de justice ou en proposant au locataire de donner son préavis, fixé par la loi ALUR, pour quitter volontairement les lieux et trouver une location moins chère, voire demander un logement social.

Il peut également saisir la justice pour obtenir le paiement des loyers en retard, la résiliation judiciaire du bail ou la mise en œuvre d’une clause résolutoire, si elle est prévue lors de la rédaction de contrat de location vide ou de location meublée et enfin demander l’expulsion du locataire.

La procédure d’expulsion du locataire est compliquée, longue et chère. Elle nécessite l’intervention d’un huissier à plusieurs stades, ainsi que celle du tribunal. Pour le propriétaire, aucune expulsion ne peut intervenir avant un an au minimum, ce qui est problématique en cas de remboursement d’un emprunt lors d’un investissement locatif.

Aussi, la loi ELAN votée au Sénat en octobre 2018 prévoit une amélioration de la gestion des loyers impayés avec mise en place d’une période probatoire de 2 ans pour le locataire, meilleure implication des commissions de surendettement pour gérer toute la situation du locataire. Si cette loi est définitivement adoptée, ces mesures entreront en vigueur le 1er mars 2019.

Bon à savoir : la loi Macron a créé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, inférieures à 4000 euros, depuis le 1er juin 2016. Cette procédure est gérée par un huissier, choisi dans le ressort de la cour d’appel du domicile du débiteur. Après une mise en demeure infructueuse, un courrier en recommandé avec accusé de réception est adressé au locataire par l’huissier l’invitant à participer à cette procédure simplifiée. En cas de refus ou d’absence de réponse dans le mois, le propriétaire peut obtenir un titre exécutoire du tribunal. Si le débiteur locataire est d’accord, l’huissier délivre lui-même le titre exécutoire.Modèle de contrat de locationModèle de contrat de location

Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

Dernière mise à jour le 07/11/2019

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Anne-Claire Voillot
Anne-Claire Voillot
janvier 26, 2020 6:53

Bonjour
Peut-on faire apparaître les frais d’huissier dans un plan d’apurement en plus des loyers et charges impayées.
Merci pour votre retour