Comment déclarer les revenus fonciers d’une SCI en 2026 ?

La déclaration des revenus fonciers d’une SCI se fait chaque printemps, en deux temps. La société déclare d’abord ses loyers et ses charges. Ensuite, chaque associé reprend sa part du résultat dans sa propre déclaration de revenus. Une erreur au premier niveau se répercute sur tous les associés et sur la fiscalité de la SCI, et l’administration n’envoie aucun rappel avant l’échéance. La démarche devient pourtant simple dès que l’on suit l’ordre des formulaires, de la 2072 de la société jusqu’à la 2044 de chaque associé.

Comment les revenus fonciers d’une SCI sont-ils imposés ?

L’imposition des revenus fonciers d’une SCI dépend de son régime fiscal. Par défaut, une SCI relève de l’impôt sur le revenu (IR). Elle peut aussi opter pour l’impôt sur les sociétés (IS), ce qui change entièrement la façon de déclarer.

L’imposition des revenus fonciers dans une SCI à l’impôt sur le revenu (IR)

L’article 8 du Code général des impôts pose le principe de la transparence fiscale. Concrètement, la SCI à l’IR calcule son résultat, mais ce sont ses associés qui paient l’impôt, chacun à hauteur de ses parts. Le résultat se calcule selon les règles des revenus fonciers, comme si chaque associé louait lui-même une partie du bien.

La quote-part de chaque associé s’ajoute à ses autres revenus, suit le barème progressif de l’impôt et supporte 17,2 % de prélèvements sociaux. Les associés d’une SCI à l’IR sont imposés sur cette quote-part même si la société ne leur verse rien. Les loyers peuvent rester sur le compte de la SCI pour rembourser un emprunt, l’impôt reste dû.

L’imposition des revenus fonciers dans une SCI à l’impôt sur les sociétés (IS)

Avec l’option pour l’IS, la SCI devient un contribuable à part entière. Elle déduit ses charges et peut amortir le bien, c’est-à-dire étaler son prix d’achat sur plusieurs années pour réduire son bénéfice. Le bénéfice restant est taxé à 15 % jusqu’à 42 500 €, sous conditions, puis à 25 %. Les associés d’une SCI à l’IS ne sont imposés que s’ils perçoivent des dividendes de SCI. Depuis le 1er janvier 2026, ces dividendes supportent la flat tax au taux de 31,4 %, sauf option pour le barème progressif.

Côté déclarations, la SCI à l’IR et la SCI à l’IS n’ont presque rien en commun. Voici un tableau récapitulatif de leurs obligations de déclaration :

Pour une SCI, le choix entre l’IR et l’IS dépend surtout du niveau des charges et des projets de revente. Un changement de régime fiscal de la SCI reste possible, mais l’option pour l’IS devient définitive au-delà du cinquième exercice.

Quelles déclarations remplir pour une SCI à l’impôt sur le revenu ?

Une SCI à l’IR implique deux niveaux de déclaration. Le gérant dépose la déclaration 2072 au nom de la société. Chaque associé déclare ensuite sa part sur sa déclaration personnelle, avec le formulaire 2044.

La déclaration 2072 de la SCI

La déclaration 2072 récapitule les loyers encaissés, les charges payées et la répartition du résultat entre les associés. La 2072 existe en deux versions, la 2072-S (simplifiée) et la 2072-C (complète). Le bon choix dépend du profil des associés et des biens, et non de la taille de la SCI.

Une SCI doit utiliser la 2072-C dès qu’elle remplit un seul critère de la déclaration complète, par exemple dès qu’une holding à l’IS détient une part de son capital. La déclaration 2072 est accompagnée de deux annexes :

• L’annexe A1, qui détaille les recettes et les charges de chaque immeuble et calcule le revenu net ;
• L’annexe A2, qui liste les associés, leur nombre de parts et la part du résultat qui revient à chacun.

La déclaration 2044 de chaque associé

Une fois la 2072 déposée, le gérant de la SCI communique à chaque associé sa quote-part, c’est-à-dire la fraction du résultat qui correspond à ses parts. L’associé la reporte sur sa déclaration 2044, aux lignes 111 à 114 réservées aux parts de sociétés immobilières. Ces lignes reprennent, au prorata des parts, les revenus bruts, les frais et charges, les intérêts d’emprunt et le revenu net qui figurent dans la 2072.

L’associé reporte ensuite le résultat de sa 2044 sur sa déclaration de revenus 2042, dans les cases 4BA à 4BD.

Et pour une SCI à l’impôt sur les sociétés ?

La SCI à l’IS ne dépose pas de 2072. Elle transmet une déclaration de résultat 2065, accompagnée de la liasse fiscale 2033 (régime simplifié) ou 2050 (régime normal). La liasse fiscale rassemble les tableaux comptables de l’exercice, dont le bilan et le compte de résultat, ce qui suppose une comptabilité de SCI à l’IS tenue selon les règles commerciales. Les associés d’une SCI à l’IS n’ont rien à déclarer tant qu’ils ne perçoivent pas de dividendes. En cas de distribution, les montants sont en principe préremplis sur leur déclaration 2042.

Quelle est la date limite de déclaration des revenus fonciers d’une SCI en 2026 ?

La déclaration 2072 d’une SCI à l’IR doit être déposée au plus tard le deuxième jour ouvré qui suit le 1er mai. En 2026, cette date légale tombait le mardi 5 mai. La 2072 se fait obligatoirement en ligne, ce qui donne droit à 15 jours calendaires supplémentaires. La date limite pratique était donc le 20 mai 2026. La même règle s’applique à la déclaration 2065 d’une SCI à l’IS dont l’exercice se clôt le 31 décembre.

En 2026, les associés de SCI domiciliés dans les départements 01 à 19 devaient déclarer leurs revenus au plus tard le 21 mai, soit le lendemain de la date limite de la 2072. Le gérant a donc intérêt à transmettre les quotes-parts dès l’envoi de la déclaration de la SCI. Le calendrier fiscal de la SCI compte aussi d’autres échéances dans l’année, comme la taxe foncière.

Quels revenus déclarer et quelles charges déduire en SCI ?

Les revenus imposables en SCI

Une SCI à l’IR déclare les sommes réellement encaissées du 1er janvier au 31 décembre, quelle que soit la période à laquelle elles se rapportent. Un loyer impayé n’est donc pas imposable tant qu’il n’a pas été encaissé. Les recettes à déclarer dans la 2072 comprennent :

• Les loyers encaissés, y compris les arriérés et les avances ;
• Les recettes accessoires, comme la location d’un emplacement publicitaire sur l’immeuble ;
• Les subventions de l’Agence nationale de l’habitat (Anah) reçues pour des travaux ;
• Les indemnités d’assurance qui compensent une perte de loyers.

Les charges déductibles en SCI

L’article 31 du Code général des impôts fixe la liste des charges déductibles en SCI. Une SCI à l’IR peut retirer de ses loyers uniquement les dépenses payées pendant l’année et liées à la location.

Prenons une SCI qui encaisse 18 000 € de loyers. Elle paie 3 000 € d’intérêts, 1 200 € de taxe foncière et 2 800 € de travaux de peinture. Elle déclare un revenu net de 11 000 €, que ses associés se partagent ensuite selon leurs parts. Le revenu net d’une SCI à l’IR correspond toujours aux loyers encaissés moins les charges déductibles payées la même année.

En cas de déficit foncier

Quand les charges dépassent les loyers, la SCI dégage un déficit foncier, que chaque associé récupère à hauteur de ses parts. La partie du déficit qui ne vient pas des intérêts d’emprunt vient réduire le revenu global de l’associé, dans la limite de 10 700 € par an.

Le plafond d’imputation du déficit foncier passe à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique qui font passer un logement d’une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D. La loi de finances pour 2026 du 19 février 2026 a prolongé ce plafond majoré aux dépenses payées jusqu’au 31 décembre 2027. Le surplus se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes. En contrepartie, le logement doit rester loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit.

Comment faire la déclaration des revenus fonciers de la SCI en ligne ?

La déclaration 2072 d’une SCI à l’IR se transmet uniquement en ligne, depuis l’espace professionnel de la SCI sur impots.gouv.fr. L’espace particulier du gérant ne permet pas de l’envoyer. Voici l’ordre à suivre.

1. Créez l’espace professionnel de la SCI avec son numéro SIREN, si ce n’est pas déjà fait. La création de la SCI sur impots.gouv passe par un code d’activation envoyé par courrier au siège.
2. Adhérez au service « Déclarer résultat » depuis la gestion des services de l’espace professionnel.
3. Rassemblez les quittances, les relevés bancaires, les appels de charges, les factures de travaux, le tableau d’amortissement du prêt et l’avis de taxe foncière de l’année.
4. Ouvrez la rubrique « Déclarer », puis « Revenus SCI non soumises IS », et remplissez la 2072 avec ses annexes A1 et A2.
5. Vérifiez la répartition entre les associés, validez l’envoi avant la date limite et conservez l’accusé de réception.
6. Transmettez à chaque associé de la SCI le détail de sa quote-part, pour qu’il remplisse sa 2044 et reporte le résultat sur sa 2042.

Le gérant de la SCI signe la déclaration 2072 au nom de la société et répond de son contenu devant les associés. Quand la SCI possède plusieurs biens ou compte plusieurs associés, beaucoup de gérants confient cette tâche à un expert-comptable pour SCI.

Une SCI sans revenus fonciers doit-elle faire une déclaration ?

Une SCI sans revenus doit en principe déposer sa 2072 chaque année, même avec des montants à zéro. Une SCI sans revenus locatifs indique ainsi à l’administration que la société existe toujours et que ses associés n’ont rien à déclarer.

Les SCI familiales qui logent gratuitement leurs associés bénéficient d’une dispense. Elles déposent une 2072-S l’année de leur création, puis en sont dispensées tant que trois conditions restent réunies. D’abord, rien ne doit changer dans les informations déjà transmises à l’administration, qu’il s’agisse de la répartition du capital, de la liste des immeubles ou de leurs conditions d’occupation. Ensuite, la société ne doit percevoir aucun revenu, pas même des intérêts bancaires. Enfin, aucune rémunération ne doit être versée aux associés.

Que risquez-vous en cas de retard ou d’erreur de déclaration de vos revenus fonciers en SCI ?

Un dépôt tardif de la 2072 ou une déclaration inexacte expose la SCI et ses associés à plusieurs sanctions prévues par le Code général des impôts.

Pour une SCI à l’IR, les majorations portent sur l’impôt supplémentaire dû par les associés. L’amende prévue par l’article 1729 B du Code général des impôts vise la société, au titre du document manquant ou incomplet. Elle ne se cumule pas avec les majorations pour un même document.

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Samuel Goldstein

Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

Dernière mise à jour le 01/10/2026

Sources de l'article

• Article 8 du Code général des impôts
• Article 31 du Code général des impôts
• Articles 1727 et 1728 du Code général des impôts
• Article 1729 B du Code général des impôts
• Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026