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Déficit foncier en SCI : quelle réduction d’impôt possible ?
Dernière mise à jour le 28/07/2021
En présence d’un déficit foncier en SCI à la clôture de l’exercice social, il est possible de l’imputer sur les revenus personnels des associés. Cette opération a pour conséquence de réduire le montant des revenus de chaque associé, et donc de diminuer les impôts.
L’imputation de ce déficit est toutefois soumise à conditions. Ce mécanisme, qui s’applique uniquement en SCI transparente, c’est-à-dire soumise à l’impôt sur le revenu, ne doit pas être employé de manière abusive.
Comment imputer le déficit foncier en SCI ?
Le déficit foncier permet de diminuer les revenus imposables de l’associé, en vue de réduire le montant de son impôt. L’application du mécanisme du déficit foncier en SCI est toutefois soumise à conditions :
- Conserver le régime fiscal de l’impôt sur le revenu
- Soumettre les revenus fonciers au régime réel d’imposition
- Constater un déficit dans le calcul du résultat fiscal de la SCI
Condition n°1 : être en SCI à l’IR
La première condition pour bénéficier du mécanisme avantageux du déficit foncier est liée au régime fiscal de la SCI : seule une société imposée à l’IR offre la possibilité aux associés de diminuer leurs revenus personnels globaux en vue de réduire le montant de leur impôt. On parle alors de SCI transparente. Il s’agit du mode d’imposition par défaut de la SCI.
Au sein d’une SCI à l’IR, les revenus de la société sont exclusivement imposés au niveau des associés, à leur taux marginal d’imposition, peu importe que les dividendes leur soient distribués ou que l’assemblée générale vote leur mise en réserve.
Dans ces conditions, la fiscalité de la SCI transparente est relativement simple : la société perçoit des revenus (encaissement des loyers, etc.), dont on déduit certaines charges en vue d’obtenir le résultat net.
Selon le montant du résultat fiscal, les conséquences pour les associés sont différentes :
- Le résultat net est positif : le montant total est réparti entre les associés, de manière concrète ou abstraite, à proportion de leur pourcentage dans la société, pour le calcul de l’impôt.
- Le résultat net est négatif : on constate le déficit foncier de la SCI, qui est réparti de la même manière que le résultat positif. Toutefois, au lieu d’augmenter les revenus personnels globaux de l’associé, le déficit foncier permet de réduire l’assiette de l’impôt.
Condition n°2 : soumettre les revenus fonciers au régime réel d’imposition
Deuxième condition pour bénéficier des avantages fiscaux du déficit foncier en SCI, les revenus fonciers doivent relever du régime réel d’imposition.
Lorsque les revenus de la SCI demeurent en-deçà d’un certain seuil, la société peut opter pour le régime microfoncier, qui présente certains avantages fiscaux qui le distingue du régime réel :
- Régime microfoncier : ce régime offre l’avantage de la simplicité. Seules peuvent y prétendre les SCI qui détiennent des logements loués non meublés, et dont les revenus annuels bruts de loyers ne dépassent pas 15 000 € par associé. Au microfoncier, l’associé bénéficie d’un abattement forfaitaire de 30 % sur ses revenus fonciers pour le calcul de son impôt. Il ne peut en aucun cas bénéficier du mécanisme du déficit foncier.
- Régime réel : ce régime s’applique par défaut dès lors que le seuil de 15 000 € de revenus locatifs est dépassé. En-dessous de ce seuil, les associés peuvent décider d’opter pour le régime réel : il convient alors d’effectuer une démarche déclarative auprès de l’administration fiscale. Au régime réel d’imposition des revenus perçus par la SCI, les charges réelles sont déduites des recettes locatives brutes : dès lors que le montant des charges est supérieur au montant des recettes, chaque associé bénéficie du déficit foncier à proportion de ses parts dans la SCI.
Lorsque le montant des charges liées au patrimoine immobilier dépasse 30 %, il peut donc s’avérer avantageux d’opter pour le régime d’imposition au réel.
Condition n°3 : constater un déficit à la clôture de l’exercice fiscal
Dernière condition évidente pour réduire le montant de son IR grâce au mécanisme du déficit foncier en SCI : l’existence d’un déficit.
Mathématiquement, le déficit foncier se définit comme le résultat négatif de la différence entre les revenus générés par les biens immobiliers et les charges liées au patrimoine de la société :
| Déficit = revenus – charges
lorsque les charges sont supérieures au revenus |
Pour calculer le déficit foncier de la SCI, sont notamment considérées comme des charges déductibles les dépenses suivantes :
- Les honoraires des professionnels assurant des services liés à l’exploitation des logements mis en location (syndic, agence immobilière, gardiennage et conciergerie…)
- Les primes d’assurance
- Les charges de copropriété dans un immeuble
- Les taxes foncières
- Les intérêts d’emprunt et l’ensemble des frais annexes liés à la souscription du crédit immobilier
- Les dépenses de travaux d’entretien, d’amélioration et de réparation des biens immobiliers
Comment calculer le déficit foncier en SCI ?
Pour choisir en connaissance de cause d’opter pour une SCI à l’IR et le régime réel d’imposition des revenus fonciers, il est important de connaître les limites de la réduction d’impôt permise par le déficit foncier au bénéfice des associés.
Les règles de calcul du déficit foncier en SCI
Les seuls intérêts d’emprunt, même supérieurs aux recettes locatives brutes, ne permettent en aucun cas de créer un déficit foncier en SCI. Les intérêts d’emprunt s’imputent exclusivement sur les revenus fonciers. Lorsque leur montant est supérieur au montant des revenus, la fraction supérieure ne vient pas diminuer les revenus personnels globaux de l’associé, mais s’impute sur les revenus fonciers à encaisser par la société dans les années à venir, dans la limite de 10 ans.
Les charges déductibles – à l’exception des intérêts d’emprunt – sont prioritairement imputées sur les recettes locatives brutes. Lorsque le montant des charges déductibles s’avère supérieur au montant des revenus fonciers, la SCI a créé un déficit foncier. Ce déficit foncier (qui correspond à la différence entre le montant des recettes et le montant des charges) est imputable sur le revenu global personnel de l’associé, salaire et toutes autres formes de rémunération inclus.
Dans le calcul du déficit foncier en SCI imputé sur les revenus personnels globaux en vue de réduire l’impôt, seule la partie du déficit inférieure à 10 700 € est prise en compte. Lorsque le déficit foncier de la SCI dépasse 10 700 €, la différence est imputable sur les revenus fonciers à encaisser par la société dans les années à venir, dans la limite de 10 ans.
Calcul du déficit foncier en SCI, mode d’emploi
Pour évaluer la réduction d’impôt applicable en cas de déficit foncier réalisé par la SCI et imputable sur les revenus de l’associé, il est important de suivre les étapes suivantes :
- Déterminer le revenu brut total de la SCI pour l’année ;
- Calculer le montant total des charges déductibles ;
- Soustraire le montant des intérêts d’emprunt au revenu brut total de la SCI, dans la limite d’un résultat négatif ;
- Soustraire ensuite le montant des autres charges déductibles ;
- Le résultat représente le montant du déficit foncier de la SCI. Il s’impute sur les revenus globaux des associés à proportion de leur quote-part dans la société, pour réduire le montant de leur impôt.
Exemple de calcul du déficit foncier imputable : cas pratique
Une SCI est créée entre 2 associés, A et B. A détient 40 % du capital et B détient 60 %.
- Les revenus annuels bruts de la SCI s’élèvent à 100 000 € ;
- Les intérêts d’emprunt pour l’année représentent 50 000 € ;
- Les autres charges déductibles s’élèvent à 150 000 € ;
- Le déficit foncier de la SCI est égal à :
| 100 000 – 50 000 – 150 000 = – 100 000 € |
En principe, A et B imputent respectivement 40 % et 60 % du déficit foncier de la SCI pour réduire leur impôt sur le revenu, soit un montant de 40 000 € au bénéfice de A et un montant de 60 000 € au bénéfice de B. En application du plafond annuel de 10 700 €, A et B réduisent le montant total de leurs revenus annuels de 10 700 € chacun pour le calcul de leur IR. La différence pourra être imputée les années suivantes, dans la limite de 10 700 € par an.
FAQ
Comment rendre une SCI déficitaire ?
Une SCI réalise un déficit lorsque les charges générées par la gestion et l'exploitation de son patrimoine immobilier sont supérieures à ses recettes.
Comment déclarer le déficit foncier en SCI ?
Le déficit foncier se déclare de la même manière que le résultat net positif de la SCI. Il convient en effet de reporter le montant correspondant au titre des revenus fonciers, en prenant bien soin de préciser qu'il s'agit d'un montant négatif.
Comment se calcule le déficit foncier ?
Le déficit foncier d'une SCI se calcule de la même manière que son résultat fiscal : il convient donc de soustraire les charges des revenus de la SCI. La société réalise un déficit lorsque le montant des charges est supérieur aux revenus de la société.
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Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 28/07/2021
Rédigé par
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
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et dans l’exemple suivant? A détient 40 % du capital et B détient 60 %. : Les revenus annuels bruts de la SCI s’élèvent à 10 000 €. Les intérêts d’emprunt pour l’année représentent 50 000 €. Les autres charges déductibles s’élèvent à 150 000 €. Déficit intérêt SCI = 10 000 € – 50 000 € = -40 000 € avec – 16 000 € pour A et -24 000 € pour B à répercuter sur le revenus bruts futurs de la SCI, dans la limite de 10 ans Déficit foncier SCI = 10 000 € – 10 000… Lire la suite »
Dans votre exemple, si A et B sont mariés et ont une imposition commune, peuvent-ils déduire 2 fois 10700€ de leur revenu imposable ou une seule fois ?
Bonjour,
Dans le cas d’une SCI à l’IS, quel serait, selon-vou,s le meilleur régime fiscale dans une configuration d’appartement loué meublé pour une colocation (L’achat va être finalisé ces prochaines semaines, les travaux sont estimés à 50K€ et les statuts de la SCI pas encore créés.
Merci pour votre conseil.
Bonjour, Il convient d’analyser avec soin vos objectifs pour la société pour déterminer le meilleur régime fiscal. Dans le cas de la mise en location d’un logement meublé, il est intéressant d’étudier le statut de location meublée non professionnelle (LMNP) qui présente certains avantages fiscaux pour la SCI sous certaines conditions. L’article suivant en expose les détails : https://www.legalplace.fr/guides/sci-lmnp/ Quel que soit votre choix (SCI à l’IS ou à l’IR), il vous est possible dans tous les cas de changer de mode d’imposition en cours de vie sociale si vous constatez que celui-ci ne convient pas au fonctionnement de votre… Lire la suite »
Bonjour
question simple. J’ai une SCI familiale non soumise à l’impôt sur L’IS dont le revenu net est positif (786€).
Pouvez-vous me confirmer qu’il faut que je déclare ( en fonction de la quote part calculée de la 2072) le revenu sur la 2042 ligne 4BA pour chaque associé?
Le raisonnement s’applique-t-il aussi de la même manière sur la ligne 4BB de la 2042 en cas de déficit
D’avance merci
Bonjour,
Chaque associé de la SCI devant reporter la part du résultat fiscal correspondant à sa participation au capital social sur sa déclaration de revenus personnelle (déclaration n°2042) au titre des revenus fonciers, il convient en effet de faire figurer ce montant sur la ligne 4BA de la déclaration de chaque associé, et sur la ligne 4BB en cas de déficit foncier.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace
Boonjour
j’ai une sci familiale. Chaque mois nous versons des fonds en plus des loyers pour couvrir les prêts . Comment le répercuter sur mon bilan ? Quels comptes doivent créditer et débiter ?
Bonjour,
Je vous invite à vous renseigner auprès d’un expert-comptable afin qu’il puisse traiter ces questions et vous apporter une réponse adaptée à votre situation.
En espérant avoir pu vous aider,
L’équipe Legalplace
bonjour. dans le cas d’une SCI à l’IR , et dont le bien a été financé par un credit-bail ,peut on imputer le deficit foncier de la SCI sur son BNC ? merci..
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat, qui saura vous renseigner.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Bonjour, je suis cogérante d’une sci dans laquelle nous sommes deux associés. Cette sci est en sommeil et est toujours déficitaire est-ce que je peux toujours déclarer ce déficit.
Je vous remercie
Bonjour,
En règle générale, le déficit foncier d’une SCI se déclare. A ce titre, il se déclare de la même manière que le résultat net positif.
Dans ce cas, il suffit seulement d’indiquer que le résultat est négatif.
En espérant avoir su répondre vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
Sur une maison secondaire, est il possible de calculer un déficit foncier sans revenus locatifs mais uniquement des travaux ?
Est ce alors possible d’en défiscaliser le montant ?
Bonjour,
Une SCI Familiale à l’IR de 2001 (capital 115000 €) voit son Gérant démissionner et céder ses parts (69×1000€) gratuitement à son frère qui deviendra le Gérant.
Cette SCI est déficitaire. Quels sont les impôts à prévoir ? Y aura-t-il des frais pour la transmission des parts ?
Merci pour vos conseils
Dans le cadre d une SCI familiale sans location et sans revenus locatifs, pourrait on sous le régime de l IR, déclarer les charges dans un deficit foncier et les déduire de l assiette d imposition de l IR , où ne figure aucun revenu foncier ?
Bonjour, lorsque l’on remet de l’argent sur le compte de sa sci peut on le compter en déficit foncier et si oui comment le déclarer Remerciements