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Déficit foncier en SCI : quelle réduction d’impôt possible ?

Déficit foncier en SCI : quelle réduction d’impôt possible ?

Quelle réduction d’impôt possible en imputant un déficit foncier en SCI ? Comment imputer un déficit foncier en SCI et quels sont les avantages de ce mécanisme ? Est-il intéressant de créer une SCI pour profiter de cela ?

La SCI permet de détenir à plusieurs un patrimoine immobilier. Lorsque les associés décident de mettre un ou plusieurs biens en location, la SCI génère un revenu par l’encaissement des loyers. Les revenus des loyers sont répartis entre les propriétaires à proportion de leurs parts sociales. En SCI transparente, la part de chaque associé est intégrée dans l’assiette de son impôt et imposée au titre de ses revenus fonciers, que les bénéfices soient ou non distribués.

Au régime réel, et à condition que l’immeuble coûte plus qu’il ne rapporte, le contribuable bénéficie du mécanisme d’imputation du déficit foncier sur son revenu global : il déduit une partie du déficit foncier en vue de réduire le montant de son IR.

Les conditions pour bénéficier du mécanisme du déficit foncier en SCI

Le déficit foncier permet de diminuer les revenus imposables de l’associé, en vue de réduire le montant de son impôt. L’application du mécanisme du déficit foncier en SCI est soumise à conditions. A l’inverse, il est tout à fait possible de réaliser une plus-value grâce à la SCI.

Le déficit foncier en SCI à l’IR

La première condition pour bénéficier du mécanisme avantageux du déficit foncier est liée au régime fiscal de la SCI : seule la société civile immobilière imposée à l’IR – SCI transparente – offre la possibilité aux associés de diminuer leurs revenus personnels globaux en vue de réduire le montant de leur impôt. La SCI à l’IS relève d’un régime fiscal distinct, qui implique notamment une imposition à double niveau.

A noter : à défaut d’option à l’impôt sur les sociétés, la société civile est soumise au régime de l’impôt sur le revenu. Attention, l’option à l’IS est irrévocable.

Imposée à l’IR, la SCI est transparente : les revenus locatifs, le cas échéant, sont exclusivement imposés au niveau des associés, à leur taux marginal d’imposition, peu importe que les dividendes leur soient distribués ou que l’assemblée générale vote leur mise en réserve. Dans ces conditions, la fiscalité de la SCI transparente est relativement simple :

  • La société encaisse des loyers ;
  • Les charges sont déduites des recettes locatives pour obtenir le résultat net ;
  • Lorsque le résultat net est positif, le montant total est réparti entre les associés, de manière concrète ou abstraite, à proportion de leur pourcentage dans la société, pour le calcul de l’impôt ;
  • Lorsque le résultat net est négatif, on parle de déficit foncier de la SCI. Le déficit foncier de la SCI est réparti de la même manière que le résultat positif à cet avantage près : au lieu d’augmenter les revenus personnels globaux de l’associé, le déficit foncier permet de réduire l’assiette de l’impôt.

Les revenus fonciers au régime réel d’imposition

Deuxième condition pour bénéficier des avantages fiscaux du déficit foncier en SCI, les revenus fonciers doivent relever du régime réel d’imposition.
Pour bien comprendre, zoom sur la différence entre régime réel et régime microfoncier :

  • Le régime microfoncier offre l’avantage de la simplicité. Seules peuvent y prétendre les sociétés civiles immobilières qui détiennent des logements loués non meublés, et dont les revenus annuels bruts de loyers ne dépassent pas 15 000 € par associé. Au microfoncier, l’associé bénéficie d’un abattement forfaitaire de 30 % sur ses revenus fonciers pour le calcul de son impôt. Il ne peut en aucun cas bénéficier du mécanisme du déficit foncier ;
  • Le régime réel s’applique par défaut dès lors que le seuil de 15 000 € de revenus locatifs est dépassé. En-dessous, les associés peuvent décider d’opter pour le régime réel : cette décision nécessite une démarche déclarative auprès de l’administration fiscale. Au régime réel d’imposition des revenus perçus par la SCI, les charges réelles sont déduites des recettes locatives brutes : dès lors que le montant des charges est supérieur au montant des recettes, chaque associé bénéficie du déficit foncier à proportion de ses parts dans la SCI.
A noter : lorsque le montant des charges liées au patrimoine immobilier dépasse 30 %, il peut donc s’avérer avantageux d’opter pour le régime d’imposition au réel.
Attention : l’option au régime réel s’applique pour une durée minimum de 3 ans. Dans ce contexte, il est important de réaliser une étude sur le moyen terme. Par exemple : la réalisation de travaux de rénovation coûteux peut amener les associés à privilégier l’imposition au réel alors que les charges réelles comptabilisées les 2 années suivantes seront largement inférieures à 30 % des revenus locatifs ; dans un objectif d’optimisation fiscale, le gérant a tout intérêt à établir un budget prévisionnel pour comparer les avantages du régime réel et de l’abattement forfaitaire de 30 % en microfoncier.

Déficit foncier : les charges déductibles

Dernière condition évidente pour réduire le montant de son IR grâce au mécanisme du déficit foncier en SCI : l’existence d’un déficit. Mathématiquement, le déficit foncier est le résultat négatif de la différence entre les revenus générés par les biens immobiliers et les charges liées au patrimoine de la société. Pour calculer le déficit foncier de la SCI, sont notamment considérées comme des charges déductibles les dépenses suivantes :

  • Les honoraires des professionnels assurant des services liés à l’exploitation des logements mis en location – syndic, agence immobilière, gardiennage et conciergerie…
  • Les primes d’assurance ;
  • Les charges de copropriété dans un immeuble ;
  • Les taxes foncières ;
  • Les intérêts d’emprunt et l’ensemble des frais annexes liés à la souscription du crédit immobilier ;
  • Les dépenses de travaux d’entretien, d’amélioration et de réparation des biens immobiliers.
Attention : les travaux réalisés en vue d’agrandir un bien immobilier ne rentrent pas dans le cadre des charges déductibles permettant de créer un déficit foncier au profit des associés de SCI. Les travaux de construction et de reconstruction, de même, sont exclus du calcul des charges déductibles.

Imputation du déficit foncier en SCI transparente : règles applicables et exemple de calcul

Pour choisir en connaissance de cause d’opter pour une SCI à l’IR et le régime réel d’imposition des revenus fonciers, il est important de connaître les limites de la réduction d’impôt permise par le déficit foncier au bénéfice des associés.

Les règles de calcul du déficit foncier en SCI

  • Les seuls intérêts d’emprunt, même supérieurs aux recettes locatives brutes, ne permettent en aucun cas de créer un déficit foncier en SCI. Les intérêts d’emprunt s’imputent exclusivement sur les revenus fonciers. Lorsque leur montant est supérieur au montant des revenus, la fraction supérieure ne vient pas diminuer les revenus personnels globaux de l’associé, mais s’impute sur les revenus fonciers à encaisser par la société dans les années à venir, dans la limite de 10 ans.
  • Les charges déductibles – à l’exception des intérêts d’emprunt – sont prioritairement imputées sur les recettes locatives brutes. Lorsque le montant des charges déductibles s’avère supérieur au montant des revenus fonciers, la SCI a créé un déficit foncier. Ce déficit foncier – différence entre le montant des recettes et le montant des charges – est imputable sur le revenu global personnel de l’associé, salaire et toutes autres formes de rémunération inclus.
  • Dans le calcul du déficit foncier en SCI imputé sur les revenus personnels globaux en vue de réduire l’impôt, seule la partie du déficit inférieure à 10 700 € est prise en compte. Lorsque le déficit foncier de la SCI dépasse 10 700 €, la différence est imputable sur les revenus fonciers à encaisser par la société dans les années à venir, dans la limite de 10 ans.

Calcul du déficit foncier en SCI, mode d’emploi

Pour évaluer la réduction d’impôt applicable en cas de déficit foncier réalisé par la SCI et imputable sur les revenus de l’associé, il est important de suivre les étapes suivantes :

  1. Déterminer le revenu brut total de la SCI pour l’année ;
  2. Calculer le montant total des charges déductibles ;
  3. Soustraire le montant des intérêts d’emprunt au revenu brut total de la SCI, dans la limite d’un résultat négatif ;
  4. Soustraire ensuite le montant des autres charges déductibles ;
  5. Le résultat représente le montant du déficit foncier de la SCI. Il s’impute sur les revenus globaux des associés à proportion de leur quote-part dans la société, pour réduire le montant de leur impôt.

Exemple de calcul du déficit foncier imputable : cas pratique

Une SCI est créée entre 2 associés, A et B. A détient 40 % du capital et B détient 60 %.

  • Les revenus annuels bruts de la SCI s’élèvent à 100 000 € ;
  • Les intérêts d’emprunt pour l’année représentent 50 000 € ;
  • Les autres charges déductibles s’élèvent à 150 000 € ;
  • Le déficit foncier de la SCI est égal à :
100 000 – 50 000 – 150 000 = – 100 000 €

En principe, A et B imputent respectivement 40 % et 60 % du déficit foncier de la SCI pour réduire leur impôt sur le revenu, soit un montant de 40 000 € au bénéfice de A et un montant de 60 000 € au bénéfice de B. En application du plafond annuel de 10 700 €, A et B réduisent le montant total de leurs revenus annuels de 10 700 € chacun pour le calcul de leur IR. La différence pourra être imputée les années suivantes, dans la limite de 10 700 € par an.

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Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

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Marius Indre
Invité
Marius Indre

et dans l’exemple suivant? A détient 40 % du capital et B détient 60 %. : Les revenus annuels bruts de la SCI s’élèvent à 10 000 €. Les intérêts d’emprunt pour l’année représentent 50 000 €. Les autres charges déductibles s’élèvent à 150 000 €. Déficit intérêt SCI = 10 000 € – 50 000 € = -40 000 € avec – 16 000 € pour A et -24 000 € pour B à répercuter sur le revenus bruts futurs de la SCI, dans la limite de 10 ans Déficit foncier SCI = 10 000 € – 10 000… Lire la suite »

Isabelle LAINE
Invité
Isabelle LAINE

Dans votre exemple, si A et B sont mariés et ont une imposition commune, peuvent-ils déduire 2 fois 10700€ de leur revenu imposable ou une seule fois ?

Gascon Dominique
Invité
Gascon Dominique

A et B réduisent le montant total de leurs revenus annuels de 10 700 € chacun pour le calcul de leur IR. La différence pourra être imputée les années suivantes, dans la limite de 10 700 € par an.
Je pensais que le surplus de déficit s’imputais sur les revenus fonciers futurs et non sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par jusqu’à extinction du déficit ???