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Plus-value en SCI : calcul et imposition

Plus-value en SCI : calcul et imposition

Plus-value en SCI : le point sur les modalités d’imposition. Le choix du régime est particulièrement important dans le cadre de la comptabilité de la SCI. Céder les parts d’une société civile immobilière (ou SCI) nécessite de payer un impôt sur les plus-values immobilières. Cet impôt est proportionnel au montant de la plus-value, laquelle bénéficie d’un abattement sur la durée de détention.

En effet, on crée généralement une société civile immobilière pour détenir des biens immobiliers. Lorsqu’elle procède à la vente d’un immeuble, et que le prix de vente est supérieur à son prix d’achat, elle est réputée avoir réalisé une plus-value immobilière : à moins de bénéficier d’exonérations telles que prévues par la loi, la différence de prix issue du produit de la vente est imposable.

Selon le régime fiscal  de la SCI qui peut être le régime micro-foncier auquel la société est assujettie, le mode de calcul et le montant de l’impôt diffère.

Plus-value SCI transparente : régime de l’impôt sur le revenu

A moins d’avoir opté pour une fiscalité SCI à l’IS, on dit que la SCI est transparente : les associés sont imposés sur le revenu pour la part des bénéfices correspondant à leur pourcentage dans la SCI. En cas de cession d’immeuble ou dans l’hypothèse d’une cession de parts de SCI, les associés, de même, sont imposés à titre personnel. 

SCI à l’IR : calcul de la plus-value immobilière

La cession de biens immobiliers par la société, au même titre que la cession de parts sociales par un associé, donne lieu à une plus-value lorsque le prix de vente est supérieur au prix d’achat. Il y aura un cas particulier pour les SCI construction-vente.

  • Le prix d’acquisition est égal au prix payé au moment de l’achat du bien immobilier par la SCI, majoré des frais d’acquisition et des dépenses de travaux, sous conditions ;
  1. Les frais d’acquisition incluent les honoraires de l’agence immobilière, le cas échéant, ainsi que les frais de notaire. Ils peuvent être comptabilisés au choix au réel ou au forfait pour un montant égal à 7,5 % du prix d’acquisition.
  2. Les dépenses de travaux concernent les travaux de construction, de rénovation, d’agrandissement et d’amélioration. Attention : seules font l’objet d’une majoration du prix d’achat les dépenses de travaux qui n’ont pas été déduites des revenus locatifs au moment du paiement de l’impôt sur le revenu. Les associés de SCI doivent produire des justificatifs à l’appui ou, pour un bien immobilier détenu depuis plus de 5 ans, opter pour un forfait de 15 % du prix d’acquisition.
A noter : lorsque le bien a été reçu par la SCI par donation ou par succession, le prix d’achat est égal au montant sur la base duquel sont calculés les droits de mutation ou les droits de succession. Lorsque le bien a été apporté par les associés, le prix d’achat est égal à la valeur de l’immeuble au moment de l’apport.
  • Le prix de vente s’entend net vendeur, minoré des frais d’agence et du coût des diagnostics immobiliers ;

Le montant de la plus-value en SCI est égal à la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition

Exemple :
A détient 20 % des parts sociales de la société civile immobilière, B en détient 80 %. La SCI achète un immeuble pour un montant de 100 000 €. La société réalise des travaux d’amélioration pour un montant de 20 000 € et ne le déduit pas de ses revenus locatifs. 5 ans plus tard, la SCI vend l’immeuble au prix de 150 000 €, hors frais d’agence. Le montant de la plus-value est égal à : 150 000 – (100 000 + (100 000 x 7,5 %) + 20 000) = 22 500 €. Les associés sont imposés sur cette plus-value de la SCI à proportion de leurs parts respectives dans la société : A est imposé sur 22 500 x 20 % = 4 500 €, B est imposé sur 22 500 x 80 % = 18 000 €.

Exonérations de plus-value SCI

Sous conditions, la plus-value en SCI est exonérée d’impôt :

  • Lorsque le logement est mis à disposition d’un associé de la SCI à titre gratuit, et qu’il l’occupe à titre de résidence principale, l’associé en question bénéficie d’une exonération d’impôt sur la plus-value immobilière en cas de vente de l’immeuble.
  • Lorsqu’un associé n’a pas été propriétaire de sa résidence principale les 4 années précédant la cession, qu’il vend un bien immobilier pour la 1ère fois – par l’intermédiaire de la SCI – et qu’il remploie le prix de vente pour acheter sa résidence principale dans un délai de 24 mois, il est exonéré d’impôt sur la plus-value lors de la vente de l’immeuble.
  • Les associés bénéficient d’une exonération de plus-value lorsque le prix de vente du bien immobilier est inférieur à 15 000 €.
  • La SCI n’est pas assujettie à l’impôt sur la plus-value immobilière lorsque le bien est vendu pour réaliser des logements sociaux.

A partir de la 6ème année de détention de l’immeuble, les associés peuvent en outre bénéficier d’abattements dont le montant augmente avec la durée de détention du bien immobilier cédé.

A noter : un abattement exceptionnel de 70 % s’applique, sous conditions, en zone tendue.

La plus-value est exonérée d’impôt à compter de la 22ème année, et exonérée de prélèvements sociaux à compter de la 30ème année.

Attention : la durée de détention pour le calcul de l’abattement sur la plus-value en SCI s’apprécie eu égard à l’associé. La durée de détention est calculée à partir de l’entrée de l’associé dans la SCI.

Exemple :

  • Une SCI détient un immeuble depuis plus de 30 ans. Un associé rentre dans la SCI et vend ses parts 1 an après : il ne bénéficie pas de l’exonération d’impôt en cas de plus-value.
  • Une SCI créée 30 ans auparavant acquiert un immeuble. Un associé fondateur vend ses parts sociales 1 an après la nouvelle acquisition : il bénéficie d’une exonération d’impôt sur la plus-value réalisée.

Montant de l’imposition des plus-values en SCI soumise à l’IR

En SCI transparente, le montant de la plus-value, diminué des abattements, est imposé à l’impôt sur le revenu à hauteur de 19 % et soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.
A noter : lorsque le montant de la plus-value SCI est supérieur à 50 000 € après abattements, une taxe supplémentaire s’applique.

Plus-value SCI à l’IS : une imposition plus lourde

Les associés qui ont opté pour une SCI à IS assujettissent la société civile immobilière à l’impôt sur les plus-values professionnelles.
A noter : la SCI ne peut exercer d’activité commerciale par nature. Si tel est le cas, elle doit obligatoirement être soumise à l’IS.

L’impôt sur les plus-values professionnelles en SCI à l’IS est largement supérieur à l’impôt sur les plus-values immobilières en SCI à l’IR :

  • Le montant de la plus-value SCI à l’IS est égal à la différence entre le prix de vente du bien immobilier et sa valeur comptable nette au moment de la cession : les amortissements réalisés sont déduits du prix d’acquisition. Dans ces conditions, le montant de la plus-value pour le calcul de l’impôt est plus élevé – lorsque l’immeuble est intégralement amorti, le prix d’acquisition est considéré comme nul et augmente d’autant plus le montant de la plus-value, alors égal au prix de vente !
  • En SCI à l’IS, les plus-values réalisées lors de la vente de biens immobiliers sont exclues du champ d’application des abattements pour la durée de détention.
  • Le montant de la plus-value SCI à l’IS est compté dans les bénéfices de la société civile immobilière, et taxé à 15 % pour un résultat net inférieur à 38 120 €, 33,3 % pour la part du résultat supérieure.
  • L’associé qui perçoit des dividendes suite à la cession d’un bien immobilier par la SCI augmente l’assiette de calcul de son impôt sur le revenu.

En résumé sur la plus-value immobilière en SCI à l’impôt sur les sociétés : le montant de la plus-value est supérieur, et la plus-value est imposée 2 fois, sans bénéficier d’abattement.

Ce régime défavorable des plus-values doit inciter les associés de SCI à prendre leur décision d’opter pour l’IS en connaissance de cause

Attention : le choix de l’imposition à l’IS est irrévocable.

L’option à l’impôt sur les sociétés au détriment de la SCI à l’impôt sur le revenu peut néanmoins représenter une solution avantageuse lorsque les associés prévoient de conserver leur patrimoine immobilier pour le transmettre – notamment en SCI familiale. Il est tout à fait possible de réaliser un emprunt dans le cas d’un investissement dans une SCI.

A noter : Le démembrement d’une SCI peut représenter, dans certains cas, une bonne solution pour profiter des avantages de l’IS et de l’IR.

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Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

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Julien
Julien
mai 23, 2019 8:02

Bonjour, avez vous le texte de loi qui confirme cette phrase. Les
deux experts comptables que je côtoie ne sont pas d’accord et je
n’arrive pas à mettre la main sur la réponse officielle  » Une SCI créée
30 ans auparavant acquiert un immeuble. Un associé

fondateur vend ses parts sociales 1 an après la nouvelle acquisition :

il bénéficie d’une exonération d’impôt sur la plus-value réalisée »

Cordialement

Julien

LegalPlace SAS
LegalPlace SAS
mai 27, 2019 9:57
Reply to  Julien

Bonjour, Si la SCI en question est soumise à l’impôt sur le revenu, la cession de parts sociales peut effectivement bénéficier de l’exonération de plus-value pour durée de détention, quelle que soit la date à laquelle la société acquiert l’immeuble. Cette information figure sur le site de la direction générale des Finances publiques : https://www.impots.gouv.fr/portail/particulier/questions/je-cede-les-parts-que-je-possede-dans-une-societe-civile-immobiliere-sci Vous pourrez noter que parmi les deux exonérations dont peut bénéficier la cession, l’une d’elles est « l’exonération tenant à la durée de détention des parts par l’associé ». Toutefois, ce régime de faveur n’est pas applicable lorsque la SCI est soumise à l’IS. Nous espérons avoir… Lire la suite »

Charles
Charles
août 28, 2019 10:52

Le montant de la plus-value estíl calcule de la meme maniere pour les SCPI? Si j’achete des parts SCPI a credit, comment sera calcule la plus value en cas de SCI IS?

theo alagama
theo alagama
octobre 30, 2019 8:50
Reply to  Charles

bonjour charles si vous avez la réponce ca m intéresse

Deves
Deves
avril 12, 2020 10:50

Bonjour j ai une sci à Is j ai construit deux maisons en 2015 et un des locataires veut m acheter les deux maison combien je vais devoir à l état ils se base sur quoi pour leur calcul sur les factures ou autres Merci de votre réponse

claudel
claudel
avril 14, 2020 9:36

bonjour
nous voulons vendre toutes les parts de la sci a l’ is comment calculent on la plus value et les frais
vente 1 000 000€
dette compte associé 255 000€ credit banque 310 000 €
merci

LANCIER Dominique
LANCIER Dominique
avril 17, 2020 12:06

Bonjour, nous avons créé une SCI 50/50 des parts avec ma compagne. Nous avons fait construire en 2006 une maison qui nous sert de résidence principale à titre gratuit. Elle nous est revenue à 200000€. Nous voulons la vendre aujourd’hui, au prix du marché elle est estimée à 300000€. Est-ce que nous allons être assujettis à la plus value immobilière?

RENARD
RENARD
juillet 8, 2020 6:18

BONJOUR
une sci à L’IR a un capital de 1000 € sur 100 parts soit 10 € la part .
les associés apportent 455 000 € hors frais pour l’acquisition de l’immeuble .
j’ai 7 parts donc 70 € de capital .
apport POUR MOI de 20450 € en cash .Le reste va dans le compte couranT j’imagine ?
je revends a un associé 24 000 € dans 5 ans .
comment se calcul la + value ?

MERCI DE VOTRE REPONSE

BIEN CORDIALEMENT

Lina Dinari
Administrateur
Lina Dinari
juillet 10, 2020 2:57
Reply to  RENARD

Bonjour,
Si vous cédez vos parts sociales et réalisez une plus-value sur cette vente, il convient de calculer le montant de l’impôt dû en appliquant le régime des plus-values des particuliers. En cas de vente au bout de 5 ans, vous ne pouvez toutefois pas bénéficier de l’abattement pour durée de détention de 6% du montant de la plus-value.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace

damien
damien
juillet 30, 2020 5:00

Bonjour!
Le point d’exoneration « Lorsque le logement est mis à disposition d’un associé de la SCI à titre gratuit, et qu’il l’occupe à titre de résidence principale, l’associé en question bénéficie d’une exonération d’impôt sur la plus-value immobilière en cas de vente de l’immeuble. » est-il valable lorsque que la SCI est a l’IS et non a l’IR?
Merci

ISABELLE BOSSEE
juillet 31, 2020 1:11

Propriétaires d’une SCI à l’IS, nous souhaitons vendre nos biens actuels dont nous sommes aussi locataires et amortis depuis 13 ans pour acheter un nouveau bien pour résidence principale. Ce bien peut-il rentrer dans la SCI à l’IS et jouer sur le montant de la plus-value? MERCI*

Giannesini
Giannesini
août 18, 2020 10:44

Bonsoir, nous avons acheté notre maison avec un grand terrain en sci à IR avec notre fille.
Les parts sont réparties 30 pour chacun de nous et 40 pour notre fille.
Finalement une partie de ce terrain est constructible et nous avons détaché une parcelle pour la vendre. Le prix du terrain n’était pas spécifié sur l’acte d’achat de notre maison et le prix de vente de la parcelle détachée est de 26000 €. Pouvez vous me dire comment sera calculé la plue value.
D’avance merci.

Lina Dinari
Administrateur
Lina Dinari
août 26, 2020 3:24
Reply to  Giannesini

Bonjour,
Au vu de la spécificité de votre situation, il convient de vous rapprocher du notaire chargé de la vente afin de déterminer le mode d’évaluation du prix de la parcelle de terrain au moment où vous l’avez acquis.
Nous vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace