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Plus-value en SCI : calcul et imposition

Dernière mise à jour le 03/08/2022

Une Société Civile Immobilière (SCI) réalise une plus-value lorsqu’elle vend un bien ou qu’elle cède des parts à un prix plus élevé que son prix d’acquisition.

Dans ce cas, la plus-value est soumise à l’impôt. Toutefois, le régime fiscal applicable dépend du mode d’imposition de la société.

Qu’est-ce qu’une plus-value de SCI ?

Une SCI peut réaliser plusieurs plus-values au cours de sa vie sociale. En effet, ces dernières peuvent survenir à 2 occasions :

  • Lors de la vente d’un bien ;
  • Lors de la cession de parts sociales de la société.

Dans le cadre de la vente d’un bien, la SCI réalise une plus-value dès lors qu’elle vend ce bien à un prix supérieur au prix d’acquisition.

Par ailleurs, dans le cadre d’une cession de parts sociales, la plus-value correspond à la différence entre la valeur des parts sociales à l’acquisition et le prix de cession.

La plus-value correspond donc à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat.

En principe, les plus-values réalisées par une SCI sont imposables. Selon que la société soit imposée au titre de l’impôt sur le revenu ou de l’impôt sur les sociétés, le régime applicable sera différent.

Comment calculer le montant de la plus-value d’une SCI ?

La plus-value d’une SCI correspond à la situation dans laquelle la société vend ou cède à un prix supérieur au prix d’acquisition. Néanmoins, les conditions de calcul du montant des plus-values en SCI diffèrent selon le mode d’imposition.

La SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR)

L’impôt sur le revenu est le régime d’imposition appliqué par défaut pour les SCI. Il s’agit d’une imposition applicable aux particuliers.

Les plus-values réalisées en SCI à l’IR sont imposées sous la fiscalité des plus-values immobilières.

La détermination du prix de vente

L’acte de vente du bien ou l’acte de cession mentionnent le prix de vente décidé par la SCI.

Cependant, la SCI peut avoir à déduire certaines charges de ce prix de vente, telles que :

  • La commission de vente ;
  • Les certifications et les diagnostics techniques obligatoires ;
  • Les indemnités d’éviction versées au locataire sortant ;
  • Les frais de mainlevée d’hypothèque ;
  • Les honoraires d’architecte ;
  • La TVA.

La détermination du prix d’acquisition

Le prix d’acquisition est le prix auquel la SCI a acquis le bien ou les parts sociales cédées. Ce montant a été versé soit par la SCI, soit par l’associé cédant.

La détermination du prix réel d’acquisition doit prendre en compte les frais annexes. Dans ce cas, le cédant peut :

  • Apporter les justifications des frais qu’il a réellement déboursé à l’achat ;
  • Appliquer une majoration forfaitaire de 7,5% du prix d’acquisition.

Le prix d’acquisition peut également prendre en compte le montant des travaux de construction, de reconstruction, d’agrandissement et d’amélioration sur des biens immeubles bâtis.

Attention : la réalisation de ces travaux se justifie par des factures ou par d’autres documents ayant une valeur similaire.

Toutefois, les travaux réalisés doivent respecter les règles suivantes :

  • Leur montant ne doit pas avoir déjà été pris en compte pour le calcul de l’impôt sur le revenu ;
  • Ces travaux ne sont pas assimilables à des dépenses locatives et doivent porter sur la structure du bien ;
  • Ils doivent avoir été réalisés après l’acquisition du bien ou à son achèvement ;
  • Avoir été réalisés par une entreprise tierce et non par le cédant lui-même.

Lorsque le bien est cédé plus de 5 ans après l’achat et en l’absence de justificatifs probants, le cédant peut faire appliquer une majoration forfaitaire de 15% du prix d’acquisition.

La SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (IS)

La SCI à l’IS réalise des plus-values qualifiées de plus-values professionnelles. La fiscalité applicable est alors la même que pour les autres bénéfices générés par la société.

L’imposition de la SCI à l’IS est une option.

Les associés peuvent décider de soumettre la société à l’IS dès la création de la société ou au cours de sa vie sociale.

Attention : le passage à l’IS est définitif. Il n’est pas possible de revenir à l’IR à l’issue de ce changement.

Pour les SCI à l’IS, le montant de la plus-value est le résultat de la soustraction de la valeur nette comptable du bien au prix de cession versé par l’acquéreur.

La valeur nette comptable correspond à la valeur d’origine ainsi qu’aux amortissements.

Les amortissements d’un bien en SCI font nécessairement diminuer sa valeur d’origine.

S’agissant des cessions de parts sociales, leurs plus-values sont associées au régime des valeurs mobilières.

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Quelle imposition pour les plus-values d’une SCI ?

Le taux d’imposition applicable aux plus-values de SCI dépend du régime fiscal de la société. Ainsi, pour un même montant de plus-value, une SCI imposée à l’IR ne va pas payer les mêmes impôts qu’une SCI à l’IS.

Par ailleurs, la SCI à l’IR bénéficie d’exonérations et d’abattements dont la SCI à l’IS ne peut profiter.

La SCI à l’IR

Pour les SCI à l’IR, la plus-value est imposable au nom de chacun des associés. Ainsi, chacun est imposé comme s’il était propriétaire direct du bien et à hauteur de sa quote-part du capital dans la société.

On obtient le montant de l’impôt après déduction des abattements.

En effet, la SCI peut bénéficier d’abattements progressifs en fonction de la durée de détention. À partir de :

  • 6 ans : abattement de 6% pour l’impôt sur le revenu et 1,65% pour les prélèvements sociaux ;
  • 22 ans : exonération d’impôt sur le revenu pour les plus-values et abattement de 1,60% pour les prélèvements sociaux ;
  • 30 ans : exonération de prélèvements sociaux.
À noter : La durée de détention est calculée à partir de la date d’entrée de l’associé dans la société.

Après abattements, l’administration fiscale applique l’impôt sur le revenu sur le montant imposable des plus-values. Elle applique un taux de 19%, auquel s’ajoutent des prélèvements sociaux de 17,2%.

Par ailleurs, lorsque les plus-values sont supérieures à 50 000€, l’administration applique une taxe supplémentaire avec un taux progressif compris entre 2 et 6% en fonction du montant de la plus-value.

La SCI à l’IS

Le régime des plus-values professionnelles à l’IS ne permet pas à la SCI de bénéficier d’exonérations ou d’abattements.

Dès lors, une fois le montant de la plus-value déterminé, ce dernier est imposé au même titre que les bénéfices ordinaires de la société.

L’administration applique donc le taux fixe de l’impôt sur les sociétés. Ce taux s’élève à 25%.

Quels sont les cas d’exonération de la plus-value en SCI ?

Dans certaines situations particulières, la SCI bénéficie d’une exonération d’imposition sur les plus-values réalisées. Ces situations sont les suivantes :

  • Le prix de vente du bien est inférieur à 15 000€ ;
  • La cession se fait au profit d’un organisme en charge de logements sociaux ou à une collectivité territoriale ayant pour objectif de le céder le bien à un tel organisme ;
  • L’un des associés occupe le bien à titre gratuit et au titre de sa résidence principale ;
  • Il s’agit de la première cession d’un bien autre que la résidence principale lorsque l’associé concerné n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des 4 dernières années ;
  • La cession est réalisée dans le cadre d’opérations de remembrements urbains ou ruraux.

FAQ

Comment ne pas payer de plus-value sur une SCI ?

L'exonération de l'imposition des plus-values en SCI ne concerne que la vente de biens et ne s'applique que pour les SCI à l'IR. Pour en bénéficier, il faut simplement entrer dans le champ d'application de l'un des cas d'exonération existants.

Quel est le taux d'imposition des plus-values d'une SCI à l'IR ?

Après abattements, l'administration applique un taux d'imposition de 19%. À cela s'ajoutent des prélèvements sociaux au taux de 17,2%. Pour finir, la SCI peut voir s'appliquer une taxe supplémentaire lorsque les plus-values sont supérieures à 50 000€. Cette taxe s'applique alors à un taux compris entre 2 et 6%.

Quel est le taux d'imposition des plus-values réalisées en SCI à l'IS ?

Les SCI à l'IS ne bénéficient ni d'exonération, ni d'abattement. Le taux d'imposition applicable à leurs plus-values est de 25%.

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Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

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Julien
Julien
mai 23, 2019 8:02

Bonjour, avez vous le texte de loi qui confirme cette phrase. Les
deux experts comptables que je côtoie ne sont pas d’accord et je
n’arrive pas à mettre la main sur la réponse officielle ” Une SCI créée
30 ans auparavant acquiert un immeuble. Un associé

fondateur vend ses parts sociales 1 an après la nouvelle acquisition :

il bénéficie d’une exonération d’impôt sur la plus-value réalisée”

Cordialement

Julien

LegalPlace SAS
LegalPlace SAS
mai 27, 2019 9:57
Reply to  Julien

Bonjour, Si la SCI en question est soumise à l’impôt sur le revenu, la cession de parts sociales peut effectivement bénéficier de l’exonération de plus-value pour durée de détention, quelle que soit la date à laquelle la société acquiert l’immeuble. Cette information figure sur le site de la direction générale des Finances publiques : https://www.impots.gouv.fr/portail/particulier/questions/je-cede-les-parts-que-je-possede-dans-une-societe-civile-immobiliere-sci Vous pourrez noter que parmi les deux exonérations dont peut bénéficier la cession, l’une d’elles est “l’exonération tenant à la durée de détention des parts par l’associé”. Toutefois, ce régime de faveur n’est pas applicable lorsque la SCI est soumise à l’IS. Nous espérons avoir… Lire la suite »

VINCENT
VINCENT
mars 6, 2022 2:18
Reply to  LegalPlace SAS

Bonjour
Urgent Cette disposition existe toujours svp?
Cordialement

Maya
Maya
mars 7, 2022 5:46
Reply to  VINCENT

Bonjour,

Vous pouvez en effet vous référer aux dispositions de l’article, ces dernières sont à jour.

En espérant avoir pu répondre à vos interrogations,

L’équipe Legalplace

Charles
Charles
août 28, 2019 10:52

Le montant de la plus-value estíl calcule de la meme maniere pour les SCPI? Si j’achete des parts SCPI a credit, comment sera calcule la plus value en cas de SCI IS?

theo alagama
theo alagama
octobre 30, 2019 8:50
Reply to  Charles

bonjour charles si vous avez la réponce ca m intéresse

Deves
Deves
avril 12, 2020 10:50

Bonjour j ai une sci à Is j ai construit deux maisons en 2015 et un des locataires veut m acheter les deux maison combien je vais devoir à l état ils se base sur quoi pour leur calcul sur les factures ou autres Merci de votre réponse

Lina Dinari
Lina Dinari
janvier 24, 2021 8:48
Reply to  Deves

Bonjour, Au sein d’une SCI à l’IS, la plus-value réalisée à l’occasion de la vente d’un immeuble détenu par la SCI est soumise au régime des plus-values professionnelles. Il convient donc de prendre en compte l’amortissement du bien, qui constitue globalement une estimation de la dépréciation de la valeur du bien au fil du temps. Il convient alors de faire un tableau d’amortissement pour chaque composant du bien (terrain, toiture…) en vue de la déclaration de la plus-value réalisée auprès de l’administration fiscale. Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches. L’équipe… Lire la suite »

claudel
claudel
avril 14, 2020 9:36

bonjour
nous voulons vendre toutes les parts de la sci a l’ is comment calculent on la plus value et les frais
vente 1 000 000€
dette compte associé 255 000€ credit banque 310 000 €
merci

Lina Dinari
Lina Dinari
janvier 24, 2021 8:52
Reply to  claudel

Bonjour,
En cas de cession des parts sociales d’une SCI à l’IS, il convient d’appliquer le régime des plus-values professionnelles en ce que les parts sociales sont revalorisées en tenant compte de l’amortissement des biens détenus par la société.
Nous vous recommandons de vous orienter vers un expert-comptable afin de réaliser ce calcul en tenant compte de la spécificité de votre situation.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace

LANCIER Dominique
LANCIER Dominique
avril 17, 2020 12:06

Bonjour, nous avons créé une SCI 50/50 des parts avec ma compagne. Nous avons fait construire en 2006 une maison qui nous sert de résidence principale à titre gratuit. Elle nous est revenue à 200000€. Nous voulons la vendre aujourd’hui, au prix du marché elle est estimée à 300000€. Est-ce que nous allons être assujettis à la plus value immobilière?

Lina Dinari
Lina Dinari
janvier 24, 2021 8:55

Bonjour,
Au sein d’une SCI à l’IR et en application du régime des plus-values particulières, la société est exonérée d’impôt sur les plus-values dès lors que le bien est utilisé à titre de résidence principale par un des associés.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace

RENARD
RENARD
juillet 8, 2020 6:18

BONJOUR
une sci à L’IR a un capital de 1000 € sur 100 parts soit 10 € la part .
les associés apportent 455 000 € hors frais pour l’acquisition de l’immeuble .
j’ai 7 parts donc 70 € de capital .
apport POUR MOI de 20450 € en cash .Le reste va dans le compte couranT j’imagine ?
je revends a un associé 24 000 € dans 5 ans .
comment se calcul la + value ?

MERCI DE VOTRE REPONSE

BIEN CORDIALEMENT

Lina Dinari
Lina Dinari
juillet 10, 2020 2:57
Reply to  RENARD

Bonjour,
Si vous cédez vos parts sociales et réalisez une plus-value sur cette vente, il convient de calculer le montant de l’impôt dû en appliquant le régime des plus-values des particuliers. En cas de vente au bout de 5 ans, vous ne pouvez toutefois pas bénéficier de l’abattement pour durée de détention de 6% du montant de la plus-value.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace

damien
damien
juillet 30, 2020 5:00

Bonjour!
Le point d’exoneration “Lorsque le logement est mis à disposition d’un associé de la SCI à titre gratuit, et qu’il l’occupe à titre de résidence principale, l’associé en question bénéficie d’une exonération d’impôt sur la plus-value immobilière en cas de vente de l’immeuble.” est-il valable lorsque que la SCI est a l’IS et non a l’IR?
Merci

Lina Dinari
Lina Dinari
janvier 24, 2021 9:00
Reply to  damien

Bonjour,
Lorsque la SCI est soumise à l’IS, l’exonération s’applique uniquement au prorata de la participation de l’associé au capital social.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace

ISABELLE BOSSEE
juillet 31, 2020 1:11

Propriétaires d’une SCI à l’IS, nous souhaitons vendre nos biens actuels dont nous sommes aussi locataires et amortis depuis 13 ans pour acheter un nouveau bien pour résidence principale. Ce bien peut-il rentrer dans la SCI à l’IS et jouer sur le montant de la plus-value? MERCI*

Lina Dinari
Lina Dinari
janvier 24, 2021 9:03

Bonjour,
Le calcul de la plus-value tient compte des biens effectivement détenus et non des biens que la SCI envisage d’acquérir.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace

Giannesini
Giannesini
août 18, 2020 10:44

Bonsoir, nous avons acheté notre maison avec un grand terrain en sci à IR avec notre fille.
Les parts sont réparties 30 pour chacun de nous et 40 pour notre fille.
Finalement une partie de ce terrain est constructible et nous avons détaché une parcelle pour la vendre. Le prix du terrain n’était pas spécifié sur l’acte d’achat de notre maison et le prix de vente de la parcelle détachée est de 26000 €. Pouvez vous me dire comment sera calculé la plue value.
D’avance merci.

Lina Dinari
Lina Dinari
août 26, 2020 3:24
Reply to  Giannesini

Bonjour,
Au vu de la spécificité de votre situation, il convient de vous rapprocher du notaire chargé de la vente afin de déterminer le mode d’évaluation du prix de la parcelle de terrain au moment où vous l’avez acquis.
Nous vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace

Coulon
Coulon
octobre 26, 2020 6:59

Bonjour, Nous avons acheté une maison en SCI à 50/50% avec mon compagnon que nous occupons en résidence principale et où nous avons commencé à louer des chambres meublées. Nous pensions garder la maison longtemps mais le contexte actuel nous incite à changer de projet. Notre question concerne la plus-value après 2 ans seulement de détention du bien. Aurons-nous une plus value à payer en SCI à l’IR ou à l’IS ?
Merci de votre réponse. Cordialement, Brigitte et Ramon

Adda
Adda
novembre 13, 2020 12:56
Reply to  Coulon

Bonjour, En principe, la cession d’un bien immobilier détenu par une SCI à un prix supérieur au prix d’achat entraine une plus-value imposée. Si la SCI est soumise à l’IR, la plus-value sera déclarée par les associés qui seront imposés à l’IR à hauteur de leur quote-part. Si la SCI est soumise à l’IS, la plus-value vient s’ajouter au résultat imposable à l’IS de la société, et les associés seront imposés personnellement en cas de distribution de bénéfices. Il existe des exonérations au paiement de l’impôt sur les PV de cession immobilière, notamment si la vente concerne la résidence principale.… Lire la suite »

KARL
KARL
novembre 15, 2020 8:24

Bonjour, concernant la plus value pour une SCI à l’IS vous marqué que cette plus value est compté dans les bénéfice de la société et est imposée à hauteur de 15 % pour une résultat net de la société inférieur à 38120 euros et 33,3 % au delà. Pourtant il me semble que le résultat net d’une SCI à l’IS est imposé à hauteur de 18 % au delà de 38120 euros (lu dans un de vos articles) ce qui n’est pas cohérent avec les 33,3 % mentionné plus haut? Est-ce moi qui mélange des notions ? Merci

Lina Dinari
Lina Dinari
janvier 24, 2021 9:05
Reply to  KARL

Bonjour,
Les bénéfices d’une SCI à l’IS sont en principe soumis au taux fixe de 28%. Elle peut toutefois bénéficier du taux réduit de 15% si elle remplit les critères de la PME.
Nous nous excusons de cette erreur et procédons à la mise à jour de l’article. Le taux de l’IS fait en effet l’objet d’une réduction progressive depuis quelques années.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace

Maxime RETAILLEAU
Maxime RETAILLEAU
décembre 18, 2020 11:54

Bonjour, La question va vous paraitre certainement bête et m’en excuse mais je la pose pour être certain d’avoir bien appréhender votre article. Si j’ai une SCI à l’IS détenant des appartements. J’en vends un et fait une plus value de 10000 euros. Elle va être comptabilisé dans la détermination de mon résultat net. Si j’acquière, la même année un second bien qui me crée une dette de 5000 euros dans mon compte de résultat (ou plutôt qui vient commencer mes recettes exceptionnelles de 10000 euros à hauteur de 5000 euros), je ne serai donc imposé au titre de l’impôt… Lire la suite »

Lina Dinari
Lina Dinari
janvier 24, 2021 9:09

Bonjour,
La vente d’un bien détenu par une SCI à l’IS est imposable quel que soit le montant du résultat fiscal de la société.
La flat tax est due uniquement si l’associé reçoit effectivement des dividendes de la part de la société.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace

said amar
said amar
décembre 28, 2020 3:05

Bonjour
je detient une SCI a limpot sur l’IR depuit 2010 a 60% pour A et 40% pour B.
La SCI comprend des appartements et un local commercial loué a une SARL qui nous appartient egalement.
2 comptes courants associé:
A 90 000 euro
B 40 000euro
Nous avons acheter 225000 euro sans frais de notaire.
Nous vendons a un promoteur immobilier a 800 000 euro.
Je souhaiterais savoir combien nous allons payer chacun dimpots.
et exicte -il des solutions pour eviter de payer autant dimpots,meme si nous devont reinvestir.
merci davance de vos reponses.

Lina Dinari
Lina Dinari
janvier 24, 2021 9:11
Reply to  said amar

Bonjour,
Il est préférable de discuter de vos options avec un expert-comptable ou un notaire qui sera mieux à même de vous conseiller au vu des spécificités de votre situation.
Pour rappel, pour une SCI à l’IR, la plus-value réalisée à la suite de la vente des biens détenus par la société est soumise au régime des plus-values particulières dont le calcul ne tient pas compte de l’amortissement du bien.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace

moreau
moreau
février 16, 2021 6:10

Bonjour,
pour une vente de moins de 15.000€, il n’y a pas de plus value
si le bien appartient à un couple, il n’y a pas de plus value si la valeur de revente est inférieure à 30.000€
qu’en est-il pour un bien appartenant à une SCI de 3 co-associés bien à 29.000€
merci

DamienM
DamienM
mars 25, 2021 11:09

Bonjour, Ma SCI est à l’IR et vient de vendre un appartement acheter 100KE et revendu 200KE qu’elle détenait depuis 12ans. Il y a 2 associés: Moi pour 1 part sur 10000 soumis à l’IR Une SARL (que je détiens) pour 9999 parts / 10000 soumise à l’IS J’ai compris que la plus-values sera soumis à l’IR pour ma part à titre personnel et au titre des PV professionnelles pour la SARL. En revanche, le calcul et montant de la PV n’est pas clair pour moi. Est-il bien indépendant de la nature des associés? Pour le calcul du montant soumis… Lire la suite »

Lina Dinari
Lina Dinari
mars 28, 2021 9:35
Reply to  DamienM

Bonjour,
Lorsque la SCI est soumise à l’IR, la plus-value réalisée lors de la vente du bien par la société est soumise au régime des plus-values des particuliers sans considération de la nature des associés.
Pour une réponse précise concernant le calcul de l’abattement pour durée de détention applicable, nous vous invitons à utiliser le formulaire de contact suivant : https://www.legalplace.fr/contact/
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace

DamienM
DamienM
mars 29, 2021 9:50
Reply to  Lina Dinari

Bonjour,

Je vous remercie pour votre réponse.
Excellente journée.
DamienM

CHADENIER
CHADENIER
mai 1, 2021 8:36

Bonjour, mon Père va vendre un bien à 330000€ en SCI sur l’IS, c’est une maison qu’il a construite sur un terrain qui à la base contenait un vieux garage. Cela fait 17 ans que cette maison est construite. Quel est le taux d’imposition sur la plus-valu de ce bien ?
Merci pour votre réponse.
Bien cordialement

ERIC SOLER
ERIC SOLER
mai 4, 2021 7:45

Bonjour, Mes parents, ma sœur et moi avons créé une SCI soumise à l’impôt sur le revenu. Nous venons de céder une maison en réalisant une plus value. Le notaire s’est chargé de calculer cette plus value ainsi que l’impôt s’y rattachant. LE NOTAIRE A PRELEVE LE MONTANT DE L’IMPÔT à la source et a versé le solde net à la SCI. Grace à cette vente, les comptes de la SCI font apparaitre un bénéfice important. Chaque associé est sensé intégrer, pour la quôte part correspondante, ce bénéfice à son revenu. Ce qui nous ferai payer deux fois l’impôt …… Lire la suite »

Ollivier
Ollivier
mai 21, 2021 9:29

Pour une sci familiale, A va participé à hauteur de 10% pour l’acquisit d’un appartement qui sera sa résidence principale à titre gratuit et B va participer à hauteur de 90% à ladite acquisition. Si le bien est vendu avec une plus value A sera exonéré d’impôts au prorata de son apport seulement ou sur la totalité de la plus value.
Merci de votre reponse.

Christian
Christian
juin 9, 2021 11:47

Bonjour,
J”ai créé une SCI à l’IR début 2004 pour acheter un appartement qui a été loué à un tiers pendaant18 mois puis revendu.
La Sci a acheté un appartement en juillet 2005 que j’envisage de revendre. Il ne s’agit pas de ma résidence principale. Par ailleurs je n’ai jamais été propriétaire de ma résidence principale.
Entre temps la SCI a racheté en 2015 un box revendu en 2017. Ce box était indépendant de l’appartement dont la revente est envisagée.

Puis je bénéficier de l’exonération pour remploi dans un bien résidence principale ?

Lina Dinari
Lina Dinari
juin 18, 2021 10:56
Reply to  Christian

Bonjour, Voici le détail des conditions permettant de bénéficier de cette exonération : L’associé ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 4 dernières années, directement ou indirectement, c’est-à-dire par personne interposée Le bien vendu doit être un logement et l’exonération ne concerne donc pas la vente de locaux à usage autre que d’habitation L’exonération s’applique à la première cession d’un logement autre que la résidence principale Le prix de la cession doit être remployé dans la construction ou l’acquisition de la résidence principale de l’associé dans un délai de 24 mois suivant la date… Lire la suite »

CAYET
CAYET
juillet 2, 2021 4:17

Bonjour,
Mon épouse, mes 2 enfants et moi-même avons une sci familiale. Le bien immobilier est notre résidence principale. Le partage des parts est le suivant : Mon épouse 40, 1er enfant 10, 2ème enfant 10 et 40 pour moi.
Mes enfants sont majeurs et n’habitent plus le domicile.
Doit on payer une plus value si oui quel en serait le montant.( Prix acquisition 160000, Prix de vente 310000)
Par avance merci.

Lina Dinari
Lina Dinari
juillet 9, 2021 6:55
Reply to  CAYET

Bonjour,
Au sein d’une SCI à l’IR, les associés qui occupent un bien détenu par la SCI au titre de résidence principale sont exonérés d’impôt sur la plus-value pour la part des plus-values qui leur revient au prorata de leur participation au capital social. Les associés qui n’occupent pas le bien au titre de résidence principale sont redevables de l’impôt sur la plus-value sur la part des plus-values qui leur revient.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace

tonnand
tonnand
août 26, 2021 2:58

Bonjour, nous avons crée moi et mon associé une SCI a l’IS.
Nous avons acheter un bien 55000 euros, il y a deux ans
A ce jour nous avons un acquéreur pour 115000 euros
Que doit on a l’état?
Merci de votre réponse

Lina Dinari
Lina Dinari
avril 21, 2022 4:16
Reply to  tonnand

Bonjour,

Il convient de calculer le montant de la plus-value en tenant compte des amortissements pratiqués sur chaque élément du bien (toiture, murs…). Les amortissements contribuent à déprécier la valeur du bien et donc à réduire la plus-value réalisée.

Une fois la plus-value imposable déterminée, celle-ci est soumise au taux de l’IS dans les mêmes conditions que les bénéfices imposables de la SCI.

Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.

L’équipe LegalPlace

JP33
JP33
août 28, 2021 9:42

Bonjour, Notre sci familiale à l’IR détenue par ma fille et moi même (30% / 70%) est sur le point de céder l’apt qu’elle détient , résidence principale de ma fille. Je me pose la question de céder mes parts à ma fille avant la vente du bien , dans la mesure où, s’agissant de sa résidence principale, la plus value de cession de l’apt serait exonérée (exonération des personnes dont le bien est la rés. ppale). [La cession des parts serait effectuée à la valeur réelle / économique des parts ( la sci est endettée du montant du prix… Lire la suite »

Lina Dinari
Lina Dinari
août 30, 2021 5:02
Reply to  JP33

Bonjour, Bien que la cession des parts à l’associé occupant le bien détenu par la SCI au titre de résidence principale permette de bénéficier d’une exonération d’impôt sur la plus-value de cession, il convient d’être vigilant aux risques présentés par la réunion des parts sociales de la SCI en une seule main. En effet, la SCI peut être créée par un minimum de 2 associés. Lorsque les parts sociales de la SCI sont détenues par un associé unique, bien que l’administration fasse généralement preuve de tolérance, toute personne ayant intérêt à agir peut demander à la société de régulariser sa… Lire la suite »

jp33
jp33
août 30, 2021 9:48
Reply to  Lina Dinari

Bsr,
merci de votre retour et de votre mise en garde sur la réunion en une seule main des parts, vous avez tout à fait raison. 
Toutefois ma question demeure car elle porte seulement sur l’aspect qu’elle abordait: rapport intérêt / risque à effectuer une cession de parts entre les mains de l’associé habitant le bien , préalablement à la cession de l’immeuble par la SCI.
Bien clt
jp

Lina Dinari
Lina Dinari
septembre 1, 2021 5:17
Reply to  jp33

Bonjour, Sur un plan purement fiscal, la cession des parts à l’associé occupant le bien au titre de résidence principale permet en effet d’éviter d’être taxé sur la plus-value, en bénéficiant de l’exonération pour cession de la résidence principale. Il est toutefois important de souligner que l’acquéreur du bien a intérêt à agir en cas de réunion des parts en une seule main, et peut donc porter la situation à l’attention du juge. L’associé restant serait donc contraint d’accueillir un nouvel associé pour régulariser la situation de la société ou, à défaut, de dissoudre la société. En espérant avoir su… Lire la suite »

JP33
JP33
septembre 7, 2021 7:08
Reply to  Lina Dinari

Bonjour et merci de vos retours Lina
Un point SVP: vous dites “l’acquéreur du bien a intérêt à agir en cas de réunion des parts en une seule main, 
Je ne comprends pas : en quoi l’acquéreur du bien cédé par la sci a un intérêt etc.. ? Il n’ a pas de lien avec la structure actionnariale de la SCI.
Bien clt
jp

BR68
BR68
septembre 2, 2021 9:31

Bonjour,
Lorsque qu’une SCI à l’IR détenue par des personnes physiques vend l’immeuble qu’elle possède, qui doit se charger du paiement de l’impôt et des prélèvements sociaux sur la plus-value ? Est-ce le notaire au moment de la vente, la SCI ou chaque associé ? Et comment doit-on procéder ?
Merci d’avance

JP33
JP33
septembre 7, 2021 7:11
Reply to  BR68

C’est le notaire qui est chargé de calculer et liquider l’impôt + pvts sociaux sur la PV auprès du fisc. Ce que peut facilement vous confirmer votre notaire par simple mail à celui-ci.
clt
jp

JP33
JP33
janvier 7, 2022 10:51
Reply to  BR68

Bonjour BR68,
Suite la réponse que je vous ai faite en septembre, quelle suite avez vous donnée et était-ce le bon cheminement ?
clt
jp

Lina Dinari
Lina Dinari
mars 31, 2022 9:56
Reply to  BR68

Bonjour,

Le paiement de l’impôt sur la plus-value incombe à chaque associé sur la quote-part de la plus-value qui lui revient selon sa participation au capital social.

La plus-value doit être mentionnée sur la déclaration de la SCI ainsi que sur la déclaration de revenus personnelle de chaque associé.

Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.

L’équipe LegalPlace

François
François
octobre 20, 2021 5:29

Bonjour,

Je voudrais savoir à partir de combien de maisons vendu dans une année la SCI peut être requalifié comme une entreprise par l état ?

Cordialement

Mélie
octobre 25, 2021 9:03
Reply to  François

Bonjour,
Il n’y a pas de donnée chiffrée fixe. Cette requalification découle d’un caractère habituel et d’une intention spéculative. Le caractère habituel s’apprécie en fonction du nombre d’opérations réalisées et leur fréquence. A ce titre, le 4 février 2021, une SCI a été requalifiée en “marchand de biens” suite à l’achat/revente de 4 biens immobiliers sur une période de deux ans.
En espérant que notre réponse vous sera utile,
L’équipe LegalPlace.

Fabien
Fabien
novembre 15, 2021 4:05

Bonjour,

Je compte acquérir une résidence avec un ami au compte de notre SCI afin qu’elle devienne sa résidence principale suite à sa mobilité professionnelle.
Il n’ai néanmoins pas certain de rester dans ce bien pour une longue durée du fait de son activité professionnelle. Y-a-t-il une durée minimale pour être assujetti à l’exonération sur l’éventuel plus-value du bien à la revente?

Cordialement.

Louise
Administrateur
Louise
avril 4, 2022 4:13
Reply to  Fabien

Bonjour,

Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat afin de bénéficier de conseils adaptés à votre situation personnelle.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace

Berteau
Berteau
novembre 16, 2021 7:24

bonjour Questions…. Taxes dans le cadre d’une vente d’un local commercial (garage automobile) acquis à deux associés à 50/50. Valeur estimée à l’achat 84000€ Il y a 17 ans valeur estimée de revente 300 000€ 1ère solution la vente : à ce prix de 300 000€ qu’elles vont être les impôts … tant sur la plus value que sur l’IR ? 2eme solution la location des lieux avec un loyer total mensuel de 1500€ à diviser en deux, quels seront les impôts ? Sur le revenus je suppose ? enfin … à votre avis vaut il mieux vendre ou louer… Lire la suite »

Louise
Administrateur
Louise
mars 24, 2022 11:00
Reply to  Berteau

Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat afin de bénéficier de conseils adaptés à votre situation personnelle.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace

Marzouk
Marzouk
janvier 2, 2022 12:33

Bonjour j’ai vécu une situation particulière j’ai acheter un terrain avec une sci à IR et construit un immeuble et j’ai vendu 2 biens sur 5 et dans ma grande surprise ma notaire m’a informé que le terrain est juste une assiette foncière et que pour le calcul de la plus value le terrain n’est juste une assiette donc elle n’a calculé que les travaux sans compter le terrain j’ai payer une plie value monstrueuse car le terrain représentait 35% du prix global de opération je pense qu’il doit y avoir une erreur quelque part pourriez-vous si vous avez les… Lire la suite »

Mélie
janvier 3, 2022 10:43
Reply to  Marzouk

Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec l’un de nos avocats partenaires, par le biais de notre page contact : https://www.legalplace.fr/contact/ 
Pour cela, sélectionnez « Parler à un avocat » dans la section « Objet de votre demande », choisissez le produit concerné puis expliquez en détail votre situation dans la partie « Votre message ».
N’oubliez pas de préciser votre numéro de téléphone dans le corps du texte, afin d’être contacté plus rapidement.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace

Stéphane
Stéphane
mars 21, 2022 10:36

Bonjour

Comment se calculent l’impôt sur la plus value pour un associé IS d’une SCI IR qui vend un bien immo?
Merci

Maya
Maya
mars 21, 2022 4:20
Reply to  Stéphane

Bonjour,

Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.

Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat afin de bénéficier de conseils adaptés à votre situation personnelle.

En vous souhaitant une belle journée,

L’équipe LegalPlace

Denis
Denis
avril 7, 2022 8:08

Bonjour, Je possède 50 % des parts d’une SCI dont le capital social est de 1000 €. C’est mon associé qui possède le reste et qui va racheter mes parts. Avec cette SCI, créée en 2011, nous avons acheté un bâtiment pour 120 000 € + frais. Nous avons donc fourni la somme manquante en alimentant à 50/50 deux comptes courants d’associés qui sont presque remboursés. La SCI est à l’IR. Aujourd’hui le bien est estimé à 220 000 €, soit 110 000 pour la vente de mes parts. Comment va se calculer le montant de la plus value, sachant… Lire la suite »

Lina Dinari
Lina Dinari
avril 7, 2022 9:53
Reply to  Denis

Bonjour,

Au sein d’une SCI à l’IR, la plus-value réalisée est diminuée des dépenses nécessaires à la réalisation de travaux sur le bien. Un abattement de 6% par an à compter de la 6e année de détention au titre de l’impôt sur le revenu, et de 1,65% par an à partir de la 6e année de détention au titre des cotisations sociales.

Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.

L’équipe LegalPlace

MICHEL D
MICHEL D
avril 25, 2022 12:15

Bonjour ; SCI soumise à IR : obligation de déclarer la plus value sur la 2072 de la vente d’un bien immobilier alors que le notaire a établi une 2048 lors de la vente pour le paiement de celle-ci? double imposition ?
Merci- cordialement

jpb
jpb
avril 25, 2022 1:58
Reply to  MICHEL D

Bjr Michel D Il semble qu’une réponse soit apportée dans les échanges ci-dessous par « Lina »: Pouvez-vous vous nous confirmer Lina que la PV doit bien être déclarée aussi dans la déclaration de revenu de chacun des associés de la SCI vendeur? merci d’avance jpb : «https://secure.gravatar.com/avatar/9ada025c2a102ba50de596a123c6d1d0?s=64&d=mm&r=g Éditeur  Lina Dinari » mars 31, 2022 9:56  »Reply to  BR68 Bonjour,  Le paiement de l’impôt sur la plus-value incombe à chaque associé sur la quote-part de la plus-value qui lui revient selon sa participation au capital social.  La plus-value doit être mentionnée sur la déclaration de la SCI ainsi que sur la déclaration de revenus personnelle… Lire la suite »

Lina Dinari
Lina Dinari
avril 26, 2022 2:23
Reply to  jpb

Bonjour,

En effet, chaque associé doit indiquer sur sa déclaration de revenus personnelle sa quote-part de plus-value selon la participation de chacun au capital social.

En espérant avoir su vous aider,

L’équipe LegalPlace

Lina Dinari
Lina Dinari
avril 26, 2022 2:22
Reply to  MICHEL D

Bonjour,

Les deux formulaires remplissent des objectifs différents.

En effet, la déclaration de la plus-value doit figurer sur le formulaire de déclaration des résultats de la SCI (n°2072) qui recense le résultat de la société réalisé au cours d’un exercice.

Le formulaire n°2048, quant à lui, n’est utilisé que par le notaire et permet de déclarer formellement la plus-value réalisée, la signature du notaire faisant autorité.

Il n’y a donc pas de double imposition de la plus-value dans une SCI à l’IR.

En espérant avoir su vous aider,

L’équipe LegalPlace

Michel D
Michel D
avril 27, 2022 6:26
Reply to  Lina Dinari

Bonjour , a l’attention de LINA : vous écrivez que la 2048 permet de déclarer la plus value réalisée; le notaire ne fait pas que cela : il déduit du prix de vente cette plus value , et paye en direct les services fiscaux !; ensuite , sur la déclaration des revenus 2042, chaque associé remplit la casse 3VZ de sa quote part de la plus value ( ce qui a été fait); mon réel souci, ce n’est pas de mentionner cette plus value 2 fois ; mais c’est de payer 2 fois ; voilà pourquoi , je parle de… Lire la suite »

Dom
Dom
avril 27, 2022 3:23
Reply to  Michel D

Bonjour,
La case 3VZ sur la 2042-C est à remplir pour le calcul de votre revenu fiscal de référence, dans lequel entre la plus-value. Il n’y a pas de double imposition ni de modification de votre taux de prélèvement à la source.

Michel D
Michel D
mai 7, 2022 5:34
Reply to  Dom

Bonjour ,

je vais reformuler ma question différemment :
effectivement la 3VZ est là pour corriger le. RFR, et rien de plus .
a) j’ai versé la plus value au notaire
b) si je déclare la plus value sur la 2072 cela va impacter le résultat de la SCI et la génération d’un impôt qui sera reporté sur ma déclaration 2042 ; c’est en ce sens que je parle de double imposition.
Cordialement
Michel D

GUI
GUI
mai 11, 2022 5:42

Une SCI soumise à l’IR avec deux associés vend un local commercial détenu depuis 1991. La détention dépassant les 30 ans, ma compréhension est que les associés sont exonéré d’impot et prélèvements sociaux sur les plus values. Ma compréhension est elle la bonne ? le fait que la vente concerne un local commercial et non un appartement a t’il un impact ?

Lina Dinari
Lina Dinari
mai 13, 2022 10:32
Reply to  GUI

Bonjour,

L’exonération d’impôt sur les plus-values pour durée de détention s’applique indifféremment de la nature du bien immobilier vendu.

En espérant avoir su vous aider,

L’équipe LegalPlace

Myrdhin
Myrdhin
juillet 27, 2022 11:44

Bonjour au sein d’une sci familiale je veux racheter les parts de mes deux associés (1/3) chacun ensuite je desire revendre une partie du terrain pour financer des travaux de rénovation de la maison la sci a 28 ans donc exonération totale de la plus value et d’une tres grosse partie des prélèvements sociaux dus par les vendeurs pour le rachat que se passe t il pour la vente du terrain? comment evaluer la plus value compte tenu que la sci a été crée sur achat maison plus terrain… et que je ne cède qu’un quart du terrain 3 mois… Lire la suite »

Clémence
juillet 28, 2022 1:47
Reply to  Myrdhin

Bonjour,

Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat afin de bénéficier de conseils adaptés à votre situation personnelle.

En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace

Michèle
Michèle
août 11, 2022 2:01

QUESTION URGUNTE liée aux factures déductibles ! J’ai une maison secondaire détenu via ma SCI (à l’IR). Cette maison a été apporté pur et simple dans la SCI en tant que ruine (pas habitable dans le temps), puis transformée/rénovée etc. et est maintenant à vendre. L’adresse de la maison à vendre est identique au siège social de la SCI. J’ai remis les factures des l’entreprises pour les travaux liés à la transformation/rénovation de la maison au représentant fiscal. Il y a des factures qui sont pas libelle SCI, mais à mon nom (est à l’adresse de maison/chantier, qui est identique… Lire la suite »

Clémence
août 16, 2022 10:44
Reply to  Michèle

Bonjour,

En effet, les factures de travaux immobiliers doivent permettre l’identification du bien immobilier vendu pour pouvoir être retenues dans le calcul d’une plus-value immobilière.
Votre situation est délicate et nous vous conseillons donc de faire appel aux services d’un avocat spécialisé.

En espérant avoir su répondre à vos interrogations,
L’équipe LegalPlace

Hervé
Hervé
août 31, 2022 2:45

Bonjour, j’ai vendu un immeuble appartenant à une SCI familiale soumise à IR des associés. Nous n’avons pas fait de plus value sur la vente. Donc pas d’impot sur les plus value …. On veut fermer la SCI. Doit-on inclure le montant de la vente du bien dans le boni de liquidation ? Merci

Louise
Administrateur
Louise
septembre 1, 2022 12:50
Reply to  Hervé

Bonjour,

Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat spécialisé en la matière ou un notaire afin de bénéficier de conseils adaptés à votre situation personnelle.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace

Carole Sève
Carole Sève
septembre 13, 2022 8:58

Bonjour Avec deux amis, nous avons créé une SCI (soumise à l’impôt sur société) en juin 2019 avec un capital social de 1200 euros (nous avons chacun 40 parts de 10 euros). Avec cette SCI nous avons acheté en juillet 2019 une maison au prix de 321 000 euros (chacun a versé 107 000 euros). Je souhaite revendre mes 40 parts à mes deux amis au prix de 110 000 euros. La plus value immobilière est-elle calculée sur la différence entre le montant d’acquisition des parts sociales et le rachat des parts sociales (110 000 euros – 400 euros) ou… Lire la suite »

Yanis
Éditeur
Yanis
octobre 17, 2022 10:31
Reply to  Carole Sève

Bonjour,
La plus value immobilière est faite à partir de la différence entre le prix d’acquisition du bien et le prix de vente du bien. Si le calcul est positif, votre plus value sera soumise à l’impôt sur le revenu.
Concernant votre cession de parts social, nous ne sommes pas sûrs d’avoir compris votre question, pourriez-vous la reformuler afin que nous puissions vous fournir une réponse adaptée ?
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace

Levy
Levy
septembre 23, 2022 9:57

Bonjour
Pourriez vous m indiquer quelle plue valu doit on payer si l on cède des parts de SCI dans le cas d un divorce ?

alex
alex
novembre 7, 2022 11:16

bonjour,
vous indiquez que “pour les SCI à l’IR, la plus-value est imposable au nom de chacun des associés. Ainsi, chacun est imposé comme s’il était propriétaire direct du bien et à hauteur de sa quote-part du capital dans la société. On obtient le montant de l’impôt après déduction des abattements.”
Le produit net de la cession est-il alors distribuable aux associés sans nouvelle imposition ?

Yanis
Éditeur
Yanis
novembre 8, 2022 2:24
Reply to  alex

Bonjour,
Nous ne sommes pas sûrs d’avoir compris votre question, pourriez-vous la reformuler afin que nous puissions vous fournir une réponse adaptée ? Parlez-vous d’une cession de bien ou d’une cession de parts de la SCI ?
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace

alex
alex
novembre 12, 2022 11:17
Reply to  Yanis

bonjour,
ma question était bien posée dans le cadre d’une cession de bien par la SCI.
Je précise ma réflexion, si la SCI possède plusieurs biens et en cède un, les associés peuvent-ils récupérer le produit de la vente (après déduction de l’impôt sur la plus-value et prélèvements sociaux calculés selon la durée de détention propre à chaque associé) sans aucune autre fiscalité ?
Je vous remercie pour votre réponse

Rédigé par

Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris