ConnexionPlus-value en SCI : calcul et imposition
Dernière mise à jour le 09/01/2026
Lorsqu’une Société Civile Immobilière (SCI) vend un bien ou cède des parts sociales à un prix supérieur à leur valeur d’acquisition, elle réalise une plus-value immobilière. Cette opération a des conséquences sur la fiscalité de la SCI, car la plus-value est soumise à imposition.
Le régime fiscal applicable dépend du statut fiscal de la société. Une SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR) ne sera pas imposée de la même manière qu’une SCI à l’impôt sur les sociétés (IS). Dans certains cas, il est également possible de bénéficier d’une exonération partielle ou totale, selon la durée de détention du bien ou les conditions de la cession.
À retenir :
- La plus-value en SCI naît de la vente d’un bien immobilier ou de la cession de parts sociales à un prix supérieur à l’acquisition ;
- En SCI à l’IR, vous payez 19 % d’impôt + 17,2 % de prélèvements sociaux avec abattements selon la durée de détention ;
- En SCI à l’IS, la plus-value est imposée à 25 % sans abattement ni exonération possible ;
- L’exonération totale intervient après 22 ans de détention (impôt) et 30 ans (prélèvements sociaux) pour les SCI à l’IR ;
- Vous pouvez majorer le prix d’achat de 7,5 % (frais) et 15 % (travaux) pour réduire la plus-value imposable ;
- Le notaire calcule et verse l’impôt lors de la vente, puis chaque associé déclare sa quote-part.
Qu’est-ce qu’une plus-value en SCI ?
En tant qu’associé d’une Société Civile Immobilière (SCI), vous pouvez réaliser une ou plusieurs plus-values au cours de la vie de la société.
Cela se produit dans deux situations principales : lorsque la SCI vend un bien immobilier ou lorsqu’elle cède des parts sociales.
Dans le premier cas, la plus-value correspond à la différence entre le prix de vente du bien et son prix d’acquisition.
Dans le second, elle résulte de la hausse de valeur des parts sociales : si vous cédez vos parts à un prix supérieur à celui de leur achat, la différence constitue une plus-value.
Cette plus-value est imposable, mais la manière dont elle est taxée dépend du régime fiscal de votre SCI.
- Si votre société est soumise à l’impôt sur le revenu (IR), on parle de plus-value immobilière ;
- Si elle relève de l’impôt sur les sociétés (IS), il s’agit d’une plus-value professionnelle.
La majorité des SCI étant à l’IR, elles sont donc le plus souvent concernées par le régime des plus-values immobilières.
Exemple :
Vous détenez une SCI à l’IR qui a acheté un immeuble pour 250 000 €.
Quelques années plus tard, la société revend ce bien 350 000 €.
La différence de 100 000 € constitue une plus-value immobilière, soumise à imposition selon la durée de détention du bien.
Quelle fiscalité s’applique à la plus-value immobilière en SCI ?
Le régime fiscal choisi pour votre SCI (impôt sur le revenu (IR) ou impôt sur les sociétés (IS)) a une incidence directe sur le calcul et l’imposition de la plus-value réalisée lors de la vente d’un bien immobilier.
Avant de déterminer l’impôt dû, il est important de bien calculer la plus-value nette, c’est-à-dire la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition, après ajustement de certains frais et dépenses.
Calcul de la plus-value brute
La plus-value brute correspond à la différence entre le prix de vente du bien (net vendeur) et son prix d’achat.
Exemple :
Votre SCI achète un bien pour 220 000 € et le revend 260 000 €.
La plus-value brute est de 40 000 € (260 000 – 220 000).
Calcul de la plus-value nette imposable
Pour obtenir la plus-value nette, vous devez ajuster les montants du prix d’achat et du prix de vente.
Le prix d’achat peut être majoré des éléments suivants :
- frais d’acquisition (frais de notaire en SCI, droits d’enregistrement) ;
- travaux de rénovation, d’amélioration ou d’agrandissement ;
- charges et indemnités liées à l’achat (frais d’agence, indemnités d’éviction, etc.).
Le prix de vente, lui, peut être diminué de certains frais :
- diagnostics immobiliers obligatoires ;
- commissions d’agence ;
- indemnités versées à des locataires ;
- frais de mainlevée d’hypothèque.
En l’absence de justificatifs, il est admis de :
- majorer le prix d’acquisition de 7,5 % pour les frais d’achat ;
- ajouter 15 % du prix d’achat pour les travaux si le bien est détenu depuis plus de 5 ans.
Exemple :
Votre SCI revend un bien détenu depuis 7 ans, sans factures de travaux. Vous pouvez majorer le prix d’achat de 15 % au titre des travaux, ce qui réduit la plus-value imposable.
Cas particulier : cession de parts sociales
La plus-value ne provient pas toujours de la vente d’un bien immobilier, mais parfois de la cession de parts sociales de la SCI.
Dans ce cas, la fiscalité dépend du statut du cédant :
| Cédant | Régime applicable |
|---|---|
| Personne physique | Régime des plus-values mobilières des particuliers (flat tax de 30 % ou barème progressif sur option) |
| Personne morale (IS) | Régime des plus-values professionnelles |
Notre vidéo vous explique plus en detail la plus-value dans une SCI :
Comment calculer la plus-value immobilière en SCI à l’IR et à l’IS ?
Le calcul de la plus-value immobilière en SCI dépend du régime fiscal choisi :
- l’impôt sur le revenu (IR),
- ou l’impôt sur les sociétés (IS).
Ce choix a des conséquences directes sur la manière dont la plus-value est déterminée, imposée et éventuellement exonérée.
SCI à l’impôt sur le revenu (IR)
Dans une SCI soumise à l’impôt sur le revenu, la fiscalité des plus-values suit le régime applicable aux particuliers.
Chaque associé est imposé à titre personnel, au prorata du nombre de parts qu’il détient dans la société. On parle de fiscalité transparente de la SCI, car elle n’est pas imposée directement : la plus-value est répartie entre les associés.
1. Calcul de la plus-value brute
La plus-value correspond à la différence entre le prix de vente net vendeur et le prix d’acquisition du bien, auquel s’ajoutent :
- les frais d’acquisition (droits d’enregistrement, honoraires de notaire),
- et les travaux réalisés, s’ils peuvent être justifiés (factures, devis, etc.).
Exemple : Votre SCI revend un appartement 400 000 €, acheté 300 000 € (frais compris).
La plus-value brute est donc de 100 000 € avant abattements.
2. Application des abattements selon la durée de détention
Les abattements progressifs dépendent du nombre d’années de détention du bien par la SCI.
| Durée de détention | Abattement sur l’IR | Abattement sur les prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | Aucun | Aucun |
| De 6 à 21 ans révolus | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année | 4 % | 1,60 % |
| De 23 à 30 ans | Exonéré | 9 % par an |
| Plus de 30 ans | Exonéré | Exonéré |
Ainsi, après 22 ans de détention, la plus-value est exonérée d’impôt sur le revenu, et après 30 ans, elle est exonérée de prélèvements sociaux.
3. Taux d’imposition
Une fois les abattements appliqués, la plus-value nette est soumise à :
- 19 % d’impôt sur le revenu ;
- 17,2 % de prélèvements sociaux ;
- et, le cas échéant, une taxe supplémentaire de 2 à 6 % pour les plus-values nettes supérieures à 50 000 €.
Une taxe spécifique peut également s’appliquer pour les terrains à bâtir.
4. Cas particuliers
- Les exonérations pour retraités modestes ou invalides ne s’appliquent pas dans une SCI ;
- Si le bien vendu constitue la résidence principale d’un associé (occupée à titre gratuit) ; celui-ci peut bénéficier d’une exonération partielle, au prorata de sa participation dans la société.
5. Déclaration et paiement
Le notaire s’occupe de la déclaration et du paiement de la plus-value au moment de la vente.
Chaque associé doit ensuite reporter sa quote-part dans sa déclaration de revenus, afin qu’elle soit intégrée à son revenu fiscal de référence (RFR).
SCI à l’impôt sur les sociétés (IS)
Le régime de la SCI à l’IS est très différent.
La vente d’un bien immobilier génère une plus-value professionnelle, soumise aux règles des sociétés commerciales.
1. Pas d’abattements pour durée de détention
Contrairement à la SCI à l’IR, aucun abattement ni exonération n’est applicable, même après plusieurs années de détention.
La plus-value est intégrée au résultat comptable de la société et imposée comme un bénéfice ordinaire.
2. Calcul de la plus-value
La plus-value correspond à la différence entre :
- le prix de vente du bien ;
- et sa valeur comptable nette, c’est-à-dire son prix d’achat diminué des amortissements déjà pratiqués.
Exemple :
Votre SCI à l’IS a acheté un immeuble pour 300 000 €.
Après plusieurs années, elle l’a amorti à hauteur de 80 000 €.
Si elle revend le bien 400 000 €, la plus-value imposable est de 180 000 € (400 000 – 220 000 € de valeur comptable).
3. Taux d’imposition
La plus-value est imposée au taux de l’impôt sur les sociétés, soit :
- 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice ;
- puis 25 % au-delà.
Si les bénéfices sont ensuite distribués aux associés, ils sont soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 %.
Tableau récapitulatif : calcul et imposition de la plus-value en SCI
| Critères | SCI à l’impôt sur le revenu (IR) | SCI à l’impôt sur les sociétés (IS) |
|---|---|---|
| Type de plus-value | Plus-value immobilière (comme pour un particulier) | Plus-value professionnelle (intégrée au résultat comptable) |
| Personne imposée | Chaque associé, à titre personnel (fiscalité transparente) | La SCI elle-même (fiscalité opaque) |
| Base de calcul | Prix de vente – (prix d’acquisition + frais + travaux justifiés) | Prix de vente – valeur comptable nette (prix d’achat – amortissements) |
| Abattements pour durée de détention | Oui : • IR : exonération après 22 ans• Prélèvements sociaux : exonération après 30 ans | Non : aucun abattement applicable |
| Taux d’imposition | 19 % d’IR + 17,2 % de prélèvements sociaux | 15 % (jusqu’à 42 500 € de bénéfice), puis 25 % au-delà |
| Taxe supplémentaire | 2 à 6 % si la plus-value nette dépasse 50 000 € | Aucune, mais réintégration au bénéfice imposable |
| Effet de l’amortissement | Aucun impact sur la plus-value | Réduit le résultat chaque année mais augmente la plus-value à la revente |
| Cas d’exonération possible | Oui : durée de détention, résidence principale d’un associé | Non : plus-value toujours imposable |
| Déclaration et paiement | Réalisés par le notaire, puis report de la quote-part par chaque associé | Comptabilisée et déclarée par la SCI dans son résultat fiscal |
| Régime conseillé pour | SCI patrimoniale ou familiale à long terme | SCI investisseuse ou avec activité locative importante |
Dans quels cas une SCI peut-elle bénéficier d’une exonération de plus-value ?
Une SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR) peut, dans certains cas précis, être exonérée totalement ou partiellement de l’imposition sur la plus-value immobilière.
Ces situations sont strictement encadrées par la réglementation et ne concernent que les ventes de biens immobiliers, à l’exclusion des cessions de parts sociales.
Prix de vente inférieur à 15 000 €
Si le prix de vente du bien est inférieur à 15 000 € par associé, la plus-value est exonérée d’impôt.
Cette tolérance s’applique bien par associé, mais elle ne concerne pas les ventes de parts sociales.
Vente à un organisme de logement social
La vente d’un bien à un organisme HLM ou à une collectivité territoriale (revendant ensuite à un organisme social) ouvre également droit à une exonération totale.
L’objectif est d’encourager la cession de logements à vocation sociale.
Occupation à titre gratuit par un associé
Lorsqu’un bien appartenant à la SCI est occupé à titre gratuit par l’un des associés et qu’il constitue sa résidence principale, la part de plus-value correspondant à ses droits dans la société peut être exonérée.
Première cession en vue d’acheter sa résidence principale
Un associé peut bénéficier d’une exonération totale si le prix de vente du bien est réemployé dans les deux ans pour financer l’achat ou la construction de sa résidence principale.
Pour cela, trois conditions doivent être réunies :
- ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédentes ;
- le bien vendu ne doit pas constituer sa résidence principale actuelle ;
- le produit de la vente doit être entièrement réinvesti dans l’acquisition de la nouvelle résidence.
Opération de remembrement
La plus-value peut être exonérée lorsqu’elle résulte d’une opération de remembrement urbain ou rural, conformément aux articles L.123-1 et suivants du Code de l’urbanisme.
Exonération liée à la durée de détention
La plus-value est totalement exonérée après une certaine durée de détention du bien :
- 22 ans pour l’impôt sur le revenu ;
- 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Cas pratique
La SCI Les Vignobles a acheté en 2005 un appartement à Bordeaux pour 200 000 €. En 2024, elle revend ce bien 320 000 €. La SCI ne dispose pas de justificatifs de travaux, mais le bien est détenu depuis plus de 5 ans.
Calcul de la plus-value nette :
- Prix d’acquisition : 200 000 €
- Majoration forfaitaire pour frais d’acquisition (7,5 %) : 15 000 €
- Majoration forfaitaire pour travaux (15 %) : 30 000 €
- Total prix d’achat ajusté : 245 000 €
- Prix de vente : 320 000 €
- Plus-value brute : 75 000 €
Abattements applicables (19 ans de détention) :
- Abattement IR : 90 %
- Abattement prélèvements sociaux : 35,4 %
Imposition :
- Base IR : 10 % de 75 000 € = 7 500 € → impôt à 19 % = 1 425 €
- Base prélèvements sociaux : 64,6 % de 75 000 € = 48 450 € → 17,2 % = 8 332 €
- Total d’imposition : 9 757 €
FAQ
Comment calculer la plus-value d'une SCI familiale ?
Quelle est l'imposition de la plue-value immobilière en SCI ?
Combien de temps faut-il pour conserver un bien en SCI pour ne pas payer de plus-value ?
Faut-il déclarer la vente d'un bien immobilier en SCI aux impôts ?
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 09/01/2026
Rédigé par
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
je vais céder mes parts de SCI familiale. Le bien immobilier était exonéré de plus value(>30 ans de détention)lorsqu’il a été intégré dans une SCI familiale. Comment s’applique la plus-value dans ce cas particulier? Merci
Bonjour, Le régime d’imposition des plus-values lors de la cession de parts d’une SCI familiale transparente (soumise à l’impôt sur le revenu) dépend de la durée de détention des parts par l’associé et non de la durée de détention de l’immeuble par la société. Lorsqu’un bien immobilier est apporté à une SCI, cet apport constitue en principe une mutation qui réinitialise le point de départ du calcul des abattements pour durée de détention. Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat spécialisé, qui saura vous renseigner davantage. En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une… Lire la suite »
Je vais ceder mes parts de SCI ; la SCI est soumise a l’IS :
Quel est le regime fiscal applicable ?
Comment calculer la plus-value?
Quel impot sur la plus-value en tant que particulier ?
Merci d’avance
Bonjour,
Légalement, en tant que particulier cédant des parts de SCI à l’IS, vous relevez du régime des plus-values sur valeurs mobilières (art. 150-0 A CGI).
La plus-value est imposée au prélèvement forfaitaire unique de 30 %, sauf option pour le barème progressif.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat spécialisé, qui saura vous renseigner davantage.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace.
Je céde une part d’une SCI monégasque dont le bien immobilier se situe a monaco, pour le calcul de l’impôt de la plus value, bascule t’on de cession de Valeur mobiliere et non immobilier pr le calcul de l’impôt?
Merci
Bonjour,
En principe, la cession de parts d’une SCI monégasque détenant un bien à Monaco est imposée en France comme une plus-value immobilière si le cédant est résident fiscal français (articles 244 bis A et 150 UB du CGI). Il ne s’agit donc pas d’une simple cession de valeurs mobilières.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat spécialisé, qui saura vous renseigner davantage.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace.
Bonjour,
Mon épouse et moi possédons notre résidence principale au travers d’une SCI dont nous sommes les deux seuls actionnaires à parts égales. Nous souhaitons vendre cette résidence, seul bien de la SCI.
Deux cas de figure :
Quelle est la meilleure option au point de vue fiscal pour nous, vendeurs et pour l’acheteur au niveau des frais de notaire ?
Merci d’avance.
Philippe
Bonjour, Par principe, le bien immobilier expose la SCI à l’impôt sur la plus-value avec exonération possible après 22 ans (plus-value) et 30 ans (prélèvements sociaux). Pour l’acheteur, les frais de notaire sont calculés sur la valeur du bien (environ 7 à 8 %). Vendre les parts de la SCI peut être plus avantageux pour fiscalement si la valeur des parts est inférieure à la valeur du bien, car la plus-value est alors calculée sur la cession de titres. L’acheteur, lui, paiera des droits d’enregistrement réduits à 5 % sur le prix des parts, ce qui est plus avantageux que des frais… Lire la suite »
Bonjour, j’ai une question dont je ne trouve pas la réponse :
Création de la sci (ir) en vue de construire un bâtiment. Donc au moment de la création de la sci et la répartition des 1000 parts, il n’y a que le capital social de 500€ (donc 50cts la part).
Nous avons fait construire pour 205.000, et le bien vaut aujourd’hui 275.000.
Doit on calculer la plus value des parts depuis la création (donc 50cts) ou en incluant le prix de construction (donc 205.000+500 capital social le tout divisé par 1000 parts)?
Merci pour vos éclaircissements à venir.
Bonjour, En cas de cession de parts sociales d’une SCI, la plus-value imposable est calculée en comparant le prix de vente des parts avec leur prix d’acquisition. Ce prix d’acquisition correspond non seulement à la valeur nominale des parts lors de la souscription initiale (ici 0,50 € par part), mais aussi aux apports effectués par les associés pour financer la construction, c’est-à-dire les sommes effectivement mises à disposition de la société, augmentant la valeur d’acquisition des parts. La plus-value est donc déterminée par la différence entre le prix de cession et la valeur d’acquisition ainsi reconstituée, et non par la… Lire la suite »
Bonjour, Cela fait 2 ans que je planifie la vente d’un studio d’enregistrement en SCI à l’IR, ce qui vient d’arriver. J’ai eu les impôts en ligne l’année dernière pour le cas d’exonération de taxe sur la plus value (importante dans mon cas) si remploi des fonds en résidence principale. Les impôts m’ont confirmé que c’était ok, j’ai pourtant bien précisé que c’était un bien qui est un local commercial loué à une société. Tout fonctionnait jusqu’à arriver chez le notaire qui me sort le texte et me dit qu’il s’agit non pas d’un “bien” mais d’un “logement”, voir ce… Lire la suite »
Bonjour,
L’exonération de la plus-value immobilière au titre du remploi en résidence principale concerne en principe exclusivement la cession d’un logement qui n’est pas la résidence principale du cédant au moment de la vente, et non la cession d’un local commercial ou professionnel détenu via une SCI. Le texte applicable, tel qu’interprété par l’administration fiscale et la jurisprudence, limite donc l’avantage aux biens à usage d’habitation, ce qui exclut les locaux commerciaux même si le produit de cession est réinvesti dans une résidence principale.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace.
Bonjour,
Nous détenons mon mari et moi, nous sommes une SCI à l’IS, nous faisons de la location de meublés.
Nous souhaitons vendre un de nos biens. A priori nous serons taxé à la plus value professionnelle ? Nous possédons le bien depuis 16 ans et nous avons déclaré des amortissements à peu chaque anné.
Quel rôle jouent les amortissements, aujourd’hui dans la plus value ? Merci pour votre éclairage.
Bonjour,
En SCI soumise à l’IS, la vente d’un bien génère une plus-value professionnelle, déterminée par la différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable (prix d’achat diminué des amortissements pratiqués).
Ainsi, plus l’on amorti le bien, plus la plus-value imposable est élevée, car la base d’amortissement diminue la valeur comptable résiduelle.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace.
Bonjour,
Dans le cas d’une sci soumis a l’IS, lors du calcul de la plus value, pouvons nous déduire tout les travaux réalisés sur facture afin d’amortir le coup ?
Exemple : prix achat 90000€, travaux exécuté environ 200000€ soit 290000€ cout total, vente a 300000€, la plus value sera calculé sur les 10000€ de différence ?
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat spécialisé, qui saura vous renseigner.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace