ConnexionPlus-value en SCI : calcul et imposition en 2026
Dernière mise à jour le 26/05/2026
- Comment se forme la plus-value dans une SCI ?
- Comment est calculée la plus-value dans une SCI à l’IR ?
- Comment est imposée la plus-value dans une SCI à l’IR ?
- Comment est calculée et imposée la plus-value dans une SCI à l’IS ?
- Comment déclarer la plus-value immobilière de votre SCI en 2026 ?
- Dans quels cas pouvez-vous être exonéré de plus-value dans une SCI ?
- FAQ
- La plus-value en SCI correspond au gain réalisé lors de la revente d’un bien, soit la différence entre son prix de vente et son prix d’achat.
- Dans une SCI à l’IR, la plus-value est imposée au taux de 19 % au titre de l’IR et à 18,6 % au titre des prélèvements sociaux, avec des abattements progressifs dès la 6e année de détention.
- Dans une SCI à l’IS, la plus-value est calculée sur la valeur nette comptable du bien après déduction des amortissements, puis imposée au taux de l’IS sans aucun abattement pour durée de détention.
- Depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits en location meublée non professionnelle (LMNP) sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente du bien.
Si votre SCI vend un bien immobilier, l’imposition de la plus-value SCI dépend avant tout du régime fiscal que vous avez choisi pour votre société. Entre une SCI à l’IR et une SCI à l’IS, les règles de calcul et les taux applicables n’ont presque rien en commun. Anticiper ces différences vous permet de piloter la fiscalité de la SCI et de votre cession de bien.
Cession de parts sociales de SCI en ligne
Comment se forme la plus-value dans une SCI ?
La plus-value dans une SCI naît lorsque votre société cède un bien pour un prix supérieur à ce qu’elle a payé pour l’acquérir.
Définition de la plus-value immobilière
La plus-value immobilière d’une SCI est la différence positive entre le prix de cession d’un bien et son prix d’acquisition. Autrement dit, si votre SCI revend un appartement 300 000 € alors qu’elle l’avait acheté 200 000 €, la plus-value brute est de 100 000 €.
La plus-value brute sera soumise à imposition, après application des corrections et abattements prévus par la loi. Le calcul de cette plus-value diffère ensuite selon que votre SCI est soumise à l’IR ou à l’IS.
Cession d’un bien immobilier par la SCI
La cession d’un bien immobilier par la SCI intervient lorsque votre SCI vend directement un bien immobilier qu’elle détient dans son patrimoine et que la plus-value est alors calculée au niveau de la société, mais imposée au nom de chaque associé proportionnellement à sa quote-part associée dans le capital uniquement si la SCI est à l’IR. C’est la situation la plus courante.
En pratique, vous êtes personnellement redevable de l’impôt sur votre fraction de la plus-value réalisée par la vente du bien en SCI , selon le régime des plus-values immobilières des particuliers si vous êtes une personne physique.
Cession de parts sociales par un associé
La seconde situation survient lorsque vous cédez vos parts sociales dans la SCI à un tiers, sans que la société vende le bien elle-même.
Dans ce cas, la cession de parts sociales d’une SCI génère une plus-value calculée à partir du prix de cession de vos parts et de leur valeur d’acquisition initiale.
En revanche, la plus-value calculée à partir du prix de cession par un associé relève d’un régime fiscal distinct de la vente directe du bien par la SCI. Les abattements pour durée de détention propres aux plus-values immobilières des particuliers ne s’appliquent alors pas ici de la même façon.
Comment est calculée la plus-value dans une SCI à l’IR ?
Dans une SCI à l’Impôt sur le revenu (IR), le calcul de la plus-value d’une SCI à IR suit le régime des plus-values immobilières des particuliers.
Le calcul de la plus-value brute
Le principe est que votre plus-value brute est égale au prix de vente moins le prix d’achat. Le prix de vente et le prix d’achat peuvent être ajustés, ce qui change significativement le résultat.
En effet, le prix de vente retenu est en principe le prix réel de l’acte. Tandis que le prix d’achat, lui, peut être majoré de plusieurs éléments pour réduire votre gain imposable.
Majoration du prix d’acquisition
Le forfait frais d’acquisition et le forfait travaux vous permettent tous les deux d’augmenter votre prix d’acquisition de référence et donc de réduire votre plus-value immobilière de SCI.
Pour les frais d’acquisition (droits de mutation et honoraires de notaire), ils peuvent être intégrés forfaitairement à 7,5 % du prix d’achat, sans justificatif.
Par exemple, pour un bien acheté 200 000 €, votre prix d’acquisition passe ainsi à 215 000 €.
Le forfait travaux de 15 % s’applique quant à lui, lorsque votre SCI détient le bien depuis plus de cinq ans. Il représente 15 % du prix d’acquisition et s’utilise sans justificatif. En dehors de ce forfait, les travaux réels de construction, reconstruction ou agrandissement restent déductibles sur justificatifs, à condition qu’ils n’aient pas déjà été imputés sur vos revenus fonciers.
Abattements pour durée de détention dès la 6e année
Plus votre SCI détient le bien immobilier longtemps, moins vous payez d’impôt sur la plus-value de la SCI à IR. Les abattements pour durée de détention démarrent à la 6e année de possession du bien et progressent chaque année selon deux barèmes distincts :
- L’un pour l’impôt sur le revenu ;
- L’autre pour les prélèvements sociaux.
| Durée de détention | Abattement IR | Abattement prélèvements sociaux |
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| De la 6e à la 21e année | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année révolue | 4 % | 1,60 % |
| De la 23e à la 29e année | Exonération totale IR | 9 % par an |
| À partir de 30 ans | Exonération totale IR | Exonération totale PS |
Ces durées de détention sont calculées à partir de la date d’acquisition du bien par la SCI, quelle que soit la date à laquelle vous avez rejoint la société en tant qu’associé.
La loi de finances 2025 et la réintégration des amortissements LMNP
Si votre SCI pratique la location meublée non professionnelle (LMNP) , la loi de finances 2025 a introduit une règle importante qui s’applique pleinement en 2026.
En effet, les amortissements que votre SCI a déduits pendant la période de location sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value de la SCI au moment de la revente.
Concrètement, le prix d’acquisition retenu pour le calcul n’est plus le prix d’achat historique, mais ce prix moins les amortissements cumulés. Plus votre SCI a amorti le bien au fil des années, plus votre plus-value imposable sera élevée à la revente.
Notre vidéo vous explique plus en detail la plus-value dans une SCI :
Comment est imposée la plus-value dans une SCI à l’IR ?
Une fois votre plus-value de SCI à l’IR calculée après application des majorations du prix d’acquisition et des abattements pour durée de détention, le montant restant est soumis à deux prélèvements distincts qui sont le taux d’imposition et la surtaxe applicable au-delà de 50 000 euros de plus-value.
Taux d’imposition : 19 % d’IR et 18,6 % de prélèvements sociaux
La plus-value de la SCI à l’IR nette imposable est soumise à un taux forfaitaire de 19 % au titre de l’impôt sur le revenu. À ce taux s’ajoutent les prélèvements sociaux de 18,6 %, ce qui porte l’imposition totale à 36,2 % pour un bien détenu depuis moins de 6 ans.
De ce fait, plus la durée de détention avance, plus les abattements pour durée de détention réduisent votre base imposable et donc votre charge fiscale totale.
Surtaxe applicable au-delà de 50 000 € de plus-value
Lorsque la plus-value de la SCI nette imposable (donc après application de tous les abattements pour durée de détention) dépasse 50 000 €, une surtaxe progressive s’ajoute aux 19 % d’IR et 18,6 % de prélèvements sociaux déjà dus.
Le barème de cette surtaxe varie de 2 % à 6 % selon le montant total de la plus-value nette. Plus votre plus-value est élevée, plus la surtaxe est importante.
Voici un tableau récapitulatif sur le barème d’imposition de la plus-value SCI à l’IR :
| Plus-value nette imposable | Taux total IR (19 % + surtaxe) |
| Inférieure à 50 000 € | 19 % |
| De 50 000 € à 100 000 € | 19 % + 2 % = 21 % |
| De 100 001 € à 150 000 € | 19 % + 3 % = 22 % |
| De 150 001 € à 200 000 € | 19 % + 4 % = 23 % |
| De 200 001 € à 250 000 € | 19 % + 5 % = 24 % |
| Au-delà de 250 000 € | 19 % + 6 % = 25 % |
Comment est calculée et imposée la plus-value dans une SCI à l’IS ?
Dans une SCI à l’IS , la plus-value de la SCI est traitée comme un bénéfice ordinaire de la société, et non comme une plus-value immobilière des particuliers.
Calcul sur la valeur nette comptable et réintégration des amortissements
Dans une SCI à l’IS, votre plus-value en SCI n’est pas calculée à partir du prix d’achat réel du bien, mais à partir de sa valeur nette comptable. Concrètement, chaque année votre SCI amortit le bien dans ses comptes, ce qui réduit son imposition sur les loyers perçus.
En contrepartie, le jour de la vente, le fisc calcule votre plus-value sur la valeur du bien après déduction de tous ces amortissements et non sur ce que vous avez réellement payé. Ce que vous économisez chaque année sur vos loyers, vous le retrouvez dans votre plus-value à la revente.
Ce mécanisme s’applique dans une SCI à l’IS depuis toujours, quelle que soit la nature de la location pratiquée. À titre de comparaison, dans une SCI à l’IR, la réintégration des amortissements en location meublée n’existe que depuis la loi de finances 2025.
Imposition au taux IS, sans aucun abattement
La plus-value de la SCI à l’IS est intégrée dans le résultat fiscal de votre société et soumise au taux normal de l’IS de 25 %. Le taux réduit de 15 % s’applique à la fraction des bénéfices inférieure à 42 500 €, sous réserve que votre SCI remplisse trois conditions :
- Un chiffre d’affaires inférieur à 10 millions d’euros ;
- Un capital détenu à 75 % au moins par des personnes physiques ;
- Un capital social entièrement libéré.
À la différence du régime IR, aucun abattement pour durée de détention n’existe dans une SCI à l’IS. Peu importe depuis combien d’années votre SCI détient le bien, l’imposition reste identique.
SCI à l’IR ou à l’IS : quel régime pour votre plus-value ?
Voici un tableau récapitulatif des différents régimes de la plus-value d’une SCI à l’IS ou à l’IR :
| Critère | SCI à l’IR | SCI à l’IS |
| Base de calcul | Prix d’achat majoré des frais et travaux | Valeur nette comptable après amortissements |
| Réintégration amortissements LMNP | Oui, depuis la loi de finances 2025 | Oui, structurel depuis toujours |
| Abattement durée de détention | Oui, dès la 6e année | Aucun |
| Exonération IR totale | Après 22 ans | Impossible |
| Exonération prélèvements sociaux | Après 30 ans | Non applicable |
| Taux d’imposition | 19 % IR + 18,6 % PS + surtaxe éventuelle | 15 % ou 25 % selon les bénéfices |
| Surtaxe au-delà de 50 000 € | Oui, de 2 % à 6 % | Non |
| Imposition au nom de | Chaque associé (quote-part) | La société |
| Formulaire de déclaration | 2048-IMM (notaire) + case 3VZ | Formulaire 2065 |
Comment déclarer la plus-value immobilière de votre SCI en 2026 ?
Les démarches déclaratives liées à la plus-value de la SCI diffèrent selon le régime fiscal de votre société.
Dans une SCI à l’IR, la déclaration est entièrement gérée par le notaire via le formulaire 2048-IMM au moment de la signature de l’acte de vente. L’impôt est retenu directement sur le prix de vente. Après la cession, vous devez reporter votre quote-part de plus-value imposable en case 3VZ de votre déclaration de revenus annuelle, afin qu’elle soit intégrée dans votre revenu fiscal de référence.
Dans une SCI à l’IS, la plus-value en SCI à l’IS est intégrée au résultat fiscal de la société pour l’exercice de la cession. La déclaration s’effectue via le formulaire 2065, dans les trois mois suivant la clôture de votre exercice comptable.
Dans quels cas pouvez-vous être exonéré de plus-value dans une SCI ?
Les exonérations de plus-value en SCI s’appliquent uniquement dans une SCI à l’IR. Dans une SCI à l’IS, aucun mécanisme d’exonération équivalent n’est prévu par la loi, quelle que soit la situation.
L’exonération liée à la résidence principale de l’associé
Si votre SCI à l’IR met gratuitement un bien immobilier à votre disposition et que vous y établissez votre résidence principale, la fraction de plus-value de la SCI correspondant à votre quote-part dans le capital est exonérée d’imposition au moment de la vente. Cette exonération résidence principale est partielle car elle porte uniquement sur la quote-part de l’associé occupant le bien. Les autres associés de la SCI restent pleinement imposables sur leur propre fraction de la plus-value.
Autres cas d’exonération
D’autres situations vous permettent d’échapper à l’imposition sur la plus-value en SCI dans une société à l’IR.
Tout d’abord, si le prix de vente du bien rapporté à votre quote-part est inférieur à 15 000 €, vous êtes totalement exonéré de plus-value en SCI. Cette limite de 15 000 € s’apprécie individuellement au niveau de chaque associé, en fonction de sa participation dans le capital social de la SCI.
Par ailleurs, si votre SCI cède le bien à un organisme de logement social (type office public de l’habitat (OPH) ou entreprise sociale de l’habitat (ESH) l’exonération de plus-value en SCI est totale, à condition que l’acquéreur s’engage à réaliser des logements sociaux sur le bien. La prorogation de ce dispositif en 2026 est à vérifier au moment de votre cession.
Enfin, les abattements pour durée de détention conduisent à une exonération totale de plein droit après 22 ans pour l’IR et 30 ans pour les prélèvements sociaux. C’est le levier le plus puissant à long terme pour effacer intégralement votre plus-value de la SCI, sans aucune condition particulière à remplir.
FAQ
Quelle est l'imposition de la plus-value immobilière en SCI ?
Combien de temps faut-il pour conserver un bien en SCI pour ne pas payer de plus-value ?
Faut-il déclarer la vente d'un bien immobilier en SCI aux impôts ?
Peut-on réduire la plus-value d'une SCI en réalisant des travaux ?
La plus-value en SCI est-elle imposée au nom de la société ou des associés ?
La plus-value est-elle imposée lors d'une donation de parts de SCI ?
Comment est traitée la plus-value lors de la dissolution d'une SCI à l'IR ?
Comment ne pas payer de plus-value immobilière en SCI ?
Combien de temps faut-il détenir un bien en SCI pour être exonéré de plus-value ?
Juriste en droit international des affaires et spécialisée en rédaction SEO, Khadidja Badji transforme des notions juridiques complexes en contenus clairs et accessibles chez LegalPlace, offrant aux entrepreneurs des réponses fiables pour avancer.
Dernière mise à jour le 26/05/2026
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Rédigé par
Juriste en droit international des affaires et spécialisée en rédaction SEO, Khadidja Badji transforme des notions juridiques complexes en contenus clairs et accessibles chez LegalPlace, offrant aux entrepreneurs des réponses fiables pour avancer.
je vais céder mes parts de SCI familiale. Le bien immobilier était exonéré de plus value(>30 ans de détention)lorsqu’il a été intégré dans une SCI familiale. Comment s’applique la plus-value dans ce cas particulier? Merci
Bonjour, Le régime d’imposition des plus-values lors de la cession de parts d’une SCI familiale transparente (soumise à l’impôt sur le revenu) dépend de la durée de détention des parts par l’associé et non de la durée de détention de l’immeuble par la société. Lorsqu’un bien immobilier est apporté à une SCI, cet apport constitue en principe une mutation qui réinitialise le point de départ du calcul des abattements pour durée de détention. Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat spécialisé, qui saura vous renseigner davantage. En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une… Lire la suite »
Je vais ceder mes parts de SCI ; la SCI est soumise a l’IS :
Quel est le regime fiscal applicable ?
Comment calculer la plus-value?
Quel impot sur la plus-value en tant que particulier ?
Merci d’avance
Bonjour,
Légalement, en tant que particulier cédant des parts de SCI à l’IS, vous relevez du régime des plus-values sur valeurs mobilières (art. 150-0 A CGI).
La plus-value est imposée au prélèvement forfaitaire unique de 30 %, sauf option pour le barème progressif.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat spécialisé, qui saura vous renseigner davantage.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace.
Je céde une part d’une SCI monégasque dont le bien immobilier se situe a monaco, pour le calcul de l’impôt de la plus value, bascule t’on de cession de Valeur mobiliere et non immobilier pr le calcul de l’impôt?
Merci
Bonjour,
En principe, la cession de parts d’une SCI monégasque détenant un bien à Monaco est imposée en France comme une plus-value immobilière si le cédant est résident fiscal français (articles 244 bis A et 150 UB du CGI). Il ne s’agit donc pas d’une simple cession de valeurs mobilières.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat spécialisé, qui saura vous renseigner davantage.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace.
Bonjour,
Mon épouse et moi possédons notre résidence principale au travers d’une SCI dont nous sommes les deux seuls actionnaires à parts égales. Nous souhaitons vendre cette résidence, seul bien de la SCI.
Deux cas de figure :
Quelle est la meilleure option au point de vue fiscal pour nous, vendeurs et pour l’acheteur au niveau des frais de notaire ?
Merci d’avance.
Philippe
Bonjour, Par principe, le bien immobilier expose la SCI à l’impôt sur la plus-value avec exonération possible après 22 ans (plus-value) et 30 ans (prélèvements sociaux). Pour l’acheteur, les frais de notaire sont calculés sur la valeur du bien (environ 7 à 8 %). Vendre les parts de la SCI peut être plus avantageux pour fiscalement si la valeur des parts est inférieure à la valeur du bien, car la plus-value est alors calculée sur la cession de titres. L’acheteur, lui, paiera des droits d’enregistrement réduits à 5 % sur le prix des parts, ce qui est plus avantageux que des frais… Lire la suite »
Bonjour, j’ai une question dont je ne trouve pas la réponse :
Création de la sci (ir) en vue de construire un bâtiment. Donc au moment de la création de la sci et la répartition des 1000 parts, il n’y a que le capital social de 500€ (donc 50cts la part).
Nous avons fait construire pour 205.000, et le bien vaut aujourd’hui 275.000.
Doit on calculer la plus value des parts depuis la création (donc 50cts) ou en incluant le prix de construction (donc 205.000+500 capital social le tout divisé par 1000 parts)?
Merci pour vos éclaircissements à venir.
Bonjour, En cas de cession de parts sociales d’une SCI, la plus-value imposable est calculée en comparant le prix de vente des parts avec leur prix d’acquisition. Ce prix d’acquisition correspond non seulement à la valeur nominale des parts lors de la souscription initiale (ici 0,50 € par part), mais aussi aux apports effectués par les associés pour financer la construction, c’est-à-dire les sommes effectivement mises à disposition de la société, augmentant la valeur d’acquisition des parts. La plus-value est donc déterminée par la différence entre le prix de cession et la valeur d’acquisition ainsi reconstituée, et non par la… Lire la suite »
Bonjour, Cela fait 2 ans que je planifie la vente d’un studio d’enregistrement en SCI à l’IR, ce qui vient d’arriver. J’ai eu les impôts en ligne l’année dernière pour le cas d’exonération de taxe sur la plus value (importante dans mon cas) si remploi des fonds en résidence principale. Les impôts m’ont confirmé que c’était ok, j’ai pourtant bien précisé que c’était un bien qui est un local commercial loué à une société. Tout fonctionnait jusqu’à arriver chez le notaire qui me sort le texte et me dit qu’il s’agit non pas d’un “bien” mais d’un “logement”, voir ce… Lire la suite »
Bonjour,
L’exonération de la plus-value immobilière au titre du remploi en résidence principale concerne en principe exclusivement la cession d’un logement qui n’est pas la résidence principale du cédant au moment de la vente, et non la cession d’un local commercial ou professionnel détenu via une SCI. Le texte applicable, tel qu’interprété par l’administration fiscale et la jurisprudence, limite donc l’avantage aux biens à usage d’habitation, ce qui exclut les locaux commerciaux même si le produit de cession est réinvesti dans une résidence principale.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace.
Bonjour,
Nous détenons mon mari et moi, nous sommes une SCI à l’IS, nous faisons de la location de meublés.
Nous souhaitons vendre un de nos biens. A priori nous serons taxé à la plus value professionnelle ? Nous possédons le bien depuis 16 ans et nous avons déclaré des amortissements à peu chaque anné.
Quel rôle jouent les amortissements, aujourd’hui dans la plus value ? Merci pour votre éclairage.
Bonjour,
En SCI soumise à l’IS, la vente d’un bien génère une plus-value professionnelle, déterminée par la différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable (prix d’achat diminué des amortissements pratiqués).
Ainsi, plus l’on amorti le bien, plus la plus-value imposable est élevée, car la base d’amortissement diminue la valeur comptable résiduelle.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace.
Bonjour,
Dans le cas d’une sci soumis a l’IS, lors du calcul de la plus value, pouvons nous déduire tout les travaux réalisés sur facture afin d’amortir le coup ?
Exemple : prix achat 90000€, travaux exécuté environ 200000€ soit 290000€ cout total, vente a 300000€, la plus value sera calculé sur les 10000€ de différence ?
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat spécialisé, qui saura vous renseigner.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace