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La promesse unilatérale de vente

La promesse unilatérale de vente

La promesse unilatérale de vente est une étape de l’achat immobilier dans laquelle le vendeur s’engage à céder son appartement ou sa maison à un acheteur donné. La promesse unilatérale de vente permet au futur acheteur d’obtenir un délai de réflexion avant de s’engager dans un achat conséquent.

 

Qu’est-ce que la promesse unilatérale de vente ?

La promesse unilatérale de vente est une des étapes conseillées de l’achat immobilier. C’est un avant-contrat dans lequel le vendeur s’engage à céder son bien immobilier à un prix donné à un acheteur. Le vendeur, appelé le promettant, s’engage à ne pas retirer le bien de la vente ni à le vendre à quelqu’un d’autre.

L’acheteur, appelé le bénéficiaire de la promesse, dispose de quelques semaines pour décider de réaliser ou non l’achat. En échange de ce temps de réflexion, il verse une indemnité d’immobilisation au vendeur.

Cette promesse, contrairement à son nom, est donc un véritable acte juridique et un contrat qui engage les parties. Elle intervient après les visites du bien, les négociations sur le prix et les autres modalités. La réalisation d’une vente immobilière prend plusieurs semaines pendant lesquelles le notaire vérifie les identités du vendeur et de l’acheteur, leur situation matrimoniale, la réalité du bien vendu, s’il y a des hypothèques ou d’autres choses. Les notaires estiment qu’une centaine de points différents sont à vérifier avant la vente d’une maison ou d’un appartement en copropriété.

Entre un accord sur le prix et la signature de l’acte de vente, un avant-contrat permet de rassurer vendeur et acheteur mais n’est pas obligatoire. Il peut prendre la forme d’une promesse unilatérale de vente ou d’une promesse synallagmatique de vente, également appelée compromis de vente. Il faut bien différencier promesse et compromis de vente. Dans ce dernier cas, si le vendeur s’engage aussi à vendre le bien au prix convenu, l’acheteur s’engage alors à l’acheter. La signature d’un compromis de vente ne prive l’acheteur d’insérer des clauses pénales de compromis de vente ou clauses suspensives comme l’obtention d’un prêt immobilier.

Bon à savoir : depuis la mise en œuvre d’un délai de rétractation dans tout contrat d’avant-vente immobilière, la promesse unilatérale est moins attractive et moins utilisée. Que ce soit dans les ventes conclues entre particuliers ou par l’intermédiaire d’une agence immobilière ou d’un notaire, le recours à la promesse synallagmatique de vente ou compromis de vente est beaucoup plus fréquent. Il est également préféré par les vendeurs dans la mesure où les engagements réciproques sont plus forts que la simple option d’une promesse unilatérale de vente.

 

Promesse unilatérale de vente
Promesse synallagmatique de vente
AcheteurA la liberté d’acheter ou nonS’engage à acheter au prix convenu
VendeurS’engage à vendre au prix convenuS’engage à vendre au prix convenu
DuréePlusieurs semaines pour lever l’optionPlusieurs semaines pour finaliser la vente authentique
ArgentIndemnité d’immobilisation égale à 10% du prix de vente convenuDépôt de garantie de 5 à 10% du prix de vente convenu
Forme– Acte sous seing privé ou acte authentique
– Acte authentique obligatoire si la durée d’option est supérieure à 18 mois
– Acte authentique en présence de clause suspensive ou de clause résolutoire
– Acte authentique obligatoire si la durée d’option est supérieure à 18 mois
EnregistrementObligatoire dans les 10 joursObligatoire en présence de clause suspensive ou de clause résolutoire
Clauses suspensivesPossiblesPossibles

 

Promesse unilatérale de vente : mode de fonctionnement

Comment conclure une promesse de vente ?

Le vendeur a préparé son bien pour la vente, mis une annonce sur un site ou confié le bien à une agence immobilière, pris des photos…Il reçoit les acheteurs potentiels, reçoit plusieurs offres, négocie…Lorsque le vendeur et un acheteur se mettent d’accord sur le prix de vente et les principales modalités comme le délai de réalisation, un contrat d’avant-vente formalise généralement cette volonté.

Si vendeur et acheteur optent pour la promesse unilatérale de vente, ils peuvent décider d’en confier la rédaction à un notaire ou conjointement à leurs notaires respectifs sans que cela n’augmente le prix. Ils peuvent également rédiger cet acte sous seing privé en s’inspirant des modèles de promesse de vente existants ou avec l’assistance d’un agent immobilier.

Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, les avant-contrats immobiliers doivent comporter un certain nombre de pièces justificatives comme le dossier de diagnostic et les documents relatifs à la copropriété. Le vendeur devra donc les avoir obtenus en amont.

Les éléments que doit contenir une promesse de vente

La promesse de vente, comme tout contrat, doit comporter des éléments indispensables :

  • Identification des parties : nom, prénom et adresse du vendeur et de l’acheteur, régime matrimonial
  • Identification du bien immobilier : adresse, référence cadastrale, surface privative habitable si le bien est en copropriété (anciennement appelé « loi carrez »), habitation et annexes, indépendant ou en copropriété, existence de servitudes ou d’hypothèques, existence de contrats de location en cours, origine de la propriété (date d’acquisition et nom du vendeur précédent)
  • Prix : prix défini entre les parties, à régler le jour de la vente et de la remise des clés, frais d’agence immobilière le cas échéant, montant estimé des droits de mutation (les « frais de notaire »).
  • Plan de financement : notamment modalités de prêt envisagées par l’acheteur
  • Obligations réciproques des parties : montant d’une indemnité d’immobilisation, délai pour lever l’option, modalités de levée d’option (tacite ou expresse, en recommandé avec accusé de réception…)
  • Délai de rétractation : 10 jours
  • Conditions suspensives : clause suspensive d’obtention d’un emprunt en précisant le montant, le taux maximum et la durée envisagés, clause suspensive d’exercice du droit de préemption de la commune.
  • Annexes : dossier de diagnostic techniques obligatoires, règlement de copropriété le cas échéant.

Les effets de la promesse unilatérale de vente

La promesse unilatérale de vente doit être enregistrée dans les 10 jours ouvrables suivant sa signature auprès des services des impôts. Cela peut être le centre des impôts de l’acheteur ou du vendeur et pas nécessairement du lieu du bien immobilier, objet de la vente. Cet enregistrement coûte 125 euros.

La signature de la promesse de vente engage immédiatement et définitivement le vendeur. En revanche, l’acheteur dispose d’un droit de rétractation de 10 jours.

Les obligations pour le bénéficiaire

Le bénéficiaire, futur acheteur, verse le plus souvent une indemnité d’immobilisation en échange du délai entre la promesse de vente et le compromis de vente et le délai de réflexion accordé par le promettant vendeur. Cette indemnité n’est pas obligatoire mais sera très souvent exigée par le vendeur. La somme placée sur un compte séquestre, souvent chez un notaire, sera évidemment déduite du montant total lors de la signature définitive de la vente. L’encaissement se fait généralement à l’expiration du délai de rétraction.

Elle peut atteindre 10% du prix de vente. Cela impose à l’acheteur de pouvoir mobiliser en 10 jours une telle somme.

 

Différences entre promesse unilatérale de vente, le compromis de vente et le pacte de préférence

La promesse unilatérale de vente, le compromis de vente et le pacte de préférence sont tous des avant-contrats. Leurs différences se situent au niveau des engagements des parties:

  • Dans la promesse unilatérale de vente, nous avons vu que le vendeur s’engage à céder son bien à l’acheteur au prix convenu en lui laissant le choix de lever ou non l’option. L’acheteur a un délai de réflexion.
  • Dans la promesse synallagmatique de vente ou compromis de vente, le vendeur s’engage à céder le bien et l’acheteur s’engage à l’acquérir au prix convenu. Tout le monde est décidé à conclure la vente. Les délais avant l’acte authentique de vente permettent au notaire de finaliser la vente et à l’acheteur d’obtenir éventuellement un prêt. Vendeur et acheteur ont déjà réfléchi et acté le principe de la vente.
  • Dans le pacte de préférence, l’article 1123 du code civil prévoit un droit de priorité au profit de l’acheteur éventuel : si le vendeur se décidait à céder son bien, il s’engage à le proposer en priorité à cet acheteur. C’est un droit de préemption privé institué au profit de l’acheteur. Toutefois, ici, le propriétaire du bien garde la possibilité de ne pas vendre sa maison ou son appartement. La réalisation de la vente dépendra ici à la fois de l’accord du vendeur et de l’accord de l’acheteur.

Le pacte de préférence est donc le contrat le moins contraignant. Le prix de vente n’est même pas une condition de validité. La durée doit être déterminée sans être excessive : la Cour de cassation a estimé d’un pacte de préférence signé pour 20 ans était trop long. Il n’a pas non plus à être enregistré auprès des services des impôts.

Le pacte de préférence peut intervenir par exemple dans les relations de voisinage : un voisin souhaite agrandir sa maison ou son appartement en acquérant le bien situé à proximité. Il peut manifester son intérêt en en discutant avec son voisin ou en demandant la conclusion d’un pacte de préférence. Le jour où ce propriétaire décide de vendre ce bien, il le proposera en priorité à son voisin.

 

Promesse unilatérale de vente : la levée d’option

Que se passe-t-il si l’acheteur ne lève pas l’option d’achat ?

Pendant le délai de rétractation légal

Le délai légal de rétractation permet à l’acheteur de revenir sur son engagement sans pénalité. Il envoie dans les 10 jours une lettre recommandée avec accusé de réception au vendeur manifestant son changement d’avis. L’acheteur récupère alors l’indemnisation d’immobilisation que le vendeur n’a pas le droit de conserver. Dès la réception du courrier, le vendeur reprend sa liberté et peut conclure une vente avec un autre acheteur potentiel.

Le délai de rétractation court à compter du lendemain de la première présentation d’une lettre recommandée avec avis de réception contenant la promesse signée sous seing privé. En cas de signature d’un acte devant notaire, le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise en mains propres du document ou du jour de la signature devant notaire.

Par exemple, une promesse unilatérale de vente est signée par acte sous seing privée le 12 du mois. Elle est envoyée en lettre recommandée avec accusé de réception le lendemain et la première présentation intervient le 15 du mois. Le délai court à compter du 16 et se termine donc le 25 à minuit.

Le délai de rétractation est encadré par les articles L 271-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation.

Après le délai de rétraction légal

Si l’acheteur manifeste son désir de ne plus acquérir le bien immobilier après le délai de rétractation, il perd son indemnité d’immobilisation qui peut alors être encaissée par le vendeur. Ici également, le propriétaire reprend le droit de vendre son bien à qui il veut.

Par exception, si une clause suspensive est prévue dans la promesse de vente, comme l’obtention d’un prêt ou l’exercice du droit de préemption de la commune, la réalisation de cette clause permet de rompre la promesse sans préjudice pour les parties.

Que faire si le vendeur se rétracte ?

Le vendeur s’engage à vendre le bien immobilier à l’acheteur au prix convenu en signant une promesse de vente. Il ne peut pas se rétracter. L’acheteur, bénéficiaire de la promesse, peut alors porter l’affaire en justice pour obtenir réparation de son préjudice ou pour forcer la réalisation de la vente.

 

Que faire en cas de décès du promettant ?

La promesse de vente est signée lorsque survient le décès du vendeur, le promettant. Cela remet-il en cause son engagement de vendre l’appartement ou la maison ? Les contrats signés par la personne obligent ses héritiers. Ainsi, les héritiers du vendeur sont tenus de vendre le bien au prix convenu, dès lors que l’acheteur décide de lever l’option d’achat.

Les obligations du vendeur se transmettent lors de la succession. La Cour de cassation a plusieurs fois affirmé ce principe notamment dans une décision du 8 septembre 2010 : «Le promettant avait définitivement consenti à vendre et que l’option pouvait être valablement levée, après son décès, contre ses héritiers tenus de la dette contractée par leur auteur, sans qu’il y eût lieu d’obtenir l’autorisation du juge des tutelles, la cour d’appel a violé le texte susvisé ».

 

Modèle de promesse unilatérale de vente

Entre les soussignés :

Prénom Nom
Nom de jeune fille
Adresse, Profession,
Date de naissance,
état matrimonial,
Nationalité

désigné(s) ci-après par  » le Promettant  » et

Prénom Nom
Nom de jeune fille
Adresse,
Profession,
Date de naissance,
état matrimonial,
Nationalité

désigné(s) ci-après par  » le Bénéficiaire »

Étant précisé que, si la vente intervient entre plusieurs acquéreurs et vendeurs, les uns et les autres interviennent conjointement et solidairement entre eux, et seront dénommés dans les présentes le Promettant ou le Bénéficiaire.

Il est convenu d’une promesse unilatérale de vente sur les biens dont la désignation suit :

NATURE DE L’ENGAGEMENT

Le Promettant, en s’obligeant et en obligeant ses ayants droit et héritiers solidairement entre eux, fussent-ils mineurs ou incapables, à toutes les garanties ordinaires et de droit les plus étendues, vend au bénéficiaire les biens et droits immobiliers ci-après désignés. Le Bénéficiaire accepte la présente option, en se réservant le droit de demander ou non la réalisation de la vente définitive, dans les délais définis ci-dessous et sous réserve de la réalisation des conditions suspensives énoncées ci-après.

SITUATION ET DÉSIGNATION DES BIENS

Adresse :

Désignation : un appartement de type studio, situé au niveau 4, portant le N° 408 au plan de ce niveau – LOT N° 10, et les 84/10000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales.

Superficie :

Références cadastrales :

tels que ces biens existent et se comportent dans leur état actuel, avec toutes les dépendances et aucune exception ni réserve, le Bénéficiaire déclarant bien les connaître pour les avoir vus et visités et dispensant le Promettant d’une plus ample désignation.

ORIGINE DE PROPRIÉTÉ

Le Promettant est le seul propriétaire du Bien pour l’avoir acquis par acte notarié établi le ……….  par ………..  notaire domicilié à ………….., dont il s’engage à fournir une copie au notaire rédacteur de l’acte authentique, ainsi que toutes autres pièces qui en découleraient et seraient nécessaires à la réalisation de la vente.

CHARGES GREVANT L’IMMEUBLE

    1. Hypothèques et privilèges

Le Promettant déclare que les biens objet des présentes sont libres de tout privilège ou hypothèque. Si tout privilège ou hypothèque se révélait, il s’oblige à en rapporter la mainlevée et le certificat de radiation à ses frais.

    1. Servitudes et urbanisme

Le Promettant déclare qu’à sa connaissance, les biens objet des présentes ne sont grevés d’aucune servitude spéciale autre que celles résultant de la situation naturelle des lieux ou des textes et règlements en vigueur concernant l’urbanisme, les questions d’urbanisme faisant l’objet ci-dessous d’une condition suspensive.

    1. Situation locative

Le Promettant déclare que les biens objet des présentes seront libres au plus tard à compter du jour de la signature de l’acte authentique de toute occupation, location, réquisition ou encombrement.

    1. Copropriété

Le bien, objet des présentes, est soumis au règlement de copropriété annexé datant du ………

Le Promettant s’oblige à obtenir, au plus tard, à la date prévue pour la signature de l’acte authentique, le certificat mentionnant l’apurement des charges de copropriété auprès du syndic.

Le Bénéficiaire est informé de l’article 45-1 de la loi N°65-557 du 10/07/1965 et de l’article 4-6 décret N° 67-223 du 17/03/1967.

    1. Situation de l’immeuble au regard des diagnostics techniques

Le Promettant remet dès la signature des présentes un dossier de diagnostic technique contenant les éléments ci-dessous établis par un ou plusieurs diagnostiqueurs certifiés : (lister les diagnostics et leurs conclusions)

PRIX DE VENTE

En cas de réalisation, la vente aura lieu moyennant le prix de …….. euros (……….. euros).

Le prix sera payable comptant le jour de la signature de l’acte authentique.

De convention expresse, le versement effectif de la totalité du prix et du montant des frais ainsi que la signature de l’acte authentique nécessaire pour la publication foncière conditionneront le transfert du droit de propriété au profit du Bénéficiaire.

PROPRIETE – JOUISSANCE

À compter de la signature de l’acte authentique, le Bénéficiaire aura la propriété de l’immeuble. Il en aura la jouissance à compter de la date de signature de l’acte authentique et du paiement du prix.

La vente sera faite sous les conditions ordinaires et de droit que le Bénéficiaire s’oblige à accomplir :

–  prendre les biens vendus dans l’état où ils se trouveront le jour de l’entrée en jouissance sans garantie d’aucune sorte de la part du Promettant de bonne foi en raison du bon ou mauvais état du sol, sous-sol ou des bâtiments, des vices de toute nature apparents ou cachés.

– souffrir les servitudes passives, apparentes ou non, continues ou discontinues, pouvant grever les biens vendus, profiter de celles actives s’il en existe ;

– acquitter, à compter du jour de l’entrée en jouissance, toutes charges, taxes et impôts, étant précisé que la taxe foncière sera payée par les deux parties au prorata de leur occupation dans l’année civile de l’entrée en jouissance ;

– faire son affaire personnelle de la continuation ou résiliation de toute police d’assurance intéressant les biens loués ;

– payer tous les frais, droits et honoraires résultant des présentes et de ses suites ;

– payer les travaux décidés par une assemblée de copropriétaires à partir de ce jour, le Promettant s’engageant, pour sa part, à payer ceux décidés jusqu’à ce jour, qu’ils soient, dans l’un ou l’autre cas, exécutés ou non.

FINANCEMENT

Somme à financer :

Prix de la vente :

Provision pour frais d’acte (pour mémoire)

Total :

Si le Bénéficiaire achète avec apport personnel sans emprunter :

L’Acquéreur déclare qu’il n’envisage pas de financer son acquisition avec un emprunt et renonce en conséquence à la condition suspensive relative au financement. Conformément à l’article L312-16 du code de la consommation, l’Acquéreur confirme cette renonciation en recopiant de sa main la déclaration suivante : « Je,soussigné(e) …………………. , acquéreur du présent compromis de vente, déclare effectuer cette acquisition sans recourir à aucun prêt. Je reconnais avoir été informé que si, néanmoins, je souhaitais solliciter un prêt, je ne pourrais plus me prévaloir de la condition suspensive de son obtention prévue au livre III chapitre II du code de la consommation relatif au crédit immobilier ».

Si le Bénéficiaire achète avec un emprunt :

Condition suspensive relative au financement. La présente promesse de vente est consentie et acceptée sous la condition suspensive que le Bénéficiaire obtienne, d’ici le …………………au plus tard, un ou plusieurs prêts du montant global nécessaire au financement de son acquisition. Compte tenu de ses deniers personnels (…..), le Bénéficiaire doit emprunter une somme de ………… à l’aide prêts tels que :

  • Montant maximal de remboursements mensuels …………………
  • Montant maximal du taux d’intérêt : ………………… %
  • Durée minimale du prêt : ………………… années.

La présente condition suspensive sera considérée comme réalisée dès que le Bénéficiaire aura reçu une ou plusieurs offres de prêts couvrant le montant global d’emprunts nécessaire au financement de son acquisition et correspondant à ses possibilités de remboursement telles qu’indiquées ci-dessus.

CONDITIONS SUSPENSIVES

  1. Conditions suspensives générales

Les parties soumettent formellement la réalisation de la vente aux conditions suspensives suivantes, stipulées au seul profit de l’Acquéreur qui pourra toujours y renoncer :

Capacité, pouvoir : que le Vendeur justifie d’un droit de propriété régulier et dispose de la capacité et des pouvoirs nécessaires à la signature de l’acte authentique ;

Urbanisme : qu’un certificat d’urbanisme concernant les biens objet du présent compromis soit obtenu et qu’il ne révèle aucune charge ou servitude de nature à restreindre le droit de propriété ou de jouissance ou à rendre l’immeuble impropre à sa destination ;

Droit de préemption : les parties reconnaissent avoir été informées que la présente vente peut être soumise à un droit de préemption si le bien est situé dans un secteur sauvegardé, une zone soumise au droit de préemption urbain ou tout périmètre de restauration immobilière. En cas d’exercice du droit de préemption, l’Acquéreur reprendra sa pleine et entière liberté et récupérera immédiatement et sans formalité la somme remise au séquestre.

RETRACTATION

La présente promesse a pour objet l’acquisition d’un bien immobilier à usage d’habitation par un acquéreur non professionnel et l’acte est conclu entre deux non professionnels : L’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation instaure un délai de rétractation de 10 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre notifiant l’acte par lettre recommandée avec accusé de réception au Bénéficiaire. La faculté de  rétractation est exercée dans les mêmes formes.

Si le Bénéficiaire n’exerce pas son droit de rétractation dans le délai précisé plus haut, l’indemnité constituera un acompte sur le prix de vente. S’il exerce son droit de rétractation, le Bénéficiaire récupérera cette somme, sans pénalités ou retenues.

INDEMNITE D’IMMOBILISATION

Le Bénéficiaire dépose entre les mains de ……….. notaire à ……….., séquestre choisi d’un commun accord des parties comme dépositaire de ce versement. Son montant s’élève à 10% du prix de vente, soit ……….. (………€). Ce versement s’imputera sur le prix de vente, sauf application d’une des conditions suspensives énoncées aux présentes auquel cas il sera restitué au Bénéficiaire.

DELAI

La présente promesse est consentie jusqu’au ………………… au plus tard. Faute par le Bénéficiaire d’avoir levé l’option à cette date, il sera déchu de tout droit et l’indemnité d’immobilisation restera acquise au Promettant. La levée d’option prendra la forme d’une lettre recommandée avec avis de réception.

ATTRIBUTION DE JURIDICTION

Tout litige à survenir entre les parties seront de la compétence exclusive des tribunaux du ressort de la situation des biens à vendre.

Fait à : …………………

Le : …………………

En autant d’exemplaires que de parties

Le Promettant

Signature

précédée de lu et approuvé bon pour accord

Le Bénéficiaire

Signature

précédée de lu et approuvé bon pour accord

A lire : L’annulation de la promesse de vente

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Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

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F. PETIT
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F. PETIT

Monsieur,

Merci pour votre article.

Vous écrivez : « La promesse unilatérale de vente doit être enregistrée […]. Cet enregistrement coûte 125 euros. »
Je crois que ça n’est plus exact, depuis l’arrêté du 4 mai 2016 portant dispense d’enregistrement de certains actes notariés.
J’ai quand même vu une promesse unilatérale de vente de 2020 indiquer que « l’acte est soumis au droit d’enregistrement sur état de 125 euros ». Un notaire un peu trop zélé…?