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Compromis de vente d’un terrain

Compromis de vente d’un terrain

Le compromis de vente est un terme de langage courant pour désigner la promesse synallagmatique de vente. C’est un avant-contrat à la vente. Il s’effectue avant la signature de l’acte authentique de vente. Il engage les deux parties : le vendeur (promettant) et l’acheteur (bénéficiaire).

C’est un document non obligatoire mais indispensable. Il permet en effet de déterminer les conditions précises dans lesquelles s’effectuera la vente finale du terrain. Il marque de plus l’accord et l’engagement des parties à l’achat/vente du terrain. Sa rédaction par un professionnel de droit tel qu’un notaire est donc fortement conseillée car c’est un engagement ayant de lourdes conséquences pour les parties.

Qu’est ce qu’un compromis de vente d’un terrain ?

Valeur juridique et utilité du compromis de vente d’un terrain

L’achat d’un terrain passe généralement par l’étape préalable du compromis de vente. Celui-ci fixe l’accord mutuel d’achat et de vente de l’acquéreur et du propriétaire du terrain. Ce dernier est une promesse de vente synallagmatique.

Il fixe la totalité des modalités et formalités de la vente finale qui sera effectuée quelques mois plus tard. Cela laisse aux parties et au notaire de fixer :

  • Le prix du terrain établi d’un commun accord du vendeur et de l’acheteur
  • L’accord des parties
  • Les conditions générales et particulières de ventes
  • Les éventuelles conditions suspensives auxquelles sera soumis le compromis de vente
  • La date de la signature de l’acte définitif de vente
Attention : Le compromis de vente vaut juridiquement une vente. Les deux parties s’engagent l’une envers l’autre à conclure une vente à un prix déterminé d’un commun accord. La rupture de ce dernier peut entraîner des dommages et intérêts. Si quelque chose s’oppose finalement à la vente et en cas de clause de substitution, il pourra éventuellement y avoir un sous-compromis de vente en faveur d’un tiers.

Celui-ci peut être signé à n’importe quel moment, même si signer un compromis de vente en instance de divorce peut s’avérer délicat.

On ne peut se défaire de cet avant-contrat que sous certaines conditions relatives au délai de rétractation ou à une clause suspensive insérée dans l’avant-contrat.

À savoir : Pour protéger le terrain, il est possible de conclure un bail à construction.

Rédaction du compromis de vente d’un terrain

La rédaction du compromis de vente d’un terrain est libre. Sa forme est laissée au choix des parties : un acte sous seing privé ou un acte authentique.

À savoir : Si le compromis de vente a une durée de validité supérieure à 18 mois, il devra avoir la forme d’un acte authentique. C’est une obligation.

L’intervention du notaire. Même si ce n’est pas le contrat définitif, cet avant contrat engage le vendeur et l’acheteur. Il doit donc être pris au sérieux. Les parties font donc souvent appel à un notaire pour sa rédaction et des éventuelles clauses suspensives du contrat.

Le notaire a de plus un devoir d’information et de conseil envers les parties concernant le compromis de vente d’un terrain.

Le compromis de vente d’un terrain doit être réalisé en deux exemplaires originaux pour chaque partie ou en un seul exemplaire si l’original est conservé et rédiger par un professionnel du droit.

Le délai entre le compromis de vente d’un terrain et la vente finale

La durée entre le compromis de vente et l’achat définitif est fixée conventionnellement par les parties. Elle est en général de trois mois mais ce n’est pas une obligation.

Cette durée permet de rassembler les pièces administratives indispensables pour la vente, c’est-à-dire la vérification de l’identité des parties, l’obtention des documents tels que l’attestation de non hypothèque, l’obtention d’un prêt immobilier auprès d’une banque, etc.

À noter : La signature du compromis de vente lie les parties. Il faut bien se renseigner sur la vente avant de le signer. C’est un engagement juridique d’acquérir un bien immobilier.

Les différents types de compromis de vente d’un terrain

Il existe plusieurs formes en fonction de l’emplacement du terrain. Le compromis de vente d’un terrain isolé se différencie de celui situé dans un lotissement.

Les différences se retrouvent en matière de : – mentions obligatoires devant situées dans l’avant-contrat, –  d’indemnité d’immobilisation – de délai de rétractation.

Les mentions obligatoires du compromis de vente d’un terrain :

Les mentions obligatoires concernent les parties à la vente, le terrain et la vente finale.

Les mentions obligatoires sont les suivantes :

Concernant les parties :

  • L’identité de l’acheteur et du vendeur

Concernant le terrain :

  • L’ensemble des informations concernant le terrain : les références cadastrales, la date du précédent acte de vente, le nom du précédent propriétaire, la surface précise du terrain et sa délimitation résultant d’un bornage
  • L’existence ou non de servitudes (privées ou publiques) comme par exemple une servitude de passage sur le terrain
  • L’attestation de non hypothèque du terrain

Concernant la vente finale :

  • Les modalités de paiement et le prix de vente du terrain
  • L’indemnité d’immobilisation
  • Le délai entre compromis de vente et la signature de l’acte de vente définitif
  • Le montant des honoraires de l’intermédiaire (le notaire) et de la personne devant régler les honoraires
  • La date limite de signature de l’acte final de vente
  • La date de livraison du terrain

Les mentions supplémentaires concernant le compromis de vente d’un terrain situé dans un lotissement

  • L’obtention du permis d’aménager
  • L’obtention du règlement et du cahier des charges du lotissement.
Attention : L’obtention du permis d’aménager est une étape préalable et indispensable à la signature du compromis de vente d’un terrain situé dans un lotissement. Avant l’obtention de ce document, seule une promesse unilatérale de vente est autorisée.

Les mentions obligatoires peuvent s’accompagner d’éventuelles conditions suspensives.

Les conditions suspensives dans le compromis de vente d’un terrain

L’introduction de clauses suspensives dans l’avant-contrat est soumise à l’accord commun des deux parties.

Utilité des conditions suspensives : Il est important d’introduire des conditions suspensives à la vente dans le compromis de vente d’un terrain. Si une des conditions suspensives n’est pas remplie, la vente sera annulée. Les conditions suspensives ont une fonction protectrice. Elles permettent aux parties de se prémunir d’imprévus pouvant remettre en cause la vente.

L’obtention d’un permis de construire pour le logement qui sera bâti sur le terrain

L’achat d’un terrain isolé et constructible ne garantit pas l’aboutissement d’un projet de construction sur ce terrain. Il faut pour cela avoir un permis de construire. Il est donc conseillé à l’acheteur d’insérer dans le compromis de vente d’un terrain isolé une condition suspensive relative à l’obtention d’un permis de construire pour l’achat du terrain. Le permis de construire est à distinguer de la déclaration préalable Cerfa n°13703 de travaux qui, elle, ne concerne que les travaux de faible importance.

L’obtention d’un prêt bancaire pour l’achat du terrain par l’acheteur

C’est la condition suspensive la plus fréquente des compromis de vente d’un terrain étant donné que la plupart des acheteurs doivent avoir recours à un prêt bancaire pour l’achat d’un terrain. L’achat final du terrain se trouve conditionné par l’obtention du prêt bancaire.

En effet, celui-ci doit indiquer le moyen de paiement de l’acquéreur (L312-15 du code de la consommation). S’il est stipulé que l’acheteur doit obtenir un prêt bancaire pour acquérir le terrain, le compromis doit alors stipuler comme condition suspensive l’obtention du prêt bancaire (L312-16 du code de la consommation).

Le délai légal de cette condition suspensive est d’au moins 30 jours pour l’obtention du prêt. C’est un délai généralement trop court pour permettre aux banques de faire une offre de prêt. Il peut être aménagé contractuellement et sera en général de 45 jours. Il est suivi d’un délai de réflexion de 10 jours laissé à l’acheteur pour accepter ou refuser l’offre de prêt.

En cas de refus de la banque d’accorder le prêt, le compromis de vente est résolu. L’acheteur a alors droit au remboursement intégral de sommes éventuellement versées au moment de la signature faisant office d’indemnité d’immobilisation (cf. ci-dessous).

Délai de rétractation du compromis de vente d’un terrain situé dans un lotissement

Attention : Il faut d’emblée préciser que le délai de rétractation ne vaut que pour le compromis de vente d’un terrain situé dans un lotissement. Il n’existe pas de délai légal de rétractation pour un terrain isolé. Les parties peuvent néanmoins le prévoir par le biais d’une clause contractuelle dans celui d’un terrain isolé.

Utilité du délai de rétractation : La loi accorde au futur acquéreur un délai de rétractation lui donnant le droit d’annuler l’engagement de vente sans justification. Seul l’acquéreur bénéficie de ce délai de rétractation.

Durée du délai de rétractation : Le délai de rétractation est de 10 jours depuis la loi « Macron » du 6 août 2015. C’est un délai légal prévu à l’article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation.

Le délai débute le lendemain de la réception de la lettre recommandée adressée au vendeur pour notifier du compromis de vente, ou le lendemain de la remise en main propre de l’exemplaire au vendeur.

À savoir : D’après l’article 642 du code de procédure civile, si le dernier jour du délai de rétractation tombe un samedi, un dimanche, un jour février ou chômé, le délai est prolongé au premier jour ouvrable suivant.

Exemple : Si le délai tombe par exemple le 1er mai 2018 (un mardi), étant donné que c’est jour est un jour férié, le délai est prolongé jusqu’au mercredi suivant à minuit.

Notification de la rétractation : La rétractation est à notifier par lettre recommandée avec accusé de réception au vendeur.

Compromis de vente d’un terrain et versement d’une indemnité d’immobilisation

La signature du compromis de vente s’accompagne généralement du versement d’une somme d’argent appelé indemnité d’immobilisation. Elle est la contrepartie de la réservation du terrain entre la signature du compromis et celle de l’acte authentique de vente finale. Cette somme s’impute sur le prix lors de la vente finale.

L’indemnité d’immobilisation dans le compromis de vente d’un terrain en lotissement

L’indemnité d’immobilisation ne doit pas dépasser 5% du prix de vente. Cette somme est bloquée sur un compte jusqu’à la signature de l’acte final de vente. Si la vente définitive n’est pas conclue, l’indemnité est rendue à l’acheteur dans un délai de 3 mois.

Attention : Si l’acheteur utilise son droit de rétractation dans le délai de 10 jours, l’indemnité doit lui être rendue dans un délai de 21 jours.

L’indemnité d’immobilisation dans le compromis de vente d’un terrain isolé

La possibilité est laissée au vendeur de demander une indemnité d’immobilisation du terrain isolé à l’acheteur au moment de la signature du compromis de vente. L’indemnité est comprise entre 5 et 10% du prix de vente final. Elle ne peut en aucun cas dépasser les 10% du prix final. Si la vente définitive n’est pas conclue, l’indemnité est rendue à l’acheteur dans un délai de 3 mois.

À savoir : Aucune somme ne doit être versée avant sa signature.

Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

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