ConnexionL’annulation de la promesse de vente
Dernière mise à jour le 16/04/2024
La promesse de vente est un avant-contrat strictement encadré par la loi. Il existe un délai légal de rétractation pour procéder à l’annulation de cet acte juridique. En outre, il est nécessaire de respecter certaines formalités.
Qui engage la promesse de vente ? Qui peut l’annuler ?
La promesse de vente est un avant-contrat qui précède la signature de l’acte définitif devant le notaire. Elle peut se présenter sous la forme :
- D’une promesse unilatérale de vente réformée;
- D’un compromis de vente ou promesse synallagmatique de vente.
La signature de cet avant-contrat n’est pas obligatoire, mais utile pour valider certaines conditions préalables à la vente d’un immeuble telles que :
- L’absence de servitudes ;
- L’obtention d’un prêt ;
- La purge du droit de préemption.
La différence entre la promesse unilatérale et le compromis de vente
Il est nécessaire de faire la distinction entre ces deux avant-contrats en apparence similaires. En effet, la promesse unilatérale de vente engage uniquement le vendeur, l’acheteur étant libre d’acquérir ou non l’immeuble. Néanmoins, ce dernier est tenu de verser au propriétaire un acompte (indemnité d’immobilisation) jusqu’à 10 % de la valeur du bien lors de la signature de l’acte.
En revanche, le compromis de vente crée des obligations envers les deux parties. Ce type d’avant-contrat intervient lorsque le vendeur et l’acheteur sont certains de vouloir conclure la vente de la maison, de l’appartement ou du terrain.
Dans tous les cas, les parties sont libres de rédiger et de signer les avant-contrats sans intermédiaire (signature sous seing privé). Toutefois, il est recommandé de faire appel :
- À un agent immobilier ;
- À un notaire (acte authentique).
Bon à savoir : la promesse unilatérale de vente réalisée sous seing privé est impérativement enregistrée aux services des impôts dans les 10 jours ouvrables. Par ailleurs, en matière de compromis de vente, l’acte authentique est exigé si sa durée de validité dépasse 18 mois.
Le contenu de la promesse de vente
La promesse de vente contient certaines informations relatives :
- Aux parties ;
- Aux biens ;
- À la vente.
| Les informations concernant les parties |
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| Les informations concernant le bien |
|
| Les informations concernant la vente |
|
Il est à noter que la promesse de vente s’accompagne toujours du dossier de diagnostic technique ou DTT.
Qui peut annuler la promesse de vente ?
En matière de promesse unilatérale de vente, l’acquéreur est libre de se rétracter. Ainsi, la vente du bien immobilier n’aura pas lieu.
Le compromis est plus contraignant pour l’acheteur puisqu’il s’est engagé à acquérir l’immeuble mis en vente par le propriétaire. Leurs engagements étant définitifs, aucune des deux parties n’a le droit de se rétracter. Si l’une d’elles se désiste après la signature (hors délai de rétractation et clauses suspensives), l’autre a la possibilité de saisir le tribunal pour demander une transaction immobilière forcée.
Existe-t-il un délai de rétractation de la promesse de vente ? Pour qui ?
Le Code de la construction et de l’habitation, en son article L271-1, prévoit un délai de rétractation après la signature de la promesse de vente. Cette mesure de protection offre à son bénéficiaire le temps nécessaire pour réfléchir sur sa décision.
Le délai de rétractation
Que ce soit en matière de promesse unilatérale ou de compromis de vente, le délai de rétractation est de 10 jours ouvrables. Il commence :
- Le lendemain de la remise de la promesse de vente en main propre ;
- Le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée avec avis de réception qui notifie la promesse de vente.
Le délai de rétractation est prolongé jusqu’au premier jour ouvrable suivant si le dernier jour tombe sur :
- Un samedi ;
- Un dimanche ;
- Un jour chômé ou férié.
Le bénéficiaire du droit de rétractation
Dans tous les cas, l’unique bénéficiaire du droit de rétractation est l’acquéreur du bien immobilier. Ce dernier est libre de renoncer à la vente s’il respecte le délai légal. S’il existe plusieurs acheteurs, chacun reçoit en son nom la promesse de vente et a la faculté d’exercer individuellement son droit de rétractation. Il en est de même pour les acquéreurs mariés.
Si les époux reçoivent une seule lettre recommandée à leurs noms, celle-ci prend effet uniquement si l’avis de réception porte leur signature ou si le signataire est mandaté pour représenter son époux(se). Dans le cas contraire, le délai de rétractation ne vaut que pour le conjoint signataire.
Bon à savoir : la rétractation du compromis unilatéral de vente par le vendeur pendant le délai laissé au potentiel acheteur ne produit aucun effet sur la formation du contrat promis. L’acquéreur est toujours en droit de demander l’exécution forcée de son engagement s’il a levé son option d’achat.
Comment annuler une promesse de vente ?
Pour annuler la promesse de vente, il est nécessaire de respecter les procédures prévues par la législation.
Au sein du délai légal de rétractation
La rétractation de la promesse de vente par l’acquéreur s’effectue via une lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée :
- Au vendeur pour un avant-contrat ou un compromis de vente signé entre particuliers sans notaire;
- Au notaire pour un avant-contrat réalisé par acte authentique.
A noter : La liste des pièces à fournir pour la signature du compromis de vente devant un notaire est obligatoire.
La mention du motif de la rétractation n’est pas obligatoire. La date d’envoi de la lettre recommandée sera prise en compte pour vérifier si l’acquéreur a respecté le délai légal.
L’annulation de la promesse unilatérale ou du compromis de vente n’entraîne pas de pénalité pour l’acheteur ni de recours légal pour le propriétaire. En cas de dépôt de garantie, celle-ci est entièrement remise à l’acquéreur.
À la fin du délai de rétractation
À l’expiration du délai de rétractation, l’acquéreur a la possibilité d’annuler la promesse de vente. Dans ce cas, le vendeur conserve l’indemnité d’immobilisation versée au moment de la signature de l’avant-contrat. Par ailleurs, il a la possibilité de poursuivre l’acquéreur pour demander :
- Des dommages-intérêts (environ 5 à 10 % du prix de vente) ;
- L’exécution de la vente.
La rétractation de l’avant-contrat par l’acquéreur pour non-réalisation d’une clause suspensive entraîne l’annulation de la vente immobilière sans aucune pénalité. Le vendeur est tenu de restituer les sommes versées au moment de la signature du compromis. Voici des exemples de clauses suspensives d’une promesse de vente :
- Le financement par les banques ;
- L’absence d’une servitude ;
- La vente d’un autre bien immobilier par l’acquéreur.
Lettre type de rétractation ou d’annulation de la promesse de vente
Nom et prénoms de l’expéditeur
N° Rue
CP Ville
Nom et prénoms du destinataire
N° Rue
CP Ville
Objet : Rétractation d’une promesse de vente
Madame/Monsieur,
Nous avons signé une promesse de vente à la date du (préciser la date de signature). Cet avant-contrat porte sur l’achat du bien immobilier situé à l’adresse (adresse). Je confirme avoir reçu un exemplaire de cette promesse de vente le (préciser la date de réception).
Conformément aux articles L 271-1 et L 272-2 du Code de la construction et de l’habitation, je vous notifie ma décision de ne pas donner suite à mon projet d’achat.
Cette rétractation intervient dans les délais prévus par les articles mentionnés, soit 10 jours au plus tard à compter de la réception de la lettre recommandée notifiant l’avant-contrat. Par conséquent, je vous prie, Monsieur/Madame, de me restituer la somme de (préciser le montant) que je vous ai remise par chèque (préciser le numéro) lors de la signature de la promesse de vente.
Veuillez recevoir, Madame/Monsieur, l’assurance de ma considération distinguée.
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Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 16/04/2024
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Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Bonjour , mon ex mari et moi avons signe un compromis de vente, mais nous avons rencontre de nombreux problemes personnels et nous sommes en instance de divorce . Est-il possible de recuperer les 5% dejà verses au notaire? Merci
Bonjour,
La récupération de l’indemnité d’immobilisation, généralement fixée à 5 % du prix de vente, dépend des clauses prévues au compromis de vente et des motifs de la rétractation. En dehors du délai légal de rétractation de dix jours, la somme versée au notaire est normalement acquise au vendeur, sauf si la vente échoue en raison de la non-réalisation d’une condition suspensive, comme l’obtention d’un prêt.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat spécialisé, qui saura vous renseigner davantage.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace.
Bonjour,
Un des deux colégataires d’un appartement , ayant reçu 1/3 du bien- donc minoritaire – voulant vendre sa part indivise à l’autre colégataire, peut-il s’opposer à la location de l’appartement en prévision de cette vente ? Dans l’affirmative, pendant combien de temps peut-il faire traîner l’affaire? Aucun acte n’a encore été signé . Merci d’avance.
Bonjour,
En indivision, les actes d’administration, dont la mise en location d’un bien, peuvent être décidés par les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits (art. 815-3 C. civ.). Les actes de disposition requièrent en principe l’accord de tous les indivisaires (art. 815-2 C. civ.). La cession d’une quote-part indivise est encadrée par l’article 815-14 du Code civil.
Nous vous invitons à prendre contact avec un notaire afin d’obtenir une analyse adaptée à votre situation personnelle.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée. L’équipe LegalPlace.
Bonjour, Nous avons signé un avenant au contrat pour prolonger la date d obtention de prêt du bénéficiaire, à sa demande Après cette signature, un entrepreneur, est venu à la maison faire un devis d électricité pour prévision de travaux, à la demande de la banque du bénéficiaire. Qui paiera ce devis, qui prendra en charge ces travaux ? Ou bien ces travaux à prévoir peuvent ils faire baisser le prix de vente de la maison, malgré la signature du compromis de vente ?
Bonjour,
En principe, après la signature d’un compromis de vente, le prix est fixé et ne peut être modifié unilatéralement. La découverte de travaux à prévoir ne permet pas automatiquement à l’acheteur de renégocier le prix, sauf clause spécifique dans le compromis ou accord des parties. Quant au devis demandé par la banque, sauf engagement contraire, il reste à la charge de l’acheteur.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat spécialisé, qui saura vous renseigner davantage.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace.
Peut-on renoncer à une décision de vendre, avant une promesse de vente, sans que l’agence nous réclame une commission ou intérêt ?
Bonjour, Avant la signature d’une promesse synallagmatique ou unilatérale de vente, aucune vente n’est juridiquement formée. Conformément à l’article 1583 du Code civil, la vente est parfaite dès l’accord sur la chose et le prix. L’agence immobilière ne peut en principe exiger de commission qu’en cas de réalisation effective de la vente, selon l’article 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970. Aucune indemnité n’est due en l’absence d’engagement écrit préalable. Nous vous invitons à prendre contact avec un notaire ou un avocat spécialisé afin d’obtenir une analyse adaptée à votre situation personnelle. En espérant que notre réponse vous… Lire la suite »
Promesse de vente par le vendeur la date butoir est dépassé et aucune nouvelle peut on annuler la vente
Bonjour, Une promesse de vente prévoit en principe une date butoir pour la signature de l’acte définitif, qui engage les parties dans les conditions prévues au contrat. Lorsque ce délai est dépassé sans réalisation de la vente et sans manifestation des parties, la promesse devient caduque, sauf prolongation expresse ou clause particulière prévoyant un maintien de l’engagement. L’absence de signature à la date prévue peut donc entraîner la fin de l’obligation de conclure la vente, sauf accord entre vendeur et acquéreur pour poursuivre au-delà du terme fixé. En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle… Lire la suite »
Si un vendeur, après avoir signé un compromis de vente (devant notaire et agence imm) se retire et ne veut plus vendre : une procédure est-elle longue ? coûteuse ? Y a-t-il un moyen pour obtenir une ordonnance permettant d’obliger au respect de la promesse de vente ?
Bonjour,
En principe, lorsqu’un compromis de vente a été signé par le vendeur et l’acheteur, celui-ci vaut vente définitive dès lors que toutes les conditions suspensives sont levées. Si le vendeur refuse alors de signer l’acte authentique, l’acheteur peut demander en justice l’exécution forcée de la vente. Dans votre situation, nous vous invitons à prendre contact avec un avocat qui saura vous renseigner sur la procédure à suivre.
En vous souhaitant une agréable journée.
L’équipe LegalPlace
Bonjour, nous avons signé une promesse de vente d’un immeuble commercial, en faveur d’un marchand de biens. La signature de cette promesse de vente, a été reportée à plusieurs reprises par l’acquéreur, à chaque fois avec des raisons différentes. Le jour même de la signature il a demandé un report de la date de réitération. La promesse étant maintenant signée (devant notaire), il demande un nouveau délai et, un comble, menace de lancer une procédure contre nous si nous refusons de le lui accorder. A-t-il une chance de nous empêcher de proposer le bien à un autre acquéreur, une fois… Lire la suite »
Bonjour,
En principe, si l’acquéreur n’a pas signé dans le délai prévu et qu’aucune prolongation n’a été convenue, il est possible de vendre à un autre acheteur.
Ses menaces n’ont pas de valeur juridique si vous avez respecté la promesse. Il est en tort.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace.
Bonjour
Nous avons fait une promesse unilatérale de vente d’un terrain de construction avec un promoteur aménageur lotisseur et enregistrement au service départemental avec une somme définie dans le contrat.
Avons nous un recours si le bénéficiaire ne tient pas s’est promesse après le délais d’acceptation .
Bonjour, Si le bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente ne respecte pas son engagement après le délai d’acceptation, vous disposez de recours. En effet, une promesse unilatérale de vente est un contrat par lequel le promettant (vous) s’engage à vendre un bien à une personne (le bénéficiaire) qui a un délai pour accepter l’offre. Si ce dernier ne donne pas son accord dans le délai prévu, vous pouvez réclamer l’exécution de l’accord ou demander des dommages-intérêts pour non-respect de la promesse. Vous pouvez également saisir le tribunal compétent pour faire constater la défaillance et obtenir réparation. Il est essentiel… Lire la suite »