Le contrat de location gérance d’un fonds de commerce

Le contrat de location-gérance permet au propriétaire d’un fonds de commerce de confier la gestion de celui-ci à une autre personne en échange d’une redevance. Il se distingue en ce sens du bail commercial qui porte uniquement sur la jouissance des locaux, et non sur l’exploitation du fonds.

Le contrat de location-gérance permet au propriétaire de conserver la propriété du fonds et de s’assurer un revenu. Le locataire-gérant peut démarrer son activité sans investissement trop important au départ.

Quelle est la définition de la location-gérance ?

Le contrat de location-gérance s’entend de la mise en location par le propriétaire d’un fonds de commerce, le loueur, en vue de son exploitation par un tiers, le locataire-gérant, en contrepartie du versement d’une redevance dont le montant est librement fixé par les parties.

Ce type de contrat est particulièrement fréquent dans le cadre d’une cession de fonds de commerce, dont il constitue généralement le préalable. En effet, il permet au cessionnaire de se familiariser avec le fonds de commerce avant la conclusion de la vente. Il peut également être conclu suite à l’ouverture d’une procédure collective avec le repreneur du fonds.

Le contrat de location-gérance est fréquemment confondu avec le bail commercial et la gérance salariée.

La différence avec le bail commercial

Le bail commercial se définit comme un contrat portant sur la mise en location d’un local commercial, conclu entre le propriétaire des murs et l’exploitant d’un fonds de commerce. Son objet se restreint donc à la jouissance des locaux nécessaires à l’exploitation d’un fonds de commerce.

Le contrat de location-gérance, quant à lui, s’entend de la mise en location du fonds lui-même : le propriétaire du fonds de commerce confie son exploitation à un tiers contre le paiement d’une redevance. C’est donc le fonds de commerce, incluant toutes ses composantes, qui est loué.

La différence avec la gérance salariée

La location-gérance est radicalement différente de la gérance salariée : en effet, alors que le locataire-gérant est un tiers cocontractant du propriétaire du fonds de commerce, le gérant salarié est un de ses représentants auquel il confie la gestion du fonds en son nom propre.

Il peut s’agir :

• D’un mandataire ;
• D’un salarié.

Quelles sont les conditions préalables à la location-gérance ?

Préalablement à la signature du contrat de location gérance, des conditions sont à remplir aussi bien pour le bailleur que pour le locataire gérant.

Pour le bailleur

Il existe deux grandes conditions pour que le propriétaire du fonds de commerce puisse avoir recours au contrat de location gérance :

• S’il n’est pas propriétaire des locaux et ainsi seulement titulaire d’un bail commercial contenant une clause d’exploitation personnelle du fonds, il doit demander une autorisation expresse au propriétaire des locaux pour conclure ce contrat ;
• Il doit avoir exploité le fonds de commerce pendant, au minimum, 2 ans (article L. 144-3 du Code de commerce). Il existe des exceptions à cette condition à l’article L. 144-5 du Code de commerce pour les héritiers d’un commerçant décédé, dans le cas de la dissolution d’un régime matrimonial, ou encore pour les loueurs de fonds de commerce de cinémas, théâtres et music-halls par exemple .

Pour le locataire-gérant

Il existe quatre conditions attachées au locataire pour pouvoir signer un contrat de location gérance :

• Le locataire du fonds de commerce doit avoir la capacité d’exercer le commerce et ainsi avoir le statut de commerçant ;
• Il doit s’engager à exploiter le fonds de commerce selon sa destination : en d’autres termes, il ne peut pas changer l’activité du fonds ;
• Il doit être immatriculé au registre du commerce et des sociétés (RCS) et au répertoire national des entreprises (RNE) au plus tard 15 jours après le début de son activité ;
• Le locataire-gérant doit s’engager à exploiter le fonds à ses propres risques et périls : en conséquence, il est responsable des dettes contractées à l’occasion de l’exploitation du fonds de commerce.

Quel est le contenu du contrat de location gérance ?

Ensuite, pour être valable le contrat doit faire état des mentions suivantes :

• La durée ;
• Les informations sur les parties ;
• Les mesures de publicité du contrat.

La durée du contrat

Le contrat de location gérance peut être à durée déterminée ou à durée indéterminée.

Toutefois, le contrat de location gérance est en général conclu pour 1 an, renouvelable par tacite reconduction.

Le contenu du contrat

De plus, le contrat de location gérance doit mentionner les informations suivantes :

• L’identité des parties ;
• Les éléments du fonds de commerce concernés par la location gérance ;
• L’origine du fonds : notamment s’il s’agit d’une création, d’un achat ou d’une succession;
• La situation locative du bailleur : s’il est propriétaire ou locataire des locaux ;
• La situation globale du fonds : les normes d’hygiène, de sécurité et d’environnement ;
• La durée du contrat et les modalités de renouvellement le cas échéant ;
• Les différents contrats en cours : contrat de travail, relations avec les fournisseurs ;
• Les obligations réciproques des parties ;
• L’engagement concernant la clause de non concurrence ;
• Le montant et les modalités du paiement de la redevance ;
• Le dépôt de garantie ;
• L’enregistrement du contrat et les frais qui s’y rapportent ;
• La cession du contrat et la sous location du fonds ;
• Les modalités de résiliation du contrat ;
• La fin du contrat et les conséquences.

La publicité du contrat

Enfin, le contrat de location-gérance implique une obligation de publicité afin de le rendre opposable aux tiers.

À ce titre, un avis doit être publié dans un support d’annonces légales au moins 15 jours avant la signature du contratde location gérance.

Une telle publicité est également requise à la fin du contrat.

Quelles sont les obligations des parties au contrat de location gérance ?

Tout au long du contrat de location gérance, le bailleur et le locataire gérant sont tenus au respect d’obligations réciproques.

Les obligations du bailleur

Les obligations du bailleur sont les suivantes :

• Garantir une exploitation paisible du fonds, notamment par la garantie des vices cachés et la garantie d’éviction : dans un arrêt du 13 juillet 2010, la Cour de Cassation a obligé le propriétaire du fonds de commerce à verser des indemnités au locataire-gérant qui s’était retrouvé dans l’obligation de fermer l’établissement et d’effectuer des travaux de mise aux normes ;
• Remettre au locataire l’ensemble des éléments et documents nécessaires à l’exploitation du fonds.

En outre, le bailleur doit également respecter les clauses qui figurent dans le contrat de location gérance, telle que la clause de non concurrence ou la clause de reprise des marchandises à la fin du contrat.

Les obligations du locataire gérant

Dans le cadre du contrat de location gérance, le locataire-gérant fait aussi face à des obligations.

En effet, ce dernier doit :

• Être immatriculé au registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au répertoire national des entreprises (RNE), anciennement répertoire des métiers, ou y procéder dans un délai de 15 jours suivant la date de signature du contrat ;
• Exploiter le fonds de commerce conformément à sa destination et de telle sorte qu’il ne perde pas de valeur ;
• Assurer une gestion raisonnable du fonds ;
• Entretenir le fonds afin de le conserver en état d’être exploité.
• Payer la redevance dans les conditions spécifiées dans le contrat.

A l’instar du bailleur, pour finir, il est possible d’insérer des clauses dans le contrat que le locataire gérant devra respecter telles que :

• La clause de non-concurrence ;
• Une clause interdisant la cession ou la sous location ;
• Une clause de libre consultation de la comptabilité par le bailleur ;
• La clause de paiement des impôts et des taxes.

Comment se déroule le paiement de la redevance ?

Le montant des redevances prévues dans le contrat de location gérance est fixé librement par les parties et peut faire l’objet d’une révision.

Les redevances peuvent être fixes ou proportionnelles au chiffre d’affaires ou au bénéfice, ou même les deux.

Par ailleurs, les redevances peuvent être versées de manière mensuelle ou trimestrielle.

En termes de fiscalité, elles sont soumises à la TVA au taux normal de 20%.

Le bailleur doit inclure les redevances dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Quels sont les avantages et les inconvénients d’un tel contrat ?

Le contrat de location gérance permet de disposer de certains avantages. Toutefois, il entraine aussi des inconvénients pour les parties.

Les avantages

La location gérance permet au propriétaire du fonds de commerce de conserver la propriété du fonds de commerce et de percevoir une redevance.

D’autre part, le locataire peut exploiter un fonds de commerce à moindre frais et ainsi commencer son activité avec des investissements moindres.

Il s’agit également d’un bon moyen de vérifier le bon fonctionnement du fonds avant d’en faire l’acquisition.

Les inconvénients

Le principal inconvénient pour le propriétaire du fonds de commerce est le risque de voir son fonds de commerce perdre de sa valeur.

Dans le cas d’une mauvaise gestion par le locataire-gérant, c’est le propriétaire du fonds de commerce qui en subirait, à terme, les conséquences.

À l’inverse, le locataire est dans l’obligation de payer des redevances au propriétaire.

Dans le cas d’une bonne gestion, il ne bénéficie pas du gain de valeur du fonds de commerce. Il pourrait même prendre le risque de voir la valeur du fonds de commerce augmenter et de ne plus avoir les moyens d’en faire l’acquisition le moment venu.

Comment prend fin un contrat de location de gérance ?

Concernant la fin du contrat de location-gérance, 2 situations sont à distinguer :

• Le contrat de location gérance est à durée déterminée et n’est pas reconduit : il prend fin à l’issue de la durée prévue dans le contrat si les partie ne continuent pas d’exécuter le contrat, auquel cas ce dernier est renouvelable par tacite reconduction ;
• Le contrat est à durée indéterminée : il prend fin suite à la résiliation du contrat par une des parties qui doit respecter un préavis de 3 mois.

Par ailleurs, il est possible de résilier un contrat de location-gérance dans certaines situations , notamment si le locataire-gérant ne respecte pas ses obligations, ou dans certaines circonstances, comme le décès du locataire-gérant ou son inaptitude à exploiter le fonds.

Toutefois, le locataire-gérant à parfois la possibilité d’acquérir la propriété du fonds de commerce.

À la fin du contrat de location-gérance, le locataire-gérant restitue le fonds de commerce au propriétaire qui en retrouve la pleine exploitation.

Ensuite, la fin du contrat doit faire l’objet d’une publicité dans un support d’annonces légales.

Il faut noter que si le locataire-gérant avait contracté des dettes dans le cadre de l’exploitation du fonds de commerce, le remboursement de celles-ci est immédiatement exigible.

FAQ

Samuel Goldstein

Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

Dernière mise à jour le 14/04/2025