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Qu’est-ce que la clause résolutoire et comment la mettre en oeuvre ?
Dernière mise à jour le 16/10/2024
La clause résolutoire dans le bail commercial, dit aussi bail 3-6-9, est un outil contractuel au terme duquel le contrat de bail cesse de produire ses effets juridiques si le locataire ne respecte pas ses obligations contractuelles. La clause résolutoire peut être aussi insérée dans d’autres types de contrats de location.
Qu’est-ce qu’une clause résolutoire pour un bail commercial ?
Une clause résolutoire est une disposition du contrat de bail commercial qui permet au bailleur lors de sa mise en œuvre de faire cesser les effets du bail de plein droit en cas de manquement du locataire à ses obligations.
En pratique, la mise en œuvre d’une telle clause faciliter la résiliation du bail.
Quel est le principe d’une telle clause dans un bail commercial ?
La clause résolutoire dans le bail commercial est un mécanisme contractuel permettant de sanctionner les manquements du locataire à ses obligations contractuelles.
Elle prévoit, de facto, que le contrat de bail commercial cessera de produire ses effets juridiques avant son terme et sera donc résilié par anticipation.
La clause résolutoire vise à sanctionner notamment :
- Les impayés du loyer et/ou des charges locatives ;
- La dégradation des locaux faisant l’objet du contrat de bail commercial ;
- Le non-respect des dispositions substantielles du bail commercial telle que l’utilisation du bien à d’autres fins que celles prévues par le contrat ;
- Toute autre faute du locataire.
La clause résolutoire du bail commercial est donc une clause assez contraignante pour le locataire.
C’est pourquoi, il convient de porter une attention toute particulière à sa rédaction. En particulier, la clause résolutoire devra expressément viser les manquements contractuels justifiant une résiliation anticipée de la convention.
Quelles sont les conditions de validité de la clause résolutoire dans le bail commercial ?
Comme vu précédemment, la clause résolutoire du bail commercial a une visée plutôt punitive à l’égard du locataire.
Lorsqu’elle est insérée dans les dispositions du bail commercial, la clause résolutoire peut être mise en œuvre à tout moment du contrat : lors de son exécution, mais également en cours de tacite reconduction ou de renouvellement.
C’est pourquoi, sa mise en œuvre est très encadrée d’un point de vue juridique.
Elle est notamment consacrée par l’article L145-41 du Code de Commerce. D’après cet article, toute clause du bail commercial prévoyant la résiliation anticipée de la convention ne produit effet qu’un mois après la signification d’un commandement infructueux.
Pour être valable, la mise en œuvre de la clause résolutoire implique notamment :
- La preuve rapportée d’un manquement contractuel et/ou d’une faute imputable au locataire ;
- Que le manquement contractuel visé soit expressément prévu dans les dispositions de la clause résolutoire ;
- Que la clause résolutoire soit appliquée de bonne foi ;
- Que le commandement ait été infructueux, un mois après sa signification par commissaire de justice (anciennement huissier de justice).
Les conditions de fond de la clause résolutoire
Pour mettre en œuvre valablement la clause résolutoire du bail commercial, il convient tout d’abord de rédiger avec une grande attention ses dispositions. En effet, la clause résolutoire doit viser expressément les manquements contractuels et les fautes du preneur pouvant donner lieu à une résiliation anticipée du contrat de bail commercial.
De surcroît, il convient de s’assurer qu’en qualité de bailleur, vous n’avez pas renoncé au préalable à l’application de la clause résolutoire. La renonciation peut être tacite ou formalisée par écrit.
Enfin, la clause résolutoire du bail commercial doit être mise en oeuvre de bonne foi. Si la preuve de la mauvaise foi du bailleur est rapportée, alors la clause résolutoire sera réputée non écrite.
Les conditions de forme de la clause résolutoire
La clause résolutoire du bail commercial est également soumise à des conditions de forme qu’il convient de respecter.
En vertu de l’article L145-41 du Code de Commerce évoqué précédemment, la mise en oeuvre de la clause résolutoire doit être précédée de la signification par commissaire de justice d’un commandement de payer.
Le commandement doit mentionner des informations obligatoires. Il s’agit :
- Des manquements contractuels et/ou des fautes reprochés au locataire ;
- De préciser que ces manquements sont expressément prévus dans les cas d’application de la clause résolutoire du bail commercial ;
- Du délai d’un mois accordé au locataire afin qu’il puisse régulariser sa situation.
Si le commandement demeure infructueux après l’expiration du délai d’un mois, alors le bailleur pourra mettre en œuvre de plein droit la clause résolutoire du bail commercial.
Pour plus de sécurité juridique, il convient de noter qu’il est possible de rédiger un bail commercial chez un notaire.
Quel est le tribunal compétent pour mettre en œuvre le clause résolutoire d’un bail commercial ?
Lorsque toutes les conditions sont réunies, il convient de suivre une procédure précise afin de mettre en la clause résolutoire du bail commercial.
En pratique, le bailleur peut saisir le juge des référés du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble. Pour rappel, le juge des référés permet d’obtenir des mesures provisoires et donc, une décision de justice rapide.
Pour ce faire, le bailleur et le locataire doivent avoir prévu expressément dans la convention de bail la possibilité d’un recours au juge des référés.
Le cas échéant, c’est le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble qui est compétent pour connaître du litige. Cette compétence exclusive est consacrée par l’article R211-4 du Code de l’organisation judiciaire. Ici, la décision de justice a autorité de la chose jugée.
Exemple de clause résolutoire dans le bail commercial
Afin de vous aider dans la rédaction de vos contrat de baux commerciaux, voici un exemple de clause résolutoire :
“À défaut par le Preneur d’exécuter une seule des charges et conditions du présent bail, lesquelles sont toutes de rigueur, ou à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et charges à leur échéance, des arriérés de loyers ou du complément du dépôt de garantie après révision du loyer ou encore de celui des intérêts de retard et des frais des actes extrajudiciaires, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au Bailleur et sans aucune formalité judiciaire, un mois après un simple commandement de payer exprimant la volonté du Bailleur de se prévaloir de la présente clause.
Si le Preneur refusait de libérer les lieux loués, il suffirait pour l’y contraindre d’une simple ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du Tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, le Preneur acceptant que l’ordonnance soit exécutoire sur minute et nonobstant appel.”
Quels sont les changement prévus par la loi Pinel en matière de clause résolutoire ?
La loi Pinel du 18 juin 2014 a entièrement réformé la réglementation relative aux contrats de baux commerciaux.
En ce qui concerne la clause résolutoire, la loi Pinel a modifié la sanction du non-respect des conditions de validité de ladite clause. Auparavant, si la clause résolutoire ne remplissait pas les conditions de validité énoncées ci-dessus, elle était réputée nulle. Pour mémoire, la nullité entraîne l’anéantissement rétroactif du contrat de bail commercial.
Désormais, en vertu de l’article L145-15 du Code de Commerce, la clause résolutoire est réputée non écrite.
Cela signifie que le bailleur et le preneur doivent faire comme si la clause résolutoire n’avait jamais fait partie des dispositions du contrat de bail commercial. En revanche, seule la clause résolutoire est exclue de la convention.
Les autres dispositions du bail commercial restent donc valables.
Quels sont les effets d’une telle clause ?
L’application d’une clause résolutoire entraine des effets différents pour le bailleur et le preneur.
Les effets pour le bailleur
Comme vu précédemment, lorsque la clause résolutoire est mise en œuvre valablement, le contrat de bail commercial sera résilié par anticipation de plein droit par le bailleur.
Cela est consacré par l’article 1224 du Code Civil. À cet effet, le preneur est expulsé. Si un fonds de commerce était exploité dans les locaux loués, celui-ci est également perdu.
Les effets pour le preneur
Quant au preneur, s’il n’a pas régularisé sa situation à l’extinction du délai, la clause résolutoire se met en œuvre de plein droit et ce dernier risque l’expulsion.
Le locataire s’expose, de surcroît, à des sanctions complémentaires telles que le remboursement des frais de justice ou encore l’acquisition de l’intégralité du dépôt de garantie versé à l’entrée dans le logement.
Quels sont les recours du locataire face à une clause résolutoire ?
Lorsque les juges sont saisis d’une demande de mise en œuvre de clause résolutoire, ils peuvent aux choix :
- Accorder des délais de paiement ;
- Suspension de la réalisation et les effets des clauses de résiliation si elle n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée.
Ainsi, le locataire peut lui aussi saisir le juge pour demander un délai supplémentaire pendant toute la durée duquel la clause et ses effets sont suspendus.
De ce fait si pendant cette période de suspension judiciaire, le preneur obtempère dans le délai imparti alors l’effet du commandement du commissaire de justice est annulé et le contrat n’est, par conséquent, pas résilié.
Que se passe-t-il en cas de clause résolutoire abusive dans le bail commercial ?
La clause résolutoire du bail commercial est soumise à des conditions de validité strictes. C’est pourquoi, toute mise en œuvre abusive est sanctionnée par la loi.
En vertu de l’alinéa 2 de l’article L145-41 du Code de Commerce, le juge saisi du litige peut décider d’accorder un délai supplémentaire au locataire afin qu’il régularise sa situation.
Cela peut être mis en œuvre si le juge estime, par exemple, que le montant des impayés est dérisoire en comparaison de la valeur du fonds de commerce exploité.
Comme vu ci-dessus, la décision du juge a autorité de la chose jugée. Cela signifie que si le juge accorde un délai au preneur, supérieur au délai légal d’un mois mentionné dans le commandement, le bailleur ne pourra pas s’y opposer. Pendant ce délai accordé par le juge, les effets de la clause résolutoire sont suspendus. C’est le mécanisme de la suspension judiciaire.
En somme, le locataire peut solliciter une action en justice pour demander la suspension de la clause résolutoire :
- Pendant le délai d’un mois indiqué dans le commandement : dans ce cas, le locataire forme une opposition au commandement signifié par commissaire de justice afin de réclamer des délais de grâce ;
- Devant le juge des référés à titre principal ou par demande reconventionnelle : pour rappel, une demande reconventionnelle est une demande en justice formulée par le défendeur (ici, le locataire) après l’ouverture de l’instance ;
- Devant la Cour d’Appel.
Le juge, s’il constate la recevabilité de la demande du locataire, pourra lui octroyer librement un délai supplémentaire, dans la limite de deux ans.
Si le locataire régularise sa situation dans le nouveau délai accordé, alors le commandement signifié par commissaire de justice n’aura plus d’effet juridique. Le cas échéant, la clause résolutoire est définitivement acquise. Le locataire ne pourra plus solliciter une demande en justice pour demander l’octroi d’un délai supplémentaire.
Quels recours en cas d’impayés du locataire en l’absence de clause résolutoire dans le bail commercial ?
Si le bail commercial ne contient pas de clause résolutoire, le bailleur dispose tout de même de recours pour se retourner contre le bailleur en cas de manquements contractuels.
Il est tout d’abord conseillé de régler le litige à l’amiable en envoyant des relances régulières au locataire ou une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception.
Si les relances et la mise en demeure sont infructueuses, le bailleur peut assigner le locataire devant le tribunal judiciaire pour demander la résiliation judiciaire du bail. Dans ce cas, ce sera au juge d’apprécier la gravité des manquements contractuels du preneur pour décider ou non de la légitimité de la résiliation judiciaire du bail commercial.
Si le juge l’estime nécessaire, il pourra accorder un délai supplémentaire au locataire pour qu’il puisse régulariser sa situation. Le cas échéant, la décision de justice prononçant la résiliation du bail et l’expulsion du locataire sera passée en force de chose jugée.
FAQ
Quel est l'intérêt d'une clause résolutoire ?
Ce mécanisme contractuel permet de sanctionner les manquements d'une partie à ses obligations contractuelles, en prévoyant que le contrat sera résilié aux tords de la partie fautive.
Quelle est la différence entre une condition suspensive et une condition résolutoire ?
Une condition est dite suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple. Et, une condition est dite résolutoire quand son accomplissement entraine l'anéantissement d'une obligation.
Quelle est la limite légale d'une clause résolutoire ?
La résiliation du contrat ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai d'un mois resté infructueux par le locataire pour exécuter ses obligations.
Modèle de bail commercial
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 16/10/2024
Rédigé par
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris