mm

L'équipe LegalPlace

L'équipe LegalPlace

La clause résolutoire dans le bail commercial

clause resolutoire bail commercial

Une clause résolutoire peut être insérée dans un bail commercial ou bail 3-6-9 (tout comme dans d’autres types de contrats de location).

Principe de la clause résolutoire dans le bail commercial

La clause résolutoire instaure un aménagement contractuel qui permet, en théorie, de faire cesser le contrat de bail de plein droit dès lors que le locataire n’aura pas respecté ses engagements. Les manquements du locataire pouvant déclencher la clause résolutoire sont très divers. On retiendra, à titre d’exemple :

– le non paiement du loyer ou des charges

– des dégradations les locaux loués

– le non respect d’autres dispositions du bail commercial

– toute autre faute du locataire

Il est ainsi très important de prévoir une telle clause dans le bail afin de protéger le propriétaire en lui facilitant la mise en oeuvre de la résiliation du bail si le locataire s’avère défaillant.

Mise en œuvre de la clause résolutoire dans le bail commercial

La mise en œuvre de la clause résolutoire est encadrée par les dispositions de l’article L. 145-41 du Code de commerce. Le contrat de bail ne peut pas déroger à ces dispositions d’ordre public protectrices du locataire. Cet article prévoit que la résiliation de plein droit du bail commercial ne sera acquise qu’après l’écoulement du délai d’un mois après un commandement demeuré infructueux. Il s’agit d’un délai minimum légal : le bail peut prévoir un délai plus long.

Le commandement devra, à peine de nullité du bail commercial respecter les règles suivantes

– être signifié au locataire par acte d’huissier

– expressément viser la clause résolutoire du bail commercial

– viser les obligations (et les clauses du bail commercial y relatives) non respectées par le locataire (s’il s’agit par exemple du non paiement de ses loyers, alors il s’agira d’un commandement de payer et il conviendra de mentionner expressément l’obligation de paiement du locataire).

– préciser le délai d’un mois à l’expiration duquel le manquement du locataire devra cesser faute de quoi le bail sera résilié de plein droit.

L’article L. 145-41 du Code de commerce prévoit par ailleurs que si le locataire débiteur saisit les juges en demandant des reports ou échéances de paiement, compte tenu de sa situation (et en considération des besoins du bailleur), alors les juges peuvent suspendre les effets de la clause résolutoire ou accorder des délais au locataire (sauf si la résiliation a été constatée par une décision de justice).

Attention : le bailleur doit mettre en œuvre la clause résolutoire de bonne foi. La mauvaise foi du bailleur sera constatée s’il recherche un autre objectif et prend la faute du locataire comme prétexte (par exemple, lorsque le bailleur cherche à supprimer l’exploitation commerciale du locataire concurrente de la sienne).

Question pour un avocat

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *