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Acheter sa résidence principale en SCI
Dernière mise à jour le 01/02/2024
Acheter sa résidence principale en SCI est une option très prisée par les particuliers. Après avoir créé une société civile immobilière, nombreux sont les couples qui cherchent à acquérir, par l’intermédiaire de cette société, un bien immobilier pour en faire leur résidence principale.
Selon le statut du couple (marié, pacsé ou en concubinage), cette option peut s’avérer plus intéressante que l’achat d’un tel bien en nom propre. Cet article vise à vous exposer l’ensemble des avantages et inconvénients d’acheter sa résidence principale en SCI.
Tableau comparatif : résidence principale en nom propre VS. en SCI
Le couple qui souhaite acheter un bien immobilier dans le but d’y établir sa résidence principale doit identifier les avantages et les inconvénients de le détenir en nom propre ou au travers d’une SCI afin d’identifier le régime le plus avantageux par rapport à sa situation personnelle.
| Nom propre | SCI | |
| Formalités | Aucune formalité | Formalités de création lourdes et contraignantes |
| Propriété de chaque conjoint | Bien détenu à hauteur de 50% par chaque conjoint | Bien détenu à hauteur du nombre de parts sociales détenues par chaque conjoint (adaptable) |
| Successions | Donation entière de la résidence principale aux héritiers et paiement de droits de mutation | Exonération de droits de mutation en cas de donation de parts sociales à la valeur inférieure à 100 000€ tous les 15 ans |
| Plus-values | Exonération d’impôt sur les plus-values | Exonération d’impôt sur les plus-values uniquement en cas de mise à disposition gratuite du bien par une SCI à l’IR |
| Impôt sur le revenu | Absence d’impact sur le montant de l’impôt dû par les associés | Réduction d’impôt en cas de déficit foncier |
| Impôt sur la fortune immobilière (IFI) | Abattement de 30% sur la valeur du bien lors du calcul du montant de l’IFI | Exclusion de l’abattement
Application d’une décote lorsque les associés justifie de difficultés pour céder les parts sociales |
Quels sont les avantages de la SCI ?
La constitution d’une SCI revêt des avantages significatifs pour le couple, qu’il soit marié, pacsé ou en concubinage :
- Facilitation de la transmission du bien
- Optimisation de la fiscalité lors de la vente du bien
- Réduction d’impôt pour le foyer fiscal
Pourquoi détenir sa résidence principale au travers d’une SCI ?
Créer une SCI afin d’acheter une résidence principale peut constituer une option intéressante pour un couple, selon sa situation.
Pour un couple marié
La détention de la résidence principale au travers d’une SCI permet aux époux de contourner les règles du régime matrimonial de la communauté réduite aux acquêts.
Le régime de la communauté légale, applicable par défaut aux époux qui n’ont pas établi de contrat de mariage, prévoit en effet que tout bien acquis individuellement par l’un d’entre eux postérieurement au mariage est détenu en commun par le couple. Chaque époux est alors propriétaire de la moitié du bien.
La constitution d’une SCI, qui sera propriétaire du bien immobilier dans lequel le couple choisit d’établir sa résidence principale, permet aux époux de décider d’une répartition de la propriété différente de celle imposée par le régime de la communauté légale.
Ainsi, les époux peuvent être propriétaires du bien à proportions inégales selon la quantité des parts de SCI possédé par l’époux associé, par opposition aux règles des régimes matrimoniaux par lesquelles chacun est propriétaire du bien pour moitié.
Avec cette configuration, il est donc possible qu’un des époux détienne à titre d’exemple 60% des parts sociales, et donc de la résidence principale, et l’autre 40% seulement.
Il est important que chaque époux réalise ces apports avec ses fonds propres constitués préalablement à l’union matrimoniale : dans le cas contraire, les parts sociales acquises avec les fonds communs appartiennent à la communauté.
Pour un couple pacsé ou en concubinage
La constitution d’une SCI permet aux partenaires de PACS ou aux concubins d’assurer la protection du conjoint survivant en cas de décès.
En effet, les articles 763 et 764 du Code civil qui confèrent à l’époux survivant des droits sur le logement au décès de son conjoint ne s’appliquent pas aux concubins ni aux partenaires de PACS.
L’article 764 dispose : “Sauf volonté contraire du défunt, le conjoint successible qui occupait effectivement, à l’époque du décès, à titre d’habitation principale, un logement appartenant aux époux ou dépendant totalement de la succession, a sur ce logement, jusqu’à son décès, un droit d’habitation et un droit d’usage sur le mobilier, compris dans la succession, le garnissant.”
Afin de protéger le conjoint survivant dans le cadre d’un PACS ou d’une union libre, il est intéressant de créer une SCI et de répartir les parts sociales entre les conjoints associés par application du mécanisme du démembrement croisé.
Lors de la constitution de la société, chaque conjoint reçoit 50% de la totalité des parts sociales. Dans le cadre du démembrement croisé, chacun détient ses propres parts sociales en nue-propriété, et celles de l’autre en usufruit.
De cette manière, en cas de décès, le conjoint survivant reçoit l’usufruit de ses propres parts jusque-là détenu par le conjoint décédé, et bénéficie ainsi de la pleine jouissance de la résidence principale, les héritiers recevant la nue-propriété des parts.
Cette protection n’est toutefois pas instituée en l’absence de démembrement croisé au sein de la Société civile immobilière.
Faciliter la transmission de la résidence principale
Le couple qui crée une SCI pour détenir sa résidence principale bénéficie d’un avantage majeur au moment de la transmission du bien immobilier. En effet, le mécanisme des abattements successifs sur donations de parts sociales offre la possibilité aux héritiers de recevoir le logement en franchise de droits de succession.
2 cas peuvent être distingués selon que le bien transmis est détenu en nom propre ou au travers d’une SCI :
- Bien détenu en nom propre : la résidence principale ne peut être donnée qu’en une seule fois. Lorsque sa valeur dépasse le montant de l’abattement, le bénéficiaire est tenu de payer des droits de mutation allant de 5 à 45% de la valeur du bien, par application d’un barème.
- Bien détenu par une SCI : au lieu de transmettre le bien immobilier en une seule fois, les parents donateurs peuvent éviter de s’acquitter des droits de mutation en donnant à chaque enfant des parts sociales de la SCI à hauteur de 100 000€ tous les 15 ans.
Afin de conserver la jouissance de la résidence principale, les parents donateurs peuvent donner la nue-propriété des parts sociales transmises, se réservant ainsi l’usufruit.
Une clause statutaire spécifique peut également prévoir que les parents demeurent en charge de la gérance de la SCI, de façon à leur permettre de bénéficier d’un pouvoir de gestion sur le patrimoine immobilier transmis.
Bénéficier d’une exonération d’impôt sur la plus-value lors de la vente du bien
En principe, lors de la revente d’un bien immobilier, qu’il soit détenu par une SCI ou en nom propre, le vendeur est tenu de payer un impôt sur la plus-value réalisée, calculée par la soustraction du prix d’achat au prix de vente.
Toutefois, lorsque le bien immobilier concerné constitue la résidence principale du vendeur en nom propre ou des associés, il est possible de bénéficier d’une exonération totale de l’impôt sur la plus-value immobilière réalisée par la SCI.
L’application de l’exonération diffère selon les modalités de mise à disposition du bien au bénéfice du couple :
- Mise à disposition gratuite : lorsque la SCI a choisi d’être imposée selon le régime de l’IR cela permet au couple d’habiter gratuitement le bien qu’elle détient, au titre de résidence principale, la vente de l’immeuble sera exonérée d’impôt sur la plus-value.
- Location du bien au couple : lorsque la SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) met à disposition du couple le logement en échange d’une contrepartie financière, aucune exonération n’est admise. La vente sera également soumise au régime des plus-values professionnelles, qui peuvent s’avérer moins avantageuses. Le calcul de la plus-value prend toutefois en compte l’amortissement du bien par la SCI.
Optimiser la fiscalité du foyer
La détention de la résidence principale au travers d’une SCI permet au couple de réduire le montant des impôts dus par le foyer fiscal.
En effet, lorsque les charges du logement sont plus élevées que la contrepartie versée à la SCI par le couple pour l’occupation du logement, la société est en déficit foncier. Ses dépenses sont alors plus importantes que ses bénéfices.
Lorsque la SCI est soumise à l’IR, la déclaration des bénéfices s’effectue par le biais de la déclaration de revenus des associés. En cas de déficit, ceux-ci doivent indiquer un montant négatif, qui leur permet alors de bénéficier d’une réduction d’impôts.
Quels sont les inconvénients de la SCI ?
En dépit des avantages certains que présente la création d’une SCI, il est important de prendre en compte certains éléments de ce régime juridique qui peuvent se révéler contraignants :
- Formalités de constitution lourdes
- Possibilité pour l’administration de considérer l’optimisation fiscale comme un abus de droit
- Absence d’abattement pour calculer le montant de l’IFI
Les formalités de création d’une SCI
La constitution d’une SCI requiert d’effectuer un certain nombre de démarches auxquelles sont associés des coûts qui peuvent se révéler importants.
| Etapes pour créer une SCI | Coût |
| Apports au capital social | A partir de 1€ |
| Rédaction des statuts | De 0 à plusieurs milliers d’euros |
| Enregistrer les statuts au Service des impôts des entreprises (SIE) | De 0 à 5% de la valeur des apports en nature |
| Publier l’avis de création de SCI dans un journal d’annonces légales | 185€ (tarif forfaitaire en vigueur depuis novembre 2021) |
| Frais d’immatriculation (émoluments du greffe, frais de dépôt d’acte) | Environ 70€ |
| Dépôt de la déclaration des bénéficiaires effectifs de la SCI | 21,41€ |
Le risque de requalification de l’usage du déficit foncier en abus de droit
Dans certains cas, l’administration fiscale considère l’usage du déficit foncier comme un abus de droit, notamment lorsque la création de la SCI intervient rapidement après la réalisation de travaux de rénovation, ou après toutes autres dépenses impliquant une augmentation substantielle et ponctuelle du montant des charges déductibles.
L’exclusion de l’abattement lors du calcul du montant de l’IFI
L’impôt sur la fortune immobilière (IFI), qui remplace depuis le 1er janvier 2018 l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF), est dû par tout contribuable dont la valeur nette du patrimoine immobilier excède 1,3 million d’euros.
Depuis le 1er janvier 2019, lorsque la résidence principale est détenue en nom propre, le propriétaire bénéficie d’un abattement de 30% sur la valeur du bien, lui permettant de diminuer le coût de l’impôt.
Lorsque le bien immobilier est détenu au travers d’une SCI, l’abattement n’est pas applicable, et la société doit alors payer pleinement l’IFI.
Les associés peuvent toutefois bénéficier d’une décote pour absence de liquidité d’un maximum de 20% sur la valeur des parts lorsqu’ils justifient de difficultés pour céder leurs parts sociales, ce qui se révèle fréquemment difficile à prouver.
Comment éviter l’abus de droit en SCI ?
Lorsque l’administration estime que l’usage du déficit foncier de la SCI pour diminuer le montant des impôts dus au titre de l’impôt sur le revenu est constitutif d’un abus de droit, le couple bénéficiaire de ce montage fiscal encourt des sanctions sévères.
En effet, l’abus de droit est sanctionné de 2 manières différentes selon que la preuve est apportée que le couple bénéficiaire est à l’origine du montage fiscal qui lui profite :
- Présence de preuves : majoration égale à 80% des droits mis à la charge du couple.
- Absence de preuves : majoration de 40%.
Afin d’éviter toute requalification de la situation par l’administration fiscale, il est essentiel que le déficit foncier soit employé d’une manière ne prêtant pas à confusion et ne laissant aucun doute quant à l’intention du couple.
Ainsi, il est fortement recommandé de s’abstenir de créer une SCI postérieurement à la réalisation de travaux ou à des opérations d’amélioration du bien, qui auront pour conséquence d’augmenter le montant des charges associées au bien.
Il est donc préférable de constituer une SCI dans une période où aucune modification du bien n’a été effectuée, et de prévoir la réalisation de ces travaux une fois la société créée.
Apporter sa résidence principale à la SCI : est-ce possible ?
Plusieurs options sont ouvertes au couple qui souhaite détenir sa résidence principale au travers d’une SCI :
- Acheter le bien immobilier postérieurement à la création de la SCI : la résidence principale est acquise à l’aide des fonds propres de la société.
- Apporter le bien immobilier lors de la création de la SCI : le couple propriétaire de la résidence principale peut apporter le bien à la société en réalisant un apport en nature.
Le bien apporté à la société à l’occasion de sa création est évalué par les associés afin que sa valeur soit comptabilisée dans le capital social de la SCI qui doit être indiquée dans les statuts de la société.
L’apport d’un bien à la SCI s’assimile à un transfert de propriété : la résidence principale appartient alors au patrimoine de la société. Les associés reçoivent des parts sociales en échange de cette opération.
Il est également possible de devenir locataire de sa propre SCI, sous certaines conditions.
FAQ
Comment intégrer sa résidence principale dans une SCI ?
Différentes options sont possibles :
- Apporter la résidence principale au capital de la société
- Effectuer une donation au bénéfice de la société
- Céder le bien immobilier à la SCI
Comment définir une résidence principale ?
La résidence principale correspond au logement occupé par une personne de manière régulière, du fait de ses attaches importantes à ce lieu sur le plan matériel ou professionnel. Il s'agit donc du point d'attache de la personne, qu'il convient de déclarer comme tel à l'administration fiscale.
Est-il possible d'avoir 2 résidences principales ?
Une personne ne peut disposer de plusieurs principales. Lorsqu'une personne est en possession de plusieurs logements, elle ne doit en déclarer qu'un seul au titre de résidence principale.
Créer ma SCI
Mehdi Ouchallal
Co-fondateur LegalPlace, Mehdi est diplômé du magistère DJCE et avocat. Il a exercé plus de 12 ans au sein de cabinets anglo-saxons et français en droit des sociétés, fusions-acquisition et capital investissement.
Dernière mise à jour le 01/02/2024
Rédigé par
Mehdi Ouchallal
Co-fondateur LegalPlace, Mehdi est diplômé du magistère DJCE et avocat. Il a exercé plus de 12 ans au sein de cabinets anglo-saxons et français en droit des sociétés, fusions-acquisition et capital investissement.
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Bonjour
je suis marié sous le régime de la communauté et je suis propriétaire seul de la résidence principale que nous occupons.
je
souhaite que mon épouse puisse acheter une partie de la maison ; je
pensais donc créer une SCI à laquelle j’aurais apporté la maison à la
suite de quoi j’aurai revendu des parts à mon épouse
Cela vous semble-t-il possible ?
Bonjour,
La cession de parts sociales au conjoint permet en effet de lui donner accès à la qualité d’associé de la SCI.
Pour rappel, il n’est pas possible de constituer une SCI seul : le Code civil impose un minimum de 2 associés. Toute demande d’immatriculation d’une SCI qui ne comporterait qu’un seul associé sera systématiquement rejetée par le greffe.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
Je souhaite créer un SCI familiale avec mon épouse et acheter notre résidence principal par le biais de la société. Dois-je faire le choix de l’IS ou l’IR ? Je précise que le but de la SCI n’est pas de revendre la maison mais bien de transmettre à nos enfants.
Merci pour votre réponse.
cdt,
Bonjour,
Il est préférable pour une SCI de conserver le régime par défaut de l’IR lorsque la société n’exerce pas d’activité à titre professionnel. En effet, l’option à l’IS emporte certaines conséquences sur le plan de la gestion et de la comptabilité de la SCI : au même titre que les sociétés commerciales comme la SAS, la société doit en effet tenir une comptabilité d’engagement qui se révèle souvent très contraignante.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace
Bonjour. je suis marié sous le régime de la séparation de biens.J’envisage d’acquérir une résidence principale en vue de ma retraite prochaine. Je possède d’autre part une SCI à l’IS qui encaisse 80 k€ de loyer par an. Est il possible d’utiliser cette SCI pour acheter ma résidence ou est il plus judicieux d’en créer une autre? et dans ce cas la SCI à l’IS peut elle être “actionnaire” de ma SCI familiale? sans risquer l’abus de droit bien entendu.Merci
Bonjour,
Afin de d’identifier le choix à privilégier au vu des spécificités de votre situation, il est préférable de vous entretenir avec un notaire qui saura vous conseiller en tenant compte de l’ensemble des facteurs.
Nous vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
Je viens de faire construire une maison à usage d’habitation principale. je souhaite l’apporter à une SCI constituée avec mes enfants. Cependant la maison est encore sous hypothèque bancaire. Cela est-il un problème ? Si oui, comment faire ?
Merci par avance.
Bonjour,
Il est possible d’apporter un bien immobilier grevé d’une hypothèque au capital d’une SCI : il s’agit alors d’un apport dit mixte.
A la suite de l’apport, il incombe à la société de régler l’hypothèque à la place de l’associé.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace
Bonjour, Etant donné que la maison est la propriété de la SCI, c’est la société qui percevra les fruits de la vente. Votre concubine peut en obtenir une partie uniquement si elle compte parmi les associés de la SCI. La somme qui lui sera adjointe sera alors proportionnelle à sa participation au capital social de la société. Dans tout autre cas, le concubinage n’étant pas une relation reconnue par la loi et donnant lieu à des droits, elle ne peut prétendre à aucune compensation. Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.… Lire la suite »
Bonjour je voudrais savoir est ce qu’il y a moyen de créez une sci avec quelqu’un qui a un casier judiciaire ou on ne peut pas du tout
Bonjour,
Le casier judiciaire ne fait pas obstacle à l’accès à la qualité d’associé.
Toutefois, si l’un des associés fait l’objet, à la suite d’une condamnation, d’une interdiction d’acheter pour une durée de 5 ans un bien immobilier à usage d’habitation à d’autres fins que son occupation à titre personnel (alinéa 5bis de l’article 225-19 du Code pénal), l’activité de la SCI sera de fait restreinte.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace
Je vous remercie de votre reponse cela ma beaucoup aider
Bonjour. Moi ma fille et mon fils sommes gérant d’une SCI en tant que résidence principale depuis 16 ans. Ma fille et moi même habitons la maison. Je désire vendre ma part à ma fille qui est d’accord. Quel régime fiscal va être appliquer. Impôts, plus values notaire etc maison achetée il y a 16 ans 150000 et estimée actuellement 300000. Merci
Bonjour,
En cas de cession de parts sociales, il est appliqué le régime des plus-values immobilières des particuliers.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat, qui saura vous renseigner.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Bonjour,je suis propriétaire de ma résidence principale depuis 20 ans,date de la création de ma sci
Concernant le nouvel ISF, l’IF ,celui ci ne tient plus compte des 30% d’abattement sur une résidence principale détenue en sci(depuis 2018)
Est-ce que cela s’applique pour les nouvelles sci seulement ou celles crées avant également?
Laurent Jacquet
Bonjour,
L’abattement de 30% sur la valeur de la résidence principale est rétabli depuis le 1er janvier 2021.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
J’ai une SCI familiale avec mon conjoint. Nous sommes mariés sous le régime de la communauté.
Dans cette SCI nous avons notamment une maison qui est notre résidence principale depuis 5 ans passés.
Si nous revendons cette maison sommes nous taxés de la plus-value ?
Merci par avance de votre aide.
Bonjour,
Dans le cadre d’une SCI soumise à l’IR, la vente d’un bien détenu par la SCI relève du régime des plus-values immobilières des particuliers, dans l’hypothèse où une plus-value est réalisée.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
Les plus-values d’une SCI sont effectivement soumises à impôt. Toutefois, le niveau d’imposition va dépendre du régime fiscal de la SCI.
Voici le lien d’un article dédié à cette question : https://www.legalplace.fr/guides/plus-value-sci/
En espérant que notre réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
Au vu des spécificités de votre situation, il est préférable de vous entretenir de vos options avec un notaire ou un avocat, qui sera plus à même de définir le meilleur choix qui s’offre à vous en tenant compte de l’ensemble des éléments en jeu.
Nous vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
Lorsque la SCI doit prévoir des charges liées à la réalisation de travaux sur un des biens qu’elle détient, le déficit éventuellement réalisé peut effectivement être imputé sur la déclaration de revenus personnel des associés et ainsi contribuer à réduire le montant des impôts qu’ils doivent payer à titre personnel.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace
Bonjour mon amie et moi nous voudrions acheter une maison ensemble, nous ne sommes pas marié ni pacsé, personnellement j ai 70 ans et mon amie 63 ans,le but serais qu’ au moment du dece de l un d entre nous, nous puissions garder la jouissance du bien question 1) mon amie qui jouis d une pensions de réversion de son défunt maris risque t elle de la perdre. question 2)dans la mesure ou nous apportons chacun 50 % des parts au moment du décès de l un d entre nous les enfant peuvent il réclamer leur part. question 3)… Lire la suite »
Bonjour,
Je me lance dans la construction de ma future résidence principal.
Est-il possible de construire sous le nom d’une SCI ?
A vous lire,
Cordialement.
Bonjour,
Il est possible de construire un bien via une SCI.
Nous espérons que notre réponse vous aidera.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
Oui il est tout à faire possible de constituer une SCI afin de procéder à la construction d’une maison.
En espérant avoir pu répondre à vos interrogations,
L’équipe Legalplace
Bonjour,
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En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
Je souhaite créer une sciavec ma compagne( pacsėe)en apportant le bien que nous habitons depuis 2007 dont je suis seule propriétaire.
Comment estimer les parts sociales des deux associées.
Par ailleurs je souhaite engager des travaux à la suite de la création, peut on faire un emprunt par le biais de la sci et éventuellement réduire IR.
Cordialement
bonjour Je suis marié et j ai 3 enfants, tous majeurs. Je suis propriétaire d une villa dans le sud et je souhaite acheter une résidence secondaire en Bretagne. Est-il préférable de créer une SCI avec ma femme et mes enfants pour acheter ce 2ème bien et d en être le locataire ? Si oui quelle SCI familiale ou professionnelle ? l idée est aussi dans un deuxième temps de revendre à cette SCI ma résidence principale d ici 4 ans et d en devenir aussi locataire tout en restant propriétaire du bien via la SCI pour : 1) récupérer… Lire la suite »
Bonjour,
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Bonjour, pouvons-nous acheter une maison mon fils et moi en SCI
Bonjour,
Une SCI peut être constituée par 2 associés unis par un lien de parenté, cette caractéristique permettant à la société, dénommée SCI familiale, de bénéficier de certains avantages, notamment le statut de bailleur particulier lorsque les biens détenus par la société sont mis en location.
Il est possible d’acheter un bien immobilier via la SCI après sa création. Le bien est alors la propriété de la société.
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Bonjour,
Nous sommes sur le point d’acheter notre résidence principale mais n’étant pas mariés ni pacsés, est-il possible et judiciable de faire cette acquisition via une SCI (déjà existante )?
ceci afin de protéger le dernier survivant en cas de décès de l’un des 2 actionnaires .
Nous avons besoin d’un prèt-relais et d’un petit pret immobilier pour completer ;
notre banque dit qu’il y a un nouveau décret ou dispositif de Janvier 2021 interdisant cette façon de faire.
Pourriez-vous SVP nous éclairer à ce sujet.
Merci d’avance
Bonjour,
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Bonjour
Possédant une maison avec mon épouse, je voudrais créer une sci en y joignant nos trois filles, et que j’ai le minimum possible de part.
Que doit-je faire, le tarif ect
merci
Bonjour,
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Bonjour,
Nous sommes propriétaires de notre résidence principale (prêt en cours depuis 3 ans) et sommes également commerçants.
Nous projetons de créer une SCI et d’acquérir le bâtiment commercial que nous occupons et, éventuellement, de transférer la propriété de notre résidence principale à la SCI.
Le but étant que les loyers versés par la SARL commerçante rembourse les emprunts du bâtiment commercial et de la résidence principale.
Est-ce possible sans que ça soit considéré comme un abus de droit ?
Quel régime fiscal convient-il de choisir dans ce cas : IS ou IR ?
Merci par avance
Bonjour,
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Bonjour
nous disposons ma femme et moi d’une sci a l’is a 50 , 50 réalisant des bénéfices. je souhaiterais en parallèle vendre notre résidence principale qui n’est pas dans la sci pour reconstruire une maison que nous souhaiterions financer en partie avec l’apport de la vente et réintégrer cette futur construction dans notre sci est possible est sommes nous dans le respect des lois fiscals ?
Bonjour,
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Bonjour,
Les associés d’une SCI disposent de 2 possibilités :
Cette deuxième option évite à la société de s’acquitter de droits d’enregistrement obligatoires en cas d’apport au capital d’un bien soumis à publicité foncière, et peut également faciliter l’obtention d’un prêt auprès d’une banque en fonction du montant de son capital social.
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Bonjour, nous souhaitons faire un regroupement familial pour vivre ensemble (2 soeurs et leur père).peut-on le faire au travers d’une sci familiale. peut-on avoir la même résidence principale?
Bonjour,
Il est possible pour les associés d’une SCI d’occuper le même bien au titre de résidence principale.
En espérant avoir su vous aider,
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
Je me permets de vous écrire, car je suis divorcée et nous avons encore la maison, qui à ce jour n’est pas vendue, je réfléchi à mettre en place une SCI ou mes enfants auront des parts, afin de racheter la soulte de mon ex-mari.
Mais le fait que mes enfants prennent des parts, ne vont ils pas être impactés si ils veulent acheter une maison à leur propre nom, est ce que cela va avoir des conséquences sur leur taux d’endettement ?
Merci de votre retour,
Bonjour,
Si vos enfants possèdent des parts dans la SCI cela leur confère une garantie d’argent. Ainsi, ils ne seront pas spécialement freinés pour l’achat d’un bien en leur propre nom.
En espérant que notre réponse vous sera utile,
L’équipe LegalPlace.
est il possible d acheter un bien immobilier en SCI pendant mon divorce , contrat de mariage en communauté . achat prévu avec ma nouvelle compagne. merci pour votre réponse
Bonjour,
Oui il est possible d’acheter un bien immobilier en SCI pendant votre divorce, cependant, vous ne pourrez pas apporter de bien acquis communément au cours de votre mariage à la SCI. Il vous faudra apporter des fonds qui vous sont propres.
En espérant que notre réponse vous sera utile,
L’équipe LegalPlace.
Bonjour,
Nous sommes mariés et nous souhaitons revendre notre résidence principale à une future SCI nous appartenant. Nous souhaitons la vendre au prix du marché et dans ce cas effectué une plue value. Sera-t-elle taxé vu que c’est une résidence principale ? Nous transfèrerons notre crédit privé dans la SCI et le reste pourra rester du cash flow ?
Bonjour,
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Bonjour ,
nous somme propriétaire avec mon épouse ( marié sur le régime de la communauté ) de notre maison principale depuis 16 ans et nous voudrions faire des gros travaux donc nous voudrions savoir si c’est intéressant de monter une sci de façon de permettre à mon entreprise de pouvoir facturer ces travaux à la sci . Bref je facture à la sci les travaux que je fais avec mon entreprise dans la maison .
Cela est il possible ou les frais inerrant au montage de la sci sont ils trop élevé par rapport aux gains possible .
Bonjour,
Le coût de création d’une SCI sera sans doutes moins élevé que les gains possibles. Vous pouvez retrouver les coûts exacts afférents à la création d’une SCI sur notre article dédié à ce sujet : https://www.legalplace.fr/guides/cout-creation-sci/
En espérant que notre réponse vous sera utile,
L’équipe LegalPlace.
Bonjour, je souhaite acquérir une maison avec mon compagnon et pensons créer une SCI car étant en instance de divorce, l’idée est de permettre de ne pas inclure ce bien dans le partage du régime de la communauté. Est-ce possible ?
Bonjour,
Cette hypothèse en envisageable. En revanche, il est plus prudent d’attendre la date de la Pride d’effet de l’ordonnance de non conciliation avant de créer la SCI afin que les parts ne soient pas incluses à la communauté.
En espérant que notre réponse vous sera utile,
L’équipe LegalPlace.
Bonjour. Je suis actuellement en cours de procédure de divorce depuis 2019, nous avons passé la non conciliation en octobre 2020 et nous n’avons pas avancé depuis, car nous nous entendons pas sur la garde de nos enfants. Tout nos bien ont été vendus, et le capital scellé chez le notaire. Je suis locataire depuis notre séparation. Je ne souhaite plus perdre de temps et acquérir ma résidence principale, j’aimerai trouver la meilleure solution pour y arriver. Celle de la SCI est envisageable en la créant avec des dons venant de ma famille. Hors, je ne connais ni les avantages… Lire la suite »
Bonjour, Il est effectivement possible de constituer une SCI uniquement pour détenir un bien occupé par l’un des associés au titre de résidence principale. Afin d’obtenir des participations dans la société et de devenir associé, il est nécessaire d’effectuer des apports au capital, qui peuvent être complétés d’un emprunt bancaire pour financer l’achat immobilier. Si la SCI conserve le régime de l’impôt sur le revenu, il est intéressant de noter que les dépenses de travaux effectuées pour améliorer le bien constituent des charges déductibles qui permet de réduire le montant des impôts dus. De plus, la société est soumise au… Lire la suite »
Bonjour
Je suis actuellement en location, garde alternée avec un enfant.
Mon amie a une maison, avec garde alternée. Mais trop petite pour qu’on se regroupe… et préfère attendre un an ou 2 que sa fille “s’envole” 🙂
L’idée serait d’acheter un bien en commun rapidement… dans lequel je vivrai avec mon enfant pendant 2 ans. Puis elle nous rejoindrait.
DU coup, est ce possible de créer une SCI pour cela ?… pour acheter une maison qui ne serait la résidence principale que pour moi pour l’instant ?
Merci pour votre retour
Bonjour,
Il est effectivement possible de constituer une SCI de façon à permettre à l’un des associés de jouir du bien détenu par la SCI au titre de résidence principale.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace
bonjour actuellement je suis marié, nous avons une maison acheter en commun sur le régime de la communauté. je voudrais savoir si ont crée une SCI pour la maison a part égale sur une bas de 300000euro. Que se passe t’il en cas de divorce (frais de notaire se que l’on doit au deux propriétaire des parts de la sci ext…..)
Bonjour,
La création d’une SCI permet en principe d’éviter les problématiques soulevées par un divorce, chaque époux conservant la moitié des parts sociales. La propriété du bien immobilier est transférée à la société et les époux ne conservent que des participations dans la société, matérialisées par des parts sociales. La destination du bien est alors gérée au travers des parts sociales de la SCI, dont l’intégralité peut être par exemple transférée à l’époux qui souhaite conserver seul la jouissance du bien.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace
Nous avons le projet d’acheter une maison à trois sous forme de SCI, l’un de nous l’habiterai et paierai un loyer aux 2 autres. Un de nous verserai l’essentiel de l’achat.
Cela est-il possib le ?
Bonjour, Il est possible qu’un associé de la SCI soit locataire d’un bien détenu par la société. Le bailleur étant la société et non ses associés eux-mêmes, les loyers doivent être versés sur le compte bancaire de la SCI, et non sur les comptes personnels de ses associés. Il est également tout à fait possible que l’un des associés verse un apport beaucoup plus important que les autres lors de la constitution du capital social. Il dispose alors d’un plus grand pouvoir de décision au moment du vote de certaines décisions en assemblée générale. Nous espérons avoir su répondre à… Lire la suite »
Bonjour, actuellement en instance de divorce je souhaite garder la maison achetée avec mon ex mari. La création d’une SCI familiale avec mes deux enfants majeurs et salariés serait elle possible et une solution pour faire face a la soulte dû à Mr ?
De plus, il est située dans une station balnéaire, nous avons comme projet de louer quelques semaines par an cette même maison afin d’y faire des travaux d’amélioration. Cela peut-il être cohérent avec une Sci familiale ?
Merci
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec l’un de nos avocats partenaires, par le biais de notre page contact : https://www.legalplace.fr/contact/
Pour cela, sélectionnez « Parler à un avocat » dans la section « Objet de votre demande », choisissez le produit concerné puis expliquez en détail votre situation dans la partie « Votre message ».
N’oubliez pas de préciser votre numéro de téléphone dans le corps du texte, afin d’être contacté plus rapidement.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace
Bonjour
Notre SCI impôt à l’IR possède un appartement que nous avons loué pendant 20 ans et que nous occupons gratuitement en tant que résidence principale depuis 6 mois.
Nous venons de réaliser des travaux de rénovation (70000 euros). Puis je déduire le montant de ces travaux lors de ma prochaine déclaration? Si oui faut il le faire dans la déclaration de revenus foncier 2072S ou ma déclaration personnelle?
Merci beaucoup
Bonjour,
Les travaux d’amélioration d’un bien détenu par la SCI sont déductibles de son résultat foncier. Les frais déductibles doivent figurer sur la déclaration de la SCI ainsi que sur la déclaration personnelle de chaque associé.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
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Bonjour, Je souhaite acheter ma résidence principale via une SCI à L’impôt sur les Sociétés la SCI est déjà constituée et à déjà opté pour l’IS, elle détient les murs d’un fast-food Hallal, 800 € de loyers mensuel. J’ai 99% des parts de la SCI et ma mère 1%. Est-ce que je peux acheter ma résidence principale via la SCI à l’IS et être exonéré de l’impôt sur la Plus Value si je revend le bien au bout d’un an, en ayant effectivement vécu dans le bien à titre gratuit, (pas de loyers à payer à la SCI, mais des… Lire la suite »
Bonjour,
L’exonération d’impôt sur la plus-value immobilière en cas de vente de la résidence principale n’est applicable qu’aux SCI soumises au régime de l’IR. En effet, la SCI à l’IS relève du régime des plus-values professionnelles, qui ne prévoit aucune exonération d’impôt sur la plus-value. Celle-ci est calculée en tenant compte des amortissements pratiqués sur les différents éléments du bien. La plus-value imposable est soumise à l’IS au taux normal de 25%.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
Merci pour votre article. Nous sommes mariés et propriétaire de notre résidence principale. Nous envisageons d’acheter une résidence secondaire qui fera par ailleus l’objet de location saisonnière en meublé. Nous envisageons une SARL de famille ou une SCI familiale avec nos 2 filles (majeures) pour permettre la transmission de ce patrimoine. Quelle serait la meilleure solution?
merci de votre aide,
Bien cordialement,
Bonjour, Le choix de la SARL de famille est en principe plus adapté à l’exercice d’une activité de location meublée. Lorsque l’objectif des associés est principalement de transmettre un patrimoine immobilier, la tendance est d’opter pour la SCI familiale. Il est toutefois possible de conserver le régime de l’impôt sur le revenu en SCI familiale tout en exerçant une activité de location meublée dès lors que l’activité présente un caractère occasionnel, c’est-à-dire lorsqu’il s’agit de locations de courte durée qui ne se répètent pas de manière périodique, ou lorsque les revenus tirés de la location ne représentent pas plus de… Lire la suite »
Bonsoir,
Tout d’abord merci pour cet article riche d’informations précieuses.
Nous souhaiterions acheter une maison divisée en 2 appartements, plus combles aménageables.
L’un des appartements est déjà loué, nous habiterions le 2 ème et souhaiterions faire des travaux dans les combles pour y faire de la location saisonnière.
Est-ce plus avantageux de faire ceci en SCI ou en nom propre ? Si SCI, quel régime serait le plus approprié IR ou IS ?
D’avance merci pour votre réponse.
Bien à vous.
Bonjour, Les deux régimes d’imposition ont des avantages. Vous pouvez choisir celui que vous convient le plus. Avec l’IR vous n’avez pas de déclaration à effectuer au niveau de la société, les associés peuvent bénéficier d’une réduction des impôts grâce au déficit foncier ou encore de la déduction de certaines charges du résultat social. Alors que l’IS vous permet de ne pas être imposé sur les dividendes lorsqu’ils ne sont pas distribués ou encore de bénéficier de la déduction du résultat social des frais de création, de la rémunération du gérant et de l’amortissement des biens détenus par la SCI.… Lire la suite »
Bonjour,
Couple de nationalités différentes je ne sais pas comment m’y prendre. Je suis française, mon mari est américain. Nous sommes âges. La sci me paraît être la bonne solution pour acheter une dernière fois notre résidence principale
Pouvez vous m’aider,?
Merci beaucoup
Cordialement
Bonjour,
La création d’une SCI familiale se réalise en plusieurs étapes. Vous devez, tout d’abord, réaliser et évaluer les apports au capital social de la SCI familiale. Ensuite, vous devez rédiger les statuts puis publier un avis de création dans un journal d’annonces légales (JAL). Enfin, il faut constituer et déposer une demande d’immatriculation auprès du greffe du tribunal de commerce.
En espérant que cette réponse vous a été utile,
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
Je voudrais créer une SCI soumis à l’IR avec un collègue à 50/50 pour investir dans un appartement sans revenu locatif car mon collègue voudrait y avoir sa résidence principale.
Esti-il possible d’avoir la résidence principale d’un des associés ?
Bonjour,
Il est possible que l’un des associés de la SCI établisse sa résidence principale dans l’un des biens immobiliers détenus par la société dès lors qu’il récolte l’accord des autres associés.
En espérant avoir su vous aider,
L’équipe LegalPlace
Bonjour, Nous sommes une couple et formons à ce jour une famille recomposée. 1 Enfant pour ma compagne et 3 pour ma part Mme est propriétaire de son appartement que nous avons mis en location meublé l’année dernière et moi même je suis propriétaire de ma maison dans laquelle nous résidons. Est-il possible de créer une SCI avec les 2 biens ? On estime que nos 2 biens actuels sont de valeur similaire, et nous avons lancé un extension de la maison (financé à deux) – l’idée serait de se dire que la plus valus généré par l’extension soit donc… Lire la suite »
Bonjour, Il est en effet possible d’apporter les biens détenus par chaque conjoint dans une SCI. Lorsque les biens sont de valeur équivalente, la répartition des parts sociales entre chaque associé étant calculée au prorata de leur participation au capital social, chacun dispose donc d’environ 50% du capital. En cas d’apport de bien soumis à publicité auprès de la publicité foncière, les statuts de la SCI doivent être rédigés devant notaire. Il est donc nécessaire de tenir compte des honoraires. Sachez que LegalPlace peut réaliser pour vous les formalités de création de votre SCI pour un prix réduit. N’hésitez pas… Lire la suite »
Bonjour , j’aimerais faire l’acquisition d’une maison et creer une SCI à l’occasion. Je suis (beaucoup) plus âgé que ma femme et je pense à la succession (pour alléger les droits de succession pour ma femme et mes enfants) , est ce que la SCI est une bonne solution ? D’autre part pour les apports pour la SCI je serais le seul à faire un apport est ce un souci pour distribuer les parts sociales lors de na création de la SCI ? Si oui, est ce qu’en achetant d’abord la maison en nos noms propres (toujours avec mon unique… Lire la suite »
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat afin de bénéficier de conseils adaptés à votre situation personnelle.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace
Bonjour, Avec ma compagne, nous sommes sur le point d’acquérir notre résidence principale. Nous sommes en concubinage et nous allons établir un Pacs sous le régime de la séparation des biens. Nous avons un gros différentiel de revenu et la répartition du financement va se faire de la façon suivante : Apport : Mr 85% Mme 15% Remboursement : Mr 72% Mme 28% L’apport représente environ 41% du prix du bien En cas de séparation nous souhaitons avoir la garantie que chacun puisse repartir avec une quote-part équivalente à ce qu’il a apporté lors de l’achat et du financement du… Lire la suite »
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat, qui saura vous renseigner.
En vous souhaitant une belle journée,
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Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat ou d’un notaire, qui saura vous renseigner.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Bonjour
nous sommes mariés sous le régime de la communauté sans contrat de mariage
nous avons 65 et 67 ans
nous souhaitons créer à tous les deux une sci dans le seul but de pouvoir contracter un prêt immobilier sans dépasser le taux d’usure
en effet pour un emprunt classique le taux d’usure est de 2,60 en dessous de 20 ans
si on achète ke bien via la sci le taux d’usure est sauf erreur de 3,03%
y à t il des inconvénients ?
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat afin de bénéficier de conseils adaptés à votre situation personnelle.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
Notre fille a fait un don de 20% du valeur d’un bien que nous allons acheter dans le très proche avenir (compromis de vente signé). L’emprunt contracté est aux noms de mon épouse et moi (sans notre fille). Comment faire pour lui “donner” 20% de la valeur du bien? Merci !
Bonjour, afin que votre fille puisse bénéficier de votre achat immobilier en SCI, celle-ci doit devenir associé de la SCI en question. Ainsi, si elle dispose de 20% de la SCI, elle disposera de 20% de la valeur du bien.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Bonjour,
Mon conjoint et moi-même sommes expatriés au Canada. Nous avons l’intention d’investir dans un bien locatif en France via SCI avec nos parents (pour aider le dossier bancaire).
Que se passe-t-il le jour ou nous voudrions revenir en France et occuper ce bien? peut-on racheter les parts de nos parents (qui seront minime)? pourras-t-on occuper ce bien? le garder en SCI ou basculer en nom propre?
Est-ce que votre entreprise et vos conseillers sont en mesure de répondre à ce genre de problématique?
Merci
Julia
Bonjour,
Si vous souhaitez habiter dans le bien il vous faudra l’accord ee tous les associés ou racheter les parts de ces associés afin de prendre vous memes la décision. Il est possible de l’occuper tout en le gardant en SCI.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Bonjour ! Avec ma conjointe (tous deux sexagénaires), j’envisage d’acquérir une maison mais le taux annuel effectif brut dépasse le taux d’usure du fait des assurances (emprunteur et garantie immobilière) et ce malgré une solvabilité excellente. La création d’une société civile immobilière nous permettrait t’elle de contourner ce taux d’usure ? Avons nous un espoir d’obtenir un prêt bancaires dans ce cas de figure ?
Bonjour,
En tant que particulier, il est possible de contourner le dépassement du taux d’usure par un établissement prêteur en externalisant l’assurance emprunteur (qui représente une part non-négligeable du coût d’un prêt immobilier) incluse dans l’offre de crédit.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
bonjour nous avons une maison secondaire sur une sci depuis 7 ans mais nous voudrions la transformer en maison mrincipale car notre maison princupale est insalubre suite a des travaux interminables et des infiltrations d’eau dans les murs- est ce possible? et comment ca se passe?
merci d’avance.
Bonjour,
Il est possible de transférer votre maison secondaire dans votre patrimoine afin qu’elle devienne maison principale. Pour plus d’informations il me faudra votre situation, mariés? pacsé? vous pouvez ensuite vous référer à l’article qui répond à vos besoins en fonction de votre situation.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Nous sommes pacses
Bonjour, je souhaite créer une SCI est intégrer ma maison, en mettant mes enfants en associé. Est ce possible ? Et comment se passe en cas de vente si je décéde ?
Bonjour,
Oui cela est tout à fait possible, même si ils sont mineurs. En cas de décès, en fonction de la répartition des biens, vos enfants hériteront chacun d’une partie de vos parts dans cette SCI.
En vous souhaitant une agréable journée,
L’équipe LegalPlace
Bonjour, mon conjoint et moi avons notre résidence principale, et une résidence secondaire qui elle est en SCI soumis l’IS.
Nous sommes en phase de séparation mais souhaitons garder nos deux biens en commun.
Etes-il possible de passer la maison secondaire en principale pour l’un d’entre nous, même si elle est en SCI soumis à l’IS ?
merci d’avance
Bonjour,
Il s’agit d’une opération très encadrée par l’administration fiscale. Ainsi, il est essentiel de respecter plusieurs conditions :
– Le bien considéré comme résidence secondaire devra être l’adresse bancaire, mais aussi celle de la taxe d’habitation et foncière, de la sécurité sociale, …
– Le changement d’adresse effectué concerne l’ensemble du foyer, et donc les deux conjoints. Les enfants doivent par ailleurs être inscrits dans une école proche de la nouvelle résidence principale.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Bonjour je souhaiterais fonder une SCI avec ma femme et mon fils. L’objectif pour lui est d’acheter un bien pour l’habiter en résidence principale et pour nous de faire de la défiscalisation. Nous avons un bien en vue où il y a 2 logements en location (qui rapportent 280€ chacun par mois) à rénover plus tard et une maison d’habitation à rénover. Le déficit foncier est-il réparti sur l’ensemble des associés en fonction des parts ?
Est-ce envisageable ?
Bonjour,
En effet, en présence d’un déficit foncier en SCI à la clôture de l’exercice social, il est possible de l’imputer sur les revenus personnels des associés. Cette opération a pour conséquence de réduire le montant des revenus de chaque associé, et donc de diminuer les impôts.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.