Acheter en SCI, la meilleure solution pour un achat immobilier ?
Vous pouvez choisir de constituer une SCI pour l’achat d’un bien immobilier pour différentes raisons : acheter en sci familiale, acheter un appartement en SCI pour le louer, acheter une maison en SCI pour y habiter, etc.
Acheter en SCI permet de donner la propriété d’un bien immobilier à une société : les associés sont titulaires de parts sociales, qui représentent des fractions de l’immeuble. Le recours à une société civile immobilière dans le cadre d’un achat à plusieurs présente plusieurs avantages, notamment : éviter la précarité du régime de l’indivision, faciliter la transmission du patrimoine et réduire les droits de succession.
Acheter en SCI : bien rédiger les statuts sociaux.
Avant d’acheter en SCI, les associés doivent constituer la structure, et pour cela établir ses statuts et les publier. Les statuts de société civile immobilière incluent les éléments de son identité et fixent les règles de son fonctionnement. Pour réussir son achat en SCI, la rédaction des statuts doit être réalisée en connaissance de cause.
A noter : la création d’une société civile immobilière nécessite 2 personnes minimum – personnes physiques ou morales – quelle que soit leur nationalité et unis ou non par un lien de parenté. Les statuts peuvent être rédigés sous seing privé ou par acte authentique – attention, le recours à un notaire suppose un coût supplémentaire.
Pour bien réussir son achat en SCI, les associés doivent notamment rédiger avec soin les clauses statutaires suivantes :
- L’objet de la société : par définition, l’objet de la société civile ne peut être commercial – acheter en SCI pour revente de biens immobiliers, par exemple. Lorsque l’objet social mentionne une activité commerciale à titre principal, la SCI risque la requalification et l’assujettissement de facto à l’impôt sur les sociétés (IS). Si les associés souhaitent rester en société transparente à l’IR, ils ont donc tout intérêt à limiter les activités commerciales à un champ strictement accessoire.
- Gérant SCI : dans une SCI familiale constituée en vue de faciliter la transmission de patrimoine aux enfants, les parents ont intérêt à se nommer gérants et se doter de pouvoirs étendus, pour une durée maximale – jusqu’à leur décès ou jusqu’à la fin de la SCI. Cela peut s’avérer une bonne alternative en cas de sortie de la SCI.
- Le fonctionnement : convocation et tenue des assemblées, conditions de majorité lors des votes… pour alléger au maximum les modalités de fonctionnement de la SCI, les associés ont intérêt à prévoir des règles souples
- privilégier une convocation par tous moyens et éviter la règle de l’unanimité ou un quorum trop important, par exemple.
- Les règles de sortie et d’agrément à l’entrée de nouveaux associés : en SCI à vocation familiale, les associés ont intérêt à prévoir des modalités d’agrément strictes.
Quelle fiscalité pour la SCI ?
Autre élément à étudier au moment d’acheter en SCI : la fiscalité. Cette fiscalité peut en effet être optimisée, un moyen pour les associés de rentabiliser leur acquisition dans les meilleures conditions en supportant un niveau de charges fiscales minimum.
La SCI peut être imposée à l’IR – SCI transparente – ou à l’IS. En règle générale : la SCI à l’IR est privilégiée pour des raisons de simplicité. La SCI à l’IS est intéressante lorsque le niveau de revenus des associés les assujettit à une tranche élevée du barème fiscal.
A noter : la société est obligatoirement imposée à l’IS dans le cadre d’une location meublée. Dans tous les cas, la SCI reste un meilleur investissement que la SAS dans le cadre immobilier.
Quels apports au capital de la SCI ?
Au moment d’acheter un bien en Europe ou en France en SCI, les associés peuvent opter pour différents modes de financement :
- Les associés empruntent – ou utilisent leurs fonds propres – et affectent les sommes en compte courant ou au capital de la société civile. La SCI achète grâce à ces apports.
A noter : lorsque les apports sont réalisés en compte courant, les associés se remboursent à leur gré.
- Les apports en numéraire réalisés par les associés ne sont pas suffisants pour permettre à la société d’acheter : la SCI emprunte.
A noter : la société civile immobilière peut également être propriétaire d’un bien immobilier suite à son affectation par les associés au capital de la SCI. Lorsque les associés apportent chacun une quote-part de l’immeuble, il s’agit d’un apport en nature et l’intervention d’un notaire est alors obligatoire.
Achat par une SCI : comment financer l’acquisition immobilière ?
Mis à part le cas où les associés ont apporté l’immeuble en nature, la SCI achète le bien immobilier. Pour financer son acquisition, 2 solutions :
- Les associés empruntent à titre personnel et prêtent l’argent à la société.
- La SCI emprunte : les associés ne bénéficient pas des conditions avantageuses des prêts aidés – prêt à taux zéro PTZ+ et prêt épargne logement PEL, notamment. La SCI ne bénéficie pas non plus des dispositions favorables du Code de la consommation – droit de rétractation et information renforcée, notamment. En revanche, la société civile immobilière peut déduire de son bénéfice imposable les intérêts de l’emprunt, pour des économies substantielles.
Pour bien acheter en SCI, les associés doivent donc calculer les frais liés aux différents modes de financement du bien immobilier.
A noter : en matière de garanties, le mode de financement n’influe guère. Pour la plupart des dossiers, la banque exige une garantie hypothécaire et une garantie personnelle.
Donation et démembrement de propriété pour bien réussir son achat en SCI.
Souvent, la société civile immobilière est choisie pour ses avantages en matière de transmission de patrimoine. Au moment d’acheter en SCI, il est utile, dans cet objectif, de se poser immédiatement la question des donations de parts sociales.
- Le donateur bénéficie d’un abattement à hauteur de 100 000 €, renouvelable tous les 15 ans, pour les parts de SCI données à son enfant. Pour bien réussir son achat en SCI, lorsqu’il est destiné à économiser sur les droits de succession, il est donc judicieux de transmettre les parts sociales immédiatement et progressivement. Au moment d’évaluer leur montant, il est également important de tenir compte du passif d’une part, de la décote des parts sociales de SCI d’autre part.
A noter : pour faciliter la transmission de parts sociales et bénéficier d’une franchise de droits optimale, il est important de fractionner suffisamment le capital social de la société.
- Acheter en SCI permet de bénéficier du mécanisme de démembrement de propriété. Au moment de céder leurs parts, les associés peuvent choisir de donner uniquement la nue-propriété et de rester gérant : ils gardent le contrôle sur le patrimoine familial et peuvent continuer à en jouir jusqu’à leur décès, tout en économisant en amont sur les droits de succession à payer par leurs héritiers.
- Le démembrement croisé mis en place au moment d’acheter en SCI est également un bon moyen de favoriser le conjoint survivant.
Comment peut vous aider à créer votre SCI pour acheter !
Vous souhaitez créer une SCI mais vous ne savez pas comment vous y prendre ? Pas de panique, LegalPlace vous aide à réaliser votre projet !
Depuis sa création en 2015, LegalPlace a accompagné plusieurs milliers d’entrepreneurs à créer leur SCI ! Simple, rapide, efficace, la solution en ligne la plus complète du marché ne manque pas d’atouts !
Il ne vous reste plus qu’à remplir notre formulaire en ligne et nos équipes de formalistes se chargeront du reste !
A lire : SCI de location meublée et Airbnb : est-ce compatible ? / Peut-on être locataire de sa SCI ?
Dernière mise à jour le
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Bonjour,
Est-ce que la création d’une SCI est un moyen d’acheter avant la prononciation d’un divorce?
Merci
Bonjour,
En effet, acheter un bien via une SCI est une manière d’éviter que celui-ci soit inclus dans la communauté des biens du mariage, et donc qu’il fasse l’objet d’une liquidation entre les époux.
Il est toutefois nécessaire de souligner que la SCI ne peut être constituée par un associé unique. De même, les frais de création demeurent quelques peu élevés.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
Lorsqu’un bien est acheté par l’intermédiaire d’une SCI, transparente vis à vis de ses associés (en l’occurrence un couple) et donc soumise à l’IR. Que ce bien n’est pas donné en location mais utilisé par ce couple (non pas en tant que résidence principal, mais occasionnellement), la SCI n’aura donc aucun revenu. Si des travaux sont effectués sur ce bien, les associés pourront-ils déduire de leur IR le coût de ces travaux ?
Merci d’avance
Bonjour,
Les dépenses de travaux ou d’amélioration du bien immeuble détenu par une SCI ne sont déductibles que lorsque l’immeuble concerné est mis en location.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
bonjour j’envisage d’acheter un T4 dans une SCI. A part le prix de la maison le gérant de cette SCI me demande 5000€ pour les frais de personnel, trésorerie etc. Est ce normal
Bonjour,
Mon compagnon a acheté un terrain il y a de cela un an et demi. Nous souhaitons faire une construction dessus. Nous voulions créer une SCI, pouvons-nous mettre le terrain dans la SCI et que de ce fait le terrain et la maison soit à tous les deux?
Bonjour,
Comment faire une donation de parts sociales d’un SCI à ses enfants mineurs sans revenus, qui a acquis un bien immobilier à l’aide d’un prêt bancaire à 100% du prix d’achat ?
Qui rembourse l’emprunt ? Les parents pour le compte de la SCI.
Les enfants donataires sont-ils redevables à la SCI des sommes remboursées pour leur compte par leurs parents ?
Ces sommes sont ouvertement fiscalement des donations déguisées ?
Merci pour votre précision.
JLHM