Acheter en SCI : la meilleure solution pour un achat immobilier ?
Acheter en SCI permet de donner la propriété d’un bien immobilier à une société. Plusieurs possibilités sont offertes par cette forme de société, comme c’est le cas dans le cadre d’achat :
- De biens immobiliers en famille grâce à une SCI Familiale ;
- D’appartements en SCI pour les louer ;
- D’une maison en SCI dans le but d’y installer sa résidence principale…
Les associés sont titulaires de parts sociales représentant des fractions de l’immeuble. Le recours à ce type de société dans le cadre d’un achat à plusieurs présente plusieurs avantages, comme :
- Eviter la précarité du régime de l’indivision ;
- Faciliter la transmission d’un patrimoine immobilier ;
- Réduire les droits de succession.
Comment acheter un bien immobilier en SCI ?
Avant d’acheter en SCI, les associés doivent en constituer la structure. C’est pourquoi il est nécessaire d’établir précisément les statuts de la SCI. Les statuts doivent inclure les éléments de l’identité de la société et en fixer le fonctionnement.
Veiller à bien rédiger les statuts
Pour bien réussir leur achat en SCI, les associés doivent notamment définir :
- L’objet social de la SCI : par définition, l’objet de la société civile ne peut être commercial (comme par exemple l’achat en SCI pour revendre les biens immobiliers). Lorsque l’objet social mentionne une activité commerciale à titre principal, la société risque la requalification et l’assujettissement de facto à l’impôt sur les sociétés (IS). Si les associés souhaitent rester en société transparente à l’IR, ils ont donc tout intérêt à limiter les activités commerciales à un champ strictement accessoire.
- La gérance de la SCI : dans une SCI familiale constituée en vue de faciliter la transmission de patrimoine aux enfants, les parents ont tout intérêt à se nommer gérants et se doter de pouvoirs étendus, pour une durée maximale (jusqu’à leur décès ou jusqu’à la fin de la société par exemple).
- Son fonctionnement : convocation et tenue des assemblées, conditions de majorité lors des votes…
- Les règles concernant la cession et l’agrément à l’entrée de nouveaux associés : dans le cadre d’une SCI à vocation familiale, les associés prévoient généralement des modalités d’agrément strictes, afin de conserver l’intuitu personae.
Les statuts peuvent être rédigés sous seing privé ou par acte authentique.
Quelle fiscalité choisir pour la SCI ?
La fiscalité d’une SCI peut être optimisée, permettant aux associés de rentabiliser leur acquisition en supportant des charges fiscales moindre.
En effet, la SCI peut être soumise à l’IR (comme c’est le cas pour les SCI transparentes) ou à l’IS. En règle générale, et pour des raisons de simplicité, les associés privilégient la SCI soumise à l’IR. Il est toutefois interessant de soumettre sa société à l’IS lorsque le niveau de revenus des associés les assujettit à une tranche élevée du barème fiscal.
Comment financer l’acquisition immobilière en SCI?
Au moment d’acheter un bien immobilier en SCI, les associés peuvent opter pour différents modes de financement tels que l’emprunt ou les apports au capital social de la société.
Les apports au capital social et les avances en compte courant
La SCI peut être propriétaire d’un bien immobilier suite à son affectation par les associés au capital social de la SCI.
Les associés peuvent également utiliser leurs fonds propres (voire emprunter) et affecter les sommes en compte courant ou au capital de la société civile.
Les emprunts
Une fois la société constituée, les associés peuvent faire emprunter les fonds nécessaires à l’acquisition immobilière par la SCI (le calcul d’intérêt de crédit en SCI se fait d’une façon spécifique). Le gérant formule la demande et monte le dossier à cet effet. Une fois le prêt conclu, l’argent est versé sur le compte bancaire de la SCI qui peut alors acheter.
Si c’est une SCI familiale qui emprunte, elle aura droit à la protection prévue par les articles L 313-1 et suivants du code de la consommation. Ainsi, le compromis de vente sera conclu sous la condition suspensive de l’obtention de l’emprunt par la SCI familiale. La société ne sera donc pas contrainte d’acheter le bien si le prêt ne lui est pas accordé.
Pour bien acheter en SCI, les associés doivent donc calculer les frais liés aux différents modes de financement du bien immobilier.
Donation et démembrement de propriété pour réussir son achat en SCI
La SCI est souvent privilégiée pour ses avantages en matière de transmission de patrimoine. Au moment d’acheter en SCI, il est donc utile, dans cet objectif, de se poser immédiatement la question des donations de parts sociales.
Le donateur bénéficie d’un abattement à hauteur de 100 000 €, renouvelable tous les 15 ans, pour les parts de SCI données à son enfant. Lorsque l’achat en SCI est destiné à économiser sur les droits de succession, il est judicieux de transmettre les parts sociales immédiatement et progressivement.
Au moment d’évaluer leur montant, il est également important de tenir compte à la fois du passif mais également de la décote des parts sociales de la société.
Acheter en SCI permet de bénéficier du mécanisme de démembrement de propriété. Autrement dit, il est possible pour les associés qui décident de céder leurs parts, de choisir d’en donner uniquement la nue-propriété pour rester gérant. Par ce biais, ils gardent le contrôle sur le patrimoine familial et peuvent continuer à en jouir jusqu’à leur décès, tout en économisant en amont sur les droits de succession à payer par leurs héritiers.
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FAQ
Quels sont les avantages d'acheter en SCI ?
Le recours à une SCI pour acheter un bien immobilier à plusieurs présente plusieurs avantages, notamment :
- Eviter la précarité du régime de l'indivision ;
- Faciliter la transmission d'un patrimoine immobilier ;
- Réduire les droits de succession.
Comment financer l'acquisition immobilière en SCI ?
Pour financer l'achat d'un bien immobilier par une SCI, il est possible d'utiliser les apports au capital social, les avances en compte courant d'associé, ou encore d'emprunter les fonds nécessaires auprès d'un établissement de crédit. C'est au gérant de la SCI de formuler la demande de prêt et d'en constituer le dossier.
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Bonjour,
Est-ce que la création d’une SCI est un moyen d’acheter avant la prononciation d’un divorce?
Merci
Bonjour,
En effet, acheter un bien via une SCI est une manière d’éviter que celui-ci soit inclus dans la communauté des biens du mariage, et donc qu’il fasse l’objet d’une liquidation entre les époux.
Il est toutefois nécessaire de souligner que la SCI ne peut être constituée par un associé unique. De même, les frais de création demeurent quelques peu élevés.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
Lorsqu’un bien est acheté par l’intermédiaire d’une SCI, transparente vis à vis de ses associés (en l’occurrence un couple) et donc soumise à l’IR. Que ce bien n’est pas donné en location mais utilisé par ce couple (non pas en tant que résidence principal, mais occasionnellement), la SCI n’aura donc aucun revenu. Si des travaux sont effectués sur ce bien, les associés pourront-ils déduire de leur IR le coût de ces travaux ?
Merci d’avance
Bonjour,
Les dépenses de travaux ou d’amélioration du bien immeuble détenu par une SCI ne sont déductibles que lorsque l’immeuble concerné est mis en location.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
bonjour j’envisage d’acheter un T4 dans une SCI. A part le prix de la maison le gérant de cette SCI me demande 5000€ pour les frais de personnel, trésorerie etc. Est ce normal
Bonjour,
Mon compagnon a acheté un terrain il y a de cela un an et demi. Nous souhaitons faire une construction dessus. Nous voulions créer une SCI, pouvons-nous mettre le terrain dans la SCI et que de ce fait le terrain et la maison soit à tous les deux?
Bonjour,
Comment faire une donation de parts sociales d’un SCI à ses enfants mineurs sans revenus, qui a acquis un bien immobilier à l’aide d’un prêt bancaire à 100% du prix d’achat ?
Qui rembourse l’emprunt ? Les parents pour le compte de la SCI.
Les enfants donataires sont-ils redevables à la SCI des sommes remboursées pour leur compte par leurs parents ?
Ces sommes sont ouvertement fiscalement des donations déguisées ?
Merci pour votre précision.
JLHM
Bonjour,
Nous voudrions avec ma soeur, acheter la nue propriété de la maison de nos parents. Pour les aider vue leur petite retraite. Quelle est la meilleure manière de tous d’y retrouver ? Légalement bien sûr. Sci familiale ? Donation ? Viager familial ? Merci