Est-il possible d’apporter un bien immobilier à une société ?

Est-il possible d’apporter un bien immobilier à une société ?

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Lors de la création d’une société civile immobilière , les associés fondateurs effectuent des apports en échange de parts sociales. Ces apports peuvent être effectués d’une part en numéraire, dans ce cas les associés versent une somme d’argent qui participera à la constitution du capital social. D’autre part, les apports peuvent être effectués en nature, et dans cette occurrence un immeuble pourra valablement être apporté à la SCI. La société deviendra alors propriétaire à part entière de l’immeuble, c’est pour cela que des formalités sont liées à l’apport d’un immeuble à une SCI.

 

Le principe de l’apport d’un immeuble à une SCI

Il est tout à fait possible de faire l’apport d’un immeuble à une SCI, son objet social étant principalement de développer un patrimoine immobilier.

L’immeuble en question peut être un logement que la SCI (ou SCI d’attribution) détiendra et gèrera. A ce titre, la société pourra disposer du bien comme elle le souhaite en le mettant par exemple en location au titre d’un contrat de location, qu’il s’agisse d’un bail locatif portant sur l’habitation, d’un bail commercial, d’un logement mis en location saisonnière voire même d’une location de parking si le bien est un parking.

Elle pourra également consentir une hypothèque sur l’immeuble.

L’apport peut intervenir à la création de la société et être mentionné dans les statuts de la SCI, ou en cours de la vie sociale de la SCI, par le biais d’une augmentation de capital en nature. En effet, la personne qui apporte le bien immobilier va être rémunérée en parts sociales de la société, celle-ci doit donc émettre de nouvelles parts sociales relatives à cette rémunération, par le biais d’une augmentation de capital. La valeur retenue de l’immeuble viendra alors augmenter d’autant le capital de la société.

L’apport d’un immeuble à une SCI suppose que la société deviendra propriétaire du bien, il y aura donc un transfert de propriété au même titre qu’une vente entre particuliers. Seulement, dans le cas d’un apport d’un immeuble à une SCI, le transfert ne sera pas rémunéré par un prix en argent mais via des parts sociales de la société.

Il est à noter qu’en cas de décès de l’associé ayant apporté le bien immobilier, la SCI restera propriétaire de l’immeuble, les héritiers se verront seulement attribuer les parts sociales du défunt.

L’apport d’un immeuble à une SCI est un acte important pour l’associé qui est soumis à diverses obligations posées par l’article 1843-3 du code civil.

A ce titre, « chaque associé est débiteur envers la société de tout ce qu’il a promis de lui apporter en nature », cela signifie que l’associé fondateur souhaitant apporter un immeuble à une SCI devra obligatoirement s’exécuter et transférer la propriété de l’immeuble à la SCI.

Cet apport pourra être effectué en pleine propriété, la SCI sera pleinement propriétaire du bien et en disposera comme elle le souhaite. Ici, l’associé devra à la SCI toutes les garanties qui sont attachées à la vente d’un immeuble : il devra s’assurer que la SCI possède paisiblement l’immeuble, et il devra garantir les vices cachés de l’immeuble.

Enfin, si la SCI vient à être liquidée, et à défaut de mention contraire dans les statuts, le bien immobilier reviendra à l’apporteur dans le cadre de la reprise des apports.

 

Les formalités de l’apport d’un immeuble à une SCI

L’apport d’un immeuble à une SCI suppose cependant d’effectuer diverses formalités.

Formalisme lié à la SCI

L’évaluation de l’apport

Contrairement à l’apport d’un bien immobilier à une SAS ou une SA, l’apport d’un immeuble à une SCI ne devra pas faire l’objet d’un rapport établi par un commissaire aux comptes (dénommé commissaire aux apports dans ce cas).

L’évaluation se fera entre les associés fondateurs, si celle-ci est trop élevée alors la responsabilité des gérants de la société pourra être engagée. La SCI ne pourra pas être déclarée nulle en cas d’apport en nature surévalué, les causes de nullité étant limitées.

De plus, il sera toujours possible de corriger l’évaluation et de réduire la participation de l’associé dans la SCI.

Les frais de notaire liés à l’apport

L’apport d’un immeuble à une SCI devra être constaté par écrit sous la forme authentique, donc par un notaire, cela engendre des coûts conséquents.

Au moment de la constitution, les statuts de la SCI constatant l’apport de l’immeuble seront rédigés par un notaire. Ou bien, les statuts de la SCI pourront être rédigés sous signatures privées, mais l’acte constatant l’apport de l’immeuble devra être établi devant un notaire.

Au cours de la vie sociale, l’apport d’un immeuble à une SCI pourra se faire par le biais d’une augmentation de capital. Le procès-verbal relatif à l’augmentation de capital n’aura pas à revêtir la forme authentique, mais une copie de ce procès-verbal sera annexée à un acte qui en constate le dépôt au rang des minutes d’un notaire.

La purge du droit de préemption

Le droit de préemption est un droit qui permet à une commune d’acquérir un bien immobilier en priorité. Ce droit de préemption peut être exercé même en cas d’apport d’un immeuble à une SCI car cet apport est analysé comme une vente par le titulaire du droit de préemption.

Pour que la commune puisse exercer ce droit, l’immeuble doit se trouver dans un certain périmètre.

En pratique, pour savoir si l’immeuble est soumis à un droit de préemption il suffit d’envoyer une déclaration d’intention d’aliéner à la mairie du lieu de situation de l’immeuble.

A compter de la réception de cette déclaration, la commune a deux mois pour informer l’apporteur du bien immobilier de sa volonté d’acquérir ou non l’immeuble.

Si le bien immobilier apporté est un logement faisant l’objet d’un bail d’habitation, le droit de préemption du locataire ne s’applique pas, en principe.

Le service de publicité foncière

Afin d’être opposable aux tiers, l’apport d’un immeuble à une SCI est soumis à publicité. Cette publication auprès du Service de publicité foncière compétent doit avoir lieu avant l’immatriculation de la SCI et sous condition que cette immatriculation intervienne.

Les plus-values immobilières

L’apport d’un immeuble à une SCI étant analysé comme une vente du bien, une plus-value immobilière pourra être constatée. Cette plus-value est la différence entre la valeur réelle des parts sociales qui ont été données à l’associé suite à son apport, et le prix d’acquisition du bien immobilier.

L’apport d’un immeuble à une SCI réalisé par un particulier donnera naissance à l’application du régime des plus-values des particuliers et à une imposition au taux forfaitaire de 19%. Cette plus-value pourra être diminuée d’un abattement ou faire l’objet d’une exonération.

Il est possible d’être exonéré de la taxe sur la plus-value immobilière, notamment si l’immeuble apporté constitue la résidence principale de l’apporteur ou si l’apport d’un immeuble à la SCI est fait par une personne invalide ou retraité (dans ce cas, l’apporteur ne doit pas être imposable au titre de l’impôt sur la fortune immobilière et son revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser un certain seuil).

C’est au notaire chargé des formalités liées à l’apport d’un immeuble à une SCI de calculer le montant de la plus-value et du montant de l’impôt y afférent.

Droit d’enregistrement

En cas d’apport d’un immeuble à une SCI par une société soumise à l’IS, celle-ci sera soumise au paiement d’un droit d’enregistrement de 5%.

Enfin, si une personne physique ou une société soumise à l’impôt sur le revenu apporte un immeuble à usage professionnel ou d’habitation à une SCI, alors il y aura exonération des droits d’enregistrement.

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