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Apporter un bien immobilier à une SCI

Apporter un bien immobilier à une SCI

Lors de la création d’une société civile immobilière , les associés fondateurs effectuent des apports en échange de parts sociales. Ces apports peuvent être effectués d’une part en numéraire, dans ce cas les associés versent une somme d’argent qui participera à la constitution du capital social. D’autre part, les apports peuvent être effectués en nature, et dans cette occurrence un immeuble pourra valablement être apporté à la SCI. La société deviendra alors propriétaire à part entière de l’immeuble, c’est pour cela que des formalités sont liées à l’apport d’un immeuble à une SCI.

Le principe de l’apport d’un immeuble à une SCI

Il est tout à fait possible de faire l’apport d’un immeuble à une SCI, son objet social étant principalement de développer un patrimoine immobilier.

L’immeuble en question peut être un logement que la SCI (ou SCI d’attribution) détiendra et gèrera. A ce titre, la société pourra disposer du bien comme elle le souhaite en le mettant par exemple en location au titre d’un contrat de location, qu’il s’agisse d’un bail locatif portant sur l’habitation, d’un bail commercial, d’un logement mis en location saisonnière voire même d’une location de parking si le bien est un parking.

Elle pourra également consentir une hypothèque sur l’immeuble.

L’apport peut intervenir à la création de l’entreprise et être mentionné dans les statuts de la SCI, ou en cours de la vie sociale de la SCI, par le biais d’une augmentation de capital en nature. En effet, la personne qui apporte le bien immobilier va être rémunérée en parts sociales de la société, celle-ci doit donc émettre de nouvelles parts sociales relatives à cette rémunération, par le biais d’une augmentation de capital. La valeur retenue de l’immeuble viendra alors augmenter d’autant le capital de la société.

L’apport d’un immeuble à une SCI suppose que la société deviendra propriétaire du bien, il y aura donc un transfert de propriété au même titre qu’une vente entre particuliers. Seulement, dans le cas d’un apport d’un immeuble à une SCI, le transfert ne sera pas rémunéré par un prix en argent mais via des parts sociales de la société.

Il est à noter qu’en cas de décès de l’associé ayant apporté le bien immobilier, la SCI restera propriétaire de l’immeuble, les héritiers se verront seulement attribuer les parts sociales du défunt.

L’apport d’un immeuble à une SCI est un acte important pour l’associé qui est soumis à diverses obligations posées par l’article 1843-3 du code civil.

A ce titre, « chaque associé est débiteur envers la société de tout ce qu’il a promis de lui apporter en nature », cela signifie que l’associé fondateur souhaitant apporter un immeuble à une SCI devra obligatoirement s’exécuter et transférer la propriété de l’immeuble à la SCI.

Cet apport pourra être effectué en pleine propriété, la SCI sera pleinement propriétaire du bien et en disposera comme elle le souhaite. Ici, l’associé devra à la SCI toutes les garanties qui sont attachées à la vente d’un immeuble : il devra s’assurer que la SCI possède paisiblement l’immeuble, et il devra garantir les vices cachés de l’immeuble.

Enfin, si la SCI vient à être liquidée, et à défaut de mention contraire dans les statuts, le bien immobilier reviendra à l’apporteur dans le cadre de la reprise des apports.

 

Les formalités de l’apport d’un immeuble à une SCI

L’apport d’un immeuble à une SCI suppose cependant d’effectuer diverses formalités.

Formalisme lié à la SCI

L’évaluation de l’apport

Contrairement à l’apport d’un bien immobilier à une SAS ou une SA, l’apport d’un immeuble à une SCI ne devra pas faire l’objet d’un rapport établi par un commissaire aux comptes (dénommé commissaire aux apports dans ce cas).

L’évaluation se fera entre les associés fondateurs, si celle-ci est trop élevée alors la responsabilité des gérants de la société pourra être engagée. La SCI ne pourra pas être déclarée nulle en cas d’apport en nature surévalué, les causes de nullité étant limitées.

De plus, il sera toujours possible de corriger l’évaluation et de réduire la participation de l’associé dans la SCI.

Les frais de notaire liés à l’apport

L’apport d’un immeuble à une SCI devra être constaté par écrit sous la forme authentique, donc par un notaire, cela engendre des coûts conséquents.

Au moment de la constitution, les statuts de la SCI constatant l’apport de l’immeuble seront rédigés par un notaire. Ou bien, les statuts de la SCI pourront être rédigés sous signatures privées, mais l’acte constatant l’apport de l’immeuble devra être établi devant un notaire.

Au cours de la vie sociale, l’apport d’un immeuble à une SCI pourra se faire par le biais d’une augmentation de capital. Le procès-verbal relatif à l’augmentation de capital n’aura pas à revêtir la forme authentique, mais une copie de ce procès-verbal sera annexée à un acte qui en constate le dépôt au rang des minutes d’un notaire.

La purge du droit de préemption

Le droit de préemption est un droit qui permet à une commune d’acquérir un bien immobilier en priorité. Ce droit de préemption peut être exercé même en cas d’apport d’un immeuble à une SCI car cet apport est analysé comme une vente par le titulaire du droit de préemption.

Pour que la commune puisse exercer ce droit, l’immeuble doit se trouver dans un certain périmètre.

En pratique, pour savoir si l’immeuble est soumis à un droit de préemption il suffit d’envoyer une déclaration d’intention d’aliéner à la mairie du lieu de situation de l’immeuble.

A compter de la réception de cette déclaration, la commune a deux mois pour informer l’apporteur du bien immobilier de sa volonté d’acquérir ou non l’immeuble.

Si le bien immobilier apporté est un logement faisant l’objet d’un bail d’habitation, le droit de préemption du locataire ne s’applique pas, en principe.

Le service de publicité foncière

Afin d’être opposable aux tiers, l’apport d’un immeuble à une SCI est soumis à publicité. Cette publication auprès du Service de publicité foncière compétent doit avoir lieu avant l’immatriculation de la SCI et sous condition que cette immatriculation intervienne.

Les plus-values immobilières

L’apport d’un immeuble à une SCI étant analysé comme une vente du bien, une plus-value immobilière pourra être constatée. Cette plus-value est la différence entre la valeur réelle des parts sociales qui ont été données à l’associé suite à son apport, et le prix d’acquisition du bien immobilier.

L’apport d’un immeuble à une SCI réalisé par un particulier donnera naissance à l’application du régime des plus-values des particuliers et à une imposition au taux forfaitaire de 19%. Cette plus-value pourra être diminuée d’un abattement ou faire l’objet d’une exonération.

Il est possible d’être exonéré de la taxe sur la plus-value immobilière, notamment si l’immeuble apporté constitue la résidence principale de l’apporteur ou si l’apport d’un immeuble à la SCI est fait par une personne invalide ou retraité (dans ce cas, l’apporteur ne doit pas être imposable au titre de l’impôt sur la fortune immobilière et son revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser un certain seuil).

C’est au notaire chargé des formalités liées à l’apport d’un immeuble à une SCI de calculer le montant de la plus-value et du montant de l’impôt y afférent.

Droit d’enregistrement

En cas d’apport d’un immeuble à une SCI par une société soumise à l’IS, celle-ci sera soumise au paiement d’un droit d’enregistrement de 5%.

Enfin, si une personne physique ou une société soumise à l’impôt sur le revenu apporte un immeuble à usage professionnel ou d’habitation à une SCI, alors il y aura exonération des droits d’enregistrement.

Investir en Europe en immobilier présente beaucoup d’avantages que nous résumons dans un article fait par Legalplace.

Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

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DUCRET
DUCRET
juillet 13, 2019 9:11

Bonjour,
Je suis propriétaire de deux appartements. Je souhaite faire don d’un appartement à une sci déjà existante. Comment faire.
Merci pour votre réponse

LegalPlace SAS
LegalPlace SAS
juillet 16, 2019 1:22
Reply to  DUCRET

Bonjour,
Afin de donner ce bien à la SCI, il convient d’effectuer un apport en nature à la société via une opération d’augmentation de capital qui doit être agréée par les associés. La propriété de l’appartement sera alors transférée à la SCI, dont vous deviendrez associé.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace

Jp Jp
Jp Jp
septembre 10, 2019 11:12

Bonjour

Pourriez-vous me confirmer que, comme vous l’indiquez ci-dessus,  » En cas d’apport d’un immeuble à une SCI par une société soumise à l’IS, celle-ci sera soumise au paiement d’un droit d’enregistrement de 5%. » SVP ?

Il me semblait avoir compris que dans ce cas (apport d’un immeuble par une SA à l’IS à une SCI à l’IS en augmentation de capital ), la taxation était très faible ; voire nulle depuis 01/2019 ?

cordiaux remerciements
jp

Adriana e Luca Tamburro
Adriana e Luca Tamburro
septembre 17, 2019 2:22

Je n’ai pas trouvé une explication pour mon cas personnel: J’ai acheté avec mon épouse (50% et 50%) un immeuble le 8 aout 1999. Le 1er septembre 2001 nous avons créé une SCI (toujours 50% et 50%) soumise à l’impôt sur le revenue (IR) et nous avons apporté cet immeuble à la SCI pour la même valeur. Le prochain 4 octobre 2019, nous allons signer l’acte de vente de cet immeuble. Quelle est la durée de détention à retenir pour le calcul de la plus-value? 20 ans ou 18 ans? Merci d’avance pour des éventuelles réponses qui peuvent me clarifié… Lire la suite »

Stef le Bihan
Stef le Bihan
septembre 19, 2019 4:30

Bonjour,
m’est il possible d’apporter un immeuble à une SCI imposée à l’IS déjà constituée? ma question étant liée à la publicité fonçiere nécessaire normalement avant la constitution d’une SCI.

Valérie
Valérie
octobre 25, 2019 9:10

Bonjour,
Le gérant fondateur d’une sci familiale souhaite apporter deux appartements dans la sci et me demande de supporter une partie des frais de notaires, en tant qu’associé à la sci . Est-ce légal ?

Valérie
Valérie
octobre 25, 2019 9:12

Bonjour,

Mon père, gérant fondateur, souhaite apporter deux biens immobiliers dans la sci familiale dont je fais partie en qu’associée. Il me demande de supporter une partie des frais de notaire. Est-ce légal ?

Sofiane
Sofiane
décembre 23, 2019 4:12

Bonjour
Je n’ai pas trouvé de réponses à ma question, du coup j’hésite à créer une SCI.
J’ai un appartement à 50/50 avec ma compagne (non mariée ni pacsée) au prix d’achat de 100K€. Je souhaite éventuellement transférer le bien à une SCI (probablement à l’IR). Quel en serait le cout du transfert notamment pour les frais de notaire (+ autres frais) ? Sachant que les frais de notaires ont déjà couté 10K€ à l’achat. merci pour votre aide

LegalPlace SAS
LegalPlace SAS
janvier 16, 2020 2:12
Reply to  Sofiane

Bonjour, L’apport d’un bien en SCI implique le paiement de droits d’enregistrement dont le montant varie entre 0 à 5% de la valeur du bien, et le paiement de l’impôt sur les plus-values réalisées : 0 à 34,5% du montant des plus-values. Cette variation est fonction du type d’apport réalisé. Il peut s’agir d’un apport pur et simple (pas de droits d’enregistrement mais imposition de la plus-value), d’un apport onéreux (droits d’enregistrement et plus-value), ou d’un apport mixte (droits d’enregistrement et plus-value). De même, créer une SCI génère des coûts supplémentaires; notamment les coûts de rédaction des statuts, les coûts… Lire la suite »

LegalPlace SAS
LegalPlace SAS
février 18, 2020 5:59
Reply to  Sofiane

Bonjour, Afin d’apporter ce bien à la SCI, il sera nécessaire de faire rédiger vos statuts par un notaire, et vous ne pourrez procéder vous-mêmes à leur établissement. Les honoraires des notaires sont variables, mais peuvent parfois atteindre 2 500€. Les statuts devront ensuite être enregistrés auprès du Service des impôts des entreprises (SIE) dont dépend la SCI. Le montant des droits d’enregistrement dus s’élève à 125€, à ajouter aux honoraires du notaire, au coût de publication d’une annonce légale et aux frais d’immatriculation. Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations, et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.… Lire la suite »

cha n
cha n
février 28, 2020 3:25

Bonjour,
Je crée une sci pour l’acquisition d’un immeuble pour y habiter. Sur le statut de ma sci dans les apports natures, dois-je inscrire le bien en détaillé, alors que l’achat n’est pas fini ? Ou alors rien mettre, juste l’apport numéraire.

montesinos
montesinos
mars 13, 2020 1:34

Bonjours
J’ai fait un prêt pour l’achat d’une maison plus terrain,
Je me suis rendu compte que faire mon proget en sci était plus avantageux qu’en nom propre mes ma banquière ne veut plus me changer le pres et je passe dans peut de temps au notaire es possible au notaire de transférer dans une sci au moment de la signature ?
Cordialement

Francis
Francis
mars 13, 2020 2:14

Bonjours
J’ai fait un prêt pour l’achat d’une maison plus terrain,
Je me suis rendu compte que faire mon proget en sci était plus avantageux qu’en nom propre mes ma banquière ne veut plus me changer le pres et je passe dans peut de temps au notaire es possible au notaire de transférer dans une sci au moment de la signature ?
Cordialement

La Rocca Jean Marc
La Rocca Jean Marc
avril 15, 2020 1:46

Bonjour, Mes parents ont un appartement d’une valeur de 500K€. D’après ce qui est écrit plus haut, ils devraient pouvoir créer une SCI à l’IS sans Frais en y apportant leur appartement. En effet vous écrivez dans le paragraphe ‘droits d’enregistrement’ :  » Enfin, si une personne physique ou une société soumise à l’impôt sur le revenu apporte un immeuble à usage professionnel ou d’habitation à une SCI, alors il y aura exonération des droits d’enregistrement. » Mes parents sont des personnes physiques soumises à l’impôt sur le revenu, il y aurait donc exonération de droits ? D’autre part, concernant la… Lire la suite »

LEBELLER
LEBELLER
mai 25, 2020 7:17

Bonjour, Mon père va me faire donation d’un terrain estimé à 350 000 euros. Par la suite, je souhaite apporter ce terrain à une SCI sans faire aucune plus-valu. Mon conjoint et moi même pensons construire notre future résidence principale sur ce terrain. Afin de protéger les apports de chacun, nous avons pensé à créer une SCI. Nous avons une enfant en commun. Pourriez-vous nous dire quels seraient les frais engendrés par ce « changement de propriété » que je souhaite éventuellement réaliser ? La notaire nous a dit qu’il fallait environ compter 2000 euros maximum pour la créer. En revanche y… Lire la suite »

Patrick
Patrick
août 17, 2020 9:14

Bonjour, Nous (= 3 associés) avons décidé d’acquérir (sans emprunt) un immeuble et d’en faire l’apport à une SCI (de location soumise à IS) que nous créons pour l’occasion. Le même notaire se charge de rédiger les statuts et de la vente. Ma question: lors d’un apport d’immeuble à une SCI de location, le bien entre-t-il d’office dans ce que l’on nomme le capital social de la société et doit-on dès lors considérer que sa valeur reste bloquée pour longtemps? Question subsidiaire: arrive-t’il qu’un bien immeuble apporté n’entre pas dans le capital social mais fasse partie de l’actif social et… Lire la suite »

Lina Dinari
Administrateur
Lina Dinari
août 26, 2020 3:53
Reply to  Patrick

Bonjour,
Lorsque le bien est apporté à la société en tant qu’apport en nature, et donc que les apporteurs reçoivent chacun des parts sociales en échange de cet apport, le transfert de propriété est systématiquement considéré comme un apport en nature. Sa valeur est alors estimée au moment du transfert de propriété et comptabilisée comme telle dans le capital social. Elle ne change pas en cours de vie sociale.
Nous espérons avoir répondu à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace

gauthey
gauthey
septembre 27, 2020 8:57

bonjour
mes parents possedent deux maisons ,est il plus interressant fiscalement de creer une sci avec eux et mon frere et d’y inclure les maisons plutot que de proceder à des donations sachant qu’is ont 88 et 87 ans ?
merci de votre retour