Résiliation du bail en zone tendue : préavis et modèle

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La résiliation du bail en zone tendue obéit à une procédure spécifique. En effet, habiter un logement en zone tendue dans le cadre d’un bail non meublé expose le locataire à une situation particulière par rapport à un contrat de location classique. Celle-ci impacte notamment le délai de préavis lorsque le preneur souhaite donner congé au propriétaire-bailleur. Comment résilier un bail en zone tendue ? Quel est le préavis qui s’applique ? Comment notifier votre congé au propriétaire-bailleur ?

En quittant votre logement, vous allez également devoir réaliser un état des lieux de sortie. Pour cela, vous pouvez utiliser notre modèle gratuit d’état des lieux.

Qu’est-ce qu’une zone tendue ?

Habiter en zone tendue emporte des conséquences juridiques. Une zone tendue correspond à une commune urbaine où la demande immobilière est forte et l’offre réduite, ce qui a tendance à faire augmenter le prix des loyers et à rendre l’accès au logement difficile. Une zone tendue est une métropole ou une zone urbaine de plus de 50 000 habitants.

Les zones tendues en France ont été réglementées par la loi Alur, entrée en vigueur le 27 mars 2014. Des dispositions ont notamment permis d’encadrer le plafonnement des loyers, notamment à Lille et Paris, ainsi que le délai de préavis du bail en zone tendue. À noter que par exemple un loyer de référence minoré a été mis en place dans les zones tendues.

Découvrez si votre logement se situe en zone tendue.

La résiliation d’un bail en zone tendue

Si un locataire souhaite donner congé et rompre son contrat de bail en zone tendue, il convient de bien connaître la loi en vigueur pour pouvoir exercer ses droits. En effet, la loi Alur en matière de bail en zone tendue a permis d’assouplir les règles de résiliation, notamment en matière de préavis pour les baux non meublés.

Quel est le préavis pour résilier un bail en zone tendue ?

En principe, le délai de préavis pour résilier un bail de location non meublée est de trois mois sauf si le bailleur accepte un nouveau locataire ou exécute des travaux de rénovation justifiant le départ anticipé du locataire. Dans ce cas, le préavis sera réduit au temps effectif d’occupation du logement par le locataire.

Cependant, la loi Alur a modifié les règles du préavis en ce qui concerne les logements situés en zone tendue. Pour résilier un bail en zone tendue, le locataire devra désormais notifier son congé au propriétaire-bailleur dans un délai d’un mois.

Le préavis d’un mois est applicable pour tous les logements situés en zone tendue sans que le locataire n’ait besoin de justifier d’un motif légitime et peu important la qualité du propriétaire-bailleur.

Dans certains cas, il est possible de réduire le préavis dans une location non meublée à un mois.

Il s’agit notamment d’une perte d’emploi ou d’une mutation professionnelle.

Bon à savoir : Si le bailleur commet des manquements graves (insalubrité du logement par exemple), le locataire a le droit de quitter le logement sans préavis. Avant de quitter le logement, le locataire a toutefois l’obligation d’informer le propriétaire des problèmes rencontrés avec le logement et le mettre en demeure de s’exécuter pour effectuer les travaux nécessaires à la rénovation du logement.

La procédure pour résilier un bail en zone tendue

Si un locataire souhaite quitter son logement vide situé en zone tendue, alors il doit notifier son congé au propriétaire-bailleur en respectant le préavis d’un mois. La notification peut s’effectuer par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte d’huissier ou par remise en mains propres contre récépissé ou émargement.

Bon à savoir : Dans la lettre de notification de congé, il convient de préciser que le logement se situe en zone tendue en annexant, par exemple, le décret qui liste les zones tendues en France.

Il faut noter que le préavis est, en principe, irréversible. De ce fait, à l’issue du préavis, le locataire a l’obligation de quitter le logement après réalisation de l’état des lieux de sortie et restitution des clés. Le cas échéant, le propriétaire pourra engager de plein droit une procédure d’expulsion.

Selon le mode de notification choisi par le locataire, le point de départ du préavis court à partir de la réception de la lettre recommandée, de la signification par huissier ou lors de la remise en mains propres.

Pendant toute la durée du préavis, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges locatives. Il y a toutefois une exception à ce principe : le locataire n’a plus cette obligation si le logement est reloué immédiatement. Dans ce cas, avec l’accord du propriétaire, le locataire ne doit assumer que le loyer et les charges correspondant à son temps effectif d’occupation du logement.

Attention : En aucun cas, le locataire ne pourra imputer le montant du loyer et des charges locatives sur le dépôt de garantie versé à son entrée dans le logement.

Que faire en cas de conflit sur le préavis réduit ?

Si le bailleur et le preneur ne sont pas d’accord sur le motif de résiliation du bail de location, en l’espèce la situation du logement en zone tendue, alors il est bon de recourir à une solution amiable. Vous pouvez saisir la Commission Départementale de Conciliation du lieu dont dépend le logement. Celle-ci vous aidera à trouver un règlement amiable au conflit sans avoir recours aux tribunaux.

Attention : Si, après que le locataire ait quitté le logement, le propriétaire se rend compte que le préavis réduit ne s’appliquait pas, aucune action en justice n’est ouverte pour récupérer les loyers et les charges locatives dus. C’est la décision qui ressort d’un arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de Cassation le 19 septembre 2012.

Modèle de lettre de résiliation de bail en zone tendue

LegalPlace vous propose ci-dessous un modèle de lettre de résiliation de bail en zone tendue.
Nom et prénom du locataire
Adresse du logement
Code postal – Ville

À l’attention de : ____ _____ (nom et prénom du propriétaire)

Fait à _____, le ___/___/___

Objet : Notification de congé

Madame, Monsieur,

Conformément au contrat de bail que nous avons conclu le ____/____/____ (date de conclusion du contrat de bail), je suis actuellement locataire du logement situé au ______ (adresse du logement). Je souhaite aujourd’hui procéder à la résiliation du bail de location en cours. Je vous informe que selon le décret n°2015-1284 du 13 octobre 2015 – article 1 (à joindre en annexe), le logement se situe en zone tendue. Je bénéficie ainsi d’un droit de préavis réduit à un mois dès réception du présent courrier.

En application de ce préavis, le congé prendra effet le ___/___/___ (date de fin de bail).

Je me tiens à votre disposition pour convenir d’une date d’état des lieux de sortie et de restitution des clés du logement.

Je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes sincères salutations distinguées.

Signature