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Résiliation du bail en zone tendue : préavis et modèle

Résiliation du bail en zone tendue : préavis et modèle

Certains logements se situent en “zone tendue“. Aussi, la résiliation du bail en zone tendue obéit à une procédure spécifique. En effet, habiter un logement en zone tendue dans le cadre d’un bail non meublé expose le locataire à une situation particulière par rapport à un contrat de location classique.

Cette localisation a notamment un impact sur le délai de préavis lorsque le preneur souhaite donner congé au propriétaire-bailleur. Si le délai de préavis pour résilier un bail d’habitation vide est normalement fixé à 3 mois pour le locataire, ce délai est réduit à 1 mois lorsque le logement loué se situe en zone tendue.

Qu’est-ce qu’un bail en zone tendue ?

Une zone tendue est un endroit dans lequel il existe un important déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. Autrement dit, ça correspond à une commune urbaine dans laquelle la demande immobilière est forte et l’offre réduite. Ce déséquilibre a tendance à faire augmenter le prix des loyers et à rendre l’accès au logement difficile. Il s’agit principalement de métropoles ou de zones urbaines de plus de 50 000 habitants.

L’article 1 (annexe) du décret du 10 mai 2013 liste l’ensemble des zones tendues sur le territoire français. Aussi, dans ces zones, s’applique une taxe annuelle sur les logements vacants. Par ailleurs, le délai de préavis pour un logement situé dans une de ces zones est réduit à 1 mois.

À noter : À titre d’exemple, un loyer de référence minoré a été mis en place dans les zones tendues.

Comment résilier le contrat de location d’un logement situé en zone tendue ?

Si un locataire souhaite donner congé, il doit bien connaître la loi en vigueur pour pouvoir exercer ses droits. En effet, la loi Alur en matière de bail en zone tendue a permis d’assouplir les règles de résiliation, notamment en matière de préavis pour les baux non-meublés.

Le préavis pour la résiliation d’un bail en zone tendue

En principe, le délai de préavis pour résilier un bail de location non-meublée en tant que locataire est de 3 mois. Toutefois, il existe des cas exceptionnels pour lesquels ce préavis est réduit à 1 mois (perte d’emploi ou mutation professionnelle par exemple).

Cependant, la loi Alur a modifié les règles du préavis en ce qui concerne les logements situés en zone tendue. Pour résilier un bail en zone tendue, le locataire devra désormais notifier son congé au propriétaire-bailleur dans un délai d’1 mois.

Le préavis d’1 mois s’applique pour tous les logements en zone tendue. Aussi, dans cette situation, le locataire n’a besoin de justifier d’un motif légitime et peu important la qualité du propriétaire-bailleur.

À noter : Si le bailleur commet des manquements graves (insalubrité du logement par exemple), le locataire a le droit de quitter le logement sans préavis. Avant de quitter le logement, il a toutefois l’obligation d’informer le propriétaire des problèmes rencontrés avec le logement. Il doit aussi le mettre en demeure d’effectuer les travaux nécessaires à la rénovation du logement.

La procédure pour résilier un bail en zone tendue

Si un locataire souhaite quitter son logement vide situé en zone tendue, alors il doit notifier son congé au propriétaire-bailleur en respectant le préavis d’un mois. Cette notification se matérialise par la lettre de congé.

🔎 Zoom : Si vous souhaitez résilier votre bail, LegalPlace met à votre disposition un modèle gratuit de lettre de congé. Il vous suffit de répondre au questionnaire avec les informations nécessaires. Ensuite, la lettre de résiliation vous sera remise adaptée et conforme à votre situation.

Aussi, la notification peut s’effectuer par :

  • Lettre recommandée avec accusé de réception ;
  • Acte d’huissier ;
  • Remise en mains propres contre récépissé ou émargement.
Selon le mode de notification choisi par le locataire, le point de départ du préavis court à partir de la réception de la lettre recommandée, de la signification par huissier ou lors de la remise en main propre.
À noter : Dans la lettre de notification de congé, il convient de préciser que le logement se situe en zone tendue en annexant, par exemple, le décret qui liste les zones tendues en France.

Le préavis est, en principe, irréversible. De ce fait, à l’issue du préavis, le locataire a l’obligation de quitter le logement. La dernière formalité à effectuer entre le locataire et son bailleur sera la réalisation de l’état des lieux de sortie et la restitution des clés. Après le préavis, si le locataire n’a pas quitté les lieux, le propriétaire pourra engager une procédure d’expulsion.

Pendant toute la durée du préavis, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges locatives. Il y a toutefois une exception à ce principe. En effet, le locataire n’a plus cette obligation si le logement est reloué immédiatement. Aussi, avec l’accord du propriétaire, le locataire ne doit assumer que le loyer et les charges correspondant à son temps effectif d’occupation du logement.

Attention : En aucun cas le locataire ne pourra imputer le montant du loyer et des charges locatives sur le dépôt de garantie versé à son entrée dans le logement.

Que faire en cas de conflit sur le préavis réduit ?

Il est possible que le bailleur et le preneur soient en désaccord sur le motif de résiliation du bail de location. Autrement dit, en désaccord sur la situation du logement en zone tendue. Dans ce cas-là, il est bon de recourir à une solution amiable.

Vous pouvez ainsi saisir la Commission Départementale de Conciliation du lieu dont dépend le logement. Celle-ci vous aidera à trouver un règlement amiable au conflit sans avoir recours aux tribunaux.

Attention : Si, après que le locataire ait quitté le logement, le propriétaire se rend compte que le préavis réduit ne s’appliquait pas, aucune action en justice ne pourra être ouverte pour récupérer les loyers et les charges locatives dus.

Modèle de lettre de résiliation de bail en zone tendue

Voici ci-dessous un modèle de lettre de résiliation de bail en zone tendue.

Nom et prénom du locataire
Adresse du logement
Code postal – Ville

À l’attention de : ____ _____ (nom et prénom du propriétaire)

Fait à _____, le ___/___/___

Objet : Notification de congé

Madame, Monsieur,

Conformément au contrat de bail que nous avons conclu le ____/____/____ (date de conclusion du contrat de bail), je suis actuellement locataire du logement situé au ______ (adresse du logement). Je souhaite aujourd’hui procéder à la résiliation du bail de location en cours. Selon le décret n°2015-1284 du 13 octobre 2015 – article 1 (à joindre en annexe), je vous informe que le logement se situe en zone tendue. Ainsi, je bénéficie ainsi d’un droit de préavis réduit à un mois dès réception du présent courrier.

En application de ce préavis, le congé prendra effet le ___/___/___ (date de fin de bail).

Je me tiens à votre disposition pour convenir d’une date d’état des lieux de sortie et de restitution des clés du logement.

Je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes sincères salutations distinguées.

Signature

FAQ

Quel préavis pour un logement situé en zone tendue ?

Comment savoir si le logement loué se situe en zone tendue ?

Vous pouvez consulter l'article 1 du décret du 10 mai 2013 pour vérifier si votre logement est situé en zone tendue. Aussi, vous pouvez utiliser un simulateur en cliquant sur le lien suivant : https://www.service-public.fr/simulateur/calcul/zones-tendues

Quelle loi encadre les logements situés en zone tendue ?

Les logements situés en zone tendue sont encadrés par la loi Alur du 24 Mars 2014 et par le décret du 10 mai 2013.

Lettre de résiliation de bailLettre de résiliation de bail

Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

Dernière mise à jour le 22/07/2021

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alien
alien
juillet 13, 2021 3:35

Bonjour, J’habite dans une ville tendue et je vais poser mon préavis. Suis je obliger d’imprimer les 45 pages de la loi ALUR pour justifier mon préavis d’un mois ?
Cela me semble complètement incohérent avec notre époque ou l’écologie est importante…

Lucie
Lucie
juillet 16, 2021 1:19
Reply to  alien

Bonjour,
Dès lors que le logement se situe en zone tendue, le préavis est réduit à 1 mois. Effectivement, le locataire qui donne congé au propriétaire doit apporter la preuve que le logement se situe dans l’une de ces zones tendues (joindre la liste des zones tendues contenue dans le décret).

En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace

Lina Dinari
Éditeur
Lina Dinari
juillet 17, 2021 9:21
Reply to  alien

Bonjour,
Il suffit en principe de citer les dispositions légales les plus pertinentes à l’appui de l’application d’un préavis réduit dans la lettre informant le propriétaire de la résiliation du bail.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace