ConnexionComment devenir marchand de biens immobiliers en 2026 ?
Dernière mise à jour le 28/07/2026
- Qu’est-ce que le marchand de biens immobiliers ?
- Quel diplôme faut-il pour devenir marchand de biens ?
- Quel est le meilleur statut juridique pour exercer l’activité de marchand de biens immobiliers ?
- Quelles sont les démarches pour devenir marchand de biens ?
- Quel capital faut-il pour débuter en tant que marchand de biens ?
- Quelle est la fiscalité applicable au marchand de biens ?
- Comment fonctionne la TVA sur marge pour un marchand de biens en 2026 ?
- Quelles sont les obligations légales du marchand de biens ?
- Quel est le salaire ou la rémunération d’un marchand de biens ?
- Aucun diplôme n’est requis pour exercer l’activité de marchand de biens, mais une formation reste utile pour acquérir les connaissances juridiques, techniques et fiscales spécifiques à ce métier.
- Le titre de marchand de biens est obtenu dès lors que vous exercez une activité d’achat-revente régulière avec l’intention de réaliser des plus-values.
- Sous conditions, vous pouvez bénéficier du régime de la TVA sur marge.
- La majorité des marchands de biens créent une société (SASU, SAS, EURL ou SARL) plutôt qu’une micro-entreprise. La SCI n’est pas adaptée à cette activité, sauf dans le cas de la société civile construction-vente).
Devenir marchand de biens vous permet d’acheter et de revendre des biens immobiliers afin de réaliser une plus-value. Ce statut implique des obligations en matière de réglementation d’achat-revente, de rénovation et de fiscalité. Ce guide vous explique comment créer votre entreprise pour être marchand de biens.
Qu’est-ce que le marchand de biens immobiliers ?
Un marchand de biens achète des biens immobiliers avec l’intention de les revendre rapidement, parfois après une rénovation. Son objectif est de générer une plus-value à court terme. Pour être reconnue comme telle, son activité d’achat-revente doit être régulière et non ponctuelle.
Pour obtenir le titre de marchand de biens, votre intention spéculative doit être caractérisée. C’est l’administration fiscale qui l’apprécie en prenant en compte la nature habituelle de votre activité ainsi que le délai écoulé entre l’achat et la revente de vos biens. Si vous achetez une maison ou un appartement pour votre usage personnel, vous ne serez pas considéré comme marchand de biens. Il en va de même si vous mettez en location le bien.
Votre activité de marchand de biens ne doit pas être confondue avec celle d’agent immobilier. Ce professionnel accompagne les acquéreurs dans la sélection et l’achat d’un bien. Il agit comme intermédiaire entre l’acheteur et le vendeur, sans acquérir lui-même les biens pour les revendre.
Quel diplôme faut-il pour devenir marchand de biens ?
L’activité de marchand de biens n’exige pas l’obtention d’un diplôme spécifique. Cependant, une formation en immobilier reste utile pour acquérir les compétences techniques, juridiques et commerciales essentielles nécessaires. Les diplômes les plus courants sont les suivants :
- La licence professionnelle métiers de l’immobilier (niveau Bac +3) vous permet de maîtriser les bases du droit immobilier, de la gestion de patrimoine et de la commercialisation de biens ;
- La licence immobilier (ICH) ou un Bachelor spécialisé vous apportent des compétences pratiques et théoriques pour travailler dans l’immobilier. Elles sont souvent proposées par des écoles ;
- Le BTS Professions Immobilières (BTS PI) constitue une première base en vous apportant des connaissances en gestion immobilière, droit immobilier et négociation. Ce diplôme n’est toutefois pas directement orienté vers le métier de marchand de biens.
En plus des diplômes universitaires, des organismes privés ainsi que la CCI (Chambre de Commerce et d’Industrie) proposent des formations spécialisées. Leurs programmes abordent des sujets clés comme l’évaluation immobilière, la négociation et la fiscalité immobilière, essentielles pour réussir dans cette profession.
Quel est le meilleur statut juridique pour exercer l’activité de marchand de biens immobiliers ?
Pour devenir marchand de biens, vous pouvez privilégier une SASU/SAS ou une EURL/SARL plutôt qu’une SCI ou une micro-entreprise.
Les statuts juridiques intéressants pour exercer une activité de marchand de biens
La SASU et la SAS, un statut flexible
La SASU et la SAS sont particulièrement appréciées par les marchands de biens. Elles offrent une grande flexibilité dans l’organisation de la société et vous permettent de définir librement les règles de fonctionnement de votre structure.
En tant que dirigeant, vous êtes affilié au régime général de la Sécurité sociale et bénéficiez du statut d’assimilé salarié. Vous profitez ainsi d’une protection sociale proche de celle des salariés (hors assurance chômage).
En matière de fiscalité, vous êtes soumis par défaut à l’impôt sur les sociétés, mais pouvez opter sous condition pour l’impôt sur le revenu. Vos dividendes sont soumis à la flat tax mais pas aux cotisations sociales.
Ce statut est adapté si vous envisagez d’accueillir de nouveaux associés. En revanche, la rédaction des statuts peut être plus complexe.
L’EURL et la SARL, des options plus structurées
L’EURL et la SARL offrent un cadre juridique plus structuré. Les règles de fonctionnement sont davantage encadrées qu’en SASU ou SAS. Le gérant relève du statut de travailleur non salarié, ce qui implique des charges sociales généralement plus faibles, mais une protection sociale plus limitée.
L’entreprise est soumise par défaut à l’impôt sur le revenu en EURL (avec option possible pour l’IS), et à l’impôt sur les sociétés en SARL. Vos dividendes peuvent être soumis à cotisations sociales et à la flat tax (ou au barème progressif de l’impôt sur le revenu).
L’EURL et la SARL rassurent par leur cadre structuré. Toutefois, le passage d’EURL à SARL peut être complexe, et l’entrée de nouveaux associés en SARL nécessite l’accord des associés existants.
Les statuts juridiques moins adaptés pour un marchand de biens
Le statut d’auto-entrepreneur, une option limitée pour le marchand de biens
En théorie, vous pouvez exercer comme marchand de biens en micro-entreprise. Ce statut est simple à mettre en place et à gérer. Cependant, il présente des limites importantes pour une activité d’achat-revente. Vous ne pouvez pas déduire vos frais professionnels (y compris le coût d’acquisition des biens) et vous êtes limité à un seuil de chiffre d’affaires annuel de 203 100 €. En cas de dépassement deux années consécutives, vous perdez ce régime micro-fiscal et basculez au régime réel de l’entreprise individuelle.
Ce statut limite donc votre rentabilité et votre capacité d’investissement.
La SCI : un choix inapproprié pour le marchand de biens
Contrairement à ce que son nom peut laisser penser, la société civile immobilière n’est pas adaptée à l’activité de marchand de biens. Elle est destinée à la gestion et à la location de biens immobiliers, mais pas à une activité commerciale d’achat-revente. La société civile de construction-vente constitue une exception, mais elle implique de créer une structure spécifique pour chaque opération.
Le tableau suivant récapitule la liste comparative des statuts juridiques :
| Statut juridique | Adapté à l’activité | Intérêt |
|---|---|---|
| SASU/SAS | Oui | Flexibilité d’organisation |
| EURL/SARL | Oui | Statut structuré |
| Micro-entreprise | Rapidement limité | Simplicité de création et de gestion |
| SCI | Non | Gestion et location de biens |
Quelles sont les démarches pour devenir marchand de biens ?
Pour devenir marchand de biens, vous devez réaliser une étude de marché avant de bâtir un business plan, immatriculer votre entreprise, souscrire à des assurances obligatoires et construire un réseau de partenaires.
Réaliser une étude de marché et un business plan
L’étude de marché vous permet d’acquérir une vision précise du marché de l’immobilier dans lequel vous souhaitez investir. Vous analysez à la fois le profil de vos clients (segment de cibles, attentes, budget moyen, etc.) et celui de vos concurrents (autres marchands de biens, agents immobiliers, promoteurs, particuliers, etc.). Vous étudiez également votre environnement, et tout particulièrement les tendances du marché et la réglementation à suivre. Cette étape vous aide à sécuriser votre projet.
Vous pouvez ensuite bâtir un business plan. Il inclut une description de votre projet, une synthèse de votre étude de marché, votre prévisionnel financier et votre stratégie de développement. Ce document constitue un outil de pilotage pour votre activité et un support essentiel pour rassurer vos potentiels investisseurs.
Immatriculer votre entreprise de marchand de biens
La première étape pour créer une entreprise de marchand de biens consiste à déclarer votre activité auprès du Guichet unique. Si vous créez une micro-entreprise, vous pouvez directement vous rendre sur ce site pour remplir un formulaire de création. Cette formalité est gratuite.
En revanche, si vous constituez une société, vous devez au préalable rédiger vos statuts, déposer votre capital social et publier une annonce dans un journal légal (JAL). Vous pourrez ensuite déclarer votre société sur le Guichet unique. Cette opération est payante, et coûte généralement entre 200 et 300 euros selon votre forme juridique.
Une fois votre entreprise enregistrée au RNE, vous recevez votre numéro SIRET, SIREN, votre extrait Kbis si vous êtes une société et votre code APE (6810 Z – Activités des marchands de biens immobiliers).
Ouvrir un compte bancaire professionnel
Si vous avez opté pour la création d’une société, il est obligatoire d’ouvrir un compte bancaire professionnel au nom de votre structure. Cela permet de séparer vos transactions professionnelles de vos transactions personnelles et de faciliter la gestion comptable. Cette procédure est également obligatoire en micro-entreprise dès que votre chiffre d’affaires annuel excède 10 000 euros pendant deux années consécutives.
Souscrire des assurances
En tant que marchand de biens, vous pouvez être amené à faire réaliser des travaux avant la revente. Dans ce cas, vous devez souscrire une assurance décennale et une assurance dommages-ouvrages, car vous pouvez être assimilé à un constructeur (article 1792-1 du Code civil). L’assurance dommage-ouvrage permet une indemnisation rapide en cas de vice et malfaçon affectant la solidité du bâti. De son côté, la garantie décennale couvre les dommages ou de sinistres qui fragilisent la construction pendant 10 ans.
Une majorité des marchands de biens souscrivent également une RC pro (responsabilité civile professionnelle) qui vous protège en cas de dommage causé à un tiers dans le cadre de votre activité. Si nécessaire, vous pouvez aussi souscrire une protection juridique ou une prévoyance santé.
Construire votre réseau
En achat-revente d’immobilier, vos premiers interlocuteurs sont les agents immobiliers et les notaires. Nouer des relations de confiance avec ces partenaires peut vous permettre d’accéder à des opportunités intéressantes, parfois non encore diffusées publiquement en agence (on parle de biens « off market »).
Quel capital faut-il pour débuter en tant que marchand de biens ?
Le capital nécessaire pour mener votre premier investissement immobilier dépend de votre projet. Un budget compris entre 40 000 et 200 000 euros peut être requis selon la valeur du premier bien que vous envisagez d’acheter. Les banques exigent souvent un apport personnel compris entre 10 et 30 % du prix d’achat du premier bien. Votre budget doit inclure non seulement le prix de vente du bien, mais aussi les frais de notaires (environ 7 à 8 % du tarif), les commissions des agences (entre 3 et 5 %) et, le cas échéant, le coût des rénovations.
En complément de cet investissement, vous devez aussi prévoir vos frais de création d’entreprise, vos assurances, votre communication ou encore les honoraires d’experts (comme des avocats ou des experts-comptables).
C’est votre prévisionnel financier qui vous aidera à identifier le budget nécessaire pour créer votre entreprise. Il s’agit d’une projection à trois ans de vos mouvements financiers. Le document estime le montant de vos charges et votre chiffre d’affaires. N’hésitez pas à proposer plusieurs scénarios pour ajuster votre stratégie.
Quelle est la fiscalité applicable au marchand de biens ?
Des règles spécifiques s’appliquent en matière de droits de mutation, d’imposition sur les plus-values et sur la TVA si vous êtes marchand de biens immobiliers.
Le régime fiscal des marchands de biens
Votre fiscalité de marchand de biens immobiliers dépend de votre statut juridique. En SAS, SASU et SARL, vous êtes soumis à l’impôt sur les sociétés. En EURL, vous êtes en principe soumis à l’impôt sur le revenu, avec possibilité d’opter pour l’impôt sur les sociétés sous conditions et pour une durée limitée.
La réduction des droits de mutation
Quel que soit votre statut, vous pouvez bénéficier sous conditions de droits de mutation réduits par rapport aux frais classiques applicables aux transactions immobilières. Cet avantage est soumis à un engagement de revente (généralement sous 5 ans) et à l’inscription d’une clause de revente dans l’acte notarié. Si les conditions sont respectées, vous bénéficiez d’un taux réduit à environ 0,715 %. Cette réduction peut vous permettre d’optimiser le coût de vos acquisitions.
Les taux habituels sont compris entre 7 % et 8 % pour un bien ancien, et entre 2 % et 3 % pour un bien neuf.
L’imposition sur les plus-values
L’imposition des plus-values dépend de votre statut. Si vous êtes reconnu comme marchand de biens par l’administration fiscale, vos plus-values seront imposées dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ils sont alors intégrés à votre résultat imposable et soumis à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés selon votre structure.
En revanche, si vous n’êtes pas considéré comme marchand de biens, les plus-values relèvent du régime des particuliers. Elles sont imposées à un taux forfaitaire de 19 %, avec les prélèvements sociaux de 18,6 %. Vous pourrez bénéficier d’un abattement pour durée de détention, qui permet une exonération totale après 22 ans pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux.
La TVA
Vous êtes principalement soumis à la TVA sur marge. Cette taxe s’applique exclusivement sur la marge que vous générez lors de la revente d’un bien. Cependant, si vous réalisez une grande rénovation, vous êtes aussi imposé sur le prix total de la vente. Dans cette situation, vous pouvez récupérer et déclarer la TVA sur les travaux accomplis.
Comment fonctionne la TVA sur marge pour un marchand de biens en 2026 ?
En tant que marchand de biens, vous pouvez être soumis à deux régimes distincts de TVA selon la nature de l’opération réalisée : la TVA sur marge ou la TVA sur le prix total.
La TVA sur marge
Le marchand de biens bénéficie d’un régime avantageux : la TVA sur marge. Cela signifie que la TVA ne s’applique pas sur le prix total de la vente, mais uniquement sur la marge réalisée entre le prix d’achat et le prix de vente du bien. Le taux de TVA applicable est de 20 %.
Si vous achetez un bien pour 200 000 € et le revendez à 250 000 €, la TVA ne sera calculée que sur la marge de 50 000 €. En appliquant le taux normal en vigueur, vous devrez déclarer et régler 10 000 euros de taxe.
La TVA sur le prix total
Si vous réalisez des travaux importants assimilables à une reconstruction (rénovation lourde), la TVA peut s’appliquer sur le prix total de vente et non uniquement sur la marge. Dans ce cas, vous pourrez également récupérer la TVA sur les travaux réalisés.
Quelles sont les obligations légales du marchand de biens ?
Plusieurs obligations s’imposent à vous dès le lancement de votre activité, notamment en matière d’immatriculation, d’assurance, de travaux ou encore de vente.
Immatriculer son entreprise
Puisque vous exercez une activité commerciale d’achat-revente, vous devez créer votre entreprise. L’immatriculation est à réaliser sur le site du Guichet unique. L’activité de marchand de biens peut être exercée sous différents statuts juridiques, principalement en SASU/SAS, en EURL ou en SARL.
Souscrire des assurances
Si vous réalisez des travaux importants, vous devez souscrire obligatoirement une assurance responsabilité décennale (qui protège pendant 10 ans tout dommage compromettant la solidité d’un ouvrage) et une assurance dommages-ouvrages avant de réaliser votre premier chantier (qui vous couvre en cas de malfaçons).
Même si elle n’est pas obligatoire, de nombreux entrepreneurs en achat-revente souscrivent en complément une assurance responsabilité civile professionnelle. Elle couvre les dommages causés à des tiers dans le cadre de votre activité. C’est une protection précieuse, notamment si vous travaillez avec des prestataires ou des clients.
Respecter les règles d’urbanisme
Avant de transformer ou de rénover un bien, vous devez vérifier si une autorisation d’urbanisme est requise. Selon la nature des travaux ou un éventuel changement d’usage, vous devrez déposer une déclaration préalable ou une demande de permis de construire. Contactez directement la mairie concernée pour le savoir.
Diagnostics immobiliers obligatoires
En tant que vendeur, vous devez remettre à l’acquéreur plusieurs diagnostics techniques : amiante, plomb, électricité, gaz, DPE, état des risques ou encore assainissement. Ces diagnostics sont regroupés dans un dossier de diagnostic technique (DDT) que vous devez transmettre lors de la vente.
Vente de biens loués
Si vous achetez un bien déjà loué, le bail en cours continue. Vous êtes donc tenu de respecter les droits du locataire jusqu’à la fin du contrat, même après la revente.
Vente avec travaux
Si vous vendez un bien avec des travaux à réaliser ou non encore achevé, vous devez signer un contrat spécifique avec l’acquéreur. Celui-ci encadre les modalités de réalisation des travaux, les délais de livraison et les appels de fonds.
Quel est le salaire ou la rémunération d’un marchand de biens ?
Le revenu d’un marchand de biens varie fortement selon plusieurs paramètres. Il est généralement compris entre 2 000 et 6 000 euros bruts par mois, mais cette estimation reste indicative. Ce montant dépend directement du nombre d’opérations réalisées et de la marge dégagée sur chaque projet.
Certains facteurs influencent directement votre rentabilité, notamment vos compétences en gestion, votre expérience, ainsi que votre capacité à choisir, rénover et revendre les biens dans de bonnes conditions. La conjoncture du marché immobilier, le type de biens ciblés (logement ancien, immeuble, local commercial, etc.) et leur localisation jouent également un rôle déterminant.
L’activité de marchand de biens consiste à acheter, rénover (si nécessaire) et revendre des biens immobiliers pour dégager des plus-values. Il s’agit d’une activité commerciale exercée de manière habituelle. Elle implique le respect d’obligations légales strictes et un budget initial souvent conséquent pour investir dans vos premiers biens.
Créer mon entreprise rapidement
Co-fondateur LegalPlace, Mehdi est diplômé du magistère DJCE et avocat. Il a exercé plus de 12 ans au sein de cabinets anglo-saxons et français en droit des sociétés, fusions-acquisition et capital investissement.
Dernière mise à jour le 28/07/2026
FAQ
Un marchand de biens peut-il exercer son activité à titre secondaire ?
Oui, il est possible d’exercer l’activité de marchand de biens à titre secondaire. Toutefois, pour être reconnu comme tel, vous devez démontrer une intention spéculative et un caractère habituel dans vos opérations d’achat-revente.
Quels sont les avantages fiscaux du marchand de biens par rapport à un particulier qui revend un bien ?
Deux éléments principaux sont à retenir. Vous pouvez bénéficier sous condition de la taxe sur la marge. Par ailleurs, vous bénéficiez de frais de mutation réduits en cas d’engagement à la revente (généralement sous 5 ans) avec inscription dans l’acte notarié.
Quelle est la différence entre un marchand de biens et un promoteur immobilier ?
Un promoteur immobilier achète généralement des terrains pour construire des logements neufs. Le marchand de biens, quant à lui, intervient principalement sur des biens existants qu’il achète, valorise et revend.
Le marchand de biens doit-il obligatoirement créer une société ?
En théorie, il reste possible de créer une micro-entreprise pour devenir marchand de biens. Mais dans la réalité, ce statut limite fortement votre développement, car vous ne pouvez pas déduire vos achats professionnels et vous êtes limité par un plafond de chiffre d’affaires de 203 100 €. C’est pourquoi la majorité des marchands de biens choisissent de créer une société.
Quels biens peut-on acheter et revendre en tant que marchand de biens ?
En tant que marchand de biens, vous pouvez acheter différents types d’actifs : terrain, maison, appartement, immeuble, fonds de commerce ou encore des titres (actions ou parts dans une société immobilière).
Peut-on être marchand de biens et agent immobilier en même temps ?
En théorie, il est possible de cumuler une activité de marchand de biens et d’agent immobilier. Cependant, il est nécessaire de strictement séparer les deux activités afin d’éviter les conflits d’intérêts. Il est notamment interdit d’acquérir un bien pour lequel vous détenez un mandat en tant qu’agent immobilier.
Combien d'opérations faut-il pour être qualifié de marchand de biens par le fisc ?
La loi ne fixe aucun seuil précis. C’est avant tout le caractère récurrent de la vente et l’intention d’acheter pour réaliser une plus-value qui sont retenus par l’administration pour qualifier un professionnel de marchand de biens.
Quelles sont les sanctions si l'engagement de revendre n'est pas respecté ?
En cas de non-respect de l’engagement de revente, vous perdez le bénéfice du régime de faveur. Vous devez alors régler les droits de mutation initialement économisés, ainsi que des intérêts de retard.
Sources de l'article
- Articles L261-1 à L261-22 du Code de la construction et de l'habitation
- Articles L241-1 à L241-2 du Code des assurances
- BOI-BIC-CHAMP-20-10-10
Rédigé par
Co-fondateur LegalPlace, Mehdi est diplômé du magistère DJCE et avocat. Il a exercé plus de 12 ans au sein de cabinets anglo-saxons et français en droit des sociétés, fusions-acquisition et capital investissement.