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Signature du compromis de vente en agence : avantages et inconvénients
Dernière mise à jour le 01/12/2022
La signature du compromis de vente en agence immobilière est courante. Cela permet au vendeur et à l’acheteur d’éviter de faire appel à un notaire, procédure plus contraignante et souvent plus coûteuse. Si ce compromis est signé en agence, il sera qualifié d’acte sous seing privé. Cette signature en agence peut revêtir des avantages mais également des inconvénients. Alors, est-ce le bon choix ? Quels sont les inconvénients à anticiper ? D’autres alternatives existent-elles ?
Le compromis de vente : définition juridique et procédure
Le compromis de vente, également appelé promesse synallagmatique de vente, représente un avant-contrat en vertu duquel le vendeur et le futur acheteur s’engagent l’un envers l’autre et déterminent les conditions d’une vente à venir. Le compromis de vente intervient généralement pour vendre un bien immobilier .
Pour qu’un tel compromis soit valable, il faut que plusieurs conditions soient réunies :
- les deux parties au contrat disposent de la pleine capacité juridique de passer des contrats;
- les parties doivent consentir mutuellement au compromis de vente. Cela exclue donc les cas de consentements viciés (erreur, dol, violence), prévus dans l’ancien article 1109 du Code Civil. Les vices de consentement n’ont pas été repris par l’ordonnance de réforme du droit des contrats du 10 février 2016 mais restent néanmoins valables et répréhensibles par la loi ;
- la chose et le prix doivent être expressément déterminés dans les stipulations du compromis de vente.
Grâce au compromis, le vendeur est engagé à transmettre le bien immobilier désigné à l’acquéreur au prix de vente fixé. Toutefois, l’acheteur bénéficie d’un délai de rétractation légal de 10 jours pendant lequel il pourra renoncer à la vente sans apporter au bailleur la preuve d’un motif légitime.
Le compromis de vente constitue la première étape qui lie contractuellement le vendeur et le futur acheteur. l’intégration des éléments tel que la clause de substitution dans le compromis de vente doit être faite en bonne et due forme.
En général, l’acheteur devra verser un dépôt de garantie, aussi appelé acompte compromis de vente, pour assurer le vendeur de sa bonne foi. La somme de ce dépôt de garantie ne pourra pas excéder 10% du prix de vente total. Cette pratique n’est nullement obligatoire mais toutefois fréquente pour sécuriser le cadre juridique du compromis de vente.
Dès qu’il y a consentement sur la chose et le prix, le compromis de vente vaut vente conformément à l’article 1589 du Code Civil. Toutefois, il convient d’insérer des conditions suspensives dans le compromis de vente afin de retarder le transfert de propriété. Les conditions suspensives sont consacrées par l’article 1304 du Code Civil.
Dans le cadre de la conclusion d’un compromis de vente, il est d’usage que l’acheteur obtienne un prêt de la part de la banque ou un permis de construire avant la conclusion de l’acte définitif de vente. C’est pourquoi, un délai de 3 mois environ s’écoule entre la signature du compromis et la conclusion de l’acte de vente final. Dans ce cas, la vente ne sera parfaite qu’après réalisation des conditions suspensives stipulées dans le compromis de vente. Ce délai permet à l’acheteur d’effectuer les démarches nécessaires avec toute la diligence possible pour réaliser les conditions suspensives.
Faire appel à un notaire pour signer le compromis de vente, est-ce obligatoire ?
Il est d’usage que l’acheteur et le vendeur décident de faire appel à un notaire pour conclure le compromis de vente. Le notaire étant un officier public, l’acte signé prend alors la valeur d’acte authentique.
Néanmoins, cette formalité, contraignante et coûteuse, n’est nullement rendue obligatoire par la loi. Vous pouvez en effet décider de signer un compromis de vente entre particuliers. L’acte conclu sera alors sous seing privé mais restera parfaitement valable d’un point de vue juridique. Si vous choisissez cette option, vous pouvez soit recourir à un expert (un agent immobilier par exemple) ou bien conclure le compromis de vente entre vous. Pour connaître les avantages et les inconvénients d’un compromis de vente sans notaire, consultez notre article dédié.
Si l’acheteur et le vendeur optent pour la signature du compromis de vente sans notaire, la question se pose de faire appel à un agent immobilier ou non. Signer un compromis de vente en agence immobilière est tout à fait valable d’un point de vue légal. Il convient toutefois de pointer du doigt les avantages et les inconvénients de la signature du compromis de vente en agence.
La signature du compromis de vente en agence : des avantages indéniables
Signer un compromis de vente en agence entre particuliers peut revêtir des avantages considérables. Une agence immobilière est spécialisée en droit privé immobilier. De ce fait, elle apparaît comme un acteur idéal pour conclure un compromis de vente. Elle constitue généralement un intermédiaire en ce sens qu’elle met en relation les acheteurs potentiels et les vendeurs selon des critères déterminants. Elle s’occupe également de toutes les formalités administratives qui peuvent parfois s’avérer contraignantes pour les particuliers.
La compétence
L’agent immobilier possède un statut juridique particulier encadré par la loi Hoguet du 2 janvier 1970. En vertu de l’article 1 de cette loi, un agent immobilier est défini comme une personne physique ou morale participant de manière régulière à des opérations portant sur les biens d’autrui. La loi Hoguet a fortement encadrée la profession d’agent immobilier en créant par exemple la carte professionnelle ainsi que ses conditions d’obtention. C’est pourquoi, l’agent immobilier est pleinement compétent pour traiter du compromis de vente et a généralement à sa disposition des modèles conformes à la loi en vigueur. De ce fait, il constitue un intermédiaire de confiance qui permettra au vendeur et à l’acheteur de sécuriser le compromis de vente sous seing privé.
La force juridique
Lorsque l’acheteur et le vendeur font appel à un agent immobilier, ils doivent conclure un contrat de mandat d’agence. Cette convention permet de sécuriser tout le processus de vente. Le contrat de mandat définit le champ dans lequel l’agent immobilier interviendra pour ce compromis de vente. En général, le contrat de mandat fixe à la fois le prix de vente et la commission que recevra l’agent immobilier en qualité d’intermédiaire. Le montant de la commission est variable mais s’élève en moyenne à 5% du prix de vente total.
La sécurité des transactions
L’agent immobilier est tout à fait agréé pour recevoir des fonds et notamment l’indemnité d’immobilisation versée par l’acheteur lors de la signature du compromis de vente. Pour rappel, l’indemnité d’immobilisation, ou dépôt de garantie, correspond au pourcentage du prix de vente total, généralement compris entre 5% et 10%. La somme est imputée sur le prix de vente final si l’acheteur décide de lever l’option et d’accepter l’offre de vente. En revanche, en cas de renonciation à la vente après l’expiration du délai légal de rétractation, le dépôt de garantie revient de plein droit au vendeur en tant qu’indemnité de réparation pour le préjudice subi.
Des conseils avisés
Faire appel à une agence immobilière pour conclure un compromis de vente permet de recevoir des conseils qui peuvent se révéler précieux. En effet, un compromis de vente n’est pas une convention anodine. Dans la plupart des cas, sont stipulées au sein du compromis de vente des conditions suspensives. Conformément à l’article 1304 du Code Civil, une condition suspensive permet au contrat de ne produire des effets juridiques qu’une fois ladite condition réalisée. En effet, selon la lettre de cet article, la condition est qualifiée de suspensive quand sa réalisation, impose aux parties d’accomplir leurs obligations. On dit alors que l’obligation est “pure et simple”
La conformité à la loi en vigueur
L’agent immobilier qui va procéder à la signature du compromis de vente va s’assurer de la conformité du modèle à la loi en vigueur. En effet, les conditions de forme du compromis de vente sont particulièrement strictes. Des mentions obligatoires doivent figurer dans le compromis de vente telles que l’identité des parties, la description et la situation du bien dont il est question. La loi Alur, entrée en vigueur le 27 mars 2014, a également rallongé la liste obligatoire des justificatifs à joindre au compromis de vente pour informer au mieux l’acheteur. De ce fait, faire appel à un agent immobilier permet de n’oublier aucune formalité nécessaire.
Il n’est nullement obligatoire de faire appel à une agence immobilière pour rédiger votre compromis de vente. Vous pouvez également conclure un compromis de vente sous seing privé entre particuliers. Toutefois, il est important de s’assurer d’utiliser un modèle conforme à la loi en vigueur. Afin d’éviter les litiges et de vous assurer une pleine sécurité juridique, vous pouvez utiliser le modèle rédigé par les équipes expérimentées de LegalPlace.
Les quelques inconvénients de la signature du compromis de vente en agence
Faire appel à une agence immobilière en qualité d’intermédiaire pour signer un compromis de vente peut toutefois s’avérer contraignant, notamment en termes de coûts.
Le coût
La rémunération d’un agent immobilier pour la conclusion d’un compromis de vente peut constituer une somme élevée. En effet, un agent immobilier reçoit des honoraires, appelées aussi commission.
Par ailleurs, l’agent immobilier est payé au résultat, c’est-à-dire qu’il n’est payé qu’à l’issue de la conclusion de l’acte de vente. Cela constitue un avantage considérable pour le client. Néanmoins, il est important de noter que la commission de l’agent immobilier varie généralement entre 3% et 8% du prix de vente total, ce qui peut représenter une somme onéreuse ! En général, la commission perçue par l’agent immobilier est dégressive, c’est-à-dire que plus le prix de vente sera élevé, moins le pourcentage sur le prix de vente total sera important.
La perte de temps
De surcroît, faire appel à un agent immobilier pour signer un compromis de vente sous seing privé fait souvent perdre du temps, autant au vendeur qu’à l’acheteur. En effet, il faut que les deux parties s’entendent sur une date de disponibilité commune pour prendre rendez-vous avec l’agence immobilière. Différents rendez-vous devront être fixés. Il faudra effectivement que l’agent immobilier puisse réaliser les diligences nécessaires et proposer un modèle de compromis de vente réaliste pour la situation des cocontractants avant de procéder à la conclusion du compromis de vente en agence.
Cela peut donc s’avérer contraignant pour les deux parties. C’est pourquoi, certains acheteurs et vendeurs décident de réaliser un compromis de vente sous seing privé sans passer par l’intermédiaire d’un agent immobilier. Ils peuvent ainsi convenir d’une date de signature le week-end ou un jour férié et définir les termes du contrat avec plus de flexibilité.
Créez votre compromis de vente
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 01/12/2022
Rédigé par
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
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L’agent immobilier ne protège t-il pas le vendeur ? Quelle garantie de traitement a l’acheteur ? Peut-il faire appel à un notaire ou à un autre professionnel, pour s’assurer de ne pas être floué ?
Bonjour,
Si vous souhaitez, vous pouvez effectivement vous faire accompagner par un avocat ou un notaire dans la vente de votre bien.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
y a t’il un delais légal pour la lecture et signature du compromis ?
Bonjour,
En général, l’acheteur dispose d’un délai de 3 mois pour la signature du compromis de vente.
En espérant que cette réponse vous a été utile,
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
Cela signifie que l’on peut demander le compromis et attendre 3 mois avant de le faire signer ?
Cela nous garantit il toujours l’exclusivité de la maison ou bien elle peut être remis en vente ?
Bonjour, Nous avons fait une offre avec une condition suspensive de réalisation de travaux. Cette offre a été acceptée et signée par les vendeurs. 1 mois et demi après nous n’avons toujours pas signé de compromis car leur notaire nous dit qu’il préfère que les travaux soient fait pour signer le compromis et éviter des frais d’assurance aux vendeurs. Est ce vrai ? Nous avons des contraintes dont un bébé à naître et nous souhaitons signé ce compromis dès que possible pour avancer dans les démarches administratives. Quels sont nos recours ? L’offre d’achat signée par les vendeurs a t… Lire la suite »
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec l’un de nos avocats partenaires, par le biais de notre page contact : https://www.legalplace.fr/contact/
Pour cela, sélectionnez « Parler à un avocat » dans la section « Objet de votre demande », choisissez le produit concerné puis expliquez en détail votre situation dans la partie « Votre message ».
N’oubliez pas de préciser votre numéro de téléphone dans le corps du texte, afin d’être contacté plus rapidement.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace
Un agent immobilier peut il réclamer une indemnité au vendeur en cas de “négligence” dans une promesse de vente signée dans l’attente du compromis chez le notaire ?
Bonjour,
En cas d’échec de la vente, l’agent immobilier peut dans certaines circonstances percevoir des dommages et intérêts si son mandant (vendeur ou acquéreur) a commis une faute ou s’est adonné à des manoeuvres dolosives.
En espérant avoir pu répondre à vos interrogations,
L’équipe Legalplace
Malgré la signature du compromis en agence, le notaire se permet tout de même de toucher la provision sur frais (comme s’il avait rédigé le compromis), est ce normal ???
Bonjour,
Contrairement au compromis de vente qui peut être signé sous seing privé ou à l’agence immobilière, l’acte de vente authentique qui constitue la dernière étape de la vente d’un bien, est obligatoirement signé chez le notaire. Ainsi, peut être n’a-t-il rien touché sur le compromis de vente mais si l’acte de vente, il peut toucher la provision sur frais.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Bonsoir,
Une agence me demande 450 € pour la signature du compromis de vente. Ce document n’est-il pas censé être gratuit en agence immobilière ? J’avoue ne pas trop comprendre leur démarche… Merci pour votre aide.
Bonjour,
Généralement si le compromis de vente est réalisé et signé sous seing privé en présence d’un professionnel c’est à dire par une agence immobilière, il est gratuit. En revanche, si les parties décident d’enregistrer l’acte, cet enregistrement est payant.
A l’inverse, s’il est réalisé par un notaire, ce dernier facture ses frais de rédaction d’actes à l’acquéreur du bien.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
Bonjour, Un agent immobilier reçoit une offre d’achat par un acheteur pour son client le 1° Août par exemple. En tant que Professionnel quel délai a-t-il pour faire signer l’offre ? A-t-il obligation de présenter une offre écrite de son acheteur au Vendeur ? A-t-Il obligation de transmettre avant signature du compromis le projet de compromis pour permettre au vendeur ou à l’acheteur de le lire avant le jour de la signature ? Surtout si réclamation par l’une des parties ? quelle est la responsabilité juridique de l’agence si elle fait de la rétention (plutôt l’agent vendeur) pouvant entrainer l’annulation… Lire la suite »
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat, qui saura vous renseigner.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Notre banque peut-elle refuser le transfert de notre emprunt immobilier existant (transférabilité explicitée dans notre contrat de prêt et reconnue par la banque) si la promesse de vente est émise par une agence immobilière?
Bonjour,
La banque doit respecter les termes du contrat. En cas de litige, vous pouvez contacter le service client de la banque par courrier recommandé avec accusé de réception.
Si vous ne réussissez pas à résoudre le problème par vous-même, vous pourrez également saisir le médiateur bancaire. Cette saisine est gratuite et vous permet d’obtenir une réponse dans un délai de 90 jours maximum après notification.
En espérant que notre réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace
nous avons signé un compromis de vente par agence
immobilieres le 15/04/2023 avec condition suspensive au 14/06/2023 à ce jour nous n’avons aucun retour des acquereurs
qui doit rediger l’avenant au compromis de vente?
Quels sont les delais?
merci
Bonjour,
Vous pouvez passer par votre notaire pour relancer les acquéreurs. Il n’y a pas de délai légal pour signer l’acte de vente. Toutefois, il est possible d’insérer un délai raisonnable dans le compromis.
N’hésitez pas à vous rapprocher de votre notaire pour faire le point.
En espérant que notre réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace